Оформление долей детям в квартире, приобретенной с использованием материнского капитала
Анализ вашей ситуации
Вы полностью погасили ипотечный кредит на квартиру, которая была приобретена с использованием средств материнского капитала. Квартира находится в общей долевой собственности между супругами, в семье трое несовершеннолетних детей.
Обязательность выделения долей детям
Да, выделение долей детям является обязательным.
"Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению." (Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", статья 10, часть 4)
Это требование закона является безусловным и должно быть исполнено после снятия обременения с квартиры (после погашения ипотеки).
Возможность дарения доли супругом
Нет, оформление дарственной доли одним супругом другому без выделения долей детям не допускается.
Такая сделка может быть признана недействительной, поскольку:
"Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 170, пункт 1)
"Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 168, пункт 2)
Дарение доли без выделения долей детям нарушит права несовершеннолетних детей на обязательную долю в имуществе, приобретенном с использованием материнского капитала.
Порядок оформления долей детям
1. Определение размера долей
"Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 245, пункт 1)
Рекомендуемый расчет: общая сумма делится на 5 равных долей (двое супругов + трое детей). Каждому члену семьи выделяется по 1/5 доли в праве собственности на квартиру.
2. Подготовка соглашения о выделении долей
Требуется нотариальное удостоверение соглашения:
"Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 42, часть 1.1)
3. Государственная регистрация прав
"Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 131, пункт 1)
Пошаговый порядок действий
Шаг 1: Снятие обременения с квартиры
- Получите в банке справку о полном погашении кредита
- Подайте заявление в Росреестр о снятии ипотечного обременения
Шаг 2: Подготовка документов для нотариуса
- Паспорта супругов
- Свидетельства о рождении всех детей
- Свидетельство о браке
- Выписка из ЕГРН на квартиру
- Документы, подтверждающие использование материнского капитала
- Согласие органов опеки и попечительства (для сделок с долями несовершеннолетних)
Шаг 3: Обращение к нотариусу
- Составление и нотариальное удостоверение соглашения о выделении долей
- Оплата нотариального тарифа и технических работ
"Нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма." (Источник: Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, статья 53)
Шаг 4: Регистрация в Росреестре
- Подача нотариально удостоверенного соглашения в Росреестр
- Получение новых выписок из ЕГРН с указанием долей всех членов семьи
Выводы и рекомендации
-
Выделение долей детям является обязательным требованием закона при использовании материнского капитала.
-
Дарение доли между супругами без выделения долей детям незаконно и может быть оспорено.
-
Рекомендуемый размер долей - равные доли между всеми членами семьи (по 1/5 каждому).
-
Порядок действий:
- Снять ипотечное обременение в Росреестре
- Обратиться к нотариусу для составления соглашения о выделении долей
- Зарегистрировать изменения в Росреестре
-
Сроки исполнения - рекомендуется оформить выделение долей в течение 6 месяцев после погашения ипотеки.
-
В случае возникновения сложностей рекомендуется обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищных и семейных вопросах.
Невыполнение обязательства по выделению долей детям может повлечь административную ответственность и проблемы при последующих сделках с недвижимостью.
