Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей с последующей покупкой другого жилья
Анализ ситуации
Продажа квартиры, в которой несовершеннолетние дети имеют доли собственности, действительно возможна при соблюдении специальных процедур, направленных на защиту имущественных прав детей.
Применимые правовые нормы
Требование согласия органов опеки
"Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 292, пункт 4)
"Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: ... 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного" (Источник: Федеральный закон "Об опеке и попечительстве", статья 20, пункт 1)
Порядок получения разрешения
"Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства" (Источник: Федеральный закон "Об опеке и попечительстве", статья 20, пункт 2)
"Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества подопечного" (Источник: Федеральный закон "Об опеке и попечительстве", статья 21, пункт 1)
Сроки рассмотрения заявления
"Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления" (Источник: Федеральный закон "Об опеке и попечительстве", статья 21, пункт 3)
Выводы и рекомендации
Что необходимо сделать:
-
Получить предварительное разрешение органов опеки - это обязательное условие для законности сделки.
-
Подготовить документы для органов опеки, которые должны подтвердить:
- Что новая квартира будет приобретена в течение 4 месяцев
- Что жилищные условия детей не ухудшатся (новая квартира должна быть не меньше по площади, аналогичной или лучшей планировки)
- Финансовые гарантии приобретения нового жилья (например, договор купли-продажи с отсрочкой регистрации, наличие средств на счете)
-
Учесть преимущественное право покупки других собственников, если таковые имеются:
"При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 250, пункт 1)
Риски и последствия:
- Если покупка новой квартиры не состоится в установленный 4-месячный срок, это может повлечь ответственность перед органами опеки
- Сделка, совершенная без необходимого согласия органов опеки, может быть признана недействительной:
"Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 173.1, пункт 1)
Рекомендация: Для минимизации рисков рекомендуется проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на жилищном праве и сделках с недвижимостью с участием несовершеннолетних, а также заранее обсудить с органами опеки и попечительства конкретный пакет документов, необходимый для получения разрешения в вашей ситуации.
