Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал, где доли только у детей, чтобы купить новую и выделить доли там?

Вправе ли мать продать квартиру, где доли принадлежат только несовершеннолетним детям, и на каком условии

Продажа квартиры, в которой собственниками являются несовершеннолетние дети, а мать лишь зарегистрирована по месту жительства, возможна только с предварительного согласия органа опеки и попечительства. Основание — не титул собственности матери (его у неё нет), а статус законного представителя (родителя) несовершеннолетних собственников: на неё распространяются правила о распоряжении имуществом подопечного.

1. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
   — п. 2 ст. 37 ГК РФ

Эта норма прямо запрещает родителю-представителю совершать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетнего (а продажа детских долей — это именно отчуждение, влекущее уменьшение имущества ребёнка) без предварительного разрешения органа опеки. То, что мать не является собственницей, не отменяет её обязанности получить такое разрешение — напротив, именно она как законный представитель будет подписывать договор от имени детей.

При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (
— абз. 3 п. 3 ст. 60 СК РФ

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при:
   — ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Для продажи жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние (о чём известно органу опеки), требуется согласие органа опеки и попечительства.

1. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
   — п. 4 ст. 292 ГК РФ

Вывод по вопросу 1: мать вправе продать квартиру с долями детей, но только с предварительного письменного разрешения органа опеки и попечительства. Продажа без такого разрешения незаконна. Решающее условие выдачи разрешения — предоставление детям равноценного (не худшего) жилья: либо новое жильё уже оформлено на детей в сопоставимых долях, либо выдаётся нотариальное обязательство о выделении долей в течение установленного срока. Без равноценной замены опека разрешение не даст.

Допустима ли схема «купить новую квартиру, выделить детям доли, затем продать старую для погашения долга перед работодателем»

Ваша схема (сначала покупка новой квартиры с выделением детям долей, затем продажа старой с погашением долга перед работодателем) в принципе соответствует правовой позиции, выработанной практикой: распоряжение детскими долями допустимо при одновременном обеспечении детей равноценными долями в новом жилье. Направление вырученных средств на погашение долга за новое жильё не запрещено законом, поскольку это не выводит жилищное обеспечение детей за пределы жилищной сферы — дети остаются собственниками долей в новом жилье.

Однако применительно к Вашей схеме есть два критичных нюанса.

Первый — обязательная направленность сделки на улучшение жилищных условий детей. Орган опеки оценивает сделку с точки зрения того, не ухудшается ли положение ребёнка. Условие равноценности — новая доля каждого ребёнка должна быть не меньше по площади и стоимости, чем его доля в старой квартире. Погашение за счёт выручки долга перед работодателем (заёмщиком является сама мать) само по себе допустимо, если детские доли в новой квартире равноценны прежним, а средства от продажи старой идут именно на оплату приобретённого жилья/исполнение связанных с ним обязательств.

Второй — квалификация займа у работодателя. Сделка купли-продажи на деньги, взятые в долг у физического лица (начальника), — это обычный заём, не затрагивающий особые правила ФЗ № 256-ФЗ о целевом кредите/займе. Средства маткапитала на «ручной» заём у работодателя направить нельзя (там требуется получение займа через кредитную организацию по ч. 6–8 ст. 10 закона), но в Вашем случае маткапитал на новую квартиру, судя по описанию, не направляется — покупка финансируется личными/заёмными деньгами, что допустимо.

1. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются.
   — ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Для погашения долга за новое жильё из выручки от продажи старой квартиры важно, чтобы новая квартира уже была оформлена на мать (и затем на детей) до продажи старой, либо чтобы опека выдала разрешение под условием последующего выделения долей по нотариальному обязательству в срок (на практике — в течение 6 месяцев). Иначе опека может отказать, видя прямой «размен» детских долей на будущее погашение долга.

Вывод по вопросу 2: схема допустима, если (а) детские доли в новой квартире равноценны прежним (не меньше по площади и стоимости), (б) фиксируется обязательство выделить доли детям до или непосредственно после покупки, (в) выручка от продажи направляется на погашение обязательств по новой квартире. Рекомендуемый порядок для убедительности перед опекой — сначала купить новую квартиру и выделить детям доли, а уже затем продавать старую.

Нарушение: в старой квартире доли оформлены только на детей, а мать собственницей не оформлена

Ваша ситуация содержит нарушение, которое усиливает риски и которое следует устранить при оформлении новой квартиры. По ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ жильё, приобретённое с использованием средств материнского капитала, подлежит оформлению в общую собственность родителей, супруга и детей с определением долей. Верховный Суд сформировал устойчивую позицию о том, что круг субъектов права собственности на такое жильё определён законом и включает и родителей.

1. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются.
   — ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

В силу ч. 4 ст. 10 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. Таким образом, специально регулирующим соответствующие отношения Федеральным законом определен круг субъектов, в чью собственность поступает жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала, и установлен вид собственности – общая долевая, возникающей у них на приобретенное жилье. В соответствии со ст. 38, 39 СК РФ разделу между супругами подлежит только общее имущество, нажитое ими во время брака. К нажитому во время брака имуществу (общему имуществу супругов) относятся в том числе полученные каждым из них денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (п. 2 ст. 34 СК РФ). Между тем, имея специальное целевое назначение, средства материнского (семейного) капитала не являются совместно нажитым имуществом супругов и не могут быть разделены между ними. Исходя из положений указанных норм права дети должны признаваться участниками долевой собственности на объект 26 недвижимости, приобретенный (построенный, реконструированный) с использованием средств материнского капитала. Таким образом, спорный объект недвижимости подлежит разделу с учетом требований ст. 38, 39 СК РФ и ч. 4 ст. 10 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». При таких обстоятельствах вывод судов о том, что имущество является совместно нажитым, а поскольку дом не достроен и не введен в эксплуатацию, то доли детей не могут быть определены, противоречит закону.
— Обзор судебной практики ВС РФ № 2/2016 от 06.07.2016, п. 5

В Вашей старой квартире доли оформлены только на детей — это значит, что обязательство по ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ в отношении матери (и, при наличии, отца/супруга) не исполнено. Мать не имеет зарегистрированной доли, хотя по закону должна её иметь. При продаже такой квартиры орган опеки вправе поставить вопрос о том, чтобы одновременно закрепить долю матери (и отца) — во всяком случае, в новой квартире доли должны быть оформлены с соблюдением требований ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ, то есть в общую собственность родителей и детей.

Необходимо проверить, оформлялось ли при получении маткапитала письменное обязательство (обычно нотариальное) о выделении долей родителям и детям. Если в старой квартире доля матери не зарегистрирована, при оформлении новой квартиры нужно сразу зарегистрировать доли и на мать, и на детей — это устранит нарушение 2016-го правила и снизит риск отказа опеки и последующих претензий (в том числе со стороны органов, контролирующих целевое использование маткапитала).

Вывод по вопросу 3: в старой квартире допущено нарушение ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ (доли только у детей, без матери). При покупке новой квартиры обязательно оформите её в общую собственность родителей (матери и, при браке, отца) и детей по соглашению. Это не препятствует продаже старой квартиры, но повышает требования: доли детей в новой квартире должны быть равноценны, а мать (и отец) должны получить свои законные доли во избежание споров о целевом использовании маткапитала.

Последствия продажи детских долей без разрешения органа опеки и порядок получения разрешения / обжалования отказа

Если продать квартиру (детские доли) без предварительного разрешения органа опеки, сделка будет оспоримой, а орган опеки обязан обратиться в суд за её расторжением. Поэтому продажа «в обход» опеки недопустима.

1. Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.
   — п. 1 ст. 173.1 ГК РФ

Сделка по отчуждению имущества подопечного без предварительного разрешения органа опеки является оспоримой по ст. 173.1 ГК РФ. Кроме того, закон прямо возлагает на орган опеки обязанность при обнаружении такого факта обратиться в суд с требованием о расторжении договора и возврате имущества ребёнку, а убытки возмещаются представителем.

1. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем
   — ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Порядок получения разрешения и обжалования отказа: разрешение или мотивированный отказ выдаются в письменной форме не позднее 15 дней с даты подачи заявления; отказ может быть обжалован в судебном порядке опекуном (родителем) или иными заинтересованными лицами.

1. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором. 4. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. 5. Правила, установленные частью 3 настоящей статьи, применяются также к выдаче органом опеки и попечительства согласия на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации .
   — ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Вывод по вопросу 4: продажу детских долей без разрешения опеки совершать нельзя — такая сделка оспорима, а опека обязана добиваться её расторжения с возвратом имущества детям. Разрешение опеки выдаётся в 15-дневный срок; при отказе его можно обжаловать в суде. Для успешного получения разрешения представьте опеке доказательства равноценности детских долей в новой квартире (договор на новую квартиру, выписку из ЕГРН с долями детей, при необходимости — отчёт о рыночной оценке). Обращение в орган опеки оформляется письменно; рекомендуем зафиксировать обязательство о выделении долей в новой квартире до обращения, чтобы опека видела сохранение имущественных прав детей.

Ветвления по решающим фактам, не названным клиентом

Исход напрямую зависит от нескольких обстоятельств, которые в вопросе прямо не названы. Приведу развилки.

Если квартира покупалась в браке и/или у отца (супруга) также имеется доля. По ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ жильё оформляется в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга и детей. Если в старой квартире отец тоже не оформлен (как и мать), нарушение охватывает обоих родителей, и при оформлении новой квартиры доли матери и отца (если брак сохранён и он участвует) должны быть закреплены. Если мать одна (вне брака, отец не указан) — достаточно оформить доли на мать и детей.

Если в новой квартире доли детей будут меньше прежних (по площади/стоимости). Орган опеки не выдаст разрешение на продажу старой, поскольку снижение имущественных прав детей противоречит ст. 37 ГК РФ и ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ (уменьшение имущества подопечного). Именно равноценность долей — главный фильтр решения. Потребуется либо увеличить долю детей в новой квартире, либо подыскать более дорогое/большее жильё, либо представить как равноценное основание (оценка).

Если детям уже исполнилось 14 лет. Усложняется процедура: несовершеннолетний от 14 до 18 лет участвует в сделке лично с согласия законного представителя и опеки (соответственно возрастают требования к процедуре). Для детей до 14 лет все действия совершает мать как законный представитель с разрешения опеки.

Если в деле задействован региональный (субъектовый) материнский капитал. Если он использовался при покупке новой квартиры, могут действовать дополнительные региональные требования об оформлении долей — их нужно проверить по месту нахождения жилья. Сами средства маткапитала на заём у работодателя направить нельзя (ч. 6–8 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ требуют получения займа через кредитную организацию), но на личную покупку за свой/заёмный счёт это ограничение не распространяется.

Если новая квартира ещё не куплена, а продажа старой планируется первой. Опека, как правило, не разрешает разменить детские доли на «пустые» деньги и последующую покупку, поэтому безопаснее соблюсти очерёдность: сначала оформить новую квартиру на детей (в равноценных долях), затем продать старую. При «обратной» очерёдности опека обычно выдаёт разрешение только под нотариальное обязательство о выделении долей в шестимесячный срок.

Заём у работодателя и направленность выручки от продажи старой квартиры на погашение долга за новую

Заём у начальника (физического лица) оформляется как обычный договор займа между гражданами — специальных ограничений для такой сделки нет, достаточно письменного оформления (расписки/договора) и подтверждения факта передачи денег.

1. По договору займа одна сторона (займодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг. Если займодавцем в договоре займа является гражданин, договор считается заключенным с момента передачи суммы займа или другого предмета договора займа заемщику или указанному им лицу.
   — п. 1 ст. 807 ГК РФ

Для займа между гражданами договор считается заключённым с момента фактической передачи суммы. Следовательно, чтобы Ваш долг перед работодателем был юридически зафиксирован, оформите договор займа или расписку с суммой, сроком возврата и подписью займодавца. Это же подтверждение понадобится органу опеки при объяснении источника средств на новую квартиру и подтверждении того, что выручка от продажи старой пойдёт именно на погашение этого займа.

Важный момент о средствах материнского капитала: на заём у работодателя маткапитал направить нельзя. По ч. 6 и ч. 8 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ средства капитала могут быть направлены лишь на кредиты/займы, предоставленные организациями (кредитными организациями и др.), с безналичным перечислением.

1. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут направляться на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки
   — ч. 6 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

1. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала направляются на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по займам, в том числе обеспеченным ипотекой, на приобретение (строительство) жилого помещения при условии предоставления лицом, получившим сертификат, или его супругом (супругой) документа, подтверждающего получение им займа путем безналичного перечисления на счет, открытый лицом, получившим сертификат
   — ч. 8 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

В Вашей схеме маткапитал на новую квартиру, судя по описанию, не направляется — покупка финансируется личными и заёмными (от работодателя) средствами. Это допустимо: ограничения ч. 6–8 ст. 10 касаются именно использования средств маткапитала, а не личного займа между гражданами. Поэтому заём у начальника сам по себе правомерен и не требует участия кредитных организаций.

Направленность выручки от продажи старой квартиры. Чтобы орган опеки не усмотрел в сделке ухудшение положения детей, подтвердите, что средства от продажи старой квартиры идут на погашение долга, возникшего именно в связи с приобретением нового жилья, в котором детям уже выделены (или будут выделены) равноценные доли. Связка «продал старое → погасил долг за новое» допустима, если результатом является сохранение детей собственниками жилья не меньшей площади и стоимости. Рекомендуется зафиксировать это обязательство письменно (в заявлении в опеку и/или нотариальном обязательстве о выделении долей), указав источник погашения долга.

Вывод по вопросу 6: заём у работодателя оформляется как письменный договор (расписка) между гражданами по ст. 807 ГК РФ и правомерен; средства маткапитала на такой заём направить нельзя (ч. 6, 8 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ), но Ваша покупка эти средства не использует. Направление выручки от продажи старой квартиры на погашение долга за новую допустимо при условии равноценности детских долей в новой квартире.