Как продать дом, если в нем проживает посторонний человек, не прописанный и не имеющий прав на имущество

Имеет ли бабушка право пользования домом и обременяет ли её проживание сделку

Бабушка не является ни родственницей, ни зарегистрированной по месту жительства. По ч. 1 ст. 31 ЖК РФ к членам семьи собственника относятся супруг, дети и родители, а иные граждане — лишь если вселены собственником в качестве членов своей семьи. Поскольку бабушка проживает в доме собственника без статуса члена семьи и без регистрации, она не приобретает производного (обременяющего) права пользования жилым помещением: такое право возникает только у членов семьи (ч. 2 ст. 31 ЖК РФ), а её проживание держится исключительно на согласии собственника, которое тот вправе прекратить в любой момент.

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. 1 1 . Собственник жилого помещения не вправе совершать действия, влекущие возникновение долей в праве собственности на это помещение, а обладатель доли в праве общей собственности на жилое помещение не вправе совершать действия, влекущие разделение этой доли в праве общей собственности, если в результате таких действий площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из сособственников, составит менее шести квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого сособственника. Сделки, заключенные с нарушением правил, предусмотренных настоящей частью, являются ничтожными. Положения настоящей части не применяются при возникновении права общей долевой собственности на жилое помещение в силу закона, в том числе в результате наследования по любому из оснований, а также в случаях приватизации жилых помещений. (Дополнение частью - Федеральный закон от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 2.
— ч. 1 ст. 30 ЖК РФ

Из ч. 1 ст. 30 ЖК РФ следует: собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением. Допуская проживание бабушки, собственник не порождает обременяющего право пользования — это обычный допуск пользователя, права которого прекращаются по воле собственника. В силу п. 1 ст. 209 ГК РФ собственник вправе распоряжаться домом по своему усмотрению, включая отчуждение, не испрашивая согласия посторонних лиц:

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица. Статья 210. Бремя содержания имущества Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 211.
— п. 1 ст. 209 ГК РФ

Вывод: Проживание бабушки, не являющейся ни членом семьи, ни зарегистрированной, не создаёт обременения дома и юридически не препятствует его продаже. Регистрация перехода права по договору (п. 1 ст. 551 ГК РФ) от наличия такого проживающего лица не зависит — она проверяет законность сделки и отсутствие зарегистрированных прав/обременений на объект, а право собственности бабушки в ЕГРН не зарегистрировано.

Обязателен ли перечень проживающих лиц в договоре (ст. 558 ГК РФ)

П. 1 ст. 558 ГК РФ делает существенным условием договора перечень лиц, которые «сохраняют в соответствии с законом право пользования» жилым помещением после его приобретения покупателем.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. 2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 3. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 224-ФЗ) (Утратил силу - Федеральный закон от 18.04.2018 № 67-ФЗ) § 8. Продажа предприятия Статья 559. Договор продажи предприятия 1. По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (статья 132), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. 2. Исключительные права на средства индивидуализации предприятия, продукции, работ или услуг продавца (коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания), а также принадлежащие ему на основании лицензионных договоров права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором. (В редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) 3.
— п. 1 ст. 558 ГК РФ

Ключевое ограничение — перечень касается только лиц, сохраняющих право пользования по закону (члены семьи, лица на праве пожизненного пользования и т.п.). Поскольку бабушка не член семьи и не имеет законного права пользования, включать её в этот перечень не требуется, и её отсутствие в договоре не делает договор незаключённым. Однако как операционная мера практично все же поименовать в договоре условие о том, что на момент передачи дом свободен от прав третьих лиц (п. 1 ст. 460 ГК РФ), чтобы снять все возможные претензии покупателя:

Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. 2. Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными. Статья 461. Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя 1. При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований. 2. Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно. Статья 462.
— п. 1 ст. 460 ГК РФ

Вывод: Договор можно заключить без указания бабушки в перечне лиц, сохраняющих право пользования, поскольку такого права у неё нет. Для исключения любых споров целесообразно прямо зафиксировать в договоре и передаточном акте, что дом передаётся свободным от прав третьих лиц.

Защитная ветка: не возникло ли у бабушки права на дом и что делать при отказе выехать

Разберём альтернативную квалификацию — не приобрела ли бабушка право собственности или право пользования в силу длительного проживания. Приобретательная давность (п. 1 ст. 234 ГК РФ) предполагает добросовестное, открытое и непрерывное владение как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет:

Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом , если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). (В редакции Федерального закона от 16.12.2019 № 430-ФЗ) Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации. 2. До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания. 3. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является. 4.
— п. 1 ст. 234 ГК РФ

Бабушка живёт в чужом доме по допуску собственника и не владеет домом «как своим собственным» — она не относится к нему как к своему, не заявляет на него титул. Следовательно, условие приобретательной давности (владение как своим) не выполнено, и права собственности у неё не возникло. Аналогично не возникло и права пользования: оно могло бы возникнуть только у члена семьи (ст. 31 ЖК РФ), а у постороннего пользователя при отсутствии договора — только как обязательственное право по соглашению (ч. 1 ст. 30 ЖК РФ), которое собственник вправе прекратить.

Если бабушка откажется освободить дом, собственник защитится по ст. 304 ГК РФ (устранение нарушений права) и ч. 1 ст. 35 ЖК РФ (выселение лица, право пользования которого прекращено, по решению суда):

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. 2. В случае, если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 статьи 31 настоящего Кодекса, или на основании завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения.
— ч. 1 ст. 35 ЖК РФ

Ч. 1 ст. 35 ЖК РФ устанавливает: при прекращении права пользования гражданин обязан освободить помещение, а при отказе — подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. Значит, при нежелании бабушки уйти вы вправе обратиться в суд с иском о выселении (ст. 304 ГК РФ, ст. 35 ЖК РФ) — это защищает и будущего покупателя, и вас от претензий по ст. 460, 461 ГК РФ.

Вывод: Длительное проживание без регистрации и статуса члена семьи не порождает у бабушки ни права собственности, ни права пользования домом. Сделку это не блокирует. Если бабушка откажется освободить дом, иск о её выселении подаётся в районный суд; до продажи целесообразно либо договориться о добровольном выезде, либо решить вопрос выселения в суде, чтобы покупателю достался дом свободным по акту приёма-передачи.

Смежные аспекты: земельный участок и гарантии продавца

Продажа дома неразрывно связана с земельным участком под ним. По п. 1 и п. 4 ст. 35 ЗК РФ при отчуждении здания, находящегося на земельном участке и принадлежащего одному лицу, участок отчуждается вместе с зданием, за исключением установленных в п. 4 случаев:

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 2. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
— п. 1 ст. 35 ЗК РФ

Если участок принадлежит продавцу на праве собственности и дом является частным (самостоятельным объектом), участок передаётся вместе с домом. Это важно оформить в договоре, чтобы регистрация и переход прав были полными.

Отдельно: как собственник вы гарантируете покупателю, что дом передаётся свободным от прав третьих лиц (п. 1 ст. 460 ГК РФ). Поскольку у бабушки нет юридического права, ваш отказ вносить её в договор правомерен, а покупатель, даже увидев проживающего человека, не получит оснований для уменьшения цены или расторжения сделки, если в акте приёма-передачи зафиксировано, что дом передан свободным и бабушка уже выехала (или выехала до подписания акта).

Вывод: Земельный участок под домом следует продавать вместе с домом (ст. 35 ЗК РФ). После выезда бабушки и подписания акта приёма-передачи, фиксирующего освобождение дома, риски по ст. 460–461 ГК РФ для вас минимальны, а сделка регистрируется в Росреестре по п. 1 ст. 551 ГК РФ.

Сроки, доказательства, альтернативы и исполнение сделки

Сроки. Для собственника, распоряжающегося своим домом, специального пресекательного срока не установлено — право отчуждения (п. 1 ст. 209 ГК РФ) действует, пока право собственности зарегистрировано в ЕГРН. Выселение же не ограничено давностными сроками в смысле утраты права иска негаторного характера (ст. 304 ГК РФ): пока нарушение (проживание без права) продолжается, требование об устранении нарушения может быть заявлено; течение срока исковой давности на длящиеся нарушения владения не применяется в той же мере, что в обязательственных спорах. Для регистрации перехода права законом установлен порядок обращения в Росреестр (п. 1 ст. 551 ГК РФ), но не пресекательный срок для самой подачи при действительности договора.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ) 2.
— ст. 551 ГК РФ, п. 1

Доказательства. Ключевые доказательства отсутствия у бабушки обременяющего права: выписка из ЕГРН об объекте (отсутствие зарегистрированных обременений, залога, запретов), домовая книга/справка об отсутствии регистрации бабушки по месту жительства, а также сам договор с условием о свободе жилья и подписанный акт приёма-передачи, фиксирующий фактическое освобождение дома.

Альтернативы. Рекомендуемый способ оформления — договор купли-продажи с явным условием о том, что передаваемый дом свободен от прав третьих лиц (корреспондирует п. 1 ст. 460 ГК РФ), и обязательством продавца обеспечить освобождение дома к моменту передачи; фиксация освобождения — в акте приёма-передачи.

Исполнение. Если бабушка сама не выедет, исполнение обеспечивается судебным решением о выселении (ст. 304 ГК РФ, ч. 1 ст. 35 ЖК РФ), которое исполняется в порядке исполнительного производства. Переход права завершается государственной регистрацией в Росреестре по п. 1 ст. 551 ГК РФ.

Вывод: Сроков, блокирующих распоряжение домом, нет; риск устраняется выпиской из ЕГРН, письменным условием о свободе жилья и актом приёма-передачи; при отказе бабушки выехать — иск о выселении в районный суд, после чего регистрация перехода права в Росреестре.

Альтернативные способы оформления сделки и фиксация освобождения дома

Договор продажи недвижимости (дома) заключается в письменной форме одним документом, подписанным сторонами, и по нему продавец обязуется передать дом в собственность покупателя:

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). 2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 - 566). Статья 550. Форма договора продажи недвижимости Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
— п. 1 ст. 549 ГК РФ

Передача дома и его фактическое освобождение оформляются передаточным актом (или иным документом о передаче), подписанным сторонами; именно с момента подписания такого акта обязательство продавца передать недвижимость считается исполненным:

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество. 2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. Статья 558. Особенности продажи жилых помещений 1.
— п. 1 ст. 556 ГК РФ

На практике оптимальная альтернативная конструкция для вашей ситуации — договор купли-продажи, в котором прямо указано, что: (1) дом передаётся свободным от прав третьих лиц (корреспондирует п. 1 ст. 460 ГК РФ); (2) проживающие без правового основания лица выезжают до подписания передаточного акта; (3) в акте приёма-передачи фиксируется фактическое освобождение дома. Это связывает момент исполнения обязательства (подписание акта) с фактическим выездом бабушки и снимает риски претензий покупателя по ст. 460–461 ГК РФ.

Вывод: Сделку целесообразно оформить письменным договором (п. 1 ст. 549 ГК РФ) с условием о свободе жилья от прав третьих лиц и передаточным актом (п. 1 ст. 556 ГК РФ), фиксирующим, что дом передан свободным и освобождён от проживающих лиц, — эта конструкция полностью закрывает риски, связанные с проживанием бабушки.