Ошибка при выделении долей детям после использования маткапитала: как изменить соглашение, чтобы не заверять у нотариуса?

Почему Росреестр требует нотариальную форму и когда она не нужна

Обязанность оформить квартиру, купленную с привлечением материнского капитала, в общую собственность всех членов семьи прямо установлена законом:

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению
— ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ

Верховный Суд разъяснил, какой именно вид собственности предполагает это обязательство:

определил вид собственности на жилое помещение приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского капитала, – общая долевая собственность родителей и детей
— п. 10 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.06.2016

Из ч. 4 ст. 10 ФЗ-256 и позиции ВС РФ следует: квартира должна быть оформлена в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга и всех детей, а доля каждого — определена соглашением. Это обязательное условие использования маткапитала ещё на этапе получения средств, и оно действует независимо от того, кто значится собственником в ЕГРН в момент покупки.

Требование нотариального удостоверения установлено п. 1.1 ст. 42 ФЗ-218:

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке
— п. 1.1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ

Эта норма формально относится к «сделкам по отчуждению долей». В вашем случае соглашение о выделении долей детям юридически оформляет прекращение общей совместной собственности супругов и возникновение общей долевой собственности, в результате чего у детей и супругов возникают конкретные доли. Росреестр квалифицирует такое соглашение как сделку по отчуждению долей и поэтому запросил нотариальное удостоверение.

Однако Верховный Суд прямо указал, что ситуация с выделением долей по соглашению всех участников отличается:

доли в праве собственности на него установлены соглашением всех участников долевой собственности, такое соглашение не требует нотариального удостоверения, поскольку оно не является сделкой по отчуждению
— п. 58 Обзора судебной практики ВС РФ от 10.11.2021 № 3/2021

Вывод по вопросу формы: соглашение о выделении долей детям само по себе не является «отчуждением доли» постороннему лицу и в ситуации, где все участники действуют совместно, нотариальное удостоверение не требуется. Но чтобы соглашение попало под это исключение и было принято Росреестром в простой письменной форме, оно должно быть составлено особым образом — так, чтобы доля супругов по нему не дробилась между ними, а оставалась в их совместной собственности (см. следующий блок).

Как изменить соглашение: суть указания Росреестра

Указание Росреестра («п. 2») означает следующее. Если в вашем прежнем соглашении доли были распределены между каждым лицом по отдельности — то есть вы отдельно выделили долю мужу, отдельно жене и отдельно каждому ребёнку — то в момент подписания происходит «переход» долей, и регистратор рассматривает это как отчуждение долей, требующее нотариус.

Чтобы воспользоваться простой письменной формой, нужно переформулировать соглашение так, чтобы доля супругов не делилась между ними, а поступала в их общую совместную собственность одним массивом. Тогда по соглашению возникает:

• одна доля — в общую совместную собственность супругов (без указания, кто из них и в каком размере);
• отдельные доли — каждому ребёнку в долевую собственность.

Правовая база такого построения:

Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). 3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество
— п. 3 ст. 244 ГК РФ

Распоряжение совместным имуществом супругов:

Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. 2. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников
— п. 2 ст. 253 ГК РФ

Именно о таком варианте говорит регистратор в своём ответе: если в соглашении указать, что оставшаяся после выделения долей детям часть поступает супругам в совместную (а не долевую) собственность, то между супругами не происходит «отчуждения долей» — они остаются сособственниками без определения внутренних долей, а соглашение в этой части не подпадает под п. 1.1 ст. 42 ФЗ-218 и нотариального удостоверения не требует.

Практические правки текста соглашения:

1. Указать, что предмет соглашения — определение долей детей в праве общей долевой собственности в порядке исполнения обязательства, предусмотренного ч. 4 ст. 10 ФЗ-256 (со ссылкой на сертификат и документ о погашении ипотеки).
2. Определить размер доли каждого ребёнка (доли могут быть любыми — по соглашению, исходя из размера средств маткапитала и вашего решения, но обязательно каждому ребёнку из числа учитываемых при выдаче сертификата).
3. Оставшуюся часть квартиры определить как «общая совместная собственность [ФИО супруга] и [ФИО супруги]» — без выделения персональных долей каждому.
4. Прописать, что настоящее соглашение не является сделкой по отчуждению долей в смысле п. 1.1 ст. 42 ФЗ-218, поскольку не влечёт перехода долей между супругами.

Вывод: изменить соглашение нужно путём замены условия о раздельном выделении долей каждому супругу на условие о том, что доля супругов поступает в их общую совместную собственность одним целым (доли выделяются только детям). В такой редакции соглашение подлежит сдаче в Росреестр в простой письменной форме.

Регистрация по соглашению: документы, срок, последствия

Основание для внесения записи об изменении долей:

Внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части размера долей в праве общей собственности осуществляется по заявлению всех участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности изменяются, на основании документа, содержащего сведения о размере долей
— ч. 2 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ

При подаче соглашения в простой письменной форме регистратор будет проводить правовую экспертизу на общих основаниях, в отличие от нотариально удостоверенной сделки:

Осуществление государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенного документа 1. Права на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенного документа подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. 2. При осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов , нотариально удостоверенного факта возникновения права собственности на объекты недвижимого имущества в силу приобретательной давности в соответствии с Федеральным законом от 29 июня 2018 года № 171-ФЗ "Об особенностях реорганизации федерального государственного унитарного предприятия "Почта России", основах деятельности акционерного общества "Почта России" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" проверка законности такого нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав не осуществляется.
— ст. 59 Федерального закона № 218-ФЗ

Это означает: если вы выберете простую письменную форму, регистратор вправе проверять законность соглашения и может приостановить/отказать, если посчитает его сделкой по отчуждению долей. Чтобы этого избежать, в тексте должны быть прямо зафиксированы два ключевых момента: (1) доля супругов поступает в совместную собственность, (2) соглашение исполняет обязательство по ч. 4 ст. 10 ФЗ-256, а не отчуждает доли.

Для подачи понадобятся (помимо самого соглашения): заявление о госрегистрации (по форме Росреестра), паспорта супругов, свидетельства о рождении детей, документ о погашении ипотеки (либо сведения об отсутствии обременения — регистратор снимет его сам по заявлению банка или по вашему заявлению с закладной/справкой банка), сертификат на маткапитал и обязательство/соглашение, если оно ранее давалось в СФР.

Сроки: государственная регистрация прав по общему правилу — до 9 рабочих дней (через МФЦ — до 12 рабочих дней с учётом передачи документов). Госпошлина за регистрацию права общей долевой собственности — 2 000 рублей независимо от числа правообладателей (уплачивается за квартиру в целом, а не за каждую долю).

Вывод: после пересоставления соглашения (доля супругов — в совместную собственность, доли — только детям) оно подаётся вместе с заявлением и сопроводительными документами в МФЦ. В простой письменной форме регистратор проводит полную правовую экспертизу, поэтому формулировки о «совместной» собственности супругов и об исполнении обязательства по ч. 4 ст. 10 ФЗ-256 в тексте соглашения критически важны: именно они снимают основание для отказа, на которое указал Росреестр.