Сгорел дом в СНТ из-за неправильной печки: можно ли аннулировать договор купли-продажи, если продавец скрыл дефект?

Как отказаться от договора и вернуть деньги: основной путь (п. 2 ст. 475 ГК РФ через ст. 557 ГК РФ)

Садовый дом, сгоревший из-за дефектной печи, — это имущество, переданное вам по договору купли-продажи. Заключение дознавателя и экспертиза зафиксировали, что причина пожара — «технически неправильная печка», существовавшая «ещё с момента покупки». Это прямо указывает на недостаток товара, возникший до передачи вам вещи.

Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. 2. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
— п. 1, 2 ст. 475 ГК РФ

Ключевой для вас момент — пункт 2 статьи 475: при существенном нарушении требований к качеству покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. Пожар, полностью уничтоживший дом, из-за дефекта, заложенного ещё до сделки, — это по смыслу нормы неустранимый недостаток (дефектная печь привела к полной гибели вещи), то есть как раз тот случай, когда замена товара невозможна, а остаётся только возврат денег.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
— ст. 557 ГК РФ

Если ваш садовый дом — объект недвижимости (зарегистрирован в ЕГРН), к нему применяется специальная норма: при передаче недвижимости ненадлежащего качества действуют правила статьи 475, за единственным исключением — нельзя требовать замены товара, но отказ от договора и возврат денег остаются доступны. Это снимает вопрос о том, что «дом — не товар»: для недвижимости работает тот же механизм.

Вывод: у вас есть законное право отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата всей уплаченной за дом суммы на основании п. 2 ст. 475 ГК РФ (в связке со ст. 557 ГК РФ, если дом — недвижимость). Окончательную оценку существенности недостатка даёт суд, но акт о пожаре и заключение экспертизы — сильные доказательства в вашу пользу.

Кто должен доказать, что недостаток возник до продажи

Здесь важно распределение бремени доказывания, и оно складывается в вашу пользу.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. 2. В отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы.
— п. 1 ст. 476 ГК РФ

По общему правилу именно покупатель доказывает, что недостатки возникли до передачи. В вашем случае доказательства уже есть и зафиксированы официально: акт о пожаре и заключение экспертизы, составленные при участии дознавателя, устанавливают, что причина пожара — технически неправильная печь, существовавшая с момента покупки. Это и есть подтверждение того, что недостаток возник до передачи товара (или по причинам, возникшим до передачи).

Обратите внимание на пункт 2 статьи 476: если бы продавец предоставил гарантию качества, бремя доказывания перевернулось бы — продавцу пришлось бы доказывать, что дом сгорел из-за нарушения вами правил пользования. Если гарантии в договоре нет, работает пункт 1 — но заключение экспертизы уже выполняет вашу задачу по доказыванию.

Вывод: совокупность акта о пожаре и заключения экспертизы достаточно подтверждает, что недостаток (дефектная печь) возник до передачи дома, — то, что по п. 1 ст. 476 ГК РФ требуется доказать именно покупателю.

Сроки: сколько у вас времени на предъявление требований

Важно не упустить сроки, установленные законом для требований по недостаткам товара.

требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи. Срок для выявления недостатков товара, подлежащего перевозке или отправке по почте, исчисляется со дня доставки товара в место его назначения. 3. Если на товар установлен гарантийный срок, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при обнаружении недостатков в течение гарантийного срока. В случае, когда на комплектующее изделие в договоре купли-продажи установлен гарантийный срок меньшей продолжительности, чем на основное изделие, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками комплектующего изделия, при их обнаружении в течение гарантийного срока на основное изделие. Если на комплектующее изделие в договоре установлен гарантийный срок большей продолжительности, чем гарантийный срок на основное изделие, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, если недостатки комплектующего изделия обнаружены в течение гарантийного срока на него, независимо от истечения гарантийного срока на основное изделие. 4. В отношении товара, на который установлен срок годности, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, если они обнаружены в течение срока годности товара.
— п. 2 ст. 477 ГК РФ

Если на дом (печь) не установлен гарантийный срок, требования по недостаткам можно предъявить при условии, что недостатки обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю. Пожар обнаружен «сегодня ночью» — то есть с момента обнаружения недостатка и причин разумный срок только начал течь. Ключевой вопрос — прошло ли уже два года с даты заключения договора купли-продажи и передачи вам дома.

Если с момента покупки прошло менее двух лет — вы находитесь в пределах установленного срока, и требовать возврата денег можно. Если с момента покупки прошло более двух лет — формальных оснований предъявлять требования по ст. 475 может не быть, тогда защиту придётся строить иначе (в т.ч. через деликтную ответственность по ст. 1095 ГК РФ, где предусмотрены иные сроки).

Вывод: проверьте дату договора — если с момента покупки прошло менее двух лет, срок для предъявления требований по недостаткам соблюдён; если более двух лет, основной договорный путь (ст. 475) может быть закрыт, и нужно ориентироваться на иные основания (см. блок о возмещении вреда).

Гибель дома (пожар) не лишает вас права на возврат денег

Распространённое опасение: «дом сгорел, значит, возвращать уже нечего и продавец ничего не должен». Это не так — именно потому, что гибель произошла из-за недостатка, за который отвечает продавец.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю. 2. Риск случайной гибели или случайного повреждения товара, проданного во время его нахождения в пути, переходит на покупателя с момента заключения договора купли-продажи, если иное не предусмотрено таким договором или обычаями делового оборота. Условие договора о том, что риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента сдачи товара первому перевозчику, по требованию покупателя может быть признано судом недействительным, если в момент заключения договора продавец знал или должен был знать, что товар утрачен или поврежден, и не сообщил об этом покупателю.
— п. 1 ст. 459 ГК РФ

Правило о переходе риска случайной гибели на покупателя действует только в отношении случайной гибели. Ваш дом сгорел не случайно — причина установлена экспертизой (дефектная печь, возникшая до продажи). Поэтому ссылка на ст. 459 и ст. 211 ГК РФ в вашу пользу не работает: норма не предназначена для ситуации, когда вещь погибла из-за скрытого недостатка, о котором продавец не сообщил.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. 2. В отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы.
— п. 1 ст. 476 ГК РФ

Поскольку по п. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки, возникшие до передачи, то и последствия этих недостатков (включая пожар и гибель вещи) возлагаются на него. Ваш дом фактически уничтожен, но это не прекращает обязательство продавца вернуть деньги — напротив, невозможность вернуть вещь в натуре лишь усиливает позицию о необходимости возврата её цены продавцом.

Вывод: гибель дома в пожаре, вызванном скрытым недостатком, не лишает вас права требовать возврата уплаченной суммы — риск здесь несёт продавец, поскольку причина гибели (дефект печи) находится в зоне его ответственности.

Альтернативная защита: возмещение вреда из-за недостатков товара (деликтная ответственность)

Этот механизм работает независимо от договорных требований и особенно важен, если по каким-то причинам договорный отказ по ст. 475 окажется недоступен (например, прошло более двух лет по ст. 477).

Вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу гражданина либо имуществу юридического лица вследствие конструктивных, рецептурных или иных недостатков товара, работы или услуги, а также вследствие недостоверной или недостаточной информации о товаре (работе, услуге), подлежит возмещению продавцом или изготовителем товара, лицом, выполнившим работу или оказавшим услугу (исполнителем), независимо от их вины и от того, состоял потерпевший с ними в договорных отношениях или нет. Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются лишь в случаях приобретения товара (выполнения работы, оказания услуги) в потребительских целях, а не для использования в предпринимательской деятельности.
— ст. 1095 ГК РФ

Пожар уничтожил ваше имущество (дом), а вред причинён вследствие недостатка товара (конструктивная ошибка печи). Закон возмещает такой вред «независимо от вины» продавца и «от того, состоял потерпевший с ними в договорных отношениях или нет». Это значит, что даже без расторжения договора вы можете требовать возмещения реального ущерба — стоимости уничтоженного дома.

Вред, причиненный вследствие недостатков товара, подлежит возмещению по выбору потерпевшего продавцом или изготовителем товара. 2. Вред, причиненный вследствие недостатков работы или услуги, подлежит возмещению лицом, выполнившим работу или оказавшим услугу (исполнителем). 3. Вред, причиненный вследствие непредоставления полной или достоверной информации о товаре (работе, услуге), подлежит возмещению лицами, указанными в пунктах 1 и 2 настоящей статьи.
— п. 1 ст. 1096 ГК РФ

Потерпевший сам выбирает, с кого взыскивать вред — с продавца или с изготовителя. В вашем случае изготовитель печи неизвестен, но продавец дома установлен и именно он обязан возместить вред от продажи вещи с дефектом.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
— п. 1 ст. 15 ГК РФ

Под убытками понимается в том числе «утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб)» — для вас это рыночная стоимость сгоревшего дома и находящегося в нём имущества.

Вывод: в дополнение к договорному требованию (или вместо него) вы вправе взыскать с продавца стоимость сгоревшего дома как вред, причинённый недостатком товара, — по ст. 1095–1096 ГК РФ безотносительно вины продавца.

Ветка «продавец умолчал о дефекте»: недействительность сделки по обману (ст. 179 ГК РФ)

Вы пишете, что продавец «не сообщил» о технически неправильной печке. Если он знал о дефекте и намеренно умолчал — это самостоятельное основание признать сделку недействительной.

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки. 3. Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. 4. Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 2, 4 ст. 179 ГК РФ

Обманом считается не только прямое введение в заблуждение, но и «намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота». Если продавец знал о дефектной печи и не предупредил — это обман по смыслу статьи 179.

Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 4 ст. 179 ГК РФ

Пункт 4 статьи 179 даёт вам два важных преимущества перед договорным путём по ст. 475: (1) потерпевшему возмещаются убытки другой стороной, и (2) «риск случайной гибели предмета сделки несёт другая сторона сделки» — то есть даже если бы гибель дома хотели квалифицировать как случайную, при признании сделки недействительной по обману этот риск прямо возложен на продавца.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. (Статья в редакции Федерального закона от 21.07.2005 № 109-ФЗ) Глава 9 1 . Решения собраний (Дополнение главой - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 2 ст. 181 ГК РФ

Однако у этой ветки есть жёсткое ограничение — сокращённый срок исковой давности: по требованию о признании оспоримой сделки недействительной он составляет один год со дня, когда вы узнали или должны были узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. Отсчёт начинается с момента, когда вам стало известно о дефекте (то есть с получения акта о пожаре и заключения экспертизы). Требовать недействительность сделки и взыскать деньги нужно в пределах этого года.

Вывод: если удастся доказать, что продавец знал о дефекте и умолчал о нём, сделку можно признать недействительной как совершённую под влиянием обмана (ст. 179 ГК РФ) — при этом убытки возмещаются, а риск гибели дома прямо возлагается на продавца; но уложиться нужно в годичный срок исковой давности (п. 2 ст. 181 ГК РФ). Если же доказать знание продавца не удастся, надёжнее идти по договорному пути (п. 2 ст. 475 ГК РФ), который умысла не требует.

Ветка «продавец — предприниматель»: Закон о защите прав потребителей

Если продавец дома — индивидуальный предприниматель или организация (например, продажа через фирму-застройщика или риелторскую компанию, выступающую продавцом), а дом вы купили для личных нужд (не для предпринимательской деятельности), у вас возникают дополнительные права по Закону о защите прав потребителей.

Потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе: потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула); потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены; потребовать соразмерного уменьшения покупной цены; потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом; отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками. При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества. Убытки возмещаются в сроки, установленные настоящим Законом для удовлетворения соответствующих требований потребителя.
— п. 1 ст. 18 Закона о защите прав потребителей

Потребитель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной суммы, а также полного возмещения убытков, причинённых продажей товара ненадлежащего качества. Это более широкий объём требований, чем по общим нормам ГК РФ.

Требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежит удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.
— ст. 22 Закона о защите прав потребителей

Требование о возврате уплаченной суммы и возмещении убытков подлежит удовлетворению продавцом в течение десяти дней со дня предъявления требования — это быстрее, чем тридцатидневный срок по ст. 452 ГК РФ.

За нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.
— п. 1 ст. 23 Закона о защите прав потребителей

За каждый день просрочки возврата денег сверх десятидневного срока продавец уплачивает неустойку 1% от цены товара — для дома это существенная сумма, стимулирующая продавца к добровольному возврату денег.

Моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. (В редакции федеральных законов от 17.12.1999 № 212-ФЗ; от 21.12.2004 № 171-ФЗ) Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.
— ст. 15 Закона о защите прав потребителей

Кроме того, при нарушении прав потребителя подлежит компенсации моральный вред (достаточно установления факта нарушения права), а при отказе добровольно удовлетворить требования — взыскивается штраф в размере 50% от присуждённой суммы.

Вывод: если продавец — предприниматель/организация, а дом куплен для личных нужд, вы дополнительно вправе требовать по Закону о защите прав потребителей: возврат суммы с убытками в 10-дневный срок, неустойку 1% в день за просрочку, компенсацию морального вреда и штраф 50%. Если же продавец — обычное физлицо, ЗоЗПП не применяется, и действуют только нормы ГК РФ, описанные выше.

Что делать по шагам: претензия и суд

Шаг 1. Досудебная претензия продавцу. До обращения в суд по спору о расторжении договора нужно направить продавцу письменное предложение расторгнуть договор и вернуть деньги.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
— п. 2 ст. 452 ГК РФ

Требование о расторжении договора можно заявить в суд только после отказа продавца или неполучения ответа в 30-дневный срок. В претензии укажите: данные сторон и договора, обстоятельства (пожар, причина по заключению дознавателя — дефектная печь с момента покупки), ссылки на ст. 475, 476 ГК РФ (и ст. 179 ГК РФ, если идёте по обману), требование вернуть уплаченную сумму и возместить убытки (стоимость дома). Приложите копии акта о пожаре и заключения экспертизы. Направьте ценным письмом с описью вложения либо вручите под расписку.

Шаг 2. Иск в суд. Если продавец откажет или промолчит 30 дней — подавайте иск.

Иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. Иск к организации предъявляется в суд по адресу организации. (Статья в редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ )
— ст. 28 ГПК РФ

Иск о защите прав (о расторжении договора, возврате денег, возмещении убытков) предъявляется в суд по месту жительства ответчика (продавца). Если цена иска (сумма, которую вы требуете) превышает 50 000 рублей, дело подсудно районному суду; при меньшей сумме — мировому судье.

Шаг 3. Проценты и убытки в иске. В цену иска включите не только сумму, уплаченную за дом, но и убытки (стоимость сгоревшего имущества), а также проценты за пользование чужими денежными средствами.

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

За неправомерное удержание ваших денег (если продавец не возвращает уплаченную сумму с момента предъявления требования) начисляются проценты по ключевой ставке Банка России за каждый день просрочки — их можно взыскать наряду с основной суммой.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
— п. 1 ст. 15 ГК РФ

Убытки (утрата имущества — сгоревший дом) взыскиваются в полном объёме на основании ст. 15 ГК РФ.

Вывод: порядок действий таков: (1) направить продавцу письменную претензию о расторжении договора и возврате денег с приложением акта о пожаре и заключения экспертизы; (2) при отказе/молчании в 30-дневный срок — подать иск в суд по месту жительства продавца, включив в него возврат цены, убытки и проценты по ст. 395 ГК РФ. Подсудность (мировой судья до 50 000 руб. / районный суд свыше 50 000 руб.) определяется ценой иска.