Покупка дома и участка, когда в ЕГРН числятся умершие собственники: как быть и можно ли заключить сделку

Является ли наличие умерших в ЕГРН препятствием для сделки и «остались» ли они собственниками

Важно разделять два разных вопроса: (а) остались ли у умерших право собственности, и (б) что означает сохранение их записей в реестре.

Наследство открывается непосредственно со смертью гражданина:

Наследство открывается со смертью гражданина. Объявление судом гражданина умершим влечет за собой те же правовые последствия, что и смерть гражданина.
— ст. 1113 ГК РФ

Смерть прекращает правоспособность гражданина — он больше не может быть субъектом права собственности:

Правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью.
— п. 2 ст. 17 ГК РФ

Соответственно, бабушка и дядя перестали быть правообладателями в момент смерти. Их доли в доме (по 43/100) не «зависли» — они вошли в состав наследства и перешли к наследникам. Момент возникновения права у наследников определён законом прямо:

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
— п. 4 ст. 1152 ГК РФ

Суд. позиция закрепляет этот момент и уточняет: при регистрации права наследника, если право наследодателя ранее не регистрировалось, правоустанавливающими служат документы о правопреемстве и о приобретении права наследодателем:

Право собственности на недвижимое имущество в случае принятия наследства возникает со дня открытия наследства (пункт 4 статьи 1152 ГК РФ), а в случае реорганизации – с момента завершения реорганизации юридического лица (статья 16 Федерального закона «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»). Наследник или вновь возникшее юридическое лицо вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – государственный регистратор), после принятия наследства или завершения реорганизации. В этом случае, если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП), правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства, а также документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество. Акционерное общество, созданное в результате преобразования государственного (муниципального) предприятия в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации, с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц становится как правопреемник собственником имущества, включенного в план приватизации или передаточный акт.
— п. 11 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010

Вывод: умершие НЕ являются собственниками долей — их правоспособность прекратилась смертью, а право на унаследованные доли возникло у брата и сестры со дня открытия наследства, независимо от того, что в ЕГРН это ещё не отражено. Само по себе наличие записей об умерших в выписке не делает сделку невозможной и не означает, что у умерших «осталось» право. Это несоответствие ЕГРН фактическому положению дел устраняется оформлением наследства, а не является непреодолимым пороком титула.

Как «убрать» умерших из ЕГРН и что для этого нужно сделать продавцам

Отдельной процедуры «удаления умершего из реестра» по заявлению не существует — записи об умерших погашаются именно при регистрации права наследников на унаследованные доли. Основанием для такой регистрации является свидетельство о праве на наследство:

свидетельства о праве на наследство; 5) вступившие в законную силу судебные акты; 5 1 ) решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы в соответствии с вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции или арбитражных судов, вместе с такими исполнительными листами; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; 7) межевой план (при государственном кадастровом учете образуемых земельных участков, государственном кадастровом учете в связи с образованием части земельного участка (за исключением случая, предусмотренного частью 1 статьи 44 настоящего Федерального закона), государственном кадастровом учете в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади в случаях, предусмотренных частями 1 и 2 статьи 43 настоящего Федерального закона);
— п. 4 ч. 2 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ

Механизм погашения «старой» записи при переводе доли на нового правообладателя прямо закреплён в порядке ведения ЕГРН:

регистрации перехода доли в праве общей долевой собственности запись о государственной регистрации права лица, приобретающего долю в праве (например, покупателя), вносится в новую запись о праве, а предыдущая запись о праве лица на отчуждаемую долю в праве общей долевой собственности, произведшего отчуждение доли в праве (например, продавца), погашается (ей присваивается статус "погашенная"). При этом записи о государственной регистрации права общей долевой собственности иных участников общей долевой собственности (принадлежащих им долей в праве) остаются неизменными (сохраняется статус "актуальные").
— п. 126 Порядка ведения ЕГРН (Приказ Росреестра № П/0514 от 07.12.2023)

С практической стороны это означает следующее. Брат и сестра оформили наследство только на земельный участок (по 1/2), но по дому их право до сих пор не зарегистрировано — именно поэтому в ЕГРН по дому остались записи о четырёх правообладателях (двое живых и двое умерших, чьи доли фактически уже унаследованы). Чтобы привести реестр в порядок и иметь возможность продать дом как целостный объект, продавцам необходимо:

1. получить у нотариуса свидетельства о праве на наследство на доли дома (на доли бабушки и дяди), если они ещё не выданы — отдельно либо дополнительно к уже выданным свидетельствам на землю (п. 1–2 ст. 1162 ГК РФ позволяют выдать свидетельство на отдельные части имущества и дополнительное свидетельство при выявлении имущества после выдачи первичного);
2. зарегистрировать право собственности на унаследованные доли дома в ЕГРН.

При этом нотариус после выдачи свидетельства сам обязан направить заявление о регистрации в Росреестр:

После выдачи свидетельства нотариус обязан незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав. (Дополнение частью - Федеральный закон от 03.08.2018 № 338-ФЗ) В случае возникшей по причинам, за которые нотариус не отвечает, невозможности представить заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав в электронной форме нотариус обязан представить их в орган регистрации прав в форме документов на бумажном носителе не позднее двух рабочих дней со дня выдачи свидетельства. (Дополнение частью - Федеральный закон от 03.08.2018 № 338-ФЗ) ГЛАВА XII. ВЫДАЧА СВИДЕТЕЛЬСТВ О ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ НА ДОЛЮ В ОБЩЕМ ИМУЩЕСТВЕ СУПРУГОВ , СВИДЕТЕЛЬСТВ О ПРАВЕ ПЕРЕЖИВШЕГО СУПРУГА НА ВРЕМЕННОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ ТРАНСПОРТНЫМ СРЕДСТВОМ, КОТОРОЕ ЯВЛЯЛОСЬ СОБСТВЕННОСТЬЮ ЛИЦА, ПОГИБШЕГО (УМЕРШЕГО) В СВЯЗИ С УЧАСТИЕМ (ВЫПОЛНЕНИЕМ ЗАДАЧ) В СПЕЦИАЛЬНОЙ ВОЕННОЙ ОПЕРАЦИИ . НАЛОЖЕНИЕ И СНЯТИЕ ЗАПРЕЩЕНИЯ ОТЧУЖДЕНИЯ ИМУЩЕСТВА (Наименование в редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 318-ФЗ)
— ст. 73 Основ законодательства о нотариате

Вывод: «убрать» умерших из ЕГРН отдельным действием нельзя, но это и не требуется как самостоятельная операция — их записи погашаются автоматически при регистрации права наследников на унаследованные доли (по свидетельству о праве на наследство на дом). Совет регистратора «заказать расширенную выписку» лишь покажет историю записей, но не освободит реестр: нужна именно регистрация права наследников, а не новая выписка.

Что будет, если продать дом, не оформив наследство, и риски приостановки регистрации

Пока право брата и сестры на дом не зарегистрировано, а в ЕГРН значатся умершие, регистратор при попытке зарегистрировать переход права к покупателю может приостановить регистрацию по основанию противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами:

имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; 4) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 13.06.2023 № 248-ФЗ ) 5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 6) представленные (поступившие) документы являются подложными, что установлено судом, или информация о чем содержится в поступившем в орган регистрации прав от правоохранительного органа, судебного пристава-исполнителя, имеющих в производстве дела, связанные с объектом недвижимого имущества и (или) их правообладателем, органа, осуществляющего в установленном федеральным законом порядке оперативно-разыскную деятельность в соответствии с Федеральным законом от 12 августа 1995 года № 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности", документе, или сведения, содержащиеся в них, недостоверны; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 449-ФЗ ) 7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; 8) представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами; 9) не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам;
— п. 3 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ

Форма сделки здесь также значима: объект находится в общей долевой собственности, поэтому договор об отчуждении долей подлежит нотариальному удостоверению, если доли отчуждают не все сособственники по одной сделке:

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1-1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Если к моменту сделки наследство на дом будет оформлено (записи об умерших погашены), то все актуальные сособственники дома — брат и сестра — отчуждают свои доли по одной сделке, и нотариальное удостоверение не обязательно. Напротив, если договор заключать прямо сейчас, когда по данным ЕГРН правообладателями числятся и умершие, оформление сделки у нотариуса фактически необходимо, а регистратор вправе приостановить регистрацию до приведения реестра в соответствие.

Вывод: продавать дом до оформления наследства на него можно, но это влечёт риск приостановки регистрации (ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ) и потребует нотариального удостоверения сделки. Безопасный и правильный порядок — сначала продавцы оформляют право на доли дома (свидетельства о наследстве + регистрация), после чего заключают договор купли-продажи с покупателем. Позиция регистратора, что «умершие в ЕГРН — это нормально», верна лишь в том смысле, что это устранимая, а не фатальная ситуация; «нормальной» она становится ровно после регистрации прав наследников.

Риски покупателя и меры защиты (проверка титула, эвикция, притязания наследников)

Главный риск для вас как покупателя — не записи об умерших сами по себе, а возможные притязания третьих лиц: если у умершего дяди были свои наследники (дети, супруга), которые приняли наследство или ещё могут заявить о правах, они вправе оспорить выдачу свидетельств брату и сестре либо потребовать своих долей. До тех пор пока круг наследников по каждой из умерших долей не установлен окончательно нотариусом, существует риск того, что после сделки выяснится «лишний» претендент на часть дома.

Закон возлагает на продавца обязанность передать имущество свободным от прав третьих лиц, а при её нарушении даёт покупателю средства защиты:

Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. 2. Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.
— п. 1 ст. 460 ГК РФ

Отсюда практические требования к вам:

1. Получить у продавцов и проверить свидетельства о праве на наследство именно на дом (на доли бабушки и дяди), убедиться, что в них отражён круг лиц, в пользу которых выданы доли, и что не осталось иных наследников.
2. Запросить расширенную выписку ЕГРН с историей переходов права (о ней говорили в палате) — чтобы убедиться в отсутствии арестов, запретов и иных обременений, а также увидеть, кто именно указан правообладателем на дату сделки.
3. Провести сделку после того, как продавцы зарегистрируют свои права на дом, и сверить, что в выписке на дату сделки отражены только брат и сестра (записи об умерших погашены).
4. При отчуждении долей, если на дату сделки не все сособственники продают по одной сделке, — оформить договор у нотариуса (ч. 1-1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ).

Вывод: покупка дома и участка в описанной ситуации возможна и законна, но только при условии, что продавцы сначала оформят наследство на дом и зарегистрируют своё право, а вы проверите титул и исключите наличие иных наследников умерших. Покупать «как есть», пока умершие числятся в ЕГРН и наследство на дом не оформлено, не рекомендуется: это грозит приостановкой регистрации и риском появления других претендентов на доли. Ваши опасения обоснованы — не в том, что сделка невозможна, а в том, что её нужно проводить в правильной последовательности после полного оформления наследства.

Соблюдение срока принятия наследства как ключевое условие правомерности титула продавцов

Дополнительный критичный момент, который вам как покупателю следует проверить, — приняли ли брат и сестра наследство в установленный срок. Если наследство на дом было принято с пропуском шестимесячного срока, то право на эти доли (включая доли дяди) у них могло не возникнуть в силу простого факта смерти — потребовалось бы восстановление срока или установление факта принятия в судебном порядке.

Наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства. В случае открытия наследства в день предполагаемой гибели гражданина (
— п. 1 ст. 1154 ГК РФ

Сам факт того, что брат и сестра уже оформили наследство на земельный участок, на практике означает, что они приняли наследство после бабушки в срок и наследственное дело велось нотариусом. Однако доли в доме, приходящиеся на дядю (умершего отдельно), составляют самостоятельное наследство, и для них срок принятия исчисляется со дня смерти дяди (а не бабушки). Именно поэтому критично проверить, оформлено ли наследство после дяди и кто признан его наследниками.

Вывод: срок принятия наследства (6 месяцев со дня смерти каждого наследодателя) — одно из условий, от которых зависит полнота титула продавцов. Проверьте по материалам наследственного дела и по свидетельствам о праве на наследство, что наследство принято и оформлено в отношении долей как бабушки, так и дяди в установленные сроки; иначе правовой статус части долей (и, соответственно, их отчуждение) может оказаться дефектным.