Какие документы нужны продавцу дома и земельного участка при продаже в ипотеку, если собственники — две сестры в равных долях? Обязательны ли ИНН, СНИЛС и выписка из ЕГРН в трех форматах?

Обязательны ли ИНН, СНИЛС и выписка из ЕГРН для продавца

Утверждение риелтора о том, что продавцы обязаны представить ИНН, СНИЛС и выписку из ЕГРН — не соответствует закону. Ни один из этих документов не входит в обязательный перечень ни для Росреестра, ни для банка.

Для государственной регистрации перехода права закон требует представлять только документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход права и обременение, и они должны отражать необходимую для регистрации информацию, а не «все возможные» идентификаторы:

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости
— п. 1 ст. 21 ФЗ № 218-ФЗ

Конкретный перечень сведений, которые банк обязан установить при идентификации клиента — физического лица, прямо ограничен. Это фамилия, имя, отчество, дата и место рождения, гражданство и реквизиты документа, удостоверяющего личность:

идентификации клиентов - физических лиц, представителей клиента – физических лиц, выгодоприобретателей - физических лиц и бенефициарных владельцев. 1.1. Фамилия, имя, отчество (при наличии последнего). 1.2. Дата и место рождения. 1.3. Гражданство.
— п. 1 Приложения 3 к Положению Банка России № 499-П

1.4. Реквизиты документа, удостоверяющего личность: серия (при наличии) и номер документа, дата выдачи документа, наименование органа, выдавшего документ, и код подразделения (при наличии). В соответствии с законодательством Российской Федерации документами, удостоверяющими личность, являются: 1.4.1. для граждан Российской Федерации: паспорт гражданина Российской Федерации; паспорт гражданина Российской Федерации, дипломатический паспорт, служебный паспорт, удостоверяющие личность гражданина Российской Федерации за пределами Российской Федерации; свидетельство о рождении гражданина Российской Федерации (для граждан Российской Федерации в возрасте до 14 лет); временное удостоверение личности гражданина Российской Федерации, выдаваемое на период оформления паспорта гражданина Российской Федерации; 1.4.2. для иностранных граждан: паспорт иностранного гражданина; 1.4.3. для лиц без гражданства: документ, выданный иностранным государством и признаваемый в соответствии с международным договором Российской Федерации в качестве документа, удостоверяющего личность лица без гражданства; разрешение на временное проживание, вид на жительство; документ, удостоверяющий личность лица, не имеющего действительного документа, удостоверяющего личность, на период рассмотрения заявления о признании гражданином Российской Федерации или о приеме в гражданство Российской Федерации;
— п. 1.4 Приложения 3 к Положению Банка России № 499-П

Здесь нет ни ИНН, ни СНИЛС — для продавца, который не является заёмщиком по ипотеке и не стороной кредитного договора, банк юридически не вправе требовать их как обязательное условие сделки. Позиция такая: ИНН, СНИЛС и выписка из ЕГРН для продавцов обязательными по закону не являются.

Однако есть нюанс: если в сделке оформляется закладная (электронная либо документарная — обычная практика при ипотеке), то в её реквизитах прямо указываются сведения о залогодателе и должнике, включая СНИЛС (при наличии):

имя залогодателя, сведения о документе, удостоверяющем личность, страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования (при наличии) - для физического лица, полное наименование залогодателя, указание места нахождения, идентификационного номера налогоплательщика и основного государственного регистрационного номера - для юридического лица; (В редакции Федерального закона от 25.11.2017 № 328-ФЗ) 3) имя первоначального владельца закладной, сведения о документе, удостоверяющем личность, страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования (при наличии) - для физического лица, полное наименование залогодержателя, указание места нахождения, идентификационного номера налогоплательщика и основного государственного регистрационного номера - для юридического лица; (В редакции Федерального закона от 25.11.2017 № 328-ФЗ) 4) название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;
— пп. 2 п. 1 ст. 14 ФЗ № 102-ФЗ

Здесь важно разграничить: залогодателем по ипотеке в силу закона становится покупатель (после регистрации перехода права дом обременяется в пользу банка), а не вы — продавцы. Поэтому реквизит о СНИЛС и ИНН в закладной касается покупателя-залогодателя, а не вас как продавцов. От вас эти сведения банк требовать не вправе.

Вывод: требования риелтора о том, что вам как продавцам необходимо обязательно подготовить ИНН, СНИЛС и выписку из ЕГРН «в трёх читаемых форматах», законом не предусмотрены. Обязательный минимум — паспорта продавцов и документы, подтверждающие право собственности (выписка из ЕГРН нужна как доказательство вашего права, но её может запросить и сам Росреестр/банк по межведомственным каналам; «три формата» — внутреннее пожелание риелтора, не требование закона).

Требуется ли нотариус при продаже долей двумя сособственниками

Нотариальное удостоверение сделки по отчуждению долей в праве общей собственности по общему правилу обязательно, но для вашей ситуации есть прямое исключение: вы с сестрой — оба сособственника и оба отчуждаете свои доли по одной сделке одному покупателю.

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке
— п. 1.1 ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Поскольку обе доли (ваша и сестры) отчуждаются в пользу одного покупателя в рамках одного договора купли-продажи, применяется исключение «отчуждение всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке» — нотариус не обязателен. Договор заключается в простой письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами:

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность
— ст. 550 ГК РФ, п. 2

Вывод: при продаже вами с сестрой обеих долей дома и участка по одному договору одному покупателю нотариальное удостоверение не требуется — достаточно простой письменной формы с последующей регистрацией перехода права в Росреестре. Это подтверждает и ранее данную консультацию: нотариус не обязателен, когда все сособственники продают доли по одной сделке.

Какие документы реально нужны продавцам (существенные условия договора и состав для регистрации)

Закон устанавливает обязательный состав договора и документов, а не «расширенный пакет» от риелтора.

Во-первых, в договоре должны быть указаны данные, позволяющие однозначно определить недвижимость (кадастровые номера, адрес, площадь), иначе договор не считается заключённым:

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным
— ст. 554 ГК РФ, п. 3

Во-вторых, обязательное условие — цена (для дома и участка либо общая цена с выделением составляющих):

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. 2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. 3. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества. Статья 556. Передача недвижимости 1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
— п. 1 ст. 555 ГК РФ

В-третьих, для жилого дома существенным условием является перечень лиц, сохраняющих право пользования (если такие есть):

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. 2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 3. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 224-ФЗ) (Утратил силу - Федеральный закон от 18.04.2018 № 67-ФЗ) § 8. Продажа предприятия Статья 559. Договор продажи предприятия 1. По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (статья 132), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. 2. Исключительные права на средства индивидуализации предприятия, продукции, работ или услуг продавца (коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания), а также принадлежащие ему на основании лицензионных договоров права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором. (В редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) 3.
— п. 1 ст. 558 ГК РФ

Итого обязательный пакет для вас как продавцов:

1. Паспорта обоих продавцов (документы, удостоверяющие личность).
2. Правоустанавливающие документы на дом и земельный участок (свидетельства о праве/договоры/свидетельства о наследстве, если применимо) и/или выписка из ЕГРН, подтверждающая право общей долевой собственности.
3. Договор купли-продажи в простой письменной форме (одним документом), с обязательным указанием цены, предмета и перечня лиц с правом пользования.

Передача недвижимости оформляется передаточным актом. Выписка из ЕГРН нужна как доказательство вашего права собственности и для заполнения договора, но требование именно «трёх читаемых форматов» законом не установлено — Росреестр и банк могут запросить актуальные сведения из ЕГРН самостоятельно по межведомственным каналам.

Особенности ипотечной сделки: залог в силу закона, регистрация, сроки

При покупке с использованием кредитных средств банка дом (жилое помещение) попадает в залог в силу закона с момента регистрации ипотеки в ЕГРН:

Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости
— п. 1 ст. 77 ФЗ № 102-ФЗ

Регистрация ипотеки в силу закона проводится на основании заявления залогодержателя (банка) или залогодателя, без уплаты госпошлины, и осуществляется одновременно с регистрацией перехода права собственности:

Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины
— п. 2 ст. 20 ФЗ № 102-ФЗ

Это означает: документы на регистрацию перехода права от вас к покупателю и на регистрацию ипотеки подаются, как правило, одновременно одним пакетом — поэтому от продавцов требуется только подписанный договор и подтверждение права, а «ипотечную» часть (закладную, кредитный договор) готовит банк и покупатель.

Сроки регистрации: при одновременном кадастровом учёте и регистрации прав на дом и участок — 10 рабочих дней при подаче в Росреестр (12 рабочих дней через МФЦ):

десять рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 6) двенадцать рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 7) пять рабочих дней с даты поступления в орган регистрации прав вступившего в законную силу судебного акта, установившего обязанность осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав; 8) три рабочих дня с даты поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации либо судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии ареста или запрета, о возврате залога залогодателю или об обращении залога в доход государства;
— пп. 5 п. 1 ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ

Если документы окажутся неполными или некорректными, регистрация приостанавливается, в частности по основанию «не представлены документы, необходимые для регистрации»:

не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 6) представленные (поступившие) документы являются подложными, что установлено судом, или информация о чем содержится в поступившем в орган регистрации прав от правоохранительного органа, судебного пристава-исполнителя, имеющих в производстве дела, связанные с объектом недвижимого имущества и (или) их правообладателем, органа, осуществляющего в установленном федеральным законом порядке оперативно-разыскную деятельность в соответствии с Федеральным законом от 12 августа 1995 года № 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности", документе, или сведения, содержащиеся в них, недостоверны; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 449-ФЗ ) 7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; 8) представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами; 9) не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам; 10) представлена (поступила) информация об отсутствии документов (сведений, содержащихся в них), запрошенных органом регистрации прав по межведомственным запросам;
— пп. 5 п. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ

Вывод: при ипотечной сделке от продавцов не требуется никаких «банковских» документов — закладную и кредитный договор готовит покупатель с банком. С вас нужны только паспорта, подтверждение права собственности и подписанный договор купли-продажи с передаточным актом. Регистрация перехода права и ипотеки пройдёт одновременно в срок до 10–12 рабочих дней.

Преимущественное право покупки и риски при отчуждении долей

Хотя вы с сестрой продаёте обе доли одному покупателю (что снимает вопрос преимущественного права между вами), следует помнить общее правило ст. 250 ГК РФ на случай, если в сделке участвует не весь состав сособственников:

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу
— п. 2 ст. 250 ГК РФ

В вашей ситуации, поскольку продаются обе доли сразу, преимущественное право покупки остальных участников не задействуется — все сособственники сами являются продавцами. Однако важно зафиксировать это обстоятельство в договоре: указать, что отчуждаются все доли в праве общей собственности всеми сособственниками по одной сделке — это и будет основанием для регистрации без нотариуса и без риска последующего оспаривания по ст. 250 ГК РФ.

Если же структура владения иная (например, у вас и сестры доли в доме, но в отношении участка право оформлено иначе), то для каждой из долей, отчуждаемой «постороннему» лицу без участия остальных сособственников, потребовалось бы соблюдение преимущественного права. Поэтому до подписания договора уточните по выписке из ЕГРН точный состав собственников и размер долей по обоим объектам — он должен полностью совпадать с составом продавцов.

Вывод: риска нарушения преимущественного права у вас нет, поскольку продают оба сособственника. Достаточно корректно указать в договоре, что отчуждаются все доли по одной сделке всеми участниками долевой собственности.

Передача недвижимости и способ расчётов при ипотеке

Передача дома и участка оформляется подписываемым сторонами передаточным актом; обязательство продавца считается исполненным после вручения имущества и подписания акта:

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче
— п. 1 ст. 556 ГК РФ

При ипотечной сделке деньги покупателю выдаёт банк, поэтому порядок расчёта определяется договором: чаще всего применяются аккредитив, счёт эскроу или банковская ячейка, при которых продавцу средства перечисляются после регистрации перехода права и ипотеки. Закон не устанавливает обязательной формы расчётов — это диспозитивное условие договора, поэтому способ расчётов вы вправе согласовать с покупателем и банком и прямо зафиксировать в договоре.

Вывод: для завершения сделки вам нужно подписать передаточный акт. Способ получения денег (аккредитив/эскроу/ячейка) выбирается по соглашению сторон и фиксируется в договоре — рекомендуем настаивать на безналичном расчёте через банк с выплатой только после регистрации перехода права, что защитит вас как продавцов при ипотечной сделке.

Итоговая позиция по всем вопросам едина: обязательными для вас как продавцов являются только паспорта, документы, подтверждающие право собственности (выписка из ЕГРН), подписанный договор купли-продажи с ценой и предметом, и передаточный акт. Нотариус не нужен (обе доли продаются по одной сделке). ИНН, СНИЛС и выписка «в трёх форматах» обязательными по закону не являются — это не требование Росреестра или банка, а внутреннее пожелание риелтора. Ипотечную часть (кредитный договор, закладную) готовят покупатель и банк; регистрация перехода права и ипотеки пройдёт одновременно в срок до 10–12 рабочих дней.