Как составить доверенность на продажу квартиры с нестандартными условиями: получение денег на счёт и подписание документов доверенным лицом

Обязательность нотариальной формы доверенности на продажу квартиры

Доверенность на продажу квартиры — это уполномочие на распоряжение зарегистрированным правом, поэтому она обязательно должна быть нотариально удостоверена. Включение «нестандартных» пунктов (получение денег, подписание всех документов) не отменяет этого требования — они просто дописываются к нотариальному тексту.

1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. 2. К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются: 1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом; 2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения; 3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником соответствующего места лишения свободы; 4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, проживающих в стационарных организациях социального обслуживания, которые удостоверены руководителями (их заместителями) таких организаций . (В редакции федеральных законов от 28.03.2017 № 39-ФЗ, от 03.04.2023 № 101-ФЗ) 3.
   — п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Для вашей ситуации это означает: обычная простая письменная доверенность, даже подробная, для продажи квартиры не подойдёт. Оформлять её нужно у нотариуса. Сам договор купли-продажи недвижимости в большинстве обычных случаев (если среди собственников нет несовершеннолетних) нотариального удостоверения не требует, однако доверенность на его подписание и на подачу заявлений о государственной регистрации — требует в силу прямого указания закона.

1. Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. 3. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 1 ст. 163 ГК РФ

Нотариус при удостоверении обязан проверить вашу личность, дееспособность и действительные намерения — это дополнительный инструмент защиты от ошибок при включении сложных пунктов.

Нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.
— ст. 54 Основ законодательства РФ о нотариате

Вывод: доверенность на продажу квартиры (в том числе с нестандартными условиями) подлежит обязательному нотариальному удостоверению — ст. 185.1 п. 1 ГК РФ. Простое письменное уполномочие здесь недопустимо и не будет принято при регистрации перехода права.

Как корректно прописать получение денег за квартиру (на счёт доверителя)

Закон прямо допускает уполномочить представителя на совершение операций по вашему банковскому счёту и на получение денежных средств с этого счёта. Главное — чтобы деньги поступали именно на ваш (доверителя) счёт, а не на счёт представителя, и чтобы в доверенности это было чётко сформулировано.

Письменное уполномочие на получение представителем гражданина его вклада в банке, внесение денежных средств на его счет по вкладу, на совершение операций по его банковскому счету, в том числе получение денежных средств с его банковского счета, а также на получение адресованной ему корреспонденции в организации связи может быть представлено представляемым непосредственно банку или организации связи. 4. Правила настоящего Кодекса о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в договоре, в том числе в договоре между представителем и представляемым, между представляемым и третьим лицом, либо в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений. 5. В случае выдачи доверенности нескольким представителям каждый из них обладает полномочиями, указанными в доверенности, если в доверенности не предусмотрено, что представители осуществляют их совместно. 6. Правила настоящей статьи соответственно применяются также в случаях, если доверенность выдана несколькими лицами совместно. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 185 1 . Удостоверение доверенности 1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. 2.
— п. 3 ст. 185 ГК РФ

Практическое правило: прописывайте в доверенности, что представитель вправе «получить причитающиеся доверителю денежные средства за проданную квартиру безналичным переводом на банковский счёт доверителя № ____ (реквизиты), а также подписать и подать необходимые заявления в банк». Никогда не давайте представителю право получать деньги наличными «непосредственно в руки» и не указывайте его собственный счёт как счёт получателя.

Дополнительную защиту даёт то, что если полномочие оформлено в простой письменной форме, должник (покупатель) вправе не исполнять обязательство представителю до подтверждения полномочий, в частности до предъявления нотариально удостоверенной доверенности. Нотариальная форма снимает эти сомнения.

1. Если представитель кредитора действует на основании полномочий, содержащихся в документе, который совершен в простой письменной форме, должник вправе не исполнять обязательство данному представителю до получения подтверждения его полномочий от представляемого, в частности до предъявления представителем доверенности, удостоверенной нотариально, за исключением случаев, указанных в законе, либо случаев, когда письменное уполномочие было представлено кредитором непосредственно должнику (пункт 3 статьи 185) или когда полномочия представителя кредитора содержатся в договоре между кредитором и должником (пункт 4 статьи 185). (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
   — п. 2 ст. 312 ГК РФ

Нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.
— ст. 54 Основ законодательства РФ о нотариате

Для вашего случая: если в доверенности прямо указано зачисление на ваш счёт с его реквизитами, покупатель обязан переводить деньги именно вам, и это зафиксированное полномочие защищает вас от потери средств. Если расчёт всё же проводится через представителя наличными — это допустимо только если прямо прописано в доверенности, но риск неполучения вами денег резко возрастает.

Вывод: правильная формулировка — прямое указание в доверенности права получить деньги исключительно безналичным перечислением на конкретный счёт доверителя (денежное обязательство покупателя считается исполненным надлежащему лицу — ст. 312 ГК РФ). Поступающие на ваш счёт деньги остаются вашими, представитель лишь контролирует перечисление.

Право доверенного лица подписывать все документы: допустимые границы и риски

Доверенность может предусматривать широкие полномочия на подписание и подачу всех документов — закон этому не препятствует. Однако есть важные ограничения, которые нельзя обойти даже «широкой» формулировкой.

Во-первых, представитель не может совершать сделку от вашего имени в отношении себя лично или в отношении другого лица, чьим представителем он одновременно является. Например, доверенное лицо не вправе «продать» вашу квартиру самому себе или своему родственнику за счёт ваших полномочий — такая сделка может быть признана недействительной.

1. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом. Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Не допускается совершение через представителя сделки, которая по своему характеру может быть совершена только лично, а равно других сделок, указанных в законе. Статья 183. Заключение сделки неуполномоченным лицом 1. При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2.
   — п. 3 ст. 182 ГК РФ

Во-вторых, если без «права подписывать всё» вы имеете в виду, что доверенное лицо сможет менять существенные условия договора на своё усмотрение — это правомерно, но рискованно: всё, что сделано в рамках полномочий, создаёт права и обязанности именно для вас (ст. 182 п. 1 ГК РФ). Поэтому рекомендую вместо общей фразы «подписывать все документы» перечислить конкретные действия: подписать договор купли-продажи на согласованных условиях, акт приёма-передачи, подать заявление о государственной регистрации, получить документы из Росреестра.

В-третьих, передоверие по умолчанию не допускается — доверенное лицо обязано действовать лично, если только вы прямо не разрешили передоверие в самой доверенности.

1. Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Оно может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью, а также если вынуждено к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность лица и доверенность не запрещает передоверие. 2. Лицо, передавшее полномочия другому лицу, должно известить об этом в разумный срок выдавшее доверенность лицо и сообщить ему необходимые сведения о лице, которому переданы полномочия. Неисполнение этой обязанности возлагает на передавшее полномочия лицо ответственность за действия лица, которому оно передало полномочия, как за свои собственные. 3. Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена. Правило о нотариальном удостоверении доверенности, выдаваемой в порядке передоверия, не применяется к доверенностям, выдаваемым в порядке передоверия юридическими лицами, руководителями филиалов и представительств юридических лиц. 4. Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срок действия доверенности, на основании которой она выдана. 5. Передоверие не допускается в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 185 1 настоящего Кодекса. 6. Если иное не указано в доверенности или не установлено законом, представитель, передавший полномочия другому лицу в порядке передоверия, не утрачивает соответствующие полномочия. 7.
   — п. 1 ст. 187 ГК РФ

Для вашей ситуации: укажите в доверенности, что вы запрещаете передоверие (или сознательно разрешаете его, если доверяете цепочке лиц), и зафиксируйте исчерпывающий перечень подписываемых документов. Это снизит риск, что доверенное лицо выйдет за рамки ваших намерений.

Вывод: право подписывать «все документы» допустимо и закрепляется в доверенности, но его следует ограничить перечнем конкретных действий по согласованной сделке и запретом передоверия (ст. 187 ГК РФ); сделки представителя в отношении себя самого исключены законом (ст. 182 п. 3 ГК РФ).

Срок действия и прекращение доверенности: как защититься после продажи

Если в доверенности не указан срок, она действует один год со дня совершения; доверенность без даты совершения ничтожна. Для сделки с квартирой имеет смысл указать конкретный срок — например, дату окончания, с запасом на регистрацию перехода права.

Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна. 2. Удостоверенная нотариусом доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая указание о сроке ее действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность.
— п. 1 ст. 186 ГК РФ

Доверенность прекращается при наступлении ряда событий — истечение срока, отмена доверителем, отказ представителя, смерть любой из сторон и др.

1. Действие доверенности прекращается вследствие: 1) истечения срока доверенности; 2) отмены доверенности лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно, при этом отмена доверенности совершается в той же форме, в которой была выдана доверенность, либо в нотариальной форме; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 332-ФЗ) 3) отказа лица, которому выдана доверенность, от полномочий; 4) прекращения юридического лица, от имени которого или которому выдана доверенность, в том числе в результате его реорганизации в форме разделения, слияния или присоединения к другому юридическому лицу; 5) смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; 6) смерти гражданина, которому выдана доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; 7) введения в отношении представляемого или представителя такой процедуры банкротства, при которой соответствующее лицо утрачивает право самостоятельно выдавать доверенности. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Лицо, которому выдана доверенность, во всякое время может отказаться от полномочий, а лицо, выдавшее доверенность, может отменить доверенность или передоверие, за исключением случая, предусмотренного статьей 188 1 настоящего Кодекса. Соглашение об отказе от этих прав ничтожно. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3.
   — п. 1 ст. 188 ГК РФ

Вам важно: доверенность на продажу квартиры можно отменить в любой момент до совершения сделки, и в отличие от безотзывной (которая допустима только в предпринимательских целях, ст. 188.1 ГК РФ — для обычной продажи квартиры не применяется), обычная доверенность отменяема свободно. Отмена совершается в нотариальной форме, а сведения о ней вносятся в электронный реестр нотариальных действий — третьи лица считаются извещёнными на следующий день после внесения записи.

1. Действие доверенности прекращается вследствие: 1) истечения срока доверенности; 2) отмены доверенности лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно, при этом отмена доверенности совершается в той же форме, в которой была выдана доверенность, либо в нотариальной форме; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 332-ФЗ) 3) отказа лица, которому выдана доверенность, от полномочий; 4) прекращения юридического лица, от имени которого или которому выдана доверенность, в том числе в результате его реорганизации в форме разделения, слияния или присоединения к другому юридическому лицу; 5) смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; 6) смерти гражданина, которому выдана доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; 7) введения в отношении представляемого или представителя такой процедуры банкротства, при которой соответствующее лицо утрачивает право самостоятельно выдавать доверенности. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Лицо, которому выдана доверенность, во всякое время может отказаться от полномочий, а лицо, выдавшее доверенность, может отменить доверенность или передоверие, за исключением случая, предусмотренного статьей 188 1 настоящего Кодекса. Соглашение об отказе от этих прав ничтожно. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3.
   — п. 1 ст. 188 ГК РФ

1. Если третьему лицу предъявлена доверенность, о прекращении которой оно не знало и не должно было знать, права и обязанности, приобретенные в результате действий лица, полномочия которого прекращены, сохраняют силу для представляемого и его правопреемников. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. По прекращении доверенности лицо, которому она выдана, или его правопреемники обязаны немедленно вернуть доверенность. Подраздел 5. Сроки. Исковая давность Глава 11. Исчисление сроков
   — п. 2 ст. 189 ГК РФ

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы. Статья 16. Возмещение убытков, причиненных государственными органами и органами местного самоуправления Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Статья 16 1 .
   — ст. 15 ГК РФ, п. 1

Для вашей ситуации: чтобы обезопаситься, (1) ограничьте срок действия доверенности датой окончания регистрации перехода права, (2) прямо укажите, что полномочия на подписание документов действуют только до момента государственной регистрации перехода права собственности, (3) if деньги ещё не поступили — не отменяйте доверенность до их зачисления. Отмену подавайте нотариально — тогда в реестре появится запись, и Росреестр/банк будут извещены.

Вывод: срок доверенности без указания — 1 год, отмена — свободная нотариальной формой с внесением в электронный реестр (ст. 186, 188, 189 ГК РФ); после поступления денег и регистрации перехода права доверенность утрачивает интерес и подлежит отмене, злоупотребление влечёт право на возмещение убытков (ст. 15 ГК РФ).

Развилки: от чего зависит формулировка доверенности

1. Собственник — только вы или есть другие сособственники / несовершеннолетние.
Если квартира в единоличной собственности и вы дееспособны — описанного выше достаточно. Если есть другие собственники, каждый выдаёт свою доверенность, либо одна доверенность выдаётся совместно несколькими лицами (п. 6 ст. 185 ГК РФ). Если среди собственников несовершеннолетние — на отчуждение потребуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, а доверенность от имени ребёнка выдаёт его законный представитель (п. 2 ст. 185 ГК РФ), при этом сам договор сделки с долей несовершеннолетнего подлежит нотариальному удостоверению.

2. Кому выдаётся доверенность.
Закон не ограничивает круг доверенных лиц родством (п. 1 ст. 185 ГК РФ) — но чем дальше лицо от вашего контроля, тем важнее сузить перечень полномочий и прямо прописать расчёт только на ваш счёт.

3. Форма расчётов.
Если планируется безналичный перевод на ваш счёт — указывайте реквизиты счёта в доверенности. Если покупатель настаивает на наличных или на счёте доверенного лица — категорически не соглашайтесь и потребуйте перевода на ваш счёт: именно это защищает вас от утраты денег.

4. Срок.
Если сделка затянется дольше года, а срок в доверенности не указан — она сохраняет силу год (ст. 186 ГК РФ). Чтобы не сорвать регистрацию, ставьте срок с запасом или конкретную конечную дату.

Вывод: итоговый текст доверенности напрямую зависит от этих четырёх не названных вами обстоятельств; при любом их сочетании действуют одни и те же правила — нотариальное удостоверение, прямой расчёт на счёт доверителя, запрет передоверия и ограниченный срок.