Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Сделки с недвижимостью

Как продать дом в СНТ по доверенности от бабушки после инсульта, если покупатель просит показать доверенность и вы боитесь за свои данные?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Проверьте текст доверенности: в ней должны быть прямо указаны дом, участок, право подписать договор и получить деньги.
  2. 2
    Покажите доверенность покупателю для ознакомления, но не передавайте ему копию и не раскрывайте паспортные данные.
  3. 3
    Предложите покупателю самостоятельно заказать выписку из ЕГРН для проверки объекта и ваших полномочий.
  4. 4
    Заключите договор купли-продажи дома и участка единым документом, указав оба объекта и порядок расчёта.descriptionДоговор купли-продажи жилого дома с земельным участком
  5. 5
    Подайте документы на регистрацию перехода права в Росреестр или МФЦ, приложив оригинал доверенности.

Документы и доказательства

  • Нотариальная доверенность на продажу дома с подписью рукоприкладчика — основной документ, подтверждающий ваши полномочия.
  • Выписка из ЕГРН на дом и земельный участок — подтверждает право собственности бабушки и отсутствие обременений.
  • Договор купли-продажи дома и земельного участка, подписанный вами как представителем по доверенности.
  • Паспорт бабушки (представляемого) и ваш паспорт — для нотариуса и регистрации перехода права.
  • Документ-основание возникновения права собственности бабушки на дом (свидетельство, договор, решение суда).
  • Справка об отсутствии задолженности по членским взносам в СНТ — для передачи покупателю.

  • Срочно: первые шаги

    • Проверьте доверенность: в ней должны быть полномочия продать дом и участок, подписать договор и получить деньги.
    • Заключайте договор купли-продажи единым документом, указав в нем и дом, и земельный участок.
    • Подайте документы на регистрацию перехода права в Росреестр или МФЦ — право перейдет только после регистрации.

  • Чего не делать

    • Не передавайте покупателю копию доверенности и паспортные данные до сделки — это персональные данные, защищённые законом.
    • Не скрывайте от покупателя факт подписания доверенности рукоприкладчиком — доверенность законна, а скрытность вызовет подозрения.
    • Не продавайте дом без указания в договоре земельного участка — при продаже дома участок переходит к покупателю.
    • Не подписывайте договор, если в доверенности нет полномочий на продажу конкретного дома, участка и получение денег.
    • Не соглашайтесь на передачу денег наличными без письменного подтверждения — безопаснее использовать счёт эскроу или аккредитив.
    • Не пытайтесь скрыть состояние бабушки — нотариус уже проверил её дееспособность, и это защищает сделку от оспаривания.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к адвокату, если покупатель настаивает на копии доверенности или паспорта до сделки.
    • Привлеките адвоката для проверки доверенности на предмет полноты полномочий на продажу дома и участка.
    • Заручитесь поддержкой юриста при подготовке договора купли-продажи, чтобы минимизировать риск оспаривания сделки.
    • Консультируйтесь с адвокатом, если возникнут сомнения в дееспособности бабушки на момент выдачи доверенности.
    • Сопровождение адвоката необходимо при подаче документов на регистрацию, если покупатель требует дополнительные гарантии.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Клиент (внучка) действует как представитель собственника (бабушки) на основании нотариально удостоверенной доверенности, подписанной рукоприкладчиком ввиду того, что бабушка после инсульта не может писать и плохо говорит. Предмет сделки — жилой дом в СНТ, который в силу ст. 273 ГК РФ продаётся вместе с земельным участком, если участок оформлен на бабушку. Покупатель запрашивает документы, подтверждающие полномочия представителя, а клиент опасается раскрывать персональные данные, содержащиеся в доверенности.

Затронутые правоотношения:

  • Представительство по нотариальной доверенности — определяет, вправе ли внучка подписывать договор и подавать документы на регистрацию от имени бабушки; от объёма полномочий в доверенности зависит юридическая действительность всей сделки.
  • Купля-продажа недвижимости — задаёт обязательную письменную форму договора и необходимость государственной регистрации перехода права; несоблюдение формы влечёт недействительность договора.
  • Правовой режим земельного участка при доме — связывает судьбу дома и участка: при продаже дома, принадлежащего собственнику участка, участок переходит к покупателю вместе с домом.
  • Защита персональных данных — ограничивает право покупателя требовать копии доверенности и паспортов; персональные данные не подлежат раскрытию третьим лицам без согласия их субъекта.
  • Нотариальное удостоверение сделки и проверка волеизъявления — снижает риск оспаривания доверенности и последующей продажи по мотиву неспособности бабушки понимать значение своих действий.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  1. Доверенность удостоверена нотариусом и подписана рукоприкладчиком — это прямо допускается ст. 44 Основ законодательства РФ о нотариате, поэтому документ действителен, а не дефектен.
  2. Доверенность является нотариальной, как того требует п. 1 ст. 185.1 ГК РФ для распоряжения зарегистрированными в реестрах правами, — форма соблюдена.
  3. Нотариус при удостоверении проверил дееспособность и волеизъявление бабушки (ст. 43 Основ), что существенно снижает риск оспаривания по п. 1 ст. 177 ГК РФ.
  4. В доверенности должны быть прямо перечислены полномочия на продажу конкретного дома и участка, подписание договора, подачу документов на регистрацию и получение денег — от этого зависит, сможет ли представитель завершить сделку.
  5. Покупатель является посторонним лицом, поэтому запрет на совершение сделки представителем в отношении себя лично (п. 3 ст. 182 ГК РФ) не применяется.
  6. Закон не обязывает передавать покупателю копию доверенности или паспортов до сделки: достаточно дать ознакомиться с доверенностью, а копия приобщается к регистрационному делу при подаче документов в Росреестр.
  7. Персональные данные из доверенности защищены ст. 7 ФЗ «О персональных данных»: без согласия субъекта они не подлежат раскрытию третьим лицам.
  8. Покупатель может самостоятельно проверить принадлежность дома и участка через выписку из ЕГРН; по ч. 1.3 и ч. 7.1 ст. 62 ФЗ-218 персональные данные правообладателя без отдельного согласия не раскрываются.
  9. Договор продажи должен быть заключён в простой письменной форме как единый документ (ст. 550 ГК РФ), а переход права подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
  10. Если земельный участок под домом оформлен на бабушку, он продаётся вместе с домом (ст. 273 ГК РФ), поэтому в договоре указываются оба объекта с кадастровыми номерами.

Действительна ли доверенность, подписанная за бабушку рукоприкладчиком

Доверенность, которую бабушка (после инсульта не может писать и плохо говорит) оформила у нотариуса с подписью рукоприкладчика, действительна. Закон прямо допускает такой порядок подписания:

Если гражданин вследствие физических недостатков, болезни или по каким-либо иным причинам не может лично расписаться, по его поручению, в его присутствии и в присутствии нотариуса сделку, заявление или иной документ может подписать другой гражданин с указанием причин, в силу которых документ не мог быть подписан собственноручно гражданином, обратившимся за совершением нотариального действия.
— ст. 44 Основ законодательства РФ о нотариате

Для вашего случая это ключевая норма: подпись рукоприкладчика за бабушку при нотариальном удостоверении — прямо предусмотренный законом механизм, а не дефект документа. Именно потому, что дом — недвижимость и доверенность нужна для подачи заявлений о регистрации прав, такая доверенность обязана быть нотариальной:

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
— п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Ваша доверенность оформлена именно в той форме, которую требует закон для продажи дома, — это подтверждает её юридическую силу. Дополнительно, нотариус при удостоверении обязан был проверить и дееспособность, и волеизъявление бабушки:

При удостоверении сделок нотариус осуществляет проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, а также наличия волеизъявления заявителей.
— ст. 43 Основ законодательства РФ о нотариате

Вывод: доверенность действительна. Она оформлена в надлежащей (нотариальной) форме, подпись рукоприкладчика допускается законом, а факт удостоверения нотариусом дополнительно подтверждает, что на момент выдачи бабушка понимала значение своих действий, — это существенно снижает риск оспаривания сделки по мотиву «не отдавала отчёт».

Достаточно ли полномочий в доверенности для продажи дома и что важно проверить

По доверенности вы действуете как представитель бабушки; сделка, совершённая вами от её имени в пределах полномочий, создаёт права и обязанности непосредственно у бабушки:

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
— п. 1 ст. 185 ГК РФ

Чтобы продажа прошла без сбоя, в тексте доверенности должны быть прямо указаны: право продать конкретный дом (и земельный участок), подписать договор купли-продажи, подать документы на государственную регистрацию перехода права в Росреестр (через МФЦ), получить причитающиеся бабушке денежные средства. Отдельно проверьте, есть ли запрет на само́ сделки в отношении себя — в вашем случае покупатель посторонний, поэтому ограничение на представительство в свою пользу не мешает, но о нём важно помнить:

Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом.
— п. 3 ст. 182 ГК РФ

Для вас это означает: вы вправе продать дом третьему лицу (покупателю), но не могли бы оформить продажу дома самой себе или лицу, чьим представителем одновременно являетесь. Поскольку покупатель — постороннее лицо, препятствий нет.

Вывод: продажа правомерна, если в доверенности перечислены все полномочия (продажа конкретного объекта, подписание договора, подача документов на регистрацию, получение денег). Перед сделкой прочтите доверенность целиком и при необходимости обратитесь к нотариусу за разъяснением объёма полномочий либо за новой доверенностью, если нужных полномочий не хватает.

Какие документы вправе требовать покупатель и как не раскрыть лишние данные

Покупатель действительно заинтересован убедиться, что вы имеете право продавать, но это не даёт ему права требовать копии вашего паспорта и неограниченного доступа к персональным данным. В доверенности содержатся паспортные данные и ваши, и бабушки — передавать её копию без необходимости не следует, тем более что закон устанавливает режим конфиденциальности:

Операторы и иные лица, получившие доступ к персональным данным, обязаны не раскрывать третьим лицам и не распространять персональные данные без согласия субъекта персональных данных, если иное не предусмотрено федеральным законом. (Статья в редакции Федерального закона от 25.07.2011 № 261-ФЗ) Статья 8. Общедоступные источники персональных данных 1. В целях информационного обеспечения могут создаваться общедоступные источники персональных данных (в том числе справочники, адресные книги). В общедоступные источники персональных данных с письменного согласия субъекта персональных данных могут включаться его фамилия, имя, отчество, год и место рождения, адрес, абонентский номер, сведения о профессии и иные персональные данные, сообщаемые субъектом персональных данных. (В редакции Федерального закона от 25.07.2011 № 261-ФЗ) 2. Сведения о субъекте персональных данных должны быть в любое время исключены из общедоступных источников персональных данных по требованию субъекта персональных данных либо по решению суда или иных уполномоченных государственных органов. (В редакции Федерального закона от 25.07.2011 № 261-ФЗ) Статья 9. Согласие субъекта персональных данных на обработку его персональных данных 1. Субъект персональных данных принимает решение о предоставлении его персональных данных и дает согласие на их обработку свободно, своей волей и в своем интересе. Согласие на обработку персональных данных должно быть конкретным, предметным, информированным, сознательным и однозначным .
— ст. 7 ФЗ «О персональных данных», п. 6

Для вас это означает: передача персональных данных (включая реквизиты паспортов) третьему лицу без согласия их субъекта по общему правилу не допускается.

Как правильно подтвердить право продажи, не отдавая «чувствительные» данные:

  1. Показать доверенность, но не оставлять её копию. Покупатель вправе ознакомиться с доверенностью, чтобы убедиться, что полномочия на продажу у вас есть, но закон не обязывает отдавать ему копию до заключения договора. Копия понадобится только при подаче документов на регистрацию в Росреестр/МФЦ, и тогда она приобщается к регистрационному делу, а не остаётся у покупателя.

  2. Покупатель может сам проверить права на дом через ЕГРН. Выписка из ЕГРН подтверждает, кто собственник и какие обременения есть на объекте. При этом персональные данные правообладателя раскрываются третьим лицам ограниченно:

Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости и представляющие собой персональные данные правообладателя объекта недвижимости или лица, в пользу которого зарегистрированы ограничения права или обременения объекта недвижимости, относятся к сведениям, доступным с согласия соответственно правообладателя объекта недвижимости или лица, в пользу которого зарегистрированы ограничения права или обременения объекта недвижимости, третьим лицам только при наличии в Едином государственном реестре недвижимости записи, указанной в части 1 статьи 36.3 настоящего Федерального закона, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. (часть 1.3 введена Федеральным законом от 14.07.2022 N 266-ФЗ)
— ч. 1.3 ст. 62 ФЗ-218

Это значит: без отдельной записи о согласии бабушки на раскрытие её персональных данных выписка для третьих лиц (включая покупателя) не будет содержать ФИО и иные персональные данные собственника — только сам факт принадлежности объекта физическому лицу:

В случае, если правообладателем объекта недвижимости или лицом, в пользу которого зарегистрированы ограничения права или обременения объекта недвижимости, является гражданин, которым в соответствии со статьей 36.3 настоящего Федерального закона в орган регистрации прав не подавалось заявление о внесении в Единый государственный реестр недвижимости записи о возможности предоставления персональных данных соответственно правообладателя объекта недвижимости или указанного лица, в указанную в части 7 настоящей статьи выписку из Единого государственного реестра недвижимости включаются сведения о принадлежности данного объекта физическому лицу или наличии ограничений прав либо обременений объекта недвижимости, зарегистрированных в пользу указанного лица, без указания персональных данных правообладателя или указанного лица, предусмотренных частью 1 статьи 36.3 настоящего Федерального закона, за исключением случаев, если указанные сведения запрашиваются лицами, указанными в части 6 статьи 36.3 настоящего Федерального закона. (часть 7.1 введена Федеральным законом от 14.07.2022 N 266-ФЗ) 8. Формы выписок из Единого государственного реестра недвижимости, состав содержащихся в них сведений и порядок их заполнения, а также требования к формату документов, содержащих сведения Единого государственного реестра недвижимости и предоставляемых в форме электронных документов, устанавливаются органом нормативно-правового регулирования. 8.1.
— ч. 7.1 ст. 62 ФЗ-218

Вывод: закон не обязывает вас передавать покупателю копии паспортов или копию доверенности заранее. Достаточно дать покупателю возможность ознакомиться с доверенностью (подтвердить полномочия) и предложить ему самостоятельно заказать выписку из ЕГРН. Саму доверенность и паспорт вы предъявите при регистрационном оформлении. Если покупатель настаивает на копии — вправе вежливо отказаться, сославшись на конфиденциальность персональных данных (ст. 7 ФЗ «О персональных данных»), и предложить ознакомиться «на просмотр».

Как правильно оформить продажу дома в СНТ

Продажа дома в СНТ — это продажа недвижимости, поэтому форма и порядок строго определены законом:

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
— ст. 550 ГК РФ

Договор должен быть единым письменным документом, подписанным обеими сторонами (вами — по доверенности, и покупателем). Простой письменной формы достаточно: для продажи целого дома и участка нотариальное удостоверение договора по общему правилу НЕ требуется (оно обязательно лишь для отчуждения долей в праве общей собственности). Затем — обязательная регистрация перехода права:

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

Право собственности у покупателя возникает с момента регистрации в ЕГРН, а не с момента подписания договора. Обратите внимание на судьбу земли: дом в СНТ стоит на участке, и при его продаже одновременно решается судьба участка:

При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
— ст. 273 ГК РФ

Это означает: если земельный участок под домом оформлен на бабушку, он продаётся вместе с домом (нельзя продать дом без участка, на котором он стоит). Поэтому в договоре указываются оба объекта — и дом, и участок (их кадастровые номера, площади). Если участок не оформлен в собственность (только в пользовании или не приватизирован), этот вопрос нужно решить до сделки или прямо отразить в договоре.

Порядок действий: (1) удостовериться в объёме полномочий по доверенности; (2) запросить актуальные выписки из ЕГРН на дом и участок; (3) заключить письменный договор купли-продажи (дом + участок), подписав его вами по доверенности; (4) подать через МФЦ (или в Росреестр) заявление о регистрации перехода права с приложением договора и доверенности; (5) право переходит после внесения записи в ЕГРН. Расчёт безопаснее провести через аккредитив или банковскую ячейку (либо счёт эскроу), указав в договоре, что деньги зачисляются на счёт бабушки.

Вывод: сделка оформляется одним письменным договором на дом вместе с земельным участком, переход права регистрируется в Росреестре. Нотариальное удостоверение договора не обязательно, если продаётся весь объект целиком.

Риск оспаривания сделки из-за состояния бабушки и как он нейтрализован

Поскольку бабушка перенесла инсульт и плохо говорит, теоретически существует риск оспаривания — как самой доверенности, так и последующей продажи — по мотиву, что она «не отдавала отчёт своим действиям»:

Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
— п. 1 ст. 177 ГК РФ

Однако в вашем случае этот риск существенно снижен, потому что доверенность удостоверена нотариусом. По ст. 43 Основ о нотариате (процитирована в первом блоке) нотариус перед удостоверением обязан проверить дееспособность и волеизъявление гражданина. Сам факт нотариального удостоверения документа является весомым доказательством того, что бабушка в момент выдачи доверенности понимала значение происходящего.

Важно разграничить: оспоримой по п. 1 ст. 177 ГК РФ является именно сделка (доверенность — односторонняя сделка, а также сам договор продажи, если он подписан представителем, действует от имени бабушки). При этом бремя доказывания того, что бабушка в момент совершения действия не понимала его значение, лежит на том, кто оспаривает, — а вам на руку и медицинские документы, и нотариальное удостоверение.

Вывод: риск оспаривания есть в теории, но он минимален благодаря нотариальному удостоверению доверенности и проверке дееспособности нотариусом. Чтобы дополнительно укрепить позицию, сохраните документы о состоянии бабушки на дату выдачи доверенности (выписки, заключения врача о том, что она понимает значение действий), и не выдавайте доверенность «задним числом» без нотариуса. Для покупателя нотариально удостоверенная доверенность — это и есть основное доказательство чистоты ваших полномочий.

Доверенность, удостоверенная нотариусом с подписью рукоприкладчика, действительна и даёт вам право продать дом — покупателю достаточно показать её для ознакомления, не передавая копию и не раскрывая паспортные данные.

Ваша доверенность оформлена в полном соответствии с законом. Согласно ст. 44 Основ законодательства РФ о нотариате, если гражданин вследствие болезни не может расписаться лично, документ по его поручению и в его присутствии подписывает рукоприкладчик с указанием причин — именно так и было сделано. Поскольку доверенность выдана для распоряжения недвижимостью, она в силу п. 1 ст. 185.1 ГК РФ должна быть нотариально удостоверена, что также соблюдено. Нотариус при удостоверении обязан был проверить дееспособность и волеизъявление бабушки (ст. 43 Основ законодательства РФ о нотариате), что снижает риск оспаривания сделки по п. 1 ст. 177 ГК РФ (сделка, совершённая лицом, не способным понимать значение своих действий).

По объёму полномочий: вы как представитель действуете в пределах письменного уполномочия (п. 1 ст. 185 ГК РФ). Проверьте, что в доверенности прямо указаны: право продать конкретный дом и земельный участок, подписать договор купли-продажи, подать документы на регистрацию перехода права, получить деньги. Ограничение по п. 3 ст. 182 ГК РФ (запрет сделок в отношении себя лично) к вам не применяется, поскольку покупатель — постороннее лицо.

По требованию покупателя о документах: покупатель вправе убедиться в ваших полномочиях, но закон не обязывает вас передавать ему копию доверенности или паспорта. Согласно ст. 7 ФЗ «О персональных данных», раскрытие персональных данных третьим лицам без согласия их субъекта не допускается. Достаточно дать покупателю ознакомиться с доверенностью «на просмотр». Права на дом и участок покупатель может самостоятельно проверить через выписку из ЕГРН, при этом по ч. 1.3 и ч. 7.1 ст. 62 ФЗ-218 персональные данные собственника (ФИО, паспорт) в выписке для третьих лиц не раскрываются без отдельного согласия правообладателя.

По оформлению сделки: договор продажи недвижимости заключается в простой письменной форме единым документом (ст. 550 ГК РФ), нотариальное удостоверение для целого дома и участка не требуется. Переход права собственности подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ) — право у покупателя возникает только с момента внесения записи в ЕГРН. По ст. 273 ГК РФ при продаже дома к покупателю переходит право на земельный участок, занятый домом и необходимый для его использования, поэтому в договоре указываются оба объекта — дом и участок (если участок оформлен в собственность бабушки).

Пошаговые действия

  1. Проверьте текст доверенности. Убедитесь, что в ней указаны: конкретный дом и земельный участок (кадастровые номера, адрес), право подписать договор купли-продажи, подать документы на регистрацию, получить деньги. Если какого-то полномочия нет — обратитесь к нотариусу за новой доверенностью.

  2. Запросите актуальные выписки из ЕГРН на дом и земельный участок (через МФЦ или портал госуслуг), чтобы подтвердить право собственности бабушки и отсутствие обременений.

  3. Покажите доверенность покупателю для ознакомления — без передачи копии. Объясните, что копия будет приобщена к регистрационному делу при подаче документов в Росреестр/МФЦ, а до этого передавать её вы не обязаны в силу ст. 7 ФЗ «О персональных данных». Предложите покупателю самостоятельно заказать выписку из ЕГРН для проверки объекта.

  4. Заключите письменный договор купли-продажи дома и земельного участка единым документом (ст. 550 ГК РФ), подписав его от имени бабушки по доверенности. В договоре укажите оба объекта, цену, порядок расчёта (безопаснее — через аккредитив или счёт эскроу с зачислением на счёт бабушки).

  5. Подайте документы на регистрацию перехода права через МФЦ или в Росреестр: договор купли-продажи, доверенность, паспорта сторон, заявление о регистрации. Право собственности перейдёт к покупателю после внесения записи в ЕГРН (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

  6. Сохраните документы о состоянии бабушки на дату выдачи доверенности (медицинские заключения, подтверждающие, что она понимала значение своих действий). Это дополнительно укрепит вашу позицию, если кто-либо попытается оспорить сделку по п. 1 ст. 177 ГК РФ в суде.