Продажа приватизированного земельного участка, оформленного на одного супруга: нужно ли нотариальное согласие жены?

Является ли участок, приватизированный на супруга, его личным имуществом

Приватизация — это безвозмездное приобретение имущества из государственной или муниципальной собственности. Поскольку участок оформлен на вас одного, получен он по безвозмездной сделке — а такое имущество является личной собственностью супруга, а не общей совместной.

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.12.2006 № 231-ФЗ) Статья 37. Признание имущества каждого из супругов их совместной собственностью Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие). (В редакции Федерального закона от 30.12.2015 № 457-ФЗ) Статья 38. Раздел общего имущества супругов 1.
— п. 1 ст. 36 СК РФ

Приватизация земельного участка — классическая безвозмездная сделка (передача в собственность за плату, как правило, не производится, либо цена существенно ниже рыночной), поэтому участок, оформленный на вас в период брака, является вашим личным имуществом. Тот факт, что в документах собственник только вы, здесь решающий: он согласуется с нормой прямо — имущество, полученное по безвозмездным сделкам, принадлежит получившему его супругу.

Это правило продублировано в ГК РФ:

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и т.п.), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные во время брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.). Настоящее правило не применяется, если брачным договором между супругами предусмотрено иное. (В редакции федеральных законов от 30.12.2015 № 457-ФЗ, от 19.07.2018 № 217-ФЗ) Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, принадлежащее автору такого результата (статья 1228), не входит в общее имущество супругов. Однако доходы, полученные от использования такого результата, являются совместной собственностью супругов, если брачным договором между ними не предусмотрено иное. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 18.12.2006 № 231-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 19.07.2018 № 217-ФЗ) 3.
— п. 2 ст. 256 ГК РФ

И в Семейном, и в Гражданском кодексах установлен идентичный режим: безвозмездно полученное в браке имущество — личная собственность супруга. Значит, земельный участок, приватизированный на вас, — ваше личное имущество, а не общая совместная собственность супругов.

ВАЖНО о развилке: правило действует, пока участок не «сросся» с общим имуществом. Если в браке на общие средства супругов на участке возведён капитальный дом, реконструкция или иные вложения существенно увеличили стоимость — участок (или дом с участком) может быть признан судом совместной собственностью по ст. 37 СК РФ. В этом случае согласие жены уже потребуется. Также согласие понадобится, если жена участвовала в приватизации как правообладатель либо если брачным договором установлен иной режим. При обычной приватизации именно на вас и при отсутствии таких обстоятельств участок — ваше личное имущество.

Требуется ли нотариальное согласие супруги при продаже личного имущества

Правило о нотариальном согласии (п. 3 ст. 35 СК РФ) применяется к сделкам по распоряжению общей совместной собственностью супругов. Поскольку участок — ваше личное имущество (см. блок 1), положение о согласии на него не распространяется.

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) Статья 36. Имущество каждого из супругов (Наименование в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) 1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3.
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Процитированная норма обязывает получать нотариальное согласие супруга, когда один из супругов распоряжается общим имуществом супругов (права на которое подлежат госрегистрации). Ваш участок общим имуществом не является — он ваша личная собственность по п. 1 ст. 36 СК РФ. Следовательно, требование о нотариальном согласии жены юридически к вашей ситуации не применяется — при продаже участка как личного имущества согласие супруги не требуется.

Вывод блока: знакомый ошибается в части «без согласия не оформят» — при продаже личного имущества нотариальное согласие супруги по закону не нужно.

При этом практическая оговорка: даже если законом согласие не требуется, отдельные Росреестры, покупатели, а главное — банки (если покупатель берёт ипотеку) часто запрашивают согласие супруги «для перестраховки». Это их внутренняя практика, а не требование закона. Чтобы не затягивать сделку, вы вправе либо пояснить, что участок — ваше личное имущество (безвозмездная приватизация, титульный собственник — только вы), либо добровольно оформить согласие у нотариуса — закон этого не запрещает и упростит переговоры с покупателем.

Форма договора продажи и риски оспаривания сделки

Продажа единого объекта, принадлежащего одному собственнику (без долевой собственности), оформляется в простой письменной форме — нотариального удостоверения договор не требует.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1.
— ст. 550 ГК РФ, п. 2

Для продажи недвижимости, находящейся в единоличной собственности (как ваш участок), законом установлена простая письменная форма — договор подписывается сторонами и затем регистрируется переход права в Росреестре. Никакого обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи единоличного участка закон не предусматривает (обязательная нотариальная форма установлена, в частности, для сделок с долями в праве общей собственности и для дарения между гражданами — к вашей ситуации эти случаи не относятся). Нотариусу сделка подлежит, только если вы сами этого захотите.

Риск оспаривания: даже если участок — ваше личное имущество, супруга могла бы пытаться оспорить сделку по п. 3 ст. 35 СК РФ, утверждая, что имущество общее. Однако нормы ст. 36 СК РФ и ст. 256 ГК РФ прямо относят безвозмездно приватизированное имущество к личной собственности, поэтому такие доводы при отсутствии возведённого на общие средства дома и иных вложений (ст. 37 СК РФ) несостоятельны. Законный срок оспаривания — один год со дня, когда супруг узнал о сделке (п. 3 ст. 35 СК РФ).

Практические рекомендации: чтобы минимизировать риск и не затягивать сделку, целесообразно (1) иметь на руках договор/акт приватизации, подтверждающий, что титульным собственником являетесь только вы; (2) при наличии на участке дома, построенного в браке, — заранее решить вопрос о разделе/согласии, поскольку такой дом (и, как правило, участок под ним) признаётся общим; (3) при ипотеке покупателя — уточнить требования банка и при необходимости оформить согласие супруги добровольно, это не изменит режим вашей собственности, но устранит бюрократические барьеры.

Разграничение личного и общего имущества; когда согласие супруги всё же потребуется

Общим является имущество, нажитое супругами в браке за счёт общих доходов, — но не то, что получено безвозмездно.

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода. Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов 1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. 2.
— п. 1-2 ст. 34 СК РФ

Правило ст. 34 СК РФ охватывает имущество, «нажитое» в браке за счёт общих доходов. Приватизация — не «нажитое» имущество, а безвозмездное получение от государства, поэтому она выпадает из режима совместной собственности и подчиняется специальной норме п. 1 ст. 36 СК РФ (личная собственность). Именно это разграничение и определяет, что в вашей ситуации согласие жены не требуется.

Однако личное имущество может «превратиться» в совместное при существенных вложениях общих средств:

Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие). (В редакции Федерального закона от 30.12.2015 № 457-ФЗ) Статья 38. Раздел общего имущества супругов 1. Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов. 2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) 3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация. 4.
— ст. 37 СК РФ, п. 3

Эта норма — ключевой риск вашей ситуации: если в браке на общие средства супругов на вашем участке был возведён капитальный дом либо произведены иные вложения, существенно увеличившие его стоимость, суд вправе признать участок совместной собственностью. Тогда:

• для продажи потребуется нотариальное согласие супруги (п. 3 ст. 35 СК РФ);
• супруга будет вправе претендовать на долю от выручки.

Если же на участке ничего общим трудом и средствами не возводилось и не улучшалось капитально — участок остаётся вашим личным имуществом, и продажа свободна от согласия супруги.

Переход права при любой продаже подлежит государственной регистрации:

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ) 2.
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

Независимо от того, требуется ли нотариальное согласие жены, переход права собственности на участок к покупателю подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Именно регистрация, а не нотариальное удостоверение, является обязательным элементом оформления продажи недвижимости (ст. 551 ГК РФ). Если стороны уклоняются от регистрации, заинтересованная сторона вправе добиться регистрации через суд.

Процедура, доказательства личного характера имущества и смежные вопросы

Доказательства личного характера имущества. Чтобы при продаже уверенно ссылаться на то, что участок — ваша личная собственность и согласие жены не требуется, имейте на руках: (1) договор передачи/акт о приватизации (бесплатной передаче) участка, где правообладателем указаны только вы; (2) выписку из ЕГРН, подтверждающую единоличное право собственности. Эти документы показывают безвозмездное основание приобретения и отсутствие второго сособственника.

Порядок оформления продажи. Договор продажи недвижимости заключается в простой письменной форме одним документом (ст. 550 ГК РФ), нотариальное удостоверение при единоличной собственности не требуется; затем переход права регистрируется в Росреестре (ст. 551 ГК РФ). Ни согласие супруги, ни нотариальная форма договора в вашей ситуации обязательными не являются.

Альтернативные варианты (при необходимости). Если покупатель или его банк настаивают, вы вправе добровольно оформить у нотариуса согласие супруги — это устранит формальные претензии, но не изменит режим собственности. Для полного снятия будущих споров возможно также заключение брачного договора, закрепляющего, что участок — личное имущество (ст. 42 СК РФ допускает изменение режима имущества супругов соглашением).

Смежное право — налог (НДФЛ). Продажа участка — это реализация имущества, по которой у продавца (вас) могут возникнуть обязанности по НДФЛ. Налог не начисляется, если участок находился в собственности более минимального срока владения (5 лет, а в ряде случаев — 3 года, ст. 217.1 НК РФ); иначе доход облагается с учётом имущественного вычета (ст. 220 НК РФ). Обязанность платить НДФЛ лежит на вас как продавце и не связана с согласием супруги; право жены на выручку возникает только при признании участка общим (ст. 37 СК РФ).

Вывод по блоку: при продаже лично вам принадлежащего (безвозмездно приватизированного) участка ни нотариальное согласие супруги, ни нотариальная форма договора законом не требуются; обязательна лишь госрегистрация перехода права. Согласие и вычеты/НДФЛ — самостоятельные вопросы, не влияющие на это правило.