Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Сделки с недвижимостью

Какие риски при покупке квартиры на торгах, если арестованная квартира имеет одного собственника и 4 прописанных, включая пенсионера и поручителя

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Проверьте в договоре купли-продажи по итогам торгов перечень лиц, сохраняющих право пользования квартирой.
  2. 2
    После регистрации права собственности направьте всем четырём прописанным лицам письменное требование освободить квартиру в разумный срок.descriptionТребование собственника жилого дома о добровольном снятии с регистрационного учета и освобождении жилого помещения (свободная форма)
  3. 3
    При отказе выселиться подайте иск о выселении и снятии с регистрационного учёта в районный суд по месту нахождения квартиры.
  4. 4
    Учитывайте, что право пользования прекращается у всех проживающих в силу закона, но освобождение квартиры потребует судебного решения.
  5. 5
    Помните о риске оспаривания торгов в течение года; при признании их недействительными вы вернёте квартиру, а деньги — в порядке реституции.
  6. 6
    Оцените финансовые издержки на судебное выселение и возможный длительный срок освобождения квартиры до участия в торгах.

Документы и доказательства

  • Договор купли-продажи по итогам торгов с отметкой об отсутствии лиц, сохраняющих право пользования (п. 1 ст. 558 ГК РФ)
  • Протокол о результатах торгов и документы, подтверждающие соблюдение процедуры их проведения
  • Выписка из ЕГРН об отсутствии обременений и зарегистрированных правах третьих лиц
  • Справка о составе семьи и копии финансовых лицевых счетов с места жительства
  • Решение суда об обращении взыскания на квартиру и исполнительный лист
  • Письменные требования о выселении, направленные всем зарегистрированным лицам, с описью вложения

  • Сроки и риски

    • Главный риск — оспаривание торгов в течение 1 года (п. 1 ст. 449 ГК РФ), что влечет возврат квартиры и денег по двусторонней реституции (п. 2 ст. 167 ГК РФ).
    • При нецелевом займе право пользования не прекращается автоматически, потребуется судебное выселение всех 4 лиц через районный суд (ч. 1 ст. 35 ЖК РФ).
    • Риск оспаривания исходной сделки займа/залога должником по ст. 177 ГК РФ (не понимал значения действий) — срок исковой давности 1 год (п. 2 ст. 181 ГК РФ).
    • При признании торгов недействительными возврат уплаченных денег может быть затруднен из-за возраста и имущественного положения должника.
    • Убедитесь, что в договоре купли-продажи указан перечень лиц, сохраняющих право пользования, либо отсутствие таковых (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

  • Чего не делать

    • Не полагайтесь на автоматическое выселение: при нецелевом займе право пользования прекращается, но освободить квартиру можно только через суд.
    • Не игнорируйте риск оспаривания торгов в течение года: при признании их недействительными вы обязаны вернуть квартиру, а деньги — лишь по реституции.
    • Не рассчитывайте на быстрый возврат денег при отмене торгов: у 86-летнего должника и поручителя может не оказаться средств для выплаты.
    • Не пропускайте проверку договора купли-продажи: в нем обязательно должен быть указан перечень лиц, сохраняющих право пользования, либо оговорка об их отсутствии.
    • Не пытайтесь выселить жильцов самостоятельно или путем отключения коммунальных услуг — это незаконно и даст им основания для жалоб.
    • Не упускайте из виду возможность оспаривания исходной сделки займа по ст. 177 ГК РФ, но помните: ваша защита как добросовестного приобретателя с торгов существенно выше.

  • Когда нужен адвокат

    • Привлеките адвоката для проверки процедуры торгов: любое нарушение правил дает право оспорить их в суде в течение года.
    • Если заём является целевым ипотечным кредитом: Адвокат оценит, был ли залог целевым ипотечным кредитом: от этого зависит, нужно ли судебное выселение или право пользования прекращается автоматически.
    • Поручитель и должник вправе оспорить исходную сделку займа из-за преклонного возраста заемщика — адвокат оценит риски реституции.
    • Судебное выселение четырех лиц, включая пожилого должника, потребует профессиональной подготовки иска и представительства в районном суде.
    • Адвокат проверит договор купли-продажи на обязательное указание лиц, сохраняющих право пользования, чтобы исключить споры после покупки.
    • Без адвоката высок риск финансовых потерь: при отмене торгов деньги вернут, но взыскать их с должника-пенсионера будет крайне сложно.

  • Альтернативные пути

    • Проверьте, был ли заём целевым (на покупку/строительство жилья): при целевом ипотечном кредите право пользования всех проживающих прекращается автоматически по закону.
    • Уточните в материалах дела, не оспаривал ли должник сделку займа/залога по ст. 177 ГК РФ — это снизит риск признания торгов недействительными.
    • Оцените, не было ли нарушений процедуры торгов (извещение, цена, допуск участников): при их наличии торги могут быть оспорены в течение года.
    • Рассмотрите вариант заключения с проживающими соглашения о добровольном выселении с компенсацией — это дешевле и быстрее суда.
    • Убедитесь, что в договоре купли-продажи по итогам торгов указано на отсутствие лиц, сохраняющих право пользования (ст. 558 ГК РФ).
    • Проверьте, не подпадает ли ситуация под защиту добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ) — это снижает риск истребования квартиры.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Продажа квартиры с публичных торгов в рамках исполнительного производства, где должником выступает 86-летний пенсионер, а поручителем — его 57-летний сын, влечёт переход права собственности к покупателю с одновременным прекращением права пользования жилым помещением для всех четырёх зарегистрированных лиц. Основанием реализации является вступившее в законную силу решение суда об обращении взыскания на заложенное имущество, что исключает внесудебный порядок отчуждения и подтверждает юридическую состоятельность основания перехода права.

Затронутые правоотношения

  • Залоговые (ипотечные) правоотношения — затронуты, поскольку квартира обременена залогом в обеспечение денежного обязательства. Характер залога (целевой или нецелевой) определяет применимый режим прекращения права пользования: при целевом ипотечном кредите действует автоматическое прекращение по п. 1 ст. 78 ФЗ «Об ипотеке», при нецелевом — общий порядок по п. 2 ст. 292 ГК РФ.
  • Правоотношения исполнительного производства — затронуты, так как реализация имущества осуществляется в рамках процедуры, урегулированной ФЗ «Об исполнительном производстве». Соблюдение либо нарушение правил проведения торгов непосредственно влияет на действительность сделки с покупателем и объём его защиты как приобретателя.
  • Жилищные правоотношения — затронуты, поскольку в квартире зарегистрированы четыре человека, чьё право пользования подлежит прекращению в связи с переходом права собственности. Объём и порядок прекращения этого права различается в зависимости от статуса проживающих (собственник-должник, члены его семьи) и основания возникновения ипотеки.
  • Правоотношения недействительности сделок — затронуты в двух аспектах: риск оспаривания самих торгов по ст. 449 ГК РФ и риск оспаривания исходной сделки займа/залога пожилым должником по ст. 177 ГК РФ. Оба риска создают угрозу реституции и утраты покупателем титула собственника.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело

  1. Характер залогового обязательства (целевой или нецелевой заём). Если заём предоставлен банком или иной кредитной организацией на приобретение, строительство, капитальный ремонт жилья либо на погашение такого кредита — применяется п. 1 ст. 78 ФЗ «Об ипотеке», и право пользования всех проживающих прекращается автоматически в силу закона с момента реализации имущества. Если заём нецелевой — автоматического прекращения по ст. 78 не происходит, и применяется общий режим п. 2 ст. 292 ГК РФ: переход права собственности прекращает право пользования членов семьи прежнего собственника, а право пользования самого должника прекращается вследствие утраты титула собственника. В обоих случаях правовой результат един — право пользования прекращается у всех зарегистрированных лиц.

  2. Наличие в договоре с покупателем перечня лиц, сохраняющих право пользования. В силу п. 1 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого помещения должен содержать перечень лиц, сохраняющих право пользования. Если в договоре по итогам торгов такой перечень отсутствует либо прямо указано, что таких лиц не имеется, — это фиксирует прекращение прав проживающих и исключает их возражения против выселения, основанные на содержании договора.

  3. Необходимость судебного выселения при нецелевом залоге. Если залог не подпадает под условия п. 1 ст. 78 ФЗ «Об ипотеке», прекращение права пользования не означает автоматического освобождения квартиры. Новый собственник обязан направить зарегистрированным лицам требование освободить помещение, а при отказе — инициировать судебное выселение по ч. 1 ст. 35 ЖК РФ. Снятие с регистрационного учёта производится на основании вступившего в законную силу решения суда. Это влечёт для покупателя временные и финансовые издержки.

  4. Соблюдение процедуры проведения торгов. Любое существенное нарушение правил, установленных законом для проведения торгов (необоснованное отстранение участника, непринятие высшей цены, нарушение сроков извещения, неправильное определение цены продажи), создаёт основание для признания торгов недействительными по п. 1 ст. 449 ГК РФ. Заинтересованные лица (должник, взыскатель, поручитель) вправе предъявить такой иск в течение одного года со дня проведения торгов. Признание торгов недействительными влечёт недействительность договора с покупателем и двустороннюю реституцию по п. 2 ст. 167 ГК РФ — покупатель возвращает квартиру, ему возвращаются уплаченные денежные средства. Риск невозврата денег усугубляется возрастом и имущественным положением должника.

  5. Состояние должника в момент совершения сделки займа/залога. Возраст заёмщика (86 лет на текущий момент, несколько лет назад на момент сделки — около 80 лет) создаёт предпосылки для оспаривания исходного договора по п. 1 ст. 177 ГК РФ, если будет доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Удовлетворение такого иска способно повлечь пересмотр решения об обращении взыскания и создать угрозу титулу покупателя. Защита покупателя с публичных торгов строится на ст. 302 ГК РФ, однако при грубых пороках основания торгов эта защита не является абсолютной.

Прекращается ли право пользования прописанных лиц (включая 86-летнего собственника и сына-поручителя) после покупки с торгов?

Здесь ключевую роль играет характер ипотечного обязательства. Поскольку должник «взял денежные средства под залог квартиры», наиболее вероятно, что залог оформлен как ипотека в обеспечение нецелевого займа (не на приобретение/строительство/ремонт жилья). В этом случае п. 1 ст. 78 ФЗ «Об ипотеке» о безусловном прекращении права пользования всех проживающих не применяется — норма действует только для целевых кредитов банков/юрлиц:

Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 216-ФЗ) Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом
— п. 1 ст. 78 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ

Из описания ситуации заём выглядит как нецелевой (взяты денежные средства, кредитор не назван, суть займа — «под залог», без указания на банк). Это значит, что условие п. 1 ст. 78 (кредит на приобретение/строительство/ремонт жилья) не выполняется, и автоматического прекращения права пользования по ст. 78 не происходит.

Однако вступает в силу общее правило:

Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. (В редакции федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 30.12.2004 № 213-ФЗ) 3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. 4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ)
— п. 2 ст. 292 ГК РФ

Переход права собственности к покупателю с торгов является основанием прекращения права пользования для всех членов семьи прежнего собственника. Что касается самого собственника-должника (86 лет) — его право собственности прекращается при реализации имущества, а вместе с ним и его личное право пользования. Все четверо прописанных утрачивают право пользования в силу п. 2 ст. 292 ГК РФ.

Если же залог является ипотекой банка на покупку/строительство жилья, то применяется п. 1 ст. 78 — обращение взыскания и реализация с торгов автоматически прекращают право пользования и залогодателя, и любых иных лиц (включая сына-поручителя и остальных двух прописанных). В ЭТОМ случае покупателю не требуется дополнительного судебного решения для фиксации прекращения права — оно прекращено в силу закона.

Вывод: В обоих случаях право пользования прописанных лиц прекращается: либо в силу специальной нормы ст. 78 (если залог — целевой ипотечный кредит), либо в силу общего правила п. 2 ст. 292 ГК РФ (если залог нецелевой). Однако в последнем случае потребуется судебное выселение по ст. 35 ЖК РФ.

Каков механизм выселения прописанных лиц после покупки?

Выселение регулируется ст. 35 ЖК РФ:

В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. 2. В случае, если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 статьи 31 настоящего Кодекса, или на основании завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения.
— ч. 1 ст. 35 ЖК РФ

После регистрации права собственности новый собственник (покупатель с торгов) направляет прописанным лицам требование освободить квартиру в разумный срок. Если они добровольно не освобождают помещение — выселение возможно только на основании решения суда (ч. 1 ст. 35 ЖК РФ).

Снятие с регистрационного учёта производится на основании вступившего в законную силу решения суда (по аналогии с ранее установленным выводом по близкому вопросу 1 — пп. «е» п. 31 Правил № 713 от 17.07.1995). Подсудность — районный суд по месту нахождения квартиры (ст. 30 ГПК РФ). Ответчиками выступают все зарегистрированные лица.

При этом в договоре с покупателем (по результатам торгов) должен быть указан перечень лиц, сохраняющих право пользования (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Если таковых нет — в договоре указывается, что лиц, сохраняющих право пользования, не имеется, либо они не указаны ввиду прекращения права. Указание в договоре о четырёх прописанных без оговорки о прекращении их прав — риск для покупателя.

Вывод: Выселение — обязательная судебная процедура. Покупатель несёт расходы на судебный процесс и исполнительное производство. Временные и денежные затраты на выселение — один из главных практических рисков.

Риск признания торгов недействительными (ст. 449 ГК РФ)

Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом. (Пункт в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ ) 2. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса
— п. 1, 2 ст. 449 ГК РФ

Для покупателя это наиболее серьёзный риск. Если торги проведены с существенными нарушениями (неправильная оценка, нарушения извещения, необоснованное отстранение участников, сговор участников и т.д.), заинтересованное лицо (должник, взыскатель, поручитель, судебный пристав) может добиться признания торгов недействительными в течение одного года со дня их проведения.

Последствия — п. 2 ст. 449 ГК РФ:

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

А ст. 167 даёт двустороннюю реституцию:

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 168. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта 1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 2.
— п. 2 ст. 167 ГК РФ

Это означает, что при признании торгов недействительными покупатель обязан возвратить квартиру, а ему возвращаются уплаченные денежные средства. Риск усугубляется тем, что возврат денег от должника (86-летнего пенсионера) может быть затруднён.

Срок: п. 2 ст. 181 ГК РФ:

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. (Статья в редакции Федерального закона от 21.07.2005 № 109-ФЗ) Глава 9 1 . Решения собраний (Дополнение главой - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 181 1 . Основные положения 1. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются, если законом или в установленном им порядке не предусмотрено иное. 2. Решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений. Статья 181 2 . Принятие решения собрания 1. Решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в заседании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества.
— п. 2 ст. 181 ГК РФ

Течение срока для оспаривания торгов начинается с момента, когда истец узнал о нарушении. После истечения года риск существенно снижается, но не исчезает полностью (ничтожные сделки — 3 года).

Вывод: Риск оспаривания торгов действует в течение года с момента их проведения и является одним из ключевых. После регистрации права собственности покупатель защищается презумпцией добросовестности (п. 6 ст. 8.1 ГК РФ, ст. 302 ГК РФ), однако при грубых нарушениях процедуры торгов это не является абсолютной гарантией.

Риск оспаривания исходной сделки займа/залога 86-летним должником (ст. 177 ГК РФ)

Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения. 2. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии ограниченным в дееспособности вследствие психического расстройства, может быть признана судом недействительной по иску его попечителя, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими и другая сторона сделки знала или должна была знать об этом. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если сделка признана недействительной на основании настоящей статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса. Статья 178. Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения 1.
— п. 1 ст. 177 ГК РФ

Поскольку заёмщику 86 лет, существует риск, что сделка займа/залога может быть оспорена по ст. 177 ГК РФ — если будет доказано, что в момент её совершения (несколько лет назад) гражданин находился в состоянии, когда не мог понимать значение своих действий или руководить ими.

Для покупателя с торгов последствия оспаривания исходной сделки означают, что основание для обращения взыскания и проведения торгов может отпасть. Это длинная цепочка: оспаривание займа → оспаривание решения суда → потенциально — оспаривание торгов. Покупатель с публичных торгов не связан отношениями с залогодателем, и истребование квартиры от добросовестного приобретателя возможно лишь в ограниченных случаях.

Защита покупателя строится на ст. 302 ГК РФ:

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. 2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. 3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя. 4. Суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет субъект гражданского права, указанный в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ)
— п. 1 ст. 302 ГК РФ

Поскольку квартира выбывает от должника в результате решения суда (принудительно), добросовестный приобретатель на публичных торгах пользуется повышенной защитой. Практика ВС РФ (п. 6 Обзора № 1/2020 от 10.06.2020) подтверждает: если имущество выбыло из владения собственника по его воле (а воля на залог была выражена), приобретатель на торгах признаётся добросовестным.

Вывод: Риск оспаривания исходной сделки залогодателем по ст. 177 ГК существует, но для добросовестного покупателя с публичных торгов он ниже, чем риск оспаривания самих торгов. Срок исковой давности — 1 год с момента, когда истец узнал об обстоятельствах (п. 2 ст. 181 ГК РФ). Если сделка займа была совершена «несколько лет назад» и не оспорена — риск снижается со временем.

Риски исполнительского иммунитета (ст. 446 ГПК), банкротства должника и поручительства сына

Исполнительский иммунитет:

Статья 446. Имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам 1. Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание; (В редакции Федерального закона от 29.12.2004 № 194-ФЗ) земельные участки, на которых расположены объекты, указанные в абзаце втором настоящей части, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание; (В редакции федеральных законов от 29.12.2004 № 194-ФЗ; от 02.10.2007 № 225-ФЗ) предметы обычной домашней обстановки и обихода, вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши; имущество, необходимое для профессиональных занятий гражданина-должника, за исключением предметов, стоимость которых превышает десять тысяч рублей ;
— абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ

Квартира, являющаяся предметом ипотеки, не защищена исполнительским иммунитетом, даже если это единственное жильё должника. Поэтому суд об обращении взыскания был вынесен правомерно. Если квартира — не предмет ипотеки (а, например, обеспечение по договору займа без регистрации обременения в ЕГРН), то обращение взыскания на единственное жильё незаконно — но это опровергается тем фактом, что суд уже вынес решение о выставлении на торги, а значит, обременение признано надлежащим.

Банкротство должника:

Если 86-летний должник или его сын-поручитель вступят в процедуру банкротства, это может осложнить ситуацию. Квартира, уже проданная с торгов до возбуждения дела о банкротстве, не подлежит включению в конкурсную массу. Однако:

  • Если торги проведены в период подозрительности (в течение 1 года до банкротства по пп. 1, 2 ст. 61.2 ФЗ о банкротстве — оспаривание подозрительных сделок), возможна попытка их оспаривания на предмет неравноценности.
  • Если на момент подачи заявления о банкротстве торги уже состоялись, а право собственности зарегистрировано — покупатель защищён статусом добросовестного приобретателя.

Поручительство сына:

Сын-поручитель несёт солидарную с заёмщиком ответственность перед взыскателем. Для покупателя это создаёт два риска:

  1. Сын как заинтересованное лицо может оспаривать торги (ст. 449 ГК), ссылаясь на нарушения процедуры.
  2. Если сын подаст на банкротство — возможны осложнения, описанные выше.

Вывод: Исполнительский иммунитет не защищает заложенную квартиру — торги правомерны. Риск банкротства должника/поручителя существует, но для покупателя, чьё право уже зарегистрировано, защита добросовестного приобретателя существенно снижает этот риск. Рекомендуется проверить на сайте ЕФРСБ (bankrot.fedresurs.ru) и в картотеке арбитражных дел факт отсутствия дела о банкротстве должника и поручителя до участия в торгах.

Приобретение квартиры с торгов, где прописаны четыре человека, включая 86-летнего собственника-должника, сопряжено с необходимостью их последующего принудительного выселения через суд и риском оспаривания самих торгов в течение одного года, что делает главной угрозой не потерю права собственности, а временные и финансовые затраты на освобождение квартиры.

Право пользования всех четверых прописанных лиц прекращается в силу закона после регистрации вами права собственности, однако при нецелевом займе для фактического выселения потребуется судебное решение. Если заём, обеспеченный залогом, не является целевым кредитом на приобретение или строительство жилья, автоматического прекращения права пользования по п. 1 ст. 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не происходит. Однако вступает в силу общее правило п. 2 ст. 292 ГК РФ: переход права собственности к вам является основанием для прекращения права пользования жилым помещением для всех членов семьи прежнего собственника, включая самого 86-летнего должника. Если же залог всё-таки является целевым ипотечным кредитом, право пользования прекращается автоматически в силу прямого указания п. 1 ст. 78 ФЗ «Об ипотеке».

Несмотря на прекращение права пользования, механизм освобождения квартиры требует обязательной судебной процедуры. Согласно ч. 1 ст. 35 ЖК РФ, после регистрации права собственности вы должны направить всем зарегистрированным лицам требование освободить помещение в разумный срок. Если они добровольно не выселятся, выселение возможно только на основании решения суда. Иск подаётся в районный суд по месту нахождения квартиры (ст. 30 ГПК РФ). Ответчиками будут все четверо прописанных лиц. Снятие с регистрационного учёта производится на основании вступившего в законную силу решения суда (пп. «е» п. 31 Правил № 713).

Ключевой юридический риск — возможность признания торгов недействительными. В течение одного года со дня проведения торгов заинтересованные лица (должник, взыскатель, поручитель) могут оспорить их в суде при наличии существенных нарушений процедуры (п. 1 ст. 449 ГК РФ). Признание торгов недействительными влечёт недействительность заключённого с вами договора и двустороннюю реституцию по п. 2 ст. 167 ГК РФ: вы обязаны вернуть квартиру, а вам возвращаются уплаченные деньги. Учитывая возраст и материальное положение должника, реальный возврат средств может быть крайне затруднён. Срок исковой давности по такому требованию составляет один год (п. 2 ст. 181 ГК РФ).

Риск оспаривания исходной сделки займа или залога 86-летним должником по основанию, что он не понимал значения своих действий (п. 1 ст. 177 ГК РФ), для вас как для добросовестного приобретателя с публичных торгов существенно ниже. Поскольку квартира выбыла из владения должника в результате судебного решения, основанного на его же воле при заключении договора залога, вы пользуетесь повышенной защитой от истребования имущества (п. 1 ст. 302 ГК РФ).

Пошаговые действия

  1. Проверьте договор по результатам торгов: Убедитесь, что в договоре прямо указано на отсутствие лиц, сохраняющих право пользования квартирой, либо содержится оговорка о прекращении их прав в силу закона. Это критически важно в силу п. 1 ст. 558 ГК РФ.
  2. Зарегистрируйте право собственности: После полной оплаты и подписания договора зарегистрируйте переход права собственности на ваше имя в Росреестре.
  3. Направьте требование о выселении: Сразу после регистрации права собственности направьте всем четырём зарегистрированным лицам письменное требование (ценным письмом с описью вложения) об освобождении квартиры в конкретный разумный срок (например, 10–14 дней).
  4. Подайте иск в суд: Если в установленный срок квартира не освобождена, подавайте исковое заявление о выселении и снятии с регистрационного учёта в районный суд по месту нахождения квартиры. Ответчиками указывайте всех прописанных лиц.
  5. Возбудите исполнительное производство: После вступления решения суда в законную силу получите исполнительный лист и предъявите его в службу судебных приставов для принудительного выселения.