Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Сделки с недвижимостью

Могу ли я продать свою долю в квартире, если второй собственник против и предлагает выкупить его долю?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Направьте второму сособственнику письменное извещение о продаже доли с указанием цены и условий.descriptionИзвещение (оферта) о продаже доли третьему лицу
  2. 2
    Зафиксируйте факт отправки извещения: ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.
  3. 3
    Выждите один месяц со дня извещения, чтобы сособственник мог реализовать преимущественное право покупки.
  4. 4
    При отказе сособственника от покупки или его молчании в течение месяца, заключайте договор с покупателем.
  5. 5
    Удостоверьте договор купли-продажи доли у нотариуса — это обязательное требование закона.
  6. 6
    Подайте документы на регистрацию перехода права в Росреестр, приложив подтверждение извещения сособственника.

Документы и доказательства

  • Выписка из ЕГРН об отсутствии обременений на вашу 1/2 долю
  • Документы, подтверждающие право собственности на долю с 2016 года
  • Письменное извещение второго сособственника о продаже доли с ценой и условиями
  • Документы об отправке извещения: опись вложения и уведомление о вручении
  • Если сособственник письменно откажется от преимущественного права покупки: Письменный отказ сособственника от преимущественного права покупки (если получен)
  • Если у клиента нет иного жилья в собственности на дату продажи: Справка об отсутствии иного жилья в собственности для освобождения от НДФЛ

  • Срочно: первые шаги

    • Направьте второму сособственнику письменное извещение о продаже доли с ценой и условиями.
    • Выждите один месяц с момента вручения извещения, если сособственник не выкупит долю.
    • Получите письменный отказ сособственника от преимущественного права покупки, если он не планирует выкупать долю.
    • Не соглашайтесь на покупку доли сособственника — вы не обязаны её приобретать.
    • При продаже доли третьему лицу заключайте договор только через нотариуса.

  • Сроки и риски

    • Согласие второго собственника на продажу вашей доли не требуется — закон дает вам право распорядиться ею самостоятельно.
    • Если он отказывается покупать вашу долю, направьте ему письменное извещение о продаже с указанием цены и условий.
    • Если сособственник не выкупит долю в течение месяца или письменно откажется, вы вправе продать её любому лицу.
    • Вы не обязаны выкупать долю второго собственника — его предложение не создает для вас такой обязанности.
    • При продаже доли третьему лицу сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
    • При нарушении преимущественного права покупки сособственник вправе в суде потребовать перевода на него прав покупателя.

  • Чего не делать

    • Не продавайте долю третьему лицу, не направив второму сособственнику письменное извещение о цене и условиях сделки.
    • Не продавайте долю сразу после извещения: для недвижимости нужно ждать один месяц или получить письменный отказ.
    • Не соглашайтесь на принудительный выкуп вашей доли: закон не даёт сособственнику права требовать этого против вашей воли.
    • Не принимайте предложение выкупить долю сособственника, если вы этого не хотите: понуждение к покупке недопустимо.
    • Не заключайте договор купли-продажи доли без нотариального удостоверения — сделка будет ничтожной.
    • Не игнорируйте требование сособственника о переводе прав покупателя в течение трёх месяцев, если порядок извещения нарушен.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к адвокату, если сособственник после извещения начнет оспаривать сделку или заявит о нарушении преимущественного права.
    • Адвокат обязателен, если планируете судебное разбирательство о переводе прав покупателя — там нужна профессиональная защита.
    • Консультация адвоката нужна для проверки договора купли-продажи доли перед подписанием у нотариуса.
    • Привлеките адвоката, если покупатель доли настаивает на нестандартных условиях оплаты или расчетов.
    • Помощь адвоката потребуется, если возникнет спор о цене доли или о порядке пользования квартирой до продажи.
    • Обратитесь к адвокату, если у вас возникли сомнения в правильности расчета налога при продаже доли.

  • Альтернативные пути

    • Предложите второму сособственнику выкупить вашу долю — это самый быстрый путь без извещения и ожидания.
    • Если он откажется, продайте долю третьему лицу, но сначала письменно известите сособственника о цене и условиях.
    • Вы вправе отказаться от покупки его доли — закон не обязывает вас её выкупать.
    • При продаже доли третьему лицу доход освобождается от НДФЛ, так как вы владеете ею более 3 лет.
    • При покупке новой квартиры вы вправе заявить имущественный вычет до 2 млн рублей, если не использовали его ранее.
    • Зафиксируйте отказ сособственника от покупки письменно, чтобы избежать судебного оспаривания сделки.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Вы — участник общей долевой собственности на квартиру, вам принадлежит 1/2 доля в праве. Вы не проживаете по адресу этой квартиры с 15.04.2016, налоговой задолженности не имеете, сведения в ЕГРН обременений не содержат. Второй сособственник возражает против продажи вашей доли постороннему лицу и предлагает либо выкупить вашу долю, либо продать вам свою. Из этого следует: согласие второго сособственника на отчуждение вашей доли законом не требуется, однако при возмездной продаже постороннему лицу вы обязаны соблюсти его преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ). Отсутствие задолженности и чистая выписка из ЕГРН снимают риски, связанные с обременениями и запретами на регистрационные действия, но не заменяют процедуру извещения сособственника.

Затронутые правоотношения:

  • Право общей долевой собственности и распоряжение долей (ст. 246 ГК РФ) — определяет, что вы вправе продать свою долю по своему усмотрению без согласия второго сособственника, но с соблюдением правил ст. 250 ГК РФ. Это означает, что возражения второго собственника сами по себе не блокируют сделку.

  • Преимущественное право покупки доли (ст. 250 ГК РФ) — обязывает вас письменно известить второго сособственника о намерении продать долю постороннему лицу с указанием цены и условий и выждать один месяц либо получить письменный отказ. Нарушение этого порядка даёт сособственнику право в течение трёх месяцев требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

  • Нотариальная форма и государственная регистрация сделки (ч. 1.1, ч. 4 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») — договор продажи доли постороннему лицу подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а для регистрации перехода права необходимо подтвердить извещение сособственника либо его отказ от преимущественного права. Это делает сделку юридически завершённой только после соблюдения указанной процедуры.

  • Налоговые последствия продажи доли (ст. 217.1, ст. 220 НК РФ) — определяют, облагается ли доход от продажи НДФЛ. Поскольку вы владеете долей с 2016 года, то есть более трёх лет, и при этом доля является вашим единственным жильём, доход от продажи освобождается от налогообложения.

  • Возможность принудительного выкупа доли (ст. 252 ГК РФ) — затрагивается в связи с предложением второго сособственника продать вам его долю. Закон не даёт ему права понуждать вас к покупке его доли; принудительная компенсация возможна только в пользу участника, требующего выдела своей доли, и при строго ограниченных условиях.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  1. Вы являетесь собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру — это даёт вам право распорядиться долей по своему усмотрению, в том числе продать её постороннему лицу.

  2. Второй сособственник возражает против продажи, но не реализует преимущественное право покупки — его возражения не являются юридическим препятствием для сделки; значение имеет только то, купит ли он долю в течение месяца после надлежащего извещения либо откажется письменно.

  3. Срок владения долей составляет более трёх лет (с 2016 года), и доля является вашим единственным жильём — доход от продажи доли освобождается от НДФЛ в силу п. 2 и пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ.

  4. Отсутствие налоговой задолженности и обременений в ЕГРН — подтверждает, что нет препятствий для регистрации перехода права, не связанных с преимущественным правом сособственника.

  5. Сособственник предлагает вам выкупить его долю — это предложение не создаёт для вас обязанности заключить договор; вы вправе отказаться и продать свою долю третьему лицу с соблюдением ст. 250 ГК РФ.

Можно ли продать долю без согласия второго сособственника

Да, можно. Согласие второго сособственника на продажу вашей доли законом не требуется — ваше право распоряжения долей не зависит от его согласия, закон устанавливает лишь обязанность соблюсти его преимущественное право покупки.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса
— п. 2 ст. 246 ГК РФ

Это означает: продавая долю постороннему лицу, вы действуете правомерно без чьего-либо согласия, но обязаны предложить долю второму сособственнику на тех же условиях, на которых продаёте её третьему лицу. Его возражения «в принципе» против продажи не блокируют сделку — блокировать её мог бы только его отказ, выраженный через реализацию преимущественного права покупки в установленный срок, либо последующее судебное оспаривание.

Порядок уведомления таков:

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков
— п. 2 ст. 250 ГК РФ

Для вашей квартиры (недвижимость) действует месячный срок на реализацию преимущественного права. Вы обязаны письменно известить второго сособственника о намерении продать долю постороннему лицу, указав цену и иные условия (порядок расчётов, срок передачи и т.п.). Только по истечении месяца без выкупа (либо при письменном отказе) вы вправе продать долю любому лицу.

Вывод: продать долю против возражений второго сособственника можно — согласие не требуется, достаточно соблюсти процедуру письменного извещения с указанием цены и условий и выждать месяц (или получить письменный отказ).

Форма сделки и регистрация; последствия нарушения преимущественного права

Договор отчуждения доли подлежит обязательному нотариальному удостоверению:

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Продажа вашей 1/2 доли третьему лицу — сделка по отчуждению доли в праве общей собственности на недвижимость (квартиру), не подпадающая под перечисленные исключения (вы не отчуждаете доли всех сособственников одной сделкой). Значит, договор подлежит нотариальному удостоверению, переход права — государственной регистрации в Росреестре. Нотариус также проверит факт соблюдения преимущественного права.

Для регистрации перехода права необходимо подтвердить извещение сособственника либо его отказ:

При продаже на основании сделки, совершенной в простой письменной форме, доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие: 1) либо извещение продавцом доли в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее, за исключением случая, указанного в части 4 1 настоящей статьи; 2) либо отказ остальных участников долевой собственности от реализации преимущественного права покупки доли, оформленный в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этом случае государственная регистрация перехода доли в праве общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, и представление документов, подтверждающих указанное в настоящей части извещение, на государственную регистрацию прав не требуется. (Часть в редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 4 1 . В случае, если число участников долевой собственности на недвижимое имущество превышает двадцать, вместо извещения в письменной форме остальных участников долевой собственности продавцом доли в праве общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу может быть размещено извещение об этом на официальном сайте.
— ч. 4 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

То есть при продаже постороннему лицу к заявлению о регистрации прилагается либо доказательство письменного извещения второго сособственника (с ценой и условиями), либо его нотариально/надлежаще оформленный отказ от преимущественного права. При наличии отказа регистрация проходит независимо от истечения месячного срока.

Риск при пропуске извещения:

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя
— п. 3 ст. 250 ГК РФ

Если продать долю без извещения сособственника, он вправе в течение трёх месяцев требовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей покупателя (фактически «поставить себя на место» покупателя), уплатив вам цену сделки. Поэтому надёжнее зафиксировать извещение (почтовое отправление с описью/уведомлением о вручении) или получить письменный отказ.

Вывод: договор продажи доли должен быть нотариально удостоверен; при регистрации нужно подтвердить извещение второго сособственника либо его отказ. Пропуск извещения даёт сособственнику право в 3-месячный срок перевести сделку на себя.

Что делать, если сособственник предлагает выкупить вашу долю (и если, наоборот, предлагает вам выкупить его)

Здесь возможны две трактовки его предложения — разберу обе.

Ветка А: сособственник хочет выкупить вашу долю. Это для вас наиболее простой и безопасный путь: вы продаёте 1/2 доли напрямую второму сособственнику. В этом случае преимущественное право совпадает с продажей «своему» — никакого извещения и месячного ожидания не требуется, сделка заключается в один шаг (нотариально удостоверить договор всё равно необходимо, как вытекает из ч. 1.1 ст. 42 ФЗ о регистрации недвижимости, приведённой выше). Согласие на эту сделку — ваше свободное решение; принудить вас продать долю именно ему по его цене нельзя.

Ветка Б: сособственник «в ответ предлагает выкупить его долю» — то есть отказывается покупать вашу и вместо этого навязывает вам покупку его 1/2. Принудить вас купить его долю он не вправе: понуждение к заключению договора купли-продажи возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом, а закон не даёт сособственнику права требовать от вас выкупа его доли против вашей воли (п. 2 ст. 246 ГК РФ даёт право распоряжаться долей, а не право требовать её выкупа).

Принудительный выкуп доли сособственника возможен только в узких рамках ст. 252 ГК РФ и только в пользу требующего выдела, а не наоборот:

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию
— п. 4 ст. 252 ГК РФ

Это правило работает в обратную сторону от вашей ситуации: принудительно заставить выплатить компенсацию может требовать участник, настаивающий на выходе из общей собственности (и то — при незначительности его доли, невозможности выдела и отсутствии у него существенного интереса в использовании). Оно не даёт вашему сособственнику права требовать, чтобы вы выкупили его долю.

Практический совет по ситуации: если сособственник против продажи третьему лицу — предложите ему самому воспользоваться преимущественным правом и выкупить вашу долю по объявленной цене (это и есть его «предложение выкупить», которое вы вправе принять). Если он согласен купить — продавайте ему напрямую. Если он отказывается от покупки и лишь пытается «свалить» на вас свою долю — вы не обязаны её покупать и вправе продавать свою долю постороннему лицу, соблюдя извещение по ст. 250 ГК РФ.

Вывод: принять предложение сособственника выкупить вашу долю — ваше право (самый простой сценарий). Требовать от вас покупки его доли он не вправе; его отказ от преимущественного права не блокирует продажу вашей доли третьему лицу.

Налоговые последствия продажи доли и покупки квартиры в другом городе

Доход от продажи доли освобождается от НДФЛ только по истечении минимального предельного срока владения:

Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более
— п. 2 ст. 217.1 НК РФ

По общему правилу этот срок для недвижимости составляет пять лет; он сокращается до трёх лет, если соблюдено хотя бы одно из условий п. 3 ст. 217.1 НК РФ:

В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации; 1.1) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (пп. 1.1 введен Федеральным законом от 31.07.2023 N 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации ; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением; 4) в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика
— п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Для вашей ситуации решающее значение имеет подпункт 4: срок владения составляет три года, если на дату регистрации перехода права на продаваемую долю у вас (включая совместную собственность супругов) нет иного жилого помещения (доли). Вы с 15.04.2016 не живёте по адресу квартиры и снимаете жильё в другом городе — то есть если эта 1/2 доли является вашим единственным жильём в собственности, минимальный предельный срок владения — 3 года, а если доля в собственности у вас с 2016 года и дольше, доход от продажи вообще не облагается НДФЛ.

Если срок владения меньше минимального предельного (например, вы приобрели долю недавно), применяются два варианта уменьшения налога:

имущественный налоговый вычет предоставляется: в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей
— пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

и альтернативно:

вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов , связанных с приобретением этого имущества
— пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

То есть при продаже доли, бывшей в собственности менее предельного срока, вы вправе либо заявить вычет в размере дохода от продажи, не превышающем в целом 1 000 000 руб. (для доли — пропорционально), либо уменьшить доход на сумму документально подтверждённых расходов на приобретение этой доли.

При покупке квартиры в другом городе вы также вправе (если ранее не использовали полностью) заявить имущественный вычет на приобретение жилья (пп. 3 и 4 п. 1 ст. 220 НК РФ — вычет в размере фактических расходов на приобретение квартиры в пределах 2 000 000 руб., плюс вычет по процентам по ипотеке в пределах 3 000 000 руб.). Вычет на приобретение можно зачесть против дохода от продажи в том же налоговом периоде. Региональных особенностей федерального вычета нет; региональные жилищные программы/льготы по конкретному городу зависят от субъекта РФ.

Вывод: если доля в собственности у вас с 2016 года и это ваше единственное жильё — по истечении 3 лет владения доход от её продажи НДФЛ не облагается (вы владеете уже значительно дольше 3 лет — налога не будет). Если бы срок был меньше, налог можно уменьшить вычетом 1 млн руб. (пропорционально доле) либо расходами на приобретение доли, а при покупке квартиры в другом городе — дополнительно заявить вычет на приобретение жилья (до 2 млн руб.) и на проценты по кредиту (до 3 млн руб.).

Да, вы вправе продать свою 1/2 долю в квартире без согласия второго сособственника — закон не требует его согласия, но обязывает вас соблюсти его преимущественное право покупки (п. 2 ст. 246, п. 2 ст. 250 ГК РФ). Если сособственник предлагает выкупить вашу долю — это самый простой сценарий; если же он, наоборот, навязывает вам покупку его доли — вы не обязаны её приобретать.

Развёрнутый вывод по ситуации

1. Продажа доли при возражениях второго сособственника

Согласие второго сособственника на продажу вашей доли не требуется — вы вправе распорядиться ею по своему усмотрению (п. 2 ст. 246 ГК РФ). Единственное условие — соблюдение преимущественного права покупки: вы обязаны письменно известить сособственника о намерении продать долю постороннему лицу с указанием цены и других условий сделки (п. 2 ст. 250 ГК РФ). Для недвижимости действует месячный срок ожидания: если сособственник не выкупит долю в течение месяца со дня извещения либо письменно откажется от преимущественного права, вы вправе продать долю любому лицу (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

2. Если сособственник предлагает выкупить вашу долю

Это наиболее простой и безопасный путь: вы продаёте долю напрямую второму сособственнику. В этом случае процедура извещения и месячного ожидания не применяется — сделка заключается в один шаг. Договор всё равно подлежит обязательному нотариальному удостоверению (ч. 1.1 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Принять такое предложение — ваше право, но принудить вас продать долю именно ему по его цене нельзя.

3. Если сособственник предлагает вам выкупить его долю

Требовать от вас покупки его доли он не вправе. Понуждение к заключению договора купли-продажи возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом, а закон не даёт сособственнику права требовать выкупа его доли против вашей воли. Принудительный выкуп доли возможен только в рамках ст. 252 ГК РФ и только в пользу участника, требующего выдела своей доли, а не наоборот (п. 4 ст. 252 ГК РФ). Его отказ от преимущественного права не блокирует продажу вашей доли третьему лицу.

4. Налоговые последствия

Если ваша 1/2 доля находится в собственности с 2016 года и на дату продажи у вас нет иного жилья в собственности (включая совместную собственность супругов), минимальный предельный срок владения для освобождения от НДФЛ составляет 3 года (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). В этом случае, поскольку вы владеете долей уже значительно дольше 3 лет, доход от её продажи НДФЛ не облагается. Если же на дату продажи у вас есть иное жильё в собственности, применяется общее правило: доход освобождается от налога при владении долей не менее 5 лет (п. 2 ст. 217.1 НК РФ). Если бы срок владения был меньше минимального предельного, вы могли бы уменьшить налог имущественным вычетом в размере дохода, не превышающем 1 000 000 рублей (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ), либо на сумму документально подтверждённых расходов на приобретение доли (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). При покупке квартиры в другом городе вы также вправе заявить имущественный вычет на приобретение жилья в пределах 2 000 000 рублей и на проценты по ипотеке в пределах 3 000 000 рублей, если ранее не использовали его полностью.

5. Риски при нарушении преимущественного права

Если продать долю без извещения сособственника, он вправе в течение 3 месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Поэтому надёжнее зафиксировать извещение (почтовое отправление с описью вложения и уведомлением о вручении) либо получить письменный отказ сособственника от преимущественного права.

Пошаговые действия

  1. Определитесь с покупателем. Если сособственник готов выкупить вашу долю — договаривайтесь о цене и условиях напрямую с ним (извещение и месячное ожидание не требуются). Если он отказывается покупать — переходите к шагу 2.

  2. Направьте второму сособственнику письменное извещение о намерении продать долю постороннему лицу с указанием цены и всех существенных условий сделки (п. 2 ст. 250 ГК РФ). Отправьте его заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу, где он фактически проживает или зарегистрирован.

  3. Дождитесь истечения 1 месяца со дня вручения извещения либо получите письменный отказ сособственника от преимущественного права (тогда ждать месяц не нужно — п. 2 ст. 250 ГК РФ).

  4. Заключите договор купли-продажи доли у нотариуса. Сделка по отчуждению доли в праве общей собственности на квартиру подлежит обязательному нотариальному удостоверению (ч. 1.1 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Нотариус проверит соблюдение преимущественного права.

  5. Подайте документы на государственную регистрацию перехода права в Росреестр. К заявлению приложите документы, подтверждающие извещение сособственника либо его отказ от преимущественного права (ч. 4 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

  6. Если сособственник попытается оспорить сделку и потребовать перевода на него прав и обязанностей покупателя — он вправе сделать это только в течение 3 месяцев со дня, когда узнал или должен был узнать о нарушении (п. 3 ст. 250 ГК РФ). При соблюдении вами процедуры извещения такое требование будет необоснованным.

  7. После продажи доли и покупки квартиры в другом городе заявите имущественный налоговый вычет на приобретение жилья (до 2 000 000 рублей) и, при наличии ипотеки, на проценты (до 3 000 000 рублей), если ранее не использовали его полностью. Налог с продажи доли при вашем сроке владения не уплачивается при условии, что доля является вашим единственным жильём (либо если срок владения составляет не менее 5 лет).