Как расторгнуть договор купли-продажи дома, если условия изменены и нарушены сроки из-за замены паспорта?

Вправе ли продавец расторгнуть договор по инициативе при нарушении сроков оплаты покупателем

Продавец ставит вопрос о расторжении договора, ссылаясь на нарушение сроков. Закон допускает расторжение по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, причём существенным признаётся нарушение, лишающее сторону того, на что она была вправе рассчитывать.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора
— п. 2 ст. 450 ГК РФ

Определяя существенность нарушения, допущенного покупателем, суд апелляционной инстанции должен был исходить из установленного им обстоятельства о том, что продавец не получил вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора. Кроме того, суд апелляционной инстанции со ссылкой на п. 3 ст. 486 ГК РФ указал, что неисполнение обязанности по оплате проданного товара не влечет возникновения у продавца права на расторжение договора купли-продажи, а порождает у него лишь право требовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами. Такой вывод основан на неправильном толковании п. 3 ст. 486 ГК РФ, предусматривающего, что, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, 19 продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Из буквального толкования текста правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ. Судом апелляционной инстанции также неправильно применены разъяснения, содержащиеся в п. 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г.
— п. 8 Обзора судебной практики ВС РФ № 5 (2017), утв. Президиумом ВС 27.12.2017

Применительно к фактам: основание «существенное нарушение покупателем» сработало бы, если бы именно покупатель не оплачивал товар / не обеспечивал готовность сделки в согласованный срок, и продавец из-за этого не получил бы цену дома в принципе. Позиция ВС РФ прямо допускает расторжение договора купли-продажи на этом основании, если продавец не получил вообще никакой денежной суммы. При этом неисполнение обязанности по оплате само по себе даёт продавцу и альтернативное, менее «тяжёлое» средство — требовать оплаты и процентов:

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса
— п. 3 ст. 486 ГК РФ

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Однако по вашим фактам вывод противоположный и критический: просрочку, судя по описанию, создал сам продавец — муж, которому требуется заменить нечитаемый паспорт, из-за чего банк не может провести сделку и перевести деньги. Покупатель не может произвести оплату/завершить сделку, пока продавец не готов к государственной регистрации (не передал надлежащие документы, в т.ч. действующий паспорт). Согласно п. 4 ст. 486 ГК РФ правом «отказаться от исполнения договора» наделён тот, у кого другая сторона отказывается принять и оплатить товар, — то есть при таких обстоятельствах отказом реально обладает покупатель, а не продавец. Ссылаться на существенное нарушение со стороны покупателя, когда задержка вызвана действиями самого продавца, недобросовестно и судом отклоняется (ст. 1, 10 ГК РФ).

Вывод: расторгнуть договор, ссылаясь на нарушение сроков покупателем, если просрочка вызвана заменой паспорта продавца, — рискованно и, скорее всего, суд откажет в удовлетворении иска. Актуальный (и существенно более сильный) путь для супруги — оспаривание сделки как недействительной, см. следующие блоки.

Недействительность сделки из-за отсутствия нотариального согласия супруги (наиболее сильная ветка для не согласной жены)

Ключевой вариант защиты для жены, не согласной с условиями, — признание договора недействительным как заключённого без её нотариально удостоверенного согласия, если дом является совместной собственностью супругов.

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства
— п. 1, 2 ст. 34 СК РФ

Если дом приобретён (построен/куплен) в период брака, он — совместная собственность обоих супругов независимо от того, на кого оформлен. Отчуждение такой недвижимости одним супругом требует нотариально удостоверенного согласия другого:

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки
— п. 3 ст. 35 СК РФ (абз. 2)

Сама сделка, совершённая без необходимого согласия, по общему правилу является оспоримой — её может оспорить лицо, чьё согласие требовалось:

Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе
— п. 1 ст. 173.1 ГК РФ

Последствия признания сделки недействительной — двусторонняя реституция, то есть каждый возвращает полученное:

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 167 ГК РФ

Срок для оспаривания — один год со дня, когда жена узнала или должна была узнать о совершении сделки:

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной
— п. 2 ст. 181 ГК РФ

Применительно к вашим фактам: если дом — совместная собственность (куплен/построен в браке) и жена нотариально удостоверенного согласия на продажу на таких условиях не давала, она вправе в течение 1 года со дня, когда узнала о заключённом мужем договоре, предъявить в суд требование о признании сделки недействительной. Это оспаривание сделки, а не «расторжение», но юридический результат — возврат сторон в первоначальное положение (дом остаётся у продавцов, деньги возвращаются покупателю).

Важная оговорка/условия применения: данный путь работает только если (а) дом нажит в браке и является совместным имуществом, и (б) жена не давала нотариально удостоверенного согласия. Если дом является личной собственностью мужа (получен в дар, по наследству, приобретён до брака — ст. 36 СК РФ), то согласие жены не требуется и эта ветка недоступна. Также если жена фактически одобряла и участвовала в продаже, суд оценит это в совокупности, но отсутствие именно нотариальной формы согласия — самостоятельное основание для оспаривания.

Вывод: если дом — совместно нажитое имущество и жена не выдавала нотариального согласия на отчуждение именно на этих условиях, она вправе в течение 1 года оспорить договор по ст. 173.1 ГК РФ и п. 3 ст. 35 СК РФ.

Признание сделки недействительной из-за заблуждения или обмана об одобренной ипотеке

Дополнительная ветка защиты связана с недостоверной информацией агента о том, что «ипотека одобрена» (фактически одобрена в другом банке и на других условиях). Муж подписал договор, полагая предрешённым финансирование от банка, о котором устно договаривались.

Сделка, совершённая под влиянием заблуждения, может быть признана недействительной, если заблуждение существенно — сторона не совершила бы сделку, зная о действительном положении дел:

Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел
— п. 1 ст. 178 ГК РФ

Обманом считается в том числе намеренное умолчание о существенных обстоятельствах; сделку, совершённую под влиянием обмана третьим лицом, можно оспорить, если другая сторона знала или должна была знать об обмане (в частности, когда третье лицо — агент — содействовало стороне в сделке):

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки. 3. Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. 4. Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной
— п. 2, 4 ст. 179 ГК РФ

Последствия недействительности — возврат всего полученного по сделке (ст. 167 ГК РФ, приведена выше), а при обмане, кроме того, возмещение убытков потерпевшему. Срок оспаривания — один год.

Применительно к фактам: если муж рассчитывал на конкретно одобренную ипотеку (как ему сообщил агент) и именно это условие предопределило его согласие, а фактически финансирование одобрено на других условиях/в другом банке, есть основания для оспаривания по ст. 178 ГК РФ (заблуждение о существенном условии — источниках оплаты). Вместе с тем заблуждение относительно мотивов сделки существенным не считается (п. 3 ст. 178 ГК РФ), поэтому доказывать придётся именно то, что выбор банка и условия кредитования были для продавца условием, от которого зависело его согласие на отчуждение дома. Обман со стороны агента (ст. 179 ГК РФ) суд свяжет с расторжением, только если покупатель знал или должен был знать о недостоверных сведениях агента.

Вывод: эта ветка возможна, но слабее, чем оспаривание за отсутствие согласия супруги, и требует доказательств того, что именно условия кредитования были для продавца существенными и он не совершил бы сделку на иных условиях.

Односторонний отказ по договору, порядок расторжения и подсудность

Если в самом договоре купли-продажи предусмотрено право сторон на односторонний отказ при нарушении условий, расторжение возможно без суда — направлением уведомления, с которым договор прекращается:

Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления
— п. 1 ст. 450.1 ГК РФ

Односторонний отказ допустим только тогда, когда право на него прямо установлено законом или договором (ст. 310, 450.1 ГК РФ). Если такого условия в договоре нет, а стороны не пришли к соглашению, продавец вправе лишь обратиться в суд с требованием о расторжении. По возможности сначала направьте покупателю письменное предложение (претензию) о расторжении; при отсутствии ответа в срок, указанный в предложении (а при его отсутствии — в течение 30 дней), можно подавать иск:

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок
— п. 2 ст. 452 ГК РФ

При судебном расторжении возврат уже исполненного происходит по правилу, что сторонам возвращается лишь то, что не исполнено (п. 3 ст. 453 ГК РФ), а сторона, чьё существенное нарушение послужило основанием, обязана возместить другой стороне убытки:

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон
— п. 4 ст. 453 ГК РФ

Иск об оспаривании сделки/о расторжении договора купли-продажи недвижимости относится к спорам о правах на объект и предъявляется по месту нахождения недвижимости:

Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества
— п. 1 ст. 30 ГПК РФ

Применительно к фактам: пока паспорт мужа не заменён и сделка не доведена до регистрации, досудебное направление покупателю письменного предложения о расторжении — обязательный шаг перед иском (с соблюдением 30-дневного срока ожидания ответа). Иск о признании сделки недействительной либо о расторжении договора подаётся в районный суд по месту нахождения дома (исключительная подсудность — ст. 30 ГПК РФ).

Вывод: обязательный порядок — сперва письменное предложение о расторжении (при недействительности — просто иск в пределах года, досудебный порядок для оспаривания недействительности не требуется), затем иск в районный суд по месту нахождения дома.

Доказательства и последствия уже исполненного

Для оспаривания сделки за отсутствием нотариального согласия супруги важно зафиксировать три группы доказательств: (1) факт режима совместной собственности дома — дом приобретён/построен в период брака (свидетельство о регистрации брака, документы о возникновении права); (2) отсутствие нотариально удостоверенного согласия жены на отчуждение именно на подписанных мужем условиях — это следует из отсутствия соответствующего нотариального документа (ответ нотариуса/справка, что согласие не удостоверялось); (3) для ветки о заблуждении/обмане — переписка с агентом, сведения о том, какой банк и какие условия кредитования сообщал агент, и факт одобрения ипотеки в другом банке (ответы банков).

Основанием оспаривания является сама сделка, совершённая без необходимого в силу закона согласия (ст. 173.1 ГК РФ):

Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе
— п. 1 ст. 173.1 ГК РФ

Последствия недействительности — возврат всего полученного сторонами (реституция), поэтому если к моменту спора дом ещё не передан покупателю и/или ипотечные средства ещё не перечислены, возвращать фактически нечего и права продавцов сохраняются полностью:

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 167 ГК РФ

Если же часть исполнения уже состоялась (например, перечислен задаток/аванс), при расторжении применяется правило о том, что исполненное до расторжения не возвращается, кроме случаев, когда одна сторона, получив исполнение, своё не предоставила (тогда применяются правила о неосновательном обогащении):

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон
— п. 4 ст. 453 ГК РФ

Применительно к фактам: ключевой вопрос — что уже исполнено. Если дом не передан и оплата не поступила, оспаривание (ст. 173.1 ГК РФ) просто «обнуляет» договор, и продавцы ничего не теряют. Если покупатель уже перечислил средства (в том числе в счёт задатка), они подлежат возврату покупателю, а проценты/убытки определяются в зависимости от того, кто несёт ответственность за недействительность.

Вывод: соберите документы о режиме совместной собственности и отсутствии нотариального согласия жены — это решающие доказательства; при отсутствии состоявшегося исполнения оспаривание сделки восстанавливает статус-кво в пользу продавцов.