Новый собственник 1/5 доли требует ключи от квартиры и грозит взломать дверь: законно ли это и что делать?

Вправе ли сособственник 1/5 доли требовать ключи и вселиться; законна ли угроза взлома; последствия вызова полиции

Вопрос о ключах и вселении решается не правом собственности на долю как таковым, а порядком владения и пользования общим имуществом, который устанавливается соглашением сособственников, а при его отсутствии — судом. Пока такой порядок (или решение суда о выкупе доли) не установлен, ни одну из сторон не законно принуждать к передаче ключей или проникать в жилище самовольно.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— п. 1 ст. 247 ГК РФ

Для фактов вашего дела это означает: обладание 1/5 доли само по себе не даёт её собственнику права на свободный доступ в квартиру и на получение ключей без согласия остальных сособственников или без судебного определения порядка пользования. Порядок владения реализуется по соглашению всех участников (ст. 247 ГК РФ), и, пока соглашения нет, требование «отдай ключи» с угрозой взлома носит самовольный характер. При этом, если вы фактически занимаете квартиру всей площадью и владелец доли лишён возможности пользоваться соразмерной частью, у него есть встречное право требовать компенсации — но реализуется оно через суд, а не путём самоуправного вселения.

Самовольное проникновение в жилище против воли проживающих, даже будучи собственником доли, является преступлением:

Незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли проживающего в нем лица, - наказывается штрафом в размере до сорока тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех месяцев, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо арестом на срок до трех месяцев. (В редакции федеральных законов от 08.12.2003 № 162-ФЗ ; от 07.12.2011 № 420-ФЗ ) 2. То же деяние, совершенное с применением насилия или с угрозой его применения, - наказывается штрафом в размере до двухсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до восемнадцати месяцев, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо лишением свободы на тот же срок. (В редакции федеральных законов от 08.12.2003 № 162-ФЗ ; от 07.03.2011 № 26-ФЗ ; от 07.12.2011 № 420-ФЗ ) 3.
— ч. 1 ст. 139 УК РФ

Жилище защищено от произвольного проникновения независимо от того, кто пытается войти; доля собственности на жилое помещение не даёт права преодолевать волю фактически проживающих в нём лиц:

Жилище неприкосновенно. 2. Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных настоящим Кодексом целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения. 3. Проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая. 4. Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами. Статья 3. Неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения 1. Жилище неприкосновенно. 2.
— п. 1 ст. 3 ЖК РФ

Взлом двери и самовольное вселение образуют также признаки самоуправства — самовольного действия, правомерность которого оспаривается, с причинением существенного вреда:

Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред, - наказывается штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до шести месяцев. (В редакции федеральных законов от 08.12.2003 № 162-ФЗ; от 07.03.2011 № 26-ФЗ; от 07.12.2011 № 420-ФЗ) 2. То же деяние, совершенное с применением насилия или с угрозой его применения, - наказывается принудительными работами на срок до пяти лет, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до пяти лет. (В редакции Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ)
— ч. 1 ст. 330 УК РФ

Что будет при вызове полиции. Полиция обязана прибыть и пресечь противоправное деяние:

прибывать незамедлительно на место совершения преступления, административного правонарушения, место происшествия, пресекать противоправные деяния, устранять угрозы безопасности граждан и общественной безопасности, документировать обстоятельства совершения преступления, административного правонарушения, обстоятельства происшествия, обеспечивать сохранность следов преступления, административного правонарушения, происшествия; 3) оказывать первую помощь лицам, пострадавшим от преступлений, административных правонарушений и несчастных случаев, а также лицам, находящимся в беспомощном состоянии либо в состоянии, опасном для их жизни и здоровья, если специализированная помощь не может быть получена ими своевременно или отсутствует , и сообщать близкому родственнику (родственнику) или близкому лицу пострадавшего сведения об оказании первой помощи или о направлении в медицинскую организацию при наличии сведений об этом в возможно короткий срок, но не позднее 24 часов с момента оказания первой помощи или направления в медицинскую организацию ; (В редакции Федерального закона от 06.02.2020 № 12-ФЗ) 4) выявлять причины преступлений и административных правонарушений и условия, способствующие их совершению, принимать в пределах своих полномочий меры по их устранению; выявлять лиц, имеющих намерение совершить преступление, и проводить с ними индивидуальную профилактическую работу; участвовать в профилактике безнадзорности и правонарушений несовершеннолетних;
— п. 12 ч. 1 ст. 12 ФЗ «О полиции»; п. 2 ч. 1 ст. 12 ФЗ «О полиции»

Полиция прибудет, пресечёт попытку взлома, зафиксирует обстоятельства и примет заявление о преступлении; решение по сообщению принимается в срок до 3 суток:

Дознаватель, орган дознания, следователь, руководитель следственного органа обязаны принять, проверить сообщение о любом совершенном или готовящемся преступлении и в пределах компетенции, установленной настоящим Кодексом, принять по нему решение в срок не позднее 3 суток со дня поступления указанного сообщения. При проверке сообщения о преступлении дознаватель, орган дознания, следователь, руководитель следственного органа вправе получать объяснения, образцы для сравнительного исследования, истребовать документы и предметы, изымать их в порядке, установленном настоящим Кодексом, назначать судебную экспертизу, принимать участие в ее производстве и получать заключение эксперта в разумный срок, производить осмотр места происшествия, документов, предметов, трупов, освидетельствование, требовать производства документальных проверок, ревизий, исследований документов, предметов, трупов, привлекать к участию в этих действиях специалистов, давать органу дознания обязательное для исполнения письменное поручение о проведении оперативно-розыскных мероприятий. (В редакции Федерального закона от 04.03.2013 № 23-ФЗ) 1 1 .
— ч. 1 ст. 144 УПК РФ

Для вас вызов полиции безопасен и законен: вы действуете в защиту своего жилища и законных интересов (ст. 304 ГК РФ), приехавшие сотрудники обязаны прекратить противоправные действия собственника доли, а не содействовать ему. Важно зафиксировать факт угрозы (лучше письменно, сохранить переписку) и в заявлении указать на признаки самоуправства и нарушения неприкосновенности жилища.

Вывод: требование собственника 1/5 доли передать ему ключи и угроза взлома до установления порядка пользования или судебного решения юридически необоснованны; вселение возможно только по соглашению или решению суда. Самовольный взлом — преступление (ст. 139, 330 УК РФ). При вызове полиции она обязана прибыть, пресечь самоуправство и принять заявление; ответственности вам это не создаёт.

Перспективы иска о признании доли малозначительной и обязании продать её вам (ст. 252 ГК РФ)

Ваш иск построен на принудительном выкупе доли, что допускается законом только при совокупности условий: доля незначительна, не может быть реально выделена в натуре и её собственник не имеет существенного интереса в использовании жилья:

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. 5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
— абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ

При невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе. В исключительных случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (пункт 4 статьи 252 Кодекса). Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. Указанные правила в соответствии со статьей 133 ГК применяются судами и при разрешении спора о выделе доли в праве собственности на неделимую вещь (например, автомашину, музыкальный инструмент и т.п.), за исключением раздела имущества крестьянского (фермерского) хозяйства.
— п. 36 Постановления Пленума ВС РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996

Применительно к вашей ситуации: доля 1/5 в квартире, где фактически проживаете вы с детьми, как правило, признаётся незначительной и не подлежащей выделу в натуре (выдел невозможен без несоразмерного ущерба). Решающим критерием становится существенный интерес покупателя доли: суд оценивает, нуждается ли он в этом жилье (возраст, здоровье, наличие иного жилья, регистрация в квартире, намерение реально проживать). Если суд установит, что существенного интереса нет, он вправе обязать вас и детей выкупить его долю даже против его согласия, и с получением компенсации тот утратит право на долю.

Важный нюанс (развилка): если новый собственник докажет существенный интерес (реально проживает, зарегистрирован, не имеет другого жилья), суд может отказать в принудительном выкупе — тогда спор сводится к определению порядка пользования (ст. 247 ГК РФ) и компенсации сторонам. Поэтому исход иска сильно зависит от того, насколько вы докажете отсутствие у него интереса: собирайте доказательства (наличие у него другого жилья, отсутствие регистрации в вашей квартире, факт непроживания).

Цена выкупа определяется рыночной стоимостью доли, её оплачиваете вы. Госпошлина по имущественному иску исчисляется от цены иска:

при подаче искового заявления имущественного характера, административного искового заявления имущественного характера, подлежащих оценке, при цене иска: до 100 000 рублей - 4000 рублей; от 100 001 рубля до 300 000 рублей - 4000 рублей плюс 3 процента суммы, превышающей 100 000 рублей; от 300 001 рубля до 500 000 рублей - 10 000 рублей плюс 2,5 процента суммы, превышающей 300 000 рублей; от 500 001 рубля до 1 000 000 рублей - 15 000 рублей плюс 2 процента суммы, превышающей 500 000 рублей; от 1 000 001 рубля до 3 000 000 рублей - 25 000 рублей плюс 1 процент суммы, превышающей 1 000 000 рублей; от 3 000 001 рубля до 8 000 000 рублей - 45 000 рублей плюс 0,7 процента суммы, превышающей 3 000 000 рублей; от 8 000 001 рубля до 24 000 000 рублей - 80 000 рублей плюс 0,35 процента суммы, превышающей 8 000 000 рублей; от 24 000 001 рубля до 50 000 000 рублей - 136 000 рублей плюс 0,3 процента суммы, превышающей 24 000 000 рублей; от 50 000 001 рубля до 100 000 000 рублей - 214 000 рублей плюс 0,2 процента суммы, превышающей 50 000 000 рублей; свыше 100 000 000 рублей - 314 000 рублей плюс 0,15 процента суммы, превышающей 100 000 000 рублей, но не более 900 000 рублей; 2) при подаче заявления о вынесении судебного приказа - 50 процентов размера государственной пошлины, взимаемой при подаче искового заявления имущественного характера;
— подп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ

Вывод: иск о признании доли (1/5) малозначительной и обязании продать её вам имеет хорошие перспективы, если вы докажете: незначительность доли, невозможность выдела в натуре и отсутствие у нового собственника существенного интереса в использовании жилья. После выплаты компенсации он утратит право на долю (п. 5 ст. 252 ГК РФ), и требование о ключах отпадёт. До вступления решения в силу доступ в квартиру возможен только по соглашению или судебному порядку пользования.

Подсудность, способ защиты и гражданско-правовые последствия для вашей семьи

Иск о разделе/выкупе доли в квартире относится к спорам о правах на жилое помещение и подаётся по месту нахождения квартиры:

Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества. (В редакции Федерального закона от 14.07.2008 № 118-ФЗ ) 2. Иски кредиторов наследодателя, предъявляемые до принятия наследства наследниками, подсудны суду по месту открытия наследства. 3. Иски к перевозчикам, вытекающие из договоров перевозки, предъявляются в суд по адресу перевозчика, к которому в установленном порядке была предъявлена претензия. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 4. Иски о защите прав и законных интересов группы лиц, в том числе прав потребителей, подаются по адресу ответчика. (Дополнение частью - Федеральный закон от 18.07.2019 № 191-ФЗ ) Статья 30 1 . Подсудность дел, связанных с осуществлением судами функций содействия и контроля в отношении третейских судов 1. Заявление об отмене решений третейских судов и международных коммерческих арбитражей, принятых на территории Российской Федерации, подается в районный суд, на территории которого принято решение третейского суда. По соглашению сторон третейского разбирательства заявление об отмене решения третейского суда может быть подано в районный суд по месту нахождения или месту жительства одной из сторон третейского разбирательства. 2.
— ч. 1 ст. 30 ГПК РФ

Для вашего дела это означает, что суд определяется по адресу квартиры, независимо от места жительства ответчика-дольщика, — иск подаётся в районный суд по месту нахождения жилья.

Пока идёт спор и до вступления решения в законную силу, ваши права владения и пользования квартирой защищены от самоуправных посягательств сособственника:

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Если новый собственник доли уже нарушает или угрожает нарушить ваше владение (взломом, попыткой вселения), вы вправе предъявить самостоятельный негаторный иск (ст. 304 ГК РФ) о запрете препятствовать пользованию. Причинённый взломом вред (повреждение двери, замка) подлежит возмещению по общим правилам о деликте:

Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда. Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. Законом может быть установлена обязанность лица, не являющегося причинителем вреда, выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. (В редакции Федерального закона от 28.11.2011 № 337-ФЗ) 2. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда. 3. Вред, причиненный правомерными действиями, подлежит возмещению в случаях, предусмотренных законом. В возмещении вреда может быть отказано, если вред причинен по просьбе или с согласия потерпевшего, а действия причинителя вреда не нарушают нравственные принципы общества.
— п. 1 ст. 1064 ГК РФ

Вторжение в жилище посягает на нематериальное благо (неприкосновенность жилища), что даёт основание для компенсации морального вреда:

Если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. (В редакции Федерального закона от 02.07.2013 № 142-ФЗ) При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями гражданина, которому причинен вред. (В редакции Федерального закона от 02.07.2013 № 142-ФЗ) Статья 152. Защита чести, достоинства и деловой репутации 1. Гражданин вправе требовать по суду опровержения порочащих его честь, достоинство или деловую репутацию сведений, если распространивший такие сведения не докажет, что они соответствуют действительности. Опровержение должно быть сделано тем же способом, которым были распространены сведения о гражданине, или другим аналогичным способом. По требованию заинтересованных лиц допускается защита чести, достоинства и деловой репутации гражданина и после его смерти. 2. Сведения, порочащие честь, достоинство или деловую репутацию гражданина и распространенные в средствах массовой информации, должны быть опровергнуты в тех же средствах массовой информации.
— ст. 151 ГК РФ, п. 2

Для вас это значит: при фактическом взломе вы вправе взыскать стоимость ремонта двери и замка, а также компенсацию морального вреда. Наиболее надёжная стратегия — сочетать иск о выкупе доли (ст. 252 ГК РФ) с заявлением о запрете самоуправных действий и (при взломе) с заявлением в полицию.

Вывод: иск подаётся в районный суд по месту нахождения квартиры (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ). Независимо от исхода спора о выкупе, у вас есть самостоятельный негаторный иск (ст. 304 ГК РФ) против самоуправного вселения, а также право на возмещение вреда (ст. 1064 ГК РФ) и морального вреда (ст. 151 ГК РФ). Вызов полиции для вас юридически безопасен.