Покупка дома у иноагента: риски, доверенность на продажу и последствия сделки

Является ли статус иноагента основанием для недействительности сделки купли-продажи дома

Ключевой вывод: сам по себе статус иностранного агента не запрещает продавцу распоряжаться собственным имуществом и не делает сделку купли-продажи недействительной. ФЗ № 255-ФЗ «О контроле за деятельностью лиц, находящихся под иностранным влиянием» устанавливает для иноагента обязанности маркировочно-уведомительного и расчётного характера, но не вводит запрета на отчуждение недвижимости. Для признания сделки недействительной требуется нарушение требований конкретного закона (ст. 168 ГК РФ), а такого нарушения со стороны одного лишь статуса продавца нет.

Фактически введённое законом ограничение касается не возможности продажи, а порядка получения денег: средства от отчуждения недвижимости должны поступать на специальный рублёвый счёт.

сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 168 ГК РФ

Применительно к вашим фактам: продажа дома иноагентом по договору купли-продажи не представляет собой сделку, нарушающую требования закона, — поэтому оснований ни для ничтожности (п. 2 ст. 168 ГК), ни для признания её оспоримой исключительно по мотиву статуса продавца нет. Отметка в документах о нахождении продавца в реестре иноагентов не превращает сделку в недействительную — это лишь подтверждение, что продавец обязан соблюдать специальный порядок расчётов, о котором ниже. Однако в силу ст. 168 ГК, если при исполнении сделки будет нарушена императивная норма закона (например, оплата производится в обход специального счёта и это посягает на публичные интересы — но далее будет показано, что закон прямо квалифицирует такой платёж иначе), суд мог бы оценивать такие последствия — но именно этого закон № 255-ФЗ и не делает, признавая зачисление на спецсчёт надлежащим исполнением, а не устанавливая ничтожность оплаты не туда.

Вывод по вопросу: покупка дома у продавца-иноагента сама по себе не влечёт недействительности сделки; статус продавца не является ничтожным основанием. Риск недействительности по мотиву статуса практически отсутствует.

Вправе ли иноагент выдать нотариальную доверенность на продажу дома гражданину РФ, и законна ли продажа по ней

Да, вправе. Статус иноагента не ограничивает гражданскую дееспособность лица (не вводит опеку, не лишает права совершать сделки), поэтому продавец сохраняет право выдать доверенность на распоряжение своим имуществом.

Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.). 2. Не являются представителями лица, действующие хотя и в чужих интересах, но от собственного имени, лица, лишь передающие выраженную в надлежащей форме волю другого лица, а также лица, уполномоченные на вступление в переговоры относительно возможных в будущем сделок. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом. Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4.
— п. 1 ст. 182 ГК РФ

Сделка через представителя по доверенности непосредственно создаёт гражданские права и обязанности у представляемого (продавца-собственника), а не у доверенного лица — то есть переход права собственности происходит от собственника к покупателю.

Поскольку доверенность на продажу недвижимости — это распоряжение зарегистрированным в реестре правом, она должна быть нотариально удостоверена:

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. 2. К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются: 1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом; 2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения; 3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником соответствующего места лишения свободы; 4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, проживающих в стационарных организациях социального обслуживания, которые удостоверены руководителями (их заместителями) таких организаций . (В редакции федеральных законов от 28.03.2017 № 39-ФЗ, от 03.04.2023 № 101-ФЗ) 3.
— п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Практический вывод для вас: доверенность от иноагента-продавца на продажу дома на гражданина РФ законна и допустима, но только при условии её нотариального удостоверения (иного порядка для распоряжения зарегистрированным правом на недвижимость закон не предусматривает). Простая письменная или иная (не нотариальная) доверенность правового значения для сделки с недвижимостью иметь не будет, и Росреестр обоснованно приостановит регистрацию.

Вывод: иноагент вправе выдать доверенность на продажу своего дома гражданину РФ; обязательное условие — нотариальное удостоверение такой доверенности (ст. 185.1 ГК). При её соблюдении продажа по доверенности законна.

Риски, связанные с доверенностью: срок, отмена, смерть продавца до регистрации

Пока доверенность действует и не прекращена, сделка по ней законна. Но у вас как покупателя есть временно́й риск: доверенность может быть отменена или прекратиться до момента государственной регистрации перехода права — тогда сделка не состоится. Это тот же риск, что и при любой покупке по доверенности.

Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна. 2. Удостоверенная нотариусом доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая указание о сроке ее действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность.
— п. 1 ст. 186 ГК РФ

Действие доверенности прекращается вследствие: 1) истечения срока доверенности; 2) отмены доверенности лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно, при этом отмена доверенности совершается в той же форме, в которой была выдана доверенность, либо в нотариальной форме; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 332-ФЗ) 3) отказа лица, которому выдана доверенность, от полномочий; 4) прекращения юридического лица, от имени которого или которому выдана доверенность, в том числе в результате его реорганизации в форме разделения, слияния или присоединения к другому юридическому лицу; 5) смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; 6) смерти гражданина, которому выдана доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; 7) введения в отношении представляемого или представителя такой процедуры банкротства, при которой соответствующее лицо утрачивает право самостоятельно выдавать доверенности. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Лицо, которому выдана доверенность, во всякое время может отказаться от полномочий, а лицо, выдавшее доверенность, может отменить доверенность или передоверие, за исключением случая, предусмотренного статьей 188 1 настоящего Кодекса. Соглашение об отказе от этих прав ничтожно.
— п. 1, 2 ст. 188 ГК РФ

Из этих норм для вашей ситуации: удостоверенной нотариусом доверенности, в которой не указан срок, действует по умолчанию один год (ст. 186), а дата совершения обязательна, иначе доверенность ничтожна. Продавец вправе отменить доверенность в любой момент (п. 2 ст. 188), а смерть продавца либо признание его недееспособным/безвестно отсутствующим автоматически прекращают доверенность (пп. 5 п. 1 ст. 188). Поскольку право собственности на недвижимость переходит к покупателю только с момента государственной регистрации, если доверенность прекратится (отмена, смерть, истечение срока) до внесения записи — переход права состояться не сможет, и сделка сорвётся.

Вывод: главный юридический риск именно в окне «подписание договора → регистрация перехода права»: проверьте актуальность доверенности через реестр нотариусов на день регистрации, убедитесь, что срок не истёк и она не отменена. Рекомендуется провести регистрацию в кратчайшие сроки и совместно (одновременно) с оплатой через защищённый механизм.

Ключевой практический риск: обязательный специальный рублёвый счёт продавца-иноагента и порядок оплаты

Это самый существенный практический вопрос при покупке дома у иноагента. ФЗ № 520-ФЗ от 28.12.2024 внёс в ФЗ № 255-ФЗ требование: деньги за проданную иноагентом недвижимость должны поступать только на его специальный рублёвый счёт, а продавец обязан сообщить покупателю о своём статусе.

Иностранный агент обязан сообщить о наличии этого статуса лицам, на которых в соответствии с законом или договором возлагается обязанность по выплате причитающихся иностранному агенту денежных средств от отчуждения недвижимого имущества и (или) транспортных средств, от сдачи их в аренду, вознаграждения и иных платежей (в том числе неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций) в связи с отчуждением или использованием исключительного права на результат интеллектуальной деятельности или средство индивидуализации, а также доходов в виде процентов по вкладам (остаткам на счетах) в банках, доходов от долевого участия в организациях (в том числе в виде дивидендов)."; б) дополнить частями 14 - 21 следующего содержания: "14.
— ч. 2 ст. 9 ФЗ № 255-ФЗ

Для получения иностранным агентом причитающихся ему от физического лица, юридического лица (далее для целей настоящей статьи - плательщик) денежных средств от отчуждения недвижимого имущества и (или) транспортных средств, от сдачи их в аренду, вознаграждения и иных платежей (в том числе неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций) в связи с отчуждением или использованием исключительного права на результат интеллектуальной деятельности или средство индивидуализации, а также доходов в виде процентов по вкладам (остаткам на счетах) в банках, доходов от долевого участия в организациях (в том числе в виде дивидендов) иностранный агент обязан использовать специальный рублевый счет (далее для целей настоящей статьи - специальный счет), открытый в уполномоченном банке, режим которого, в том числе особенности внесения на него платежей и списания с него средств, устанавливается решением Совета директоров Центрального банка Российской Федерации, подлежащим официальному опубликованию в соответствии со статьей 7 Федерального закона от 10 июля 2002 года № 86-ФЗ "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)". Зачисление на специальный счет платежей по основаниям, не соответствующим настоящей части, не допускается.
— ч. 14 ст. 9 ФЗ № 255-ФЗ

Иностранный агент вправе получать денежные средства от отчуждения недвижимого имущества и (или) транспортных средств, от сдачи их в аренду, вознаграждение и иные платежи (в том числе неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции) в связи с отчуждением или использованием исключительного права на результат интеллектуальной деятельности или средство индивидуализации, а также доходы в виде процентов по вкладам (остаткам на счетах) в банках, доходы от долевого участия в организациях (в том числе в виде дивидендов) только посредством их зачисления на специальный счет, указанный в части 14 статьи 9 настоящего Федерального закона. Зачисление денежных средств на указанный специальный счет признается надлежащим исполнением обязательств лица, осуществившего платеж.
— ч. 21 ст. 11 ФЗ № 255-ФЗ

Применительно к вам: при покупке дома у иноагента вы обязаны перечислить цену договора на специальный рублёвый счёт продавца, реквизиты которого размещены в реестре иноагентов (часть 18 ст. 9 ФЗ № 255-ФЗ: Минюст включает сведения о спецсчёте в реестр и публикует на официальном сайте). Если у вас нет сведений о реквизитах спецсчёта на дату платежа, спецсчёт открывается банком на имя иноагента по вашему заявлению без его личного присутствия (ч. 16 ст. 9). Зачисление на спецсчёт признаётся надлежащим исполнением обязательства покупателя (ч. 21 ст. 11). Напротив, перевод на любой другой (обычный) счёт иноагента не является надлежащим исполнением, и у продавца может сохраниться право требовать оплату вновь — это прямой риск двойной оплаты.

Также учтите: если иноагент — нерезидент РФ и/или внесён в западные санкционные списки (SDN-лист), банк может дополнительно блокировать/задерживать перевод, а на сумму отчуждения недвижимости иностранному гражданину могут распространяться валютные требования (ФЗ № 173-ФЗ). Это зависит от гражданства и местонахождения продавца.

Вывод: настаивайте на расчёте строго через специальный рублёвый счёт продавца-иноагента (реквизиты из реестра Минюста) либо оформите открытие спецсчёта по вашему заявлению в уполномоченном банке. Только так ваша оплата будет признана надлежащим исполнением и исключится риск повторного истребования суммы. Перед сделкой узнайте гражданство и местонахождение продавца — при его нерезидентстве проверьте дополнительно валютно-санкционные ограничения.

Ограничения при государственной регистрации перехода права и защита покупателя (эвикция, добросовестность)

Статус иноагента не входит в перечень оснований приостановления или отказа в госрегистрации перехода права. Росреестр может приостановить регистрацию лишь по исчерпывающим основаниям ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ — например, если у продавца/представителя нет права распоряжаться объектом, либо документы подписаны неправомочным лицом.

лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; 2) с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; 3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; 4) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 13.06.2023 № 248-ФЗ ) 5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 6) представленные (поступившие) документы являются подложными, что установлено судом, или информация о чем содержится в поступившем в орган регистрации прав от правоохранительного органа, судебного пристава-исполнителя, имеющих в производстве дела, связанные с объектом недвижимого имущества и (или) их правообладателем, органа, осуществляющего в установленном федеральным законом порядке оперативно-разыскную деятельность в соответствии с Федеральным законом от 12 августа 1995 года № 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности", документе, или сведения, содержащиеся в них, недостоверны; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 449-ФЗ ) 7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;
— п. 1 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ

Из процитированного: приостановление или отказ по причине самого статуса продавца-иноагента законодательно не предусмотрены. Другое дело — те основания, которые в рамках именно «иноагентской» сделки реально могут сработать: (а) доверенность не нотариальная либо подписанная неправомочным лицом → пп. 1, 8 ч. 1 ст. 26 (нет полномочий/подписано неправомочным); (б) документы не соответствуют закону → пп. 7. Если же у продавца-представителя надлежащая нотариальная доверенность, а сами документы оформлены верно — статус иноагента основанием для отказа/приостановления не является.

Если всё же третье лицо (например, кредитор продавца, либо само государство в отдельных случаях) попытается истребовать у вас дом, действует защита добросовестного приобретателя и ответственность продавца:

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно
— п. 1 ст. 302 ГК РФ

При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований. 2. Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно.
— п. 1 ст. 461 ГК РФ

Для вас это означает: при возмездной покупке, если вы не знали и не могли знать о пороках права продавца на дом, вы — добросовестный приобретатель, и истребование дома у вас ограничено законом (ст. 302 ГК); а если дом всё же изымут по основаниям, возникшим до продажи, продавец обязан возместить вам убытки (п. 1 ст. 461 ГК). Отметим: знание о статусе продавца-иноагента само по себе не делает вас недобросовестным — статус не означает отсутствие у него права на имущество.

Вывод: отказ/приостановление регистрации только из-за статуса продавца-иноагента неправомерны; при корректных документах и нотариальной доверенности переход права будет зарегистрирован. Если у вас оспорят право — защищает статус добросовестного возмездного приобретателя (ст. 302 ГК) и ответственность продавца за эвикцию (ст. 461 ГК).

Что делать, если регистрация всё же приостановлена, и какие налоговые последствия для покупателя

Если Росреестр направит уведомление о приостановлении, заявитель вправе обжаловать это решение в апелляционную комиссию при органе регистрации прав, не обращаясь сразу в суд.

Региональные и (или) межрегиональные апелляционные комиссии рассматривают заявления об обжаловании решений о приостановлении, если уведомления о приостановлении направлены органами регистрации прав, действующими на территориях соответствующих субъектов Российской Федерации. 2. В состав центральной апелляционной комиссии и состав региональной апелляционной комиссии включаются по три представителя от органа регистрации прав и от национального объединения саморегулируемых организаций кадастровых инженеров (далее - национальное объединение), которые подлежат ротации один раз в пять лет. В состав межрегиональной апелляционной комиссии включаются по одному представителю от каждого из органов регистрации прав, действующих на территориях субъектов Российской Федерации, в которых образуется такая комиссия, и равнозначное количество представителей от национального объединения, которые подлежат ротации один раз в пять лет. В состав региональной апелляционной комиссии и состав межрегиональной апелляционной комиссии дополнительно могут быть включены представители от федерального органа исполнительной власти, указанного в части 1 статьи 3 настоящего Федерального закона, и равнозначное количество представителей от национального объединения, которые подлежат ротации один раз в пять лет. 3.
— ст. 31.1 ФЗ № 218-ФЗ, п. 1

На практике: если приостановление вызвано не статусом продавца (чего закон не допускает — статус иноагента основанием по ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ не является), а оформлением документов (например, доверенность не нотариальная, подписана неправомочным лицом), устраните недостатки, представив надлежащий документ, либо обжалуйте решение в апелляционную комиссию. Основанием отмены приостановления и повторного рассмотрения документов будет решение апелляционной комиссии о необоснованности приостановления (ст. 31.2 ФЗ № 218-ФЗ).

Налоговые последствия для вас как покупателя отсутствуют по самой природе сделки: налог на доходы физических лиц (НДФЛ) с полученной от продажи суммы в силу ст. 207 и ст. 220 НК РФ уплачивает продавец — лицо, получившее доход, а не покупатель. Покупатель-физическое лицо не является ни налогоплательщиком по этой операции (дохода он не получает), ни налоговым агентом продавца, и обязанности удерживать или перечислять налог на продавца-иноагента у него нет. Напротив, покупатель, приобретающий жильё, сам вправе претендовать на имущественный налоговый вычет (ст. 220 НК РФ).

Дополнительный фактор — санкционный: если продавец, помимо статуса иноагента, внесён в западные санкционные списки (SDN) или является нерезидентом, банк покупателя при перечислении цены может применить комплаенс-процедуры (задержка, запрос документов, отказ в операции). Это не делает сделку недействительной, но создаёт практический риск задержки платежа — поэтому до подписания договора уточните у банка, готов ли он провести платёж в адрес такого получателя, и проведите оплату именно на специальный рублёвый счёт иноагента (см. блок о расчётах).

Вывод: решение о приостановлении регистрации обжалуется в апелляционную комиссию при органе регистрации прав (ст. 31.1 ФЗ № 218-ФЗ) либо в суд; налог с продажи платит продавец, а не покупатель; обязательств удерживать/перечислять НДФЛ за продавца-иноагента у вас нет. Проверьте заранее готовность банка провести платёж в адрес продавца.