При продаже долевой квартиры покупатель требует расписку на 900 т.р., но сумма не выдавалась отдельно — как правильно написать расписку каждой из продавцов?

Обязан ли покупатель расписаться в получении фактической суммы — значение п. 2 ст. 408 ГК РФ

Расписка в получении денег по сделке — это письменное подтверждение того, что обязательство исполнено. Она удостоверяет получение именно той суммы, которая фактически была передана кредитору, и ровно в том объёме, в котором исполнена. Закон прямо говорит, что расписка выдаётся «в получении исполнения полностью или в соответствующей части».

Кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части. Если должник выдал кредитору в удостоверение обязательства долговой документ, то кредитор, принимая исполнение, должен вернуть этот документ, а при невозможности возвращения указать на это в выдаваемой им расписке. Расписка может быть заменена надписью на возвращаемом долговом документе. Нахождение долгового документа у должника удостоверяет, пока не доказано иное, прекращение обязательства. При отказе кредитора выдать расписку, вернуть долговой документ или отметить в расписке невозможность его возвращения должник вправе задержать исполнение. В этих случаях кредитор считается просрочившим.
— п. 2 ст. 408 ГК РФ

Это означает для вашей ситуации: у вас, сестёр, две самостоятельные доли в общей собственности, и каждая из вас является отдельным продавцом (кредитором в своей части) по отношению к покупателю. Покупатель перевёл всю цену (1 900 000 руб.), разнеся её на два разных счёта. Та часть, которая поступила на счёт конкретной сестры, и есть фактическое исполнение в её адрес. Соответственно, каждая из вас выдаёт расписку на сумму, которая реально поступила именно на её счёт. Если на счёт одной сестры пришло 900 000 руб., а на счёт другой — 1 000 000 руб., то первая пишет расписку на 900 000, а вторая — на 1 000 000. Требование покупателя дать расписку на 900 000 руб. «отдельно» не от той сестры, чей счёт получил эту сумму, правового основания не имеет.

Вывод: вы правы — каждая из сестёр обязана выдать расписку только на ту сумму, которая фактически поступила на её счёт, и это прямо соответствует п. 2 ст. 408 ГК РФ, по которому расписка выдаётся «полностью или в соответствующей части» фактического исполнения.

Риски выдачи расписки на сумму, большую фактически полученной (ст. 812, 408, 1102 ГК РФ)

Расписка — документ, подтверждающий получение денег. Если вы подпишете расписку на 900 000 руб., а фактически на счёт конкретной сестры поступила иная сумма, то создадите у покупателя документ, который в суде будет подтверждать получение именно этой суммы, хотя реального зачисления не было. Ст. 812 ГК РФ закрепляет общий принцип: при несоответствии заявленной в документе суммы фактически переданной определяющее значение имеет именно фактическая передача.

Заемщик вправе доказывать, что предмет договора займа в действительности не поступил в его распоряжение или поступил не полностью (оспаривание займа по безденежности). 2. Если договор займа должен быть совершен в письменной форме (статья 808), оспаривание займа по безденежности путем свидетельских показаний не допускается, за исключением случаев, когда договор был заключен под влиянием обмана, насилия, угрозы или стечения тяжелых обстоятельств, а также представителем заемщика в ущерб его интересам. 3. В случае оспаривания займа по безденежности размер обязательств заемщика определяется исходя из переданных ему или указанному им третьему лицу сумм денежных средств или иного имущества. (Статья в редакции Федерального закона от 26.07.2017 № 212-ФЗ) Статья 813. Последствия утраты обеспечения обязательств заемщика При невыполнении заемщиком предусмотренных договором займа обязанностей по обеспечению возврата займа, а также при утрате обеспечения или ухудшении его условий по обстоятельствам, за которые займодавец не отвечает, займодавец вправе потребовать от заемщика досрочного возврата займа и уплаты причитающихся на момент возврата процентов за пользование займом, если иное не предусмотрено договором займа. Причитающиеся за пользование займом проценты уплачиваются заемщиком по правилам пункта 2 статьи 811 настоящего Кодекса. (Статья в редакции Федерального закона от 26.07.2017 № 212-ФЗ) Статья 814. Целевой заем 1.
— ст. 812 ГК РФ, п. 1

Ключевая норма — п. 2 ст. 408 ГК РФ, связывающая объём расписки с объёмом реально полученного исполнения:

Кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части. Если должник выдал кредитору в удостоверение обязательства долговой документ, то кредитор, принимая исполнение, должен вернуть этот документ, а при невозможности возвращения указать на это в выдаваемой им расписке. Расписка может быть заменена надписью на возвращаемом долговом документе. Нахождение долгового документа у должника удостоверяет, пока не доказано иное, прекращение обязательства. При отказе кредитора выдать расписку, вернуть долговой документ или отметить в расписке невозможность его возвращения должник вправе задержать исполнение. В этих случаях кредитор считается просрочившим.
— п. 2 ст. 408 ГК РФ

Из этой нормы следует: при долевой собственности, где деньги разнесены на два разных счёта, каждая сестра получила «соответствующую часть» — ту, что фактически поступила на её счёт, и расписка выдаётся именно на эту часть. Подпись расписки на большую сумму создаст задокументированное расхождение с движением по счёту, которое покупатель сможет использовать в споре, ссылаясь на подтверждение получения средств, фактически не перечисленных. Для той сестры, которая расписалась бы на неполученную сумму, это чревато требованием о возврате по правилам о неосновательном обогащении (ст. 1102 ГК РФ) и потерей возможности оспорить факт получения, поскольку расписка является письменным доказательством.

Вывод: по п. 2 ст. 408 ГК РФ расписка выдаётся «в получении исполнения полностью или в соответствующей части», то есть на фактически полученную каждой сестрой сумму. Если на счёт одной сестры поступило 900 000 руб., расписку на 900 000 руб. выдаёт именно она; сестра, чей счёт получил иную сумму, расписывается на иную сумму. Расписка на неполученное противоречит ст. 408 и создаёт риск требований по ст. 1102 ГК РФ.

Порядок оформления и что делать при отказе покупателя принимать расписки на фактические суммы (ст. 161, 162 ГК РФ)

Сделка купли-продажи недвижимости подлежит заключению в письменной форме, равно как и любые расчёты между продавцами и покупателем. Форма расписки — простая письменная, и её несоблюдение не лишает стороны возможности подтверждать получение денег иными письменными доказательствами (например, выписками по счёту о зачислении).

Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. 2. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность. 3. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— ст. 162 ГК РФ, п. 1

Поэтому в вашей ситуации самым надёжным подтверждением полученных сумм являются банковские выписки о зачислении средств на счёт каждой из вас. Оформляйте расписки в двух экземплярах: одна — покупателю, вторая — себе (каждой сестре на свою сумму). В расписке обязательно укажите: кто получил (ФИО и паспортные данные), по какой сделке (реквизиты договора купли-продажи), какую именно сумму и каким способом (факт зачисления на счёт №…), от кого получено. Если покупатель отказывается принимать расписку на фактическую сумму и настаивает на завышенной — фиксируйте его требования в письменном виде и предложите переоформить расчеты в соответствии с фактическим поступлением; при необходимости зафиксируйте расхождение в дополнительном соглашении или подтвердите перечисление выпиской.

Вывод: корректный порядок — каждая из сестёр пишет расписку на фактически полученную на её счёт сумму, с указанием реквизитов договора и способа платежа. При отказе покупателя принимать такие расписки главным доказательством служат банковские выписки о зачислении средств; расписку на неполученную сумму не подписывайте.

Купля-продажа недвижимости: форма договора, расчёты и правовое значение расписки (ст. 454, 550, 551, 486 ГК РФ)

Ваша сделка — продажа недвижимости (квартиры), специальный вид купли-продажи: продавец передаёт квартиру, покупатель уплачивает цену.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). 2. К купле-продаже ценных бумаг и валютных ценностей положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если законом не установлены специальные правила их купли-продажи. 3. В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами. 4. Положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже имущественных , в том числе цифровых, прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав. (В редакции Федерального закона от 18.03.2019 № 34-ФЗ) 5. К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров. Статья 455. Условие договора о товаре 1. Товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса. 2.
— ст. 454 ГК РФ, п. 1

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме, переход права собственности подлежит государственной регистрации.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1.
— ст. 550, 551 ГК РФ, п. 2

Оплата по договору купли-продажи производится покупателем при передаче товара, и в вашей сделке цена (1 900 000 руб.) уплачена перечислением на два разных счёта двух разных продавцов. Факт исполнения покупателем обязанности по оплате в отношении каждой из сестёр удостоверяется поступлением средств на её счёт. Расписка каждой сестры подтверждает оплату именно той суммы, которую покупатель реально перевёл ей, и защищает обе стороны. Для покупателя расписка на фактически переведённую на счёт конкретной сестры сумму исключает спор по п. 3 ст. 486 ГК РФ о неуплате: он докажет, что его обязательство перед этой сестрой исполнено.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса. 4. Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора. 5. В случаях, когда продавец в соответствии с договором купли-продажи обязан передать покупателю не только товары, которые покупателем не оплачены, но и другие товары, продавец вправе приостановить передачу этих товаров до полной оплаты всех ранее переданных товаров, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором. Статья 487. Предварительная оплата товара 1. В случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. 2. В случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса. 3.
— п. 3 ст. 486 ГК РФ

Вывод: в силу ст. 454, 550, 551, 486 ГК РФ каждая из сестёр — самостоятельный продавец своей доли, получивший исполнение на свой счёт, и вправе/обязана выдать расписку на фактически полученную ею сумму. Требование покупателя о расписке на 900 000 руб. от той сестры, чей счёт такой суммы не получил, не соответствует п. 2 ст. 408 ГК РФ о расписке «в соответствующей части» фактического исполнения.

Доказательственное значение банковских выписок и закрепление фактически полученных сумм (ст. 162 ГК РФ)

Письменная форма сделки купли-продажи недвижимости обязательна (ст. 550 ГК РФ), но способы доказывания факта оплаты в гражданском процессе не сводятся к одной лишь расписке. Положение п. 1 ст. 162 ГК РФ прямо предусматривает: даже при несоблюдении требуемой письменной формы (а здесь она соблюдена) стороны вправе приводить письменные и другие доказательства.

Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. 2. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность. 3. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— ст. 162 ГК РФ, п. 1

В вашей ситуации решающим письменным доказательством того, какая именно сумма и кому поступила, являются банковские выписки (платёжные поручения, чеки о перечислении) по счетам как покупателя, так и каждой из вас. Эти документы объективно фиксируют, что покупатель перевёл на счёт конкретной сестры именно её долю, и потому подтверждают реальный объём исполнения по каждой части обязательства. Именно на них ссылайтесь, если возникнет спор о размере полученных каждой из вас сумм. Расписка — лишь дополнительное, хотя и прямо предусмотренное п. 2 ст. 408 ГК РФ подтверждение, которое должно соответствовать данным выписок.

Вывод: фактически полученные каждой из сестёр суммы объективно доказываются банковскими выписками о зачислении средств на счёт. Расписку следует оформлять ровно на ту сумму, которая видна из выписки конкретной сестры, что и будет соответствовать и ст. 408, и ст. 162 ГК РФ.