Покупка единственного жилья у банкрота: как избежать признания сделки недействительной и чем это грозит покупателю

Каков правовой статус сделки, совершённой напрямую с должником-банкротом после введения реализации имущества?

Если квартиру продаёт сам должник (тот, кто признан банкротом), а не финансовый управляющий, то ситуация регулируется ст. 213.25 ФЗ № 127-ФЗ. Со дня признания гражданина банкротом всё его имущество образует конкурсную массу, а распоряжаться им вправе только финансовый управляющий.

Все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, определенного пунктом 3 настоящей статьи. 2. По мотивированному ходатайству гражданина и иных лиц, участвующих в деле о банкротстве гражданина, арбитражный суд вправе исключить из конкурсной массы имущество гражданина, на которое в соответствии с федеральным законом может быть обращено взыскание по исполнительным документам и доход от реализации которого существенно не повлияет на удовлетворение требований кредиторов. Общая стоимость имущества гражданина, которое исключается из конкурсной массы в соответствии с положениями настоящего пункта, не может превышать десять тысяч рублей. Перечень имущества гражданина, которое исключается из конкурсной массы в соответствии с положениями настоящего пункта, утверждается арбитражным судом, о чем выносится определение, которое может быть обжаловано. 3. Из конкурсной массы финансовым управляющим исключается имущество, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским процессуальным законодательством. Разногласия между финансовым управляющим, должником и лицами, участвующими в деле о банкротстве, в отношении указанного имущества рассматриваются в порядке, установленном пунктом 2 статьи 60 настоящего Федерального закона.
— п. 1 ст. 213.25 ФЗ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»

Это означает, что единственная квартира должника (если она не исключена из конкурсной массы) с даты признания банкротом входит в конкурсную массу, и сам должник утрачивает право лично распоряжаться ею. Для вашей ситуации это принципиально: вы договорились о покупке с самим банкротом.

сделки, совершенные гражданином лично (без участия финансового управляющего) в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, ничтожны. Требования кредиторов по сделкам гражданина, совершенным им лично (без участия финансового управляющего), не подлежат удовлетворению за счет конкурсной массы; снимаются ранее наложенные аресты на имущество гражданина и иные ограничения распоряжения имуществом гражданина; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 23.06.2016 № 222-ФЗ) прекращается начисление неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций, а также процентов по всем обязательствам гражданина, за исключением текущих платежей; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 23.06.2016 № 222-ФЗ) задолженность гражданина перед кредитором - кредитной организацией признается безнадежной задолженностью. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 23.06.2016 № 222-ФЗ) 6. Финансовый управляющий в ходе реализации имущества гражданина от имени гражданина: распоряжается средствами гражданина на счетах и во вкладах в кредитных организациях , а также дает указание оператору платформы цифрового рубля о перечислении на счет должника в кредитной организации цифровых рублей, учитываемых на счете цифрового рубля должника ; (В редакции Федерального закона от 24.07.2023 № 340-ФЗ) открывает и закрывает счета гражданина в кредитных организациях; осуществляет права участника юридического лица, принадлежащие гражданину, в том числе голосует на общем собрании участников;
— абз. 2 п. 5 ст. 213.25 ФЗ № 127-ФЗ

Это решающая норма. Сделка по отчуждению имущества конкурсной массы, совершённая должником лично, без участия финансового управляющего, ничтожна — то есть недействительна с момента заключения и не порождает права собственности у покупателя. При этом ничтожность возникает независимо от того, знал ли покупатель о банкротстве, — поэтому ссылка на вашу «добросовестность» здесь не помогает: ст. 302 ГК (защита добросовестного приобретателя) не применяется, поскольку имущество не выбывало у продавца помимо его воли и сделка ничтожна в силу прямого указания закона, а не оспорима.

Единственный законный путь продажи недвижимости из конкурсной массы после признания банкротом — реализация через торги, организуемые финансовым управляющим:

Имущество гражданина, часть этого имущества подлежат реализации на торгах в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, если иное не предусмотрено решением собрания кредиторов или определением арбитражного суда. Драгоценности и другие предметы роскоши, стоимость которых превышает сто тысяч рублей, и вне зависимости от стоимости недвижимое имущество подлежат реализации на открытых торгах в порядке, установленном настоящим Федеральным законом. 4. Продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом положений статьи 138 настоящего Федерального закона с особенностями, установленными настоящим пунктом. Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества. В случае наличия разногласий между конкурсным кредитором по обязательствам, обеспеченным залогом имущества гражданина, и финансовым управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве гражданина, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано. 5.
— п. 3 ст. 213.26 ФЗ № 127-ФЗ

Недвижимость, входящая в конкурсную массу, продаётся только на открытых торгах в порядке, утверждаемом собранием кредиторов. Договор напрямую с должником в обход торгов не соответствует закону. Кроме того, регистрация перехода права собственности на недвижимость должника-банкрота возможна только на основании заявления финансового управляющего:

регистрация перехода или обременения прав гражданина на имущество, в том числе на недвижимое имущество и бездокументарные ценные бумаги, осуществляется только на основании заявления финансового управляющего. Поданные до этой даты заявления гражданина не подлежат исполнению; исполнение третьими лицами обязательств перед гражданином по передаче ему имущества, в том числе по уплате денежных средств, возможно только в отношении финансового управляющего и запрещается в отношении гражданина лично; должник не вправе лично открывать банковские счета и вклады в кредитных организациях , а также счет цифрового рубля у оператора платформы цифрового рубля и получать по ним денежные средства. (В редакции Федерального закона от 24.07.2023 № 340-ФЗ) 8. Кредитные организации могут быть привлечены к ответственности за совершение операций по распоряжению гражданина, в отношении которого введена процедура реализации имущества, либо по выданной им лично доверенности по договору банковского вклада и (или) договору банковского счета, в том числе с банковской картой, только в случае, если они были надлежащим образом уведомлены о введении в отношении гражданина процедуры реализации имущества с учетом пункта 3 статьи 213 7 и абзаца восьмого пункта 8 статьи 213 9 настоящего Федерального закона.
— абз. 1 п. 7 ст. 213.25 ФЗ № 127-ФЗ

Из-за этого у вас не получится зарегистрировать переход права на квартиру на своё имя: Росреестр по заявлению самого должника (не управляющего) откажет в регистрации, поскольку п. 7 ст. 213.25 прямо запрещает регистрацию без участия финансового управляющего.

Вывод по этому вопросу: если продавцом по договору выступает сам гражданин-банкрот и квартира входит в конкурсную массу, сделка ничтожна (п. 5 ст. 213.25) — права собственности вы не приобретёте, а регистрация перехода без участия финансового управляющего невозможна (п. 7 ст. 213.25). Покупать единственное жильё банкрота можно только на торгах, проводимых финансовым управляющим (ст. 213.26), либо после её исключения из конкурсной массы по решению суда.

Могут ли финансовый управляющий и кредиторы оспорить сделку и каковы последствия?

Даже если бы сделка формально не была ничтожной по п. 5 ст. 213.25, она подпадает под специальное оспаривание в деле о банкротстве. Порядок оспаривания сделок гражданина установлен ст. 213.32 ФЗ № 127-ФЗ.

Заявление об оспаривании сделки должника-гражданина по основаниям, предусмотренным статьей 61 2 или 61 3 настоящего Федерального закона, может быть подано финансовым управляющим по своей инициативе либо по решению собрания кредиторов или комитета кредиторов, а также конкурсным кредитором или уполномоченным органом, если размер его кредиторской задолженности, включенной в реестр требований кредиторов, составляет более десяти процентов общего размера кредиторской задолженности, включенной в реестр требований кредиторов, не считая размера требований кредитора, в отношении которого сделка оспаривается, и его заинтересованных лиц. 2. Право на подачу заявления об оспаривании сделки должника-гражданина по указанным в статье 61 2 или 61 3 настоящего Федерального закона основаниям возникает с даты введения реструктуризации долгов гражданина. При этом срок исковой давности исчисляется с момента, когда финансовый управляющий узнал или должен был узнать о наличии указанных в статье 61 2 или 61 3 настоящего Федерального закона оснований. 3. Заявление об оспаривании сделки должника-гражданина по указанным в статье 61 2 или 61 3 настоящего Федерального закона основаниям подается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве гражданина, и подлежит рассмотрению в деле о банкротстве гражданина независимо от состава лиц, участвующих в данной сделке. 4.
— п. 1 ст. 213.32 ФЗ № 127-ФЗ

Оспорить сделку в арбитражном суде в рамках дела о банкротстве вправе финансовый управляющий, собрание (комитет) кредиторов, а также конкурсный кредитор (уполномоченный орган) с требованием более 10% реестра. Заявление подаётся в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, независимо от состава участников сделки.

Основание для оспаривания — ст. 61.2 ФЗ № 127-ФЗ (подозрительная сделка), которая охватывает и сделки, совершённые после принятия заявления о банкротстве:

Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств. В случае, если продажа имущества, выполнение работы, оказание услуги осуществляются по государственным регулируемым ценам (тарифам), установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации, в целях настоящей статьи при определении соответствующей цены применяются указанные цены (тарифы). 2.
— п. 1 ст. 61.2 ФЗ № 127-ФЗ

Все, что было передано должником или иным лицом за счет должника или в счет исполнения обязательств перед должником, а также изъято у должника по сделке, признанной недействительной в соответствии с настоящей главой, подлежит возврату в конкурсную массу. В случае невозможности возврата имущества в конкурсную массу в натуре приобретатель должен возместить действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах, возникающих вследствие неосновательного обогащения. 2. Кредиторы и иные лица, которым передано имущество или перед которыми должник исполнял обязательства или обязанности по сделке, признанной недействительной на основании пункта 2 статьи 61 2 и пункта 3 статьи 61 3 настоящего Федерального закона, в случае возврата в конкурсную массу полученного по недействительной сделке имущества приобретают право требования к должнику, которое подлежит удовлетворению в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве), после удовлетворения требований кредиторов третьей очереди, включенных в реестр требований кредиторов. 3.
— п. 1 ст. 61.6 ФЗ № 127-ФЗ

Если сделка признана недействительной, полученная по ней квартира возвращается в конкурсную массу (а при невозможности возврата в натуре приобретатель возмещает её стоимость на момент приобретения). Деньги, уплаченные вами самому должнику лично, в конкурсную массу не поступят законным образом — должник не вправе лично получать средства по сделкам с имуществом конкурсной массы (п. 7 ст. 213.25, процитирован выше). Сроки: по ст. 61.9 и п. 2 ст. 213.32 исковая давность по специальному оспариванию исчисляется с момента, когда управляющий (кредитор) узнал или должен был узнать об основаниях — а факт продажи имущества выявляется при описи или регистрации, поэтому риск сохраняется.

Ключевой момент последствий: после признания сделки недействительной ваши требования о возврате уплаченного будут удовлетворяться в порядке очерёдности в деле о банкротстве (как реестровое требование — то есть в лучшем случае в третьей очереди после погашения всех кредиторов), а не вне очереди. Это означает, что шансы реально получить деньги назад из конкурсной массы невысоки.

Вывод: и финансирующий управляющий, и ряд кредиторов вправе оспорить такую сделку в деле о банкротстве по ст. 61.2 и 61.3 ФЗ № 127-ФЗ (ст. 213.32). Последствие — возврат квартиры в конкурсную массу (п. 1 ст. 61.6), ваш же платёж уходит в очерёдность кредиторов — практическая вероятность вернуть деньги ограничена.

Кто должен быть продавцом и когда сделка будет законной и безопасной?

Развилка, разрешающая весь риск, — кто именно выступает продавцом по договору.

Ветка 1 (рискованная): продавец — сам должник. Если договор вы заключаете с гражданином-банкротом напрямую, сделка ничтожна по п. 5 ст. 213.25 (имущество конкурсной массы распоряжается только управляющим). Защита добросовестного приобретателя по ст. 302 ГК не применима — квартира не выбывала помимо воли собственника, и сделка недействительна в силу закона:

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (
— п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. 2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. 3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя. 4. Суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет субъект гражданского права, указанный в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ)
— п. 1 ст. 302 ГК РФ

Статья 302 ГК защищает при возмездном приобретении у лица, не имеющего права отчуждать, что в данной ветке формально совпадает. Однако в банкротстве действует специальная норма — абз. 2 п. 5 ст. 213.25, объявляющая сделку ничтожной, а из п. 1 ст. 167 ГК следует, что ничтожная сделка не влечёт юридических последствий и недействительна с момента совершения. Добросовестность покупателя в этом случае самостоятельного значения не имеет — вы не станете собственником, а ваши деньги попытаются вернуть из конкурсной массы в порядке ст. 61.6.

Ветка 2 (законная): продавец — финансовый управляющий, продажа через торги. Если квартира реализуется финансовым управляющим на открытых торгах в порядке ст. 213.26 и вы выигрываете торги, сделка законна: денежные средства поступают в конкурсную массу через управляющего, регистрация перехода проходит на основании его заявления (п. 7 ст. 213.25). Это единственный безопасный способ покупки имущества банкрота. Обратите внимание: единственное жильё в процедуре банкротства, как правило, подлежит особой защите — вопрос о включении его в конкурсную массу и предоставлении замещающего жилья решается арбитражным судом по ходатайству должника (члены семьи сохраняют жилищные права); это дополнительно усложняет и удлиняет процедуру, а прямую покупку у должника делает юридически невозможной.

Вывод: безопасно купить единственную квартиру у банкрота можно только у финансового управляющего на открытых торгах (ст. 213.26), с оплатой в конкурсную массу и регистрацией по заявлению управляющего (п. 7 ст. 213.25). Прямая сделка с самим должником ничтожна (абз. 2 п. 5 ст. 213.25) — вы не получите право собственности, деньги вернуть из конкурсной массы проблематично.

Сроки оспаривания, доказательства добросовестности и как правильно исполнить сделку

Сроки оспаривания. Для специального оспаривания сделок должника в деле о банкротстве действует правило исчисления исковой давности с момента осведомлённости управляющего:

Заявление об оспаривании сделки должника может быть подано в арбитражный суд внешним управляющим или конкурсным управляющим от имени должника по своей инициативе либо по решению собрания кредиторов или комитета кредиторов, при этом срок исковой давности исчисляется с момента, когда арбитражный управляющий узнал или должен был узнать о наличии оснований для оспаривания сделки, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Голоса кредитора, в отношении которого или в отношении аффилированных лиц которого совершена сделка, не учитываются при определении кворума и принятии решения собранием (комитетом) кредиторов по вопросу о подаче заявления об оспаривании этой сделки. Если заявление об оспаривании сделки во исполнение решения собрания (комитета) кредиторов не будет подано арбитражным управляющим в течение установленного данным решением срока, такое заявление может быть подано представителем собрания (комитета) кредиторов или иным лицом, уполномоченным решением собрания (комитета) кредиторов. 2.
— п. 1 ст. 61.9 ФЗ № 127-ФЗ

Из п. 2 ст. 213.32 (процитирован выше) следует, что срок исковой давности по оспариванию сделки гражданина исчисляется с момента, когда финансовый управляющий узнал или должен был узнать о наличии оснований. Поскольку о прямой продаже имущества вне торгов управляющий, как правило, узнаёт при описи имущества либо при обращении о регистрации, давность начинает течь именно тогда — а это означает, что риск оспаривания сохраняется в течение длительного времени (вплоть до года с момента осведомлённости по ст. 61.2 п. 1, три года по п. 2 при признаках причинения вреда кредиторам). «Шесть месяцев после банкротства» этот риск не снимают.

Доказательства добросовестности покупателя. Если вы всё же рассчитываете на защиту, документально зафиксируйте и сохраните: договор купли-продажи с полной оплатой по рыночной цене; платёжные документы, подтверждающие перечисление средств по банковскому счёту (не наличными); выписку ЕГРН на дату сделки; согласие/акт финансового управляющего (если он санкционировал). Отсутствие таких доказательств при признании сделки недействительной оставит вас без возможности сослаться на равноценность и добросовестность.

Правильное исполнение сделки. Норма о том, что обязательства перед гражданином-банкротом исполняются только в пользу финансового управляющего, уже процитирована (абз. 2 п. 7 ст. 213.25): расчёт за имущество банкрота должен поступать в конкурсную массу на счёт финансового управляющего, а не лично должнику. Выплата денег самому банкроту на руки не считается надлежащим исполнением и не закроет для вас риск — после признания сделки недействительной вернуть эти деньги из конкурсной массы придётся в порядке очерёдности (п. 1 ст. 61.6).

Альтернатива (безопасный путь). Единственный законный способ приобрести имущество банкрота — купить его на открытых торгах у финансового управляющего в порядке ст. 213.26, с оплатой в конкурсную массу и регистрацией по заявлению управляющего (абз. 1 п. 7 ст. 213.25). В таком случае приобретение защищено и оспариванию по ст. 213.32 не подлежит (если соблюдены условия торгов).

Вывод: оспаривание возможно в течение срока исковой давности, исчисляемого с момента осведомлённости управляющего (ст. 61.9, п. 2 ст. 213.32), — риск не исчезает через 6 месяцев. Добросовестность защищается только документально подтверждённой равноценной оплатой по счёту и (в идеале) согласием управляющего; наличный расчёт с самим должником лишает вас этой защиты. Законный способ — торги у финансового управляющего с оплатой в конкурсную массу.

Денежная защита покупателя: компенсация добросовестному приобретателю за утрату жилья

Прямая покупка у банкрота ничтожна, поэтому защита добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК) покупателю жилья от должника-банкрота не гарантирует. Однако если суд всё же сочтёт вас добросовестным приобретателем и истребует жилое помещение, у вас есть дополнительная денежная гарантия — единовременная компенсация за счёт казны РФ:

Физическое лицо - добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение в соответствии со статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее в настоящей статье - добросовестный приобретатель), имеет право на выплату однократной единовременной компенсации за счет казны Российской Федерации после вступления в законную силу судебного акта об истребовании от него соответствующего жилого помещения. 2. Компенсация, предусмотренная настоящей статьей, выплачивается на основании вступившего в законную силу судебного акта по иску добросовестного приобретателя к Российской Федерации о выплате данной компенсации. Соответствующий судебный акт принимается в случае, если по не зависящим от добросовестного приобретателя причинам в соответствии с вступившим в законную силу судебным актом о возмещении ему убытков, возникших в связи с истребованием от него жилого помещения, взыскание по исполнительному документу произведено частично или не производилось в течение шести месяцев со дня предъявления этого документа к исполнению. 3. Размер компенсации, предусмотренной настоящей статьей, определяется судом исходя из суммы, составляющей реальный ущерб, либо, если соответствующее требование заявлено добросовестным приобретателем, в размере кадастровой стоимости жилого помещения, действующей на дату вступления в силу судебного акта, предусмотренного частью 1 настоящей статьи. 4.
— п. 1 ст. 68.1 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Эта норма предусматривает выплату однократной единовременной компенсации за счёт казны России, если от вас как от добросовестного приобретателя было истребовано жилое помещение. Размер — реальный ущерб либо (по вашему выбору) кадастровая стоимость жилья на дату судебного акта. Это, однако, поздний и неполный механизм защиты: он срабатывает только после того, как квартира у вас изъята и взыскание по возмещению убытков с продавца не дало результата в течение шести месяцев.

Важно подчеркнуть: эта компенсация доступна добросовестному приобретателю. В ситуации покупки напрямую у банкрота, когда покупатель знал (как в вашем случае — вы видели решение о банкротстве) о статусе продавца, доказать добросовестность («не знал и не мог знать») будет крайне сложно. Достаточно глубоко для решения уже найденных норм: в банкротстве специальные правила (абз. 2 п. 5, п. 7 ст. 213.25 ФЗ № 127-ФЗ) перекрывают общую защиту ст. 302 ГК, и компенсация по ст. 68.1 ФЗ № 218-ФЗ — лишь возможная вспомогательная мера на случай истребования жилья, но отнюдь не гарантия сохранения покупки.

Вывод: в лучшем случае — если вы докажете добросовестность и жильё будет истребовано — вы получите компенсацию по ст. 68.1 ФЗ № 218-ФЗ (реальный ущерб или кадастровая стоимость за счёт казны). Но при покупке напрямую у банкрота, о статусе которого вы знали, добросовестность доказать трудно, поэтому главный вывод остаётся прежним: покупать единственное жильё банкрота можно только на торгах у финансового управляющего.