Расторжение зарегистрированных договоров аренды: правовые последствия и рекомендации
Ситуация 1: Отсутствие государственной регистрации расторжения договора аренды
Анализ ситуации
Подписанное соглашение о расторжении договора аренды является основанием для прекращения обязательств между сторонами, однако для договоров аренды недвижимого имущества существуют специальные требования к государственной регистрации.
Применимые нормы права
"Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 609)
"Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 651)
"Государственная регистрация прекращения найма жилого помещения может осуществляться по заявлению одной из сторон договора, указанного в части 2 настоящей статьи, по истечении срока действия договора или в случае его расторжения." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 51)
Выводы и рекомендации
-
Подписанное соглашение о расторжении является юридически действительным между сторонами, но без государственной регистрации прекращения договора могут возникнуть проблемы в отношениях с третьими лицами.
-
Отсутствие регистрации не влечет автоматического наложения штрафов, но может создать сложности при:
- Доказывании факта прекращения договора перед регистрирующими органами
- Совершении последующих сделок с объектом недвижимости
- Возникновении споров о правах на объект
-
Рекомендуемые действия:
- Направить арендодателю официальное требование о регистрации расторжения с установлением разумного срока
- Обратиться в суд с требованием о понуждении к государственной регистрации расторжения договора
- Подать заявление в регистрирующий орган самостоятельно, если договором или законом это предусмотрено
Ситуация 2: Расторжение договора при недоступности арендодателя
Анализ ситуации
При уклонении арендодателя от получения уведомления о расторжении договора важное значение приобретает доказательство надлежащего направления такого уведомления.
Применимые нормы права
"Лица, участвующие в деле, и другие участники процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия суд располагает сведениями о получении адресатом судебного извещения или иными доказательствами заблаговременного получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся судебном процессе." (Источник: Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, Статья 117)
"Лица, участвующие в деле, и другие участники процесса также считаются извещенными надлежащим образом судом, если: 1) адресат отказался от получения судебного извещения и этот отказ зафиксирован организацией почтовой связи или судом; ... 3) копия судебного акта не вручена в связи с отсутствием адресата по указанному адресу, о чем организация почтовой связи уведомила арбитражный суд с указанием источника данной информации" (Источник: Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации, Статья 123)
"По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 620)
Выводы и рекомендации
-
Доказательства отправки уведомления (квитанции, трек-номер) являются важными, но недостаточными для одностороннего расторжения договора без судебного подтверждения.
-
Возврат письма как неврученного может быть расценен как надлежащее извещение только в судебном процессе при определенных условиях.
-
Рекомендуемые действия:
- Сохранить все доказательства отправки уведомления (почтовые квитанции, трек-номера)
- Предпринять дополнительные попытки уведомления (телеграммой, через электронные средства связи, если это предусмотрено договором)
- Обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды, представив все имеющиеся доказательства попыток уведомления арендодателя
- В исковом заявлении ссылаться на положения статьи 620 ГК РФ о досрочном расторжении договора по требованию арендатора
Общие рекомендации
В обеих ситуациях для полного и бесспорного прекращения договорных отношений рекомендуется обратиться в суд для получения судебного решения о расторжении договора, которое послужит основанием для государственной регистрации прекращения права аренды. Для подготовки процессуальных документов и представительства в суде целесообразно обратиться к адвокату, специализирующемуся на арендных спорах.
