Может ли гражданин Узбекистана — участник СВО без миграционного учета купить квартиру в Подмосковье по паспорту и справке из военкомата

Может ли гражданин Узбекистана купить квартиру в Подмосковье в собственность

Право иностранного гражданина приобретать в собственность жилые помещения на территории РФ прямо вытекает из принципа национального режима, закреплённого на конституционном уровне и в отраслевом законе:

Иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором Российской Федерации.
— ст. 62 Конституции РФ (п. 3)

1. Иностранные граждане пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором Российской Федерации. 2. Иностранные граждане в период пребывания (проживания) на территории Российской Федерации обязаны воздерживаться от деятельности, наносящей ущерб интересам Российской Федерации, соблюдать Конституцию Российской Федерации и законодательство Российской Федерации, в том числе: 1) бережно относиться к окружающей среде, природным ресурсам, материальным и культурным ценностям Российской Федерации; 2) уважать многообразие региональных и этнокультурных укладов жизни населения Российской Федерации; 3) не препятствовать осуществлению прав и свобод граждан Российской Федерации, деятельности органов публичной власти Российской Федерации и их должностных лиц; 4) не вмешиваться во внешнюю и внутреннюю государственную политику Российской Федерации, в том числе не осуществлять действий, направленных на побуждение к принятию, изменению, отмене законов и иных нормативных правовых актов. Не является вмешательством во внешнюю и внутреннюю государственную политику Российской Федерации деятельность, осуществляемая в соответствии с положениями пункта 2 статьи 12 настоящего Федерального закона;
   — п. 1 ст. 4 ФЗ-115 «О правовом положении иностранных граждан в РФ»

Для целей настоящей сделки это означает: ограничения правоспособности иностранцев в сфере недвижимости в РФ установлены федеральным законом только в отношении отдельных видов имущества — прежде всего земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и земель в приграничных территориях (ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). В отношении жилых помещений (квартир) каких-либо ограничений или запретов на приобретение иностранными гражданами федеральным законом не установлено.

Гражданско-правовая рамка сделки — договор купли-продажи недвижимости:

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). 2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 - 566).
— п. 1 ст. 549 ГК РФ

К отношениям с участием иностранных граждан гражданское законодательство применяется напрямую (ч. 3 ст. 2 ГК РФ: правила гражданского законодательства применяются к отношениям с участием иностранных граждан, если иное не предусмотрено федеральным законом); применительно к купле-продаже квартиры «иное» федеральным законом не предусмотрено.

Вывод: гражданин Узбекистана вправе заключить договор купли-продажи и приобрести квартиру в Подмосковье в индивидуальную собственность на равных правах с гражданином РФ. Никаких ограничений для иностранных граждан на приобретение жилых помещений законодательство РФ не содержит; ограничения касаются земли (сельхозназначения, приграничных территорий), а не квартиры.

Форма договора и регистрация перехода права собственности

Договор продажи квартиры заключается в простой письменной форме (если продавцом выступает совершеннолетнее дееспособное физическое лицо, не отчуждающее долю и не находящееся в общей совместной собственности с обязательной нотариальной формой):

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (
— ст. 550 ГК РФ

Переход права собственности к покупателю подлежит обязательной государственной регистрации:

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ)
   — п. 1 ст. 551 ГК РФ

Статья 558. Особенности продажи жилых помещений 1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. 2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 3. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 224-ФЗ) (Утратил силу - Федеральный закон от 18.04.2018 № 67-ФЗ) § 8. Продажа предприятия
— ст. 558 ГК РФ

Практически это означает: стороны подписывают один письменный договор купли-продажи квартиры, после чего подают в Росреестр (через МФЦ или нотариуса) заявление о регистрации перехода права. Право собственности покупателя возникает не в момент подписания договора, а с момента внесения записи в ЕГРН. Для регистрации помимо договора представляются: заявление о регистрации перехода права, документ, удостоверяющий личность покупателя (паспорт иностранного гражданина), документ об оплате госпошлины, правоустанавливающий документ продавца (ст. 14, 18 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Госпошлина за регистрацию права собственности физического лица на жилое помещение установлена пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ (2000 рублей) и уплачивается покупателем, если договором не предусмотрено иное.

Вывод: договор купли-продажи квартиры оформляется в простой письменной форме одним документом, переход права подлежит государственной регистрации в Росреестре, и именно с момента такой регистрации родственник станет собственником квартиры.

Документ, удостоверяющий личность иностранного покупателя, и «узбекская прописка» в договоре

Единственным документом, удостоверяющим личность иностранного гражданина на территории РФ, является его национальный паспорт:

1. Документами, удостоверяющими личность иностранного гражданина в Российской Федерации, являются паспорт иностранного гражданина либо иной документ, установленный федеральным законом или признаваемый в соответствии с международным договором Российской Федерации в качестве документа, удостоверяющего личность иностранного гражданина. 2. Документами, удостоверяющими личность лица без гражданства в Российской Федерации, являются: 1) документ, выданный иностранным государством и признаваемый в соответствии с международным договором Российской Федерации в качестве документа, удостоверяющего личность лица без гражданства; 2) разрешение на временное проживание; 2 1 ) временное удостоверение личности лица без гражданства в Российской Федерации; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 24.02.2021 № 22-ФЗ) 3) вид на жительство; 4) иные документы, предусмотренные федеральным законом или признаваемые в соответствии с международным договором Российской Федерации в качестве документов, удостоверяющих личность лица без гражданства.
   — п. 1 ст. 10 ФЗ-115 «О правовом положении иностранных граждан в РФ»

Это означает следующее. Паспорт гражданина Узбекистана со штампом о регистрации по месту жительства в Узбекистане — это законный и достаточный документ, удостоверяющий личность покупателя. Ни регистрации по месту жительства в РФ, ни вида на жительство, ни миграционного учёта закон для совершения и регистрации сделки купли-продажи квартиры не требует. Указание в договоре адреса регистрации покупателя («прописки») в Узбекистане само по себе не делает договор недействительным: реквизиты сторон указываются по паспорту, и место жительства иностранного покупателя в Узбекистане фиксируется в договоре так, как оно указано в его документе.

Практическая рекомендация: поскольку паспорт составлен на иностранном языке (узбекском/русском — в Узбекистане паспорт двуязычный), для Росреестра реквизиты паспорта в договоре указываются на русском языке. Если данные паспорта в договоре упомянуты на иностранном языке, целесообразен нотариально заверенный перевод паспорта на русский язык (общее правило о переводе документов на русский язык с удостоверительной надписью нотариуса применяется регистрирующими органами по аналогии с иными органами). Реквизиты паспорта (серия, номер, дата выдачи, орган выдачи) в договоре и в заявлении в Росреестр должны соответствовать друг другу.

Вывод: договор купли-продажи можно и нужно заключать с указанием паспортных данных покупателя и его адреса регистрации в Узбекистане («прописки») — этого достаточно; российская регистрация или миграционный учёт для самой сделки не требуются.

Отсутствие миграционного учёта: влияние на сделку и самостоятельная ответственность

Отсутствие миграционного учёта — это самостоятельный административно-правовой вопрос, а не гражданско-правовое препятствие для сделки. Нормативная база: иностранный гражданин, находясь в месте пребывания, подлежит постановке на миграционный учёт:

1. Иностранный гражданин в случае нахождения в месте пребывания подлежит постановке на учет по месту пребывания в порядке и на условиях, которые установлены в соответствии с настоящим Федеральным законом или международным договором Российской Федерации. (В редакции Федерального закона от 27.06.2018 № 163-ФЗ) 2. Уведомление о прибытии иностранного гражданина в место пребывания представляется в орган миграционного учета принимающей стороной или непосредственно данным иностранным гражданином в случаях, предусмотренных частями 3 - 3 5 и 4 статьи 22 настоящего Федерального закона. (В редакции федеральных законов от 08.06.2020 № 182-ФЗ, от 28.04.2023 № 156-ФЗ) 3. Срок представления уведомления о прибытии иностранного гражданина в место пребывания составляет семь рабочих дней со дня прибытия в место пребывания либо со дня получения временного удостоверения личности лица без гражданства в Российской Федерации, за исключением случаев, если иностранный гражданин: (В редакции Федерального закона от 24.02.2021 № 22-ФЗ) 1) находится в гостинице или ином средстве размещения, в котором предоставляются услуги средств размещения, в организации отдыха детей и их оздоровления, в медицинской организации, оказывающей медицинскую помощь в стационарных условиях, или в организации социального обслуживания;
   — ч. 1 ст. 20 ФЗ-109 «О миграционном учете»

Основание для учёта по месту пребывания — адрес жилого помещения, в котором иностранец фактически проживает:

Иностранный гражданин подлежит постановке на учет по месту пребывания: 1) по адресу жилого помещения, не являющегося его местом жительства, в котором иностранный гражданин фактически проживает; 2) по адресу гостиницы или иного средства размещения, в котором предоставляются услуги средств размещения, организации отдыха детей и их оздоровления или иного помещения, в котором он фактически проживает, либо по адресу медицинской организации, оказывающей медицинскую помощь в стационарных условиях, или в организации социального обслуживания, предоставляющей социальные услуги в стационарной форме, в том числе лицам без определенного места жительства, в которой он находится в связи с получением услуг этой организации, либо по адресу учреждения, исполняющего уголовное или административное наказание, в котором он содержится. (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 270-ФЗ) 2. Иностранный гражданин подлежит постановке на учет по месту пребывания по адресу организации, в которой он в установленном порядке осуществляет трудовую или иную не запрещенную законодательством Российской Федерации деятельность, в случае фактического проживания по адресу указанной организации либо в помещении указанной организации, не имеющем адресных данных (строении, сооружении), в том числе временном. 3.
— ч. 1 ст. 21 ФЗ-109 «О миграционном учете»

При этом после приобретения квартиры в собственность иностранец вправе заявить её в качестве своего места пребывания и самостоятельно встать на миграционный учёт, не привлекая принимающую сторону:

При наличии у иностранного гражданина в собственности жилого помещения, находящегося на территории Российской Федерации, он может в случае фактического проживания в данном помещении заявить его в качестве своего места пребывания. В этом случае для постановки на учет по месту пребывания такой иностранный гражданин представляет уведомление о своем прибытии в место пребывания и документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение, в орган миграционного учета непосредственно - лично или в электронной форме, либо через подведомственное предприятие или уполномоченную организацию, либо через многофункциональный центр. Иностранный гражданин вправе не представлять документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение, если сведения, содержащиеся в данном документе, находятся в распоряжении государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций. В этом случае орган миграционного учета самостоятельно запрашивает данные документы (сведения о содержании данных документов, выписку из соответствующего реестра, иную информацию в соответствии с законодательством Российской Федерации) в соответствующих государственных органах, органах местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организациях.
— ч. 3.1 ст. 22 ФЗ-109 «О миграционном учете»

Ключевое для вашего вопроса: перечень оснований приостановления и отказа в государственной регистрации прав в Росреестре (ст. 26 и 27 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ) является исчерпывающим и не содержит такого основания, как «отсутствие миграционного учёта иностранного гражданина». Регистратор проверяет представленный договор, полномочия сторон и документ, удостоверяющий личность; факт отсутствия миграционного учёта не входит в предмет правовой экспертизы и не может служить основанием для отказа в регистрации перехода права.

Однако это не освобождает родственника от обязанности легализовать своё нахождение: если он въехал в безвизовом порядке (Узбекистан — безвизовый режим), срок его пребывания ограничен, а нарушение правил миграционного учёта или режима пребывания может повлечь административную ответственность по ст. 18.8 КоАП РФ (независимо от сделки). Поэтому параллельно с покупкой квартиры следует решить вопрос о миграционном учёте — теперь это можно сделать по адресу собственной квартиры (ч. 3.1 ст. 22 ФЗ-109), что существенно упрощает задачу.

Вывод: отсутствие миграционного учёта не препятствует заключению договора купли-продажи и регистрации права собственности в Росреестре (такого основания отказа нет в законе), но образует самостоятельное административное нарушение, которое следует устранить, встав на миграционный учёт по адресу приобретённой квартиры.

Значение статуса участника СВО (контракт в ВС РФ, справка военкомата)

Статус участника СВО не меняет гражданско-правовой порядок покупки квартиры (она приобретается на общих основаниях), но даёт два важных следствия.

Первое — упрощённый приём в гражданство РФ. По общему правилу для приёма в гражданство иностранец должен прожить в РФ по виду на жительство 5 лет:

1. Иностранный гражданин или лицо без гражданства, достигшие возраста восемнадцати лет и обладающие дееспособностью, вправе подать заявление о приеме в гражданство Российской Федерации при условии, что указанные иностранный гражданин или лицо без гражданства обязуется соблюдать Конституцию Российской Федерации, принести в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона Присягу гражданина Российской Федерации, а также одновременно соответствует следующим требованиям: 1) постоянно проживает в Российской Федерации со дня принятия решения о выдаче вида на жительство в Российской Федерации и до дня подачи заявления о приеме в гражданство Российской Федерации в течение пяти лет; 2) владеет русским языком; 3) знает историю России и основы законодательства Российской Федерации; 4) в отношении указанных иностранного гражданина или лица без гражданства отсутствуют обстоятельства, являющиеся основаниями отклонения заявления о приеме в гражданство Российской Федерации, предусмотренными статьей 18 настоящего Федерального закона. 2. При приеме в гражданство Российской Федерации отдельных категорий иностранных граждан и лиц без гражданства к ним могут не применяться требования, предусмотренные пунктами 1 - 4 части 1 настоящей статьи, в случаях, установленных настоящим Федеральным законом. 3.
   — ч. 1 ст. 15 ФЗ № 138-ФЗ «О гражданстве РФ»

Однако иностранный гражданин, заключивший контракт о прохождении службы в Вооружённых Силах РФ не менее чем на один год, освобождается от этого требования (может подать заявление о приёме в гражданство без учёта требования о 5-летнем проживании по виду на жительство):

1. Иностранный гражданин или лицо без гражданства, достигшие возраста восемнадцати лет и обладающие дееспособностью, вправе подать заявление о приеме в гражданство Российской Федерации без учета требования, предусмотренного пунктом 1 части 1 статьи 15 настоящего Федерального закона, если: 1) указанные иностранный гражданин или лицо без гражданства заключили контракт о прохождении службы в Вооруженных Силах Российской Федерации или воинских формированиях на срок не менее одного года; (В редакции Федерального закона от 07.07.2025 № 212-ФЗ ) 2) указанные иностранный гражданин или лицо без гражданства постоянно проживают в Российской Федерации не менее одного года и признаны беженцами или получили политическое убежище на территории Российской Федерации. 2. Иностранный гражданин или лицо без гражданства, достигшие возраста восемнадцати лет, обладающие дееспособностью и постоянно проживающие в Российской Федерации (независимо от срока проживания), вправе подать заявление о приеме в гражданство Российской Федерации без учета требований, предусмотренных пунктами 1 - 3 части 1 статьи 15 настоящего Федерального закона, если указанные иностранный гражданин или лицо без гражданства: 1) родились или постоянно проживали на территории РСФСР и являлись гражданами СССР; 2) имеют родственников по прямой восходящей линии, родившихся или постоянно проживавших на территории РСФСР либо территории, относившейся к Российской империи или СССР, в пределах Государственной границы Российской Федерации;
   — п. 1 ч. 1 ст. 16 ФЗ № 138-ФЗ «О гражданстве РФ»

Это означает: вашему родственнику, числящемуся в ВС РФ до 25.08.2025, не требуется вид на жительство и 5 лет проживания — он вправе подать заявление о приёме в гражданство РФ в упрощённом порядке как лицо, заключившее контракт о прохождении службы в ВС РФ (при соблюдении прочих условий — отсутствие оснований отклонения по ст. 18 ФЗ № 138-ФЗ). Справка военкомата (воинской части) о том, что он состоит на военной службе и действует контракт, служит подтверждающим документом для этой процедуры.

Второе — справка военкомата сама по себе не является документом, удостоверяющим личность, и не заменяет паспорт для сделки. Для договора купли-продажи и регистрации в Росреестре используется только паспорт иностранного гражданина (ст. 10 ФЗ-115). Приложить справку военкомата к пакету документов на регистрацию можно факультативно, но обязательной она не является и не «закрывает» отсутствие миграционного учёта — это разные правовые институты.

Вывод: статус участника СВО не обязателен и не достаточен для самой сделки купли-продажи (сделка совершается по паспорту, как у любого иностранца), но даёт право на упрощённое приобретение гражданства РФ без вида на жительство, и справку военкомата о действующем контракте следует использовать именно для этого — целесообразно в приоритетном порядке подать заявление о приёме в гражданство РФ.