Снос ветхого дома и планирование строительства на участке ИЖС
Анализ вашей ситуации
Вы являетесь собственником земельного участка для индивидуального жилищного строительства с существующими постройками, планируете снос ветхого дома с последующей перестройкой. Основные сложности: газовый трубопровод проходит через сносимый дом, часть построек возведена с нарушениями минимальных отступов, имеются разночтения в нумерации объектов.
Правовое регулирование сноса объекта
Разрешение на снос
"Выдача разрешения на строительство не требуется в случае: ... строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства" (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, статья 51, часть 17)
Для сноса существующего жилого дома на участке ИЖС не требуется получение разрешения на строительство. Однако законодательство устанавливает специальную процедуру уведомления о сносе.
Порядок сноса объекта капитального строительства
"Снос объекта капитального строительства осуществляется на основании решения собственника объекта капитального строительства или застройщика" (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, статья 55.30, часть 1)
"Подготовка проекта организации работ по сносу объекта капитального строительства не требуется для сноса объектов, указанных в пунктах 1 - 3 части 17 статьи 51 настоящего Кодекса" (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, статья 55.30, часть 3)
Для сноса индивидуального жилого дома не требуется подготовка проекта организации работ по сносу, но вы вправе обеспечить его подготовку по собственной инициативе.
Особенности сноса при наличии газовых коммуникаций
Обязательные процедуры при сносе
"Снос объекта капитального строительства осуществляется в соответствии с проектом организации работ по сносу объекта капитального строительства после отключения объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения" (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, статья 55.31, часть 1)
Хотя для ИЖС проект организации работ по сносу не обязателен, при наличии газового трубопровода, проходящего через сносимый дом, необходимо:
- Получить условия отключения от газовой службы
- Разработать проект организации работ по сносу с учетом сохранности газовых коммуникаций
- Согласовать временные опоры для газопровода с газовой службой
Уведомительный порядок сноса
"Застройщик или технический заказчик подает ... уведомление о планируемом сносе объекта капитального строительства не позднее чем за семь рабочих дней до начала выполнения работ по сносу" (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, статья 55.31, часть 9)
Легализация построек с нарушениями
Нарушения минимальных отступов
"Предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя: ... минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений" (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, статья 38, часть 1)
Если дом расположен в 0,5 метра от границы участка при установленном минимальном отступе 3 метра (типичное значение для ИЖС), это является нарушением.
Варианты легализации
"Правообладатели земельных участков вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, если такое отклонение необходимо в целях однократного изменения одного или нескольких предельных параметров" (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, статья 40, часть 1.1)
Для легализации существующих построек с нарушениями можно:
- Получить разрешение на отклонение через комиссию с проведением публичных слушаний
- Демонтировать объекты, не соответствующие нормативам
- В случае сноса старого дома - обеспечить соответствие нового строительства установленным нормативам
Исправление технических ошибок в документах
Устранение разночтений в нумерации
"Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления ... и документов, поступивших в орган регистрации прав" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 14, часть 1)
Для исправления нумерации объектов необходимо обратиться в Росреестр с заявлением о внесении изменений в сведения ЕГРН на основании технического плана, подготовленного кадастровым инженером.
Проектная документация для нового строительства
Требования к проектной документации
"Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства" (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, статья 48, часть 3)
Для строительства нового индивидуального жилого дома подготовка проектной документации не обязательна, но рекомендуется для:
- Соблюдения строительных норм
- Получения градостроительного плана земельного участка
- Обеспечения безопасности строительства
Выводы и рекомендации
Поэтапный план действий:
-
Подготовительный этап:
- Получите градостроительный план земельного участка в администрации г. Воронежа
- Обратитесь в газовую службу для согласования условий отключения и временных опор для газопровода
- Закажите технический план у кадастрового инженера для уточнения характеристик объектов
-
Снос старого дома:
- Подайте уведомление о планируемом сносе в администрацию г. Воронежа за 7 рабочих дней
- Обеспечьте безопасное отключение от инженерных сетей
- Выполните снос с соблюдением мер безопасности для газопровода
- Подайте уведомление о завершении сноса
-
Легализация существующих объектов:
- Обратитесь за разрешением на отклонение от предельных параметров для объектов с нарушениями
- Или запланируйте их демонтаж/реконструкцию
-
Новое строительство:
- Используйте уведомительный порядок для ИЖС
- Обеспечьте соответствие нового дома установленным нормативам
Рекомендация: Учитывая сложность ситуации с газовыми коммуникациями и нарушениями строительных норм, рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся в области земельного и градостроительного права, для сопровождения всех процедур.
