Как подтвердить подлинность паспорта гражданина Беларуси при сделке с недвижимостью по доверенности, если регистратор требует подтверждение

Нужен ли апостиль/легализация для паспорта гражданина Беларуси

Для паспорта гражданина Республики Беларусь (документа, удостоверяющего личность) легализация и апостиль не требуются — это прямо установлено законом:

1. Иностранные официальные документы, предназначенные для представления на территории Российской Федерации, должны быть легализованы, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации, федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. 2. Положения части 1 настоящей статьи не распространяются на выданные компетентными органами иностранных государств документы, удостоверяющие личность
   — ч. 1, 2 ст. 5 ФЗ № 145-ФЗ от 22.06.2024

То есть документы, удостоверяющие личность иностранного гражданина, вообще исключены из режима легализации: положение «должны быть легализованы» на них не распространяется. Паспорт гражданина РБ признаётся РФ в качестве документа, удостоверяющего личность, в силу Соглашения между РФ и РБ об обеспечении равных прав граждан (международный договор), и требовать его легализации или апостиля регистратор не вправе.

Дополнительно для официальных документов Беларуси действует Минская конвенция о правовой помощи от 22.01.1993 (обе страны — участницы), ст. 13 которой освобождает документы, изготовленные и засвидетельствованные компетентным учреждением с гербовой печатью, от какого-либо специального удостоверения на территории другой стороны. Поэтому даже если бы возникал вопрос о «подтверждении подлинности» паспорта или доверенности — апостиль и консульская легализация для белорусских документов не применяются.

Вывод: на паспорт гражданина Беларуси апостиль не нужен и не проставляется — этого не требует ни ФЗ № 145-ФЗ, ни Минская конвенция 1993 г. Требование регистратора «подтвердить подлинность паспорта» апостилем юридически необоснованно.

Как фактически подтвердить подлинность паспорта гражданина Беларуси перед регистратором

Задача сводится не к апостилю, а к способу удостоверить, что предъявленный паспорт — подлинник, выданный компетентным органом РБ. Рабочие механизмы:

1. Нотариально заверенная копия паспорта с переводом. Нотариус свидетельствует верность копии документа (гл. XIII Основ о нотариате, ст. 77–79) и верность перевода (ст. 81 Основ). Это полностью легитимный способ подтверждения личности при совершении нотариальных/регистрационных действий.

2. Установление личности через нотариуса. Нотариус при совершении действий обязан установить личность по документу, «исключающему любые сомнения», и вправе проверить его подлинность по госинформресурсам, а при сомнениях — направить запрос:

Установление личности гражданина, его представителя или представителя юридического лица должно производиться на основании паспорта или других документов, исключающих любые сомнения относительно личности указанных гражданина, его представителя или представителя юридического лица, за исключением случаев, предусмотренных частями пятой, шестой и десятой настоящей статьи. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ ) При установлении личности гражданина, его представителя или представителя юридического лица нотариус использует соответствующие государственные информационные ресурсы, доступ к которым предоставляет федеральный орган исполнительной власти в сфере внутренних дел в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. (В редакции федеральных законов от 27.12.2018 № 528-ФЗ ; от 27.12.2019 № 480-ФЗ ) Для установления личности гражданина, его представителя или представителя юридического лица нотариус также использует специальные технические и программно-технические средства, позволяющие удостовериться в подлинности представленных гражданином документов, при их наличии в его распоряжении. Требования к таким специальным техническим и программно-техническим средствам утверждаются федеральным органом исполнительной власти в сфере внутренних дел. (В редакции федеральных законов от 27.12.2018 № 528-ФЗ ;
— ч. 2, 10 ст. 42 Основ законодательства о нотариате

Практически наиболее надёжный путь — оформить у российского нотариуса нотариально заверенную копию паспорта доверителя (гражданина РБ) с нотариально засвидетельствованным переводом на русский язык. Именно этот документ «подтверждает подлинность паспорта» так, как это понимает правоприменительная практика: нотариус, заверяя копию, удостоверяет её соответствие подлиннику, который он видел (или проверил по информационным ресурсам).

1. Подтверждение консульским учреждением РБ. Если доверитель находится в России или может обратиться в Посольство/консульство РБ — консульство выдаёт справку о действительности и принадлежности паспорта данному лицу, что также снимает возражения регистратора.

Вывод: для снятия претензий Росреестра достаточно представить нотариально заверенную копию паспорта гражданина РБ с нотариально засвидетельствованным переводом (либо справку консульства РБ) — апостиль при этом не требуется.

Действительность доверенности, выданной за границей, и её форма

Доверенность совершена за границей, переведена и заверена нотариусом. Действительность её формы определяется международным частным правом:

Форма сделки подчиняется праву страны, подлежащему применению к самой сделке. Однако сделка не может быть признана недействительной вследствие несоблюдения формы, если соблюдены требования права страны места совершения сделки к форме сделки. Совершенная за границей сделка, хотя бы одной из сторон которой выступает лицо, чьим личным законом является российское право, не может быть признана недействительной вследствие несоблюдения формы, если соблюдены требования российского права к форме сделки. Правила, предусмотренные абзацем первым настоящего пункта, применяются и к форме доверенности.
— п. 1 ст. 1209 ГК РФ

Применительно к доверенности действуют те же правила: доверенность, оформленная за границей по праву места её совершения (в Беларуси — нотариально удостоверенная по белорусскому праву), не может быть признана недействительной вследствие несоблюдения формы. При этом доверенность на распоряжение недвижимостью в РФ, на регистрацию прав/сделок требует нотариальной формы:

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
— п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Если доверенность удостоверена нотариусом Республики Беларусь — требование о нотариальной форме соблюдено, поскольку белорусский нотариальный акт в силу Минской конвенции 1993 г. (ст. 13) принимается в РФ без легализации и приравнивается к нотариально удостоверенному документу. Дополнительного апостиля на такую доверенность тоже не требуется.

Вывод: нотариально удостоверенная в Беларуси доверенность и удостоверенный нотариусом перевод действуют на территории РФ без апостиля и легализации; регистратор обязан её принять. Если же доверенность удостоверена НЕ белорусским нотариусом, а нотариусом третьей страны (не участницы Минской конвенции), то для неё может требоваться апостиль по Гаагской конвенции — здесь важно проверить страну выдачи.

Основания приостановления и что делать, если регистратор не снимает претензии

Приостановление регистрации по п. 7 ч. 1 ст. 26 218-ФЗ (несоответствие формы/содержания документов) — отсюда и требование регистратора о «подтверждении паспорта»:

1. Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: 1) лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; 2) с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; 3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; 4) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 13.06.2023 № 248-ФЗ ) 5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 6) представленные (поступившие) документы являются подложными, что установлено судом, или информация о чем содержится в поступившем в орган регистрации прав от правоохранительного органа, судебного пристава-исполнителя, имеющих в производстве дела, связанные с объектом недвижимого имущества и (или) их правообладателем, органа, осуществляющего в установленном федеральным законом порядке оперативно-разыскную деятельность в соответствии с Федеральным законом от 12 августа 1995 года № 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности", документе, или сведения, содержащиеся в них, недостоверны; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 449-ФЗ ) 7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;
   — п. 7 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ

Требования к документам установлены ст. 21 218-ФЗ: документы должны соответствовать законодательству РФ, а тексты на бумаге — разборчивыми, с полными данными сторон. Закон не содержит требования об апостиле или консульской легализации белорусских документов, удостоверяющих личность:

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц. 2. Тексты документов, представляемых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в форме документов на бумажном носителе, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и при наличии отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.
— ч. 1, 2 ст. 21 ФЗ № 218-ФЗ

То есть для удовлетворения регистратора достаточно представить надлежаще оформленное подтверждение личности доверителя (нотариальная копия паспорта с переводом), после чего основания приостановления отпадают и регистратор обязан завершить регистрацию. Если после представления этих документов регистратор всё равно откажет:

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 2. Если отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав признан судом незаконным (не соответствующим основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) и в решении суда указано на необходимость осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, указанные действия осуществляются без подачи заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на основании соответствующего решения суда, вступившего в законную силу или подлежащего немедленному исполнению в соответствии с законом и поступившего в орган регистрации прав, и документов, ранее помещенных в реестровое дело
— ч. 1, 2 ст. 27 ФЗ № 218-ФЗ

Отказ (незаконный, не соответствующий основаниям ст. 26 218-ФЗ) обжалуется в суд по правилам гл. 22 КАС РФ как обжалование действий органа, осуществляющего публичные полномочия (ст. 218 КАС РФ), либо в апелляционную комиссию Росреестра (ст. 26.1 218-ФЗ) в досудебном порядке. При признании отказа незаконным суд обязывает осуществить регистрацию, и она производится без повторной подачи заявления на основании решения суда.

Вывод: после представления заверенной копии паспорта с переводом (или справки консульства РБ) основания приостановления устраняются; при сохранении отказа обжалование — в апелляционную комиссию Росреестра либо в суд в порядке КАС РФ, с последующей регистрацией на основании судебного решения.

Денежные последствия срыва сделки

Если сделка сорвётся из-за затягивания регистрации, возможны гражданско-правовые последствия. По общему правилу сторона, не исполнившая обязательство, обязана возместить убытки (ст. 393 ГК РФ), а на сумму, неправомерно удерживаемую, могут начисляться проценты по ст. 395 ГК РФ (пользование чужими денежными средствами). При договоре с задатком (ст. 380, 381 ГК РФ) за неисполнение обязательства, обеспеченного задатком, по вине стороны, получившей задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка; если ответственна сторона, давшая задаток, — он остаётся у другой стороны.

Здесь важно: если виновником срыва окажется продавец (доверитель), не обеспечивший надлежащее подтверждение своих документов, то по ст. 381 ГК РФ именно на нём лежит ответственность — и покупатель вправе требовать двойной задаток либо возмещения убытков. Если же задержка вызвана необоснованными требованиями регистратора, устранёнными в пределах срока приостановления, — вины сторон нет, сделка завершается.

Вывод: чтобы не допустить срыва и связанных с ним убытков/потери задатка, следует незамедлительно оформить нотариальную копию паспорта доверителя с переводом либо справку консульства РБ и подать её в орган регистрации в пределах срока приостановления; в противном случае по условиям договора возможна ответственность стороны, уклонившейся от завершения сделки (в т.ч. двойной задаток по ст. 381 ГК РФ).