Купил участок 3,5 сотки шириной 8 метров: построю дом 5х8 метров посередине, до границ по 1,5 метра, сосед неизвестен — чем грозит и как избежать сноса дома?

Является ли дом с отступом 1,5 м самовольной постройкой и чем это чревато

Строительство дома на собственном участке — законное право, но оно связано условием соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении участка.

Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260). (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ) 2. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьей 222 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ)
— п. 1 ст. 263 ГК РФ

Дом 5×8 м, размещённый посередине участка шириной 8 м с отступом 1,5 м от каждой боковой границы, не соответствует обязательному минимальному отступу от границы соседнего садового участка (для садового/жилого дома — 3 м; для хозпостроек — 1 м). Это означает, что постройка возводится «с нарушением градостроительных и строительных норм и правил», а такой признак прямо назван в п. 1 ст. 222 ГК РФ как основание признания постройки самовольной.

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается.
— п. 1 ст. 222 ГК РФ

То есть формально ваш дом с отступом 1,5 м — объект с признаками самовольной постройки, и сосед (как новый, так и нынешний «неясный») вправе предъявить требование о сносе либо о приведении в соответствие с установленными требованиями. Однако ключевое — что самовольность сама по себе ещё не означает автоматический снос: последствия зависят от того, нарушает ли постройка реальные права соседа и создаёт ли угрозу жизни и здоровью. Возможность сохранения постройки прямо закреплена в законе.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. (Пункт в редакции Федерального закона от 13.07.2015 № 258-ФЗ) 3 1 . Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органами местного самоуправления в соответствии с их компетенцией, установленной законом . (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 14.04.2023 № 121-ФЗ) 3 2 .
— п. 3 ст. 222 ГК РФ

Вывод по вопросу. Дом с боковым отступом 1,5 м имеет признаки самовольной постройки (нарушение строительных норм об отступах), поэтому риск предъявления соседом требования о сносе реально существует. Но снос не автоматичен: суд удовлетворяет иск о сносе только если сохранение постройки нарушает права и законные интересы соседа или создаёт угрозу жизни и здоровью, а эти нарушения неустранимы. При нарушении лишь нормативного отступа, не создающем реальных помех и угроз, снос маловероятен.

Что должен доказать сосед (в т.ч. будущий новый собственник), чтобы добиться сноса

Сосед защищает своё право двумя путями: негаторным иском (ст. 304 ГК РФ) и (или) иском о сносе самовольной постройки. Оба требуют от него доказать реальное нарушение своих прав, не соединённое с лишением владения.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Снос — крайняя мера. Верховный Суд РФ прямо ориентирует суды на принцип пропорциональности: даже при наличии признаков самовольности постройка сносится только тогда, когда её сохранение реально нарушает права третьих лиц либо создаёт угрозу безопасности, а не просто из-за формального несоблюдения нормативного отступа.

исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к 11 нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.
— п. 25 Пленума ВС РФ № 44 от 12.12.2023

Снос недвижимого имущества является крайней мерой, когда устранение последствий нарушения невозможно иным способом, сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы граждан и юридических лиц, создает угрозу жизни и здоровью граждан и эти нарушения являются неустранимыми. Для определения последствий возведения самовольной постройки юридически значимым обстоятельством является установление факта неустранимости допущенных при ее возведении нарушений либо возможности приведения постройки в соответствие с установленными требованиями. Ответчиком предоставлялась в суд проектная документация, предусматривающая реконструкцию самовольной постройки. Кроме того, суд апелляционной инстанции назначил экспертизу, согласно заключению которой спорный объект возможно привести в соответствие с 14 градостроительными и строительными нормами и правилами, в том числе путем приведения в первоначальное состояние в соответствии с техническим паспортом на жилой дом, выполнив ряд мероприятий. Из положений абзаца третьего пункта 2, пункта 31 статьи 222 ГК РФ, статьи 5532 ГрК РФ следует, что при установлении возможности устранения нарушений, допущенных при возведении самовольной постройки, независимо от формулировки требования, заявленного истцом, суд принимает решение, предусматривающее оба возможных способа его исполнения – о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными требованиями.
— п. 8 Обзора судебной практики ВС РФ по делам о самовольном строительстве (утв. Президиумом ВС РФ 16.11.2022)

Применительно к вашей ситуации это означает: если новый сосед подаст иск о сносе дома только на том основании, что отступ составляет 1,5 м вместо 3 м, без доказательств, что это лишает его возможности пользоваться участком (например, затенение, попадание осадков с крыши на его участок, нарушение противопожарного разрыва, создающее угрозу), — суд не обязан сносить дом. Юридически значимым будет установление факта неустранимости нарушений либо возможности приведения постройки в соответствие.

Критический фактор — противопожарные расстояния. Если ваш дом и строения на соседнем участке деревянные и находятся слишком близко друг к другу, нарушение противопожарного разрыва может быть расценено как угроза жизни и здоровью — а это уже основание для сноса, причём с существенно более высокой вероятностью, чем «простое» нарушение отступа.

Вывод по вопросу. Сам по себе отступ 1,5 м — слабое основание для сноса, если сосед не докажет реального нарушения прав или угрозы безопасности. Наибольший риск сноса возникает при нарушении противопожарного расстояния между домами (например, при сближении деревянных построек) — это квалифицируется как угроза жизни и здоровью и почти наверняка приведёт к удовлетворению иска. Поэтому перед строительством необходимо проверить материал стен вашего и соседских строений и фактическое расстояние между ними.

Сроки защиты: действует ли исковая давность против будущего иска соседа

Против будущего иска нового собственника вы защищены давностью лишь ограниченно. Закон прямо исключает исковую давность для негаторных требований (ст. 304 ГК РФ) — то есть требование об устранении нарушения права, не связанного с лишением владения, можно заявить в любой момент, пока нарушение существует.

Исковая давность не распространяется на: требования о защите личных неимущественных прав и других нематериальных благ, кроме случаев, предусмотренных законом; требования вкладчиков к банку о выдаче вкладов; требования о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина. Однако требования, предъявленные по истечении трех лет с момента возникновения права на возмещение такого вреда, удовлетворяются за прошлое время не более чем за три года, предшествовавшие предъявлению иска, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму"; (В редакции Федерального закона от 02.11.2013 № 302-ФЗ) требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304); другие требования в случаях, установленных законом. Раздел II. Право собственности и другие вещные права Глава 13. Общие положения Статья 209. Содержание права собственности 1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2.
— ст. 208 ГК РФ, п. 2

Пленум ВС РФ уточняет двойственность сроков применительно к самовольной постройке:

На требования о сносе, о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется. Также исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца объекта недвижимости (например, земельного участка, владения которым истец не лишен, либо земельного участка, смежного с земельным участком, на котором возведена самовольная постройка) о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями, направленные на устранение нарушений права, не связанных с лишением владения (абзац пятый статьи 208 ГК РФ). 16. Постройка считается возведенной (созданной) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, в частности, если 8 этот объект полностью или частично располагается на земельном участке, не принадлежащем лицу, осуществившему ее возведение (создание), на праве, допускающем строительство на нем данного объекта. Если при рассмотрении спора относительно самовольной постройки будет установлено наличие спора о границах земельных участков, суду необходимо разъяснить сторонам право на предъявление иска, встречного иска, направленного на определение (установление) границ земельных участков, для совместного рассмотрения с первоначальным иском (статьи 137, 151 ГПК РФ, статьи 130, 132 АПК РФ). 17.
— п. 15 Пленума ВС РФ № 44 от 12.12.2023

Из этого следует: если постройка не создаёт угрозу жизни и здоровью — на требование о сносе распространяется общий трёхлетний срок исковой давности, который для нового собственника начнёт течь с момента, когда он узнал о нарушении. Однако если сохранение дома будет признано создающим угрозу (тот же противопожарный разрыв) — давности нет вовсе, и иск можно подать спустя любое время. Кроме того, требование нового соседа, направленное на устранение нарушения права, не соединённого с лишением владения (негаторное требование по ст. 304 ГК РФ), давностью также не ограничено.

Вывод по вопросу. Рассчитывать на истечение исковой давности как на защиту от будущего иска нового соседа нельзя: негаторные требования и требования о сносе постройки, создающей угрозу, давностью не ограничены. Защищаться нужно иначе — через узаконивание и доказательства отсутствия нарушения прав (см. следующий раздел), а не через «пережидание» времени.

Как избежать сноса в будущем: узаконивание, согласие соседей, экспертиза

Существует несколько самостоятельных инструментов защиты, которые целесообразно задействовать до или в ходе строительства.

1. Уведомительный порядок (не разрешение, а уведомление). Для садового/жилого дома разрешение на строительство не требуется — действует уведомительный порядок по ст. 51.1 ГрК РФ. В уведомлении обязательно указываются отступы от границ участка.

1. В целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации") или садового дома застройщик подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, исполнительный орган субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (далее также - уведомление о планируемом строительстве), содержащее следующие сведения: (В редакции федеральных законов от 30.12.2021 № 476-ФЗ, от 08.08.2024 № 232-ФЗ) 1) фамилия, имя, отчество (при наличии), место жительства застройщика, реквизиты документа, удостоверяющего личность (для физического лица); 2) наименование и место нахождения застройщика (для юридического лица), а также государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица в едином государственном реестре юридических лиц и идентификационный номер налогоплательщика, за исключением случая, если заявителем является иностранное юридическое лицо; 3) кадастровый номер земельного участка (при его наличии), адрес или описание местоположения земельного участка; 4) сведения о праве застройщика на земельный участок, а также сведения о наличии прав иных лиц на земельный участок (при наличии таких лиц); 5) сведения о виде разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства (объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома); 6) сведения о планируемых параметрах объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, в целях строительства или реконструкции которых подано уведомление о планируемом строительстве, в том числе об отступах от границ земельного участка;
   — ч. 1 ст. 51.1 ГрК РФ (уведомительный порядок, сведения об отступах)

При этом уполномоченный орган проверяет допустимость размещения объекта с заявленными параметрами: если отступ 1,5 м противоречит установленным параметрам, орган направит уведомление о несоответствии — то есть у вас заранее появится официальное подтверждение позиции администрации. Получение уведомления о соответствии параметров, напротив, существенно усилит вашу позицию против будущего иска нового соседа, поскольку означает, что размещение с таким отступом признано допустимым.

Важно: само по себе возведение дома без уведомления (или до его направления) не делает дом самовольным и не является основанием для сноса.

Возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (часть 13 статьи 511 ГрК РФ, часть 12 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ 3 «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о государственной регистрации недвижимости), часть 5 статьи 16 Федерального закона от 3 августа 2018 года № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»). Судам следует учитывать, что до 1 марта 2031 года возведение (создание) таких объектов на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, без соблюдения порядка, предусмотренного статьей 511 ГрК РФ, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика (часть 11 статьи 24, часть 12 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости). 4.
— п. 3 Пленума ВС РФ № 44 от 12.12.2023

Тем не менее подать уведомление о планируемом строительстве с указанием отступа 1,5 м настоятельно рекомендуется — это снижает риск квалификации постройки как самовольной в части отсутствия согласований.

2. Письменное (лучше нотариальное) согласие соседа. Судебная практика ВС РФ учитывает согласование расстояния с правообладателями соседних участков как аргумент в пользу сохранения постройки.

размещение объекта капитального строительства и расстояние от него до строений, находящихся на соседних земельных участках, согласованы с их правообладателями. Суды апелляционной и кассационной инстанций согласились с выводами суда первой инстанции. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, отменяя состоявшиеся по делу судебные постановления и направляя дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, в том числе указала следующее. При рассмотрении данного дела суды не учли, что спорное нежилое строение, о разделе которого, как совместно нажитого в браке, просил истец, является самовольной постройкой. Одним из критериев самовольной постройки в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ является также возведение недвижимого имущества на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта. Как следует из вступившего в законную силу решения суда по другому делу, которым был удовлетворен иск прокурора, поданный им в интересах муниципального образования к Г.Н. о запрете использования земельных участков не по целевому назначению, разрешенным видом использования спорного земельного участка является использование его для садоводства. Однако возведенное Г.Н. на указанном земельном участке нежилое строение является объектом недвижимости, используемым для оказания услуг по ремонту и обслуживанию автомобилей.
— п. 12 Обзора судебной практики ВС РФ от 07.04.2021 № 1/2021 (согласование расстояния до строений на соседних участках)

Поэтому от соседа, который «не против», возьмите письменное согласие на строительство дома с уменьшенным отступом (с описанием параметров дома). Это будет доказательством отсутствия нарушения его прав. В отношении «неясной» стороны согласие получить не можете — но это лишь одна из сторон, и наличие согласия хотя бы одного соседа, плюс доказательства добросовестности, укрепят позицию.

3. Возможность легализовать уменьшенный отступ через отклонение от предельных параметров. Для участков с неблагоприятной конфигурацией (у вас ширина всего 8 м — аномально узкий участок) закон предусматривает механизм разрешения на отклонение от предельных параметров строительства.

Правообладатели земельных участков, размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков либо конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики которых неблагоприятны для застройки, вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. 1 1 . Правообладатели земельных участков вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, если такое отклонение необходимо в целях однократного изменения одного или нескольких предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленных градостроительным регламентом для конкретной территориальной зоны, не более чем на десять процентов. (Дополнение частью - Федеральный закон от 02.08.2019 № 283-ФЗ) 2. Отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства разрешается для отдельного земельного участка при соблюдении требований технических регламентов и не должно приводить к изменению установленных вида или видов разрешенного использования земельного участка .
— ч. 1 ст. 40 ГрК РФ (право на отклонение от предельных параметров)

Получение такого разрешения (через комиссию органа местного самоуправления с публичными слушаниями) легализует уменьшенный отступ и практически исключит будущий спор о сносе по этому основанию.

4. Судебная строительно-техническая экспертиза как превентивное доказательство. Заранее зафиксировать (до возникновения спора), что дом не создаёт угрозы жизни и здоровью и не нарушает противопожарных требований, можно заключением специалиста/экспертной организации. В суде, если новый сосед всё же подаст иск, это заключение будет оценено как доказательство того, что нарушения неустранимого характера отсутствуют, и суд обязан будет рассмотреть приведение постройки в соответствие вместо сноса.

Снос недвижимого имущества является крайней мерой, когда устранение последствий нарушения невозможно иным способом, сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы граждан и юридических лиц, создает угрозу жизни и здоровью граждан и эти нарушения являются неустранимыми. Для определения последствий возведения самовольной постройки юридически значимым обстоятельством является установление факта неустранимости допущенных при ее возведении нарушений либо возможности приведения постройки в соответствие с установленными требованиями. Ответчиком предоставлялась в суд проектная документация, предусматривающая реконструкцию самовольной постройки. Кроме того, суд апелляционной инстанции назначил экспертизу, согласно заключению которой спорный объект возможно привести в соответствие с 14 градостроительными и строительными нормами и правилами, в том числе путем приведения в первоначальное состояние в соответствии с техническим паспортом на жилой дом, выполнив ряд мероприятий. Из положений абзаца третьего пункта 2, пункта 31 статьи 222 ГК РФ, статьи 5532 ГрК РФ следует, что при установлении возможности устранения нарушений, допущенных при возведении самовольной постройки, независимо от формулировки требования, заявленного истцом, суд принимает решение, предусматривающее оба возможных способа его исполнения – о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными требованиями.
— п. 8 Обзора судебной практики ВС РФ по делам о самовольном строительстве (утв. Президиумом ВС РФ 16.11.2022)

В случае принятия судом решения о сносе самовольной постройки или приведении ее в соответствие с установленными требованиями выбор способа исполнения решения суда определяется должником. Должник обязан в срок, установленный для сноса самовольной постройки, осуществить ее снос либо представить в орган местного самоуправления утвержденную проектную документацию, предусматривающую реконструкцию 32 самовольной постройки (пункт 2 части 11 статьи 55 ГрК РФ), а в отношении объектов индивидуального жилищного строительства или садовых домов – уведомление о планируемой реконструкции (часть 1 статьи 511 ГрК РФ). В течение срока, установленного решением суда для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, должник вправе произвести необходимые работы по реконструкции и обратиться в уполномоченный орган публичной власти за выдачей разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (части 1, 2 статьи 55 ГрК РФ), а в отношении объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома – с уведомлением об окончании реконструкции (часть 16 статьи 55 ГрК РФ).
— п. 33 Пленума ВС РФ № 44 от 12.12.2023 (приведение в соответствие как способ исполнения)

Вывод по вопросу. Избежать сноса в будущем реально, если действовать превентивно: (1) подать уведомление о планируемом строительстве по ст. 51.1 ГрК РФ с указанием отступа; (2) взять письменное согласие не возражающего соседа на уменьшенный отступ; (3) при возможности получить разрешение на отклонение от предельных параметров (ст. 40 ГрК РФ) с учётом аномально узкого участка; (4) заранее получить заключение о соответствии дома требованиям безопасности, особенно противопожарным. Даже при худшем сценарии (иск нового соседа и решение суда) вы защищены: суд обязан предусмотреть приведение постройки в соответствие как альтернативу сносу, а снос назначается лишь при неустранимых нарушениях, создающих угрозу.

Риски и практические развилки в зависимости от обстоятельств

Риск сноса напрямую зависит от ряда фактов, которые вам необходимо установить до начала строительства.

Развилка 1 — назначение объекта (садовый дом или ИЖС). Если участок в СНТ имеет вид разрешённого использования «ведение садоводства», то возводится садовый дом; для него действует уведомительный порядок. Если допускается ИЖС (участок в границах населённого пункта) — аналогично. В обоих случаях разрешение на строительство не требуется, дом регистрируется на основании уведомления/технического плана. Если же постройка будет квалифицирована иначе (например, как объект, для которого требуется разрешение), отсутствие разрешения станет самостоятельным признаком самовольности — но даже это не фатально, с учётом п. 25 Пленума ВС РФ (снос — крайняя мера, важен факт нарушения прав третьих лиц). Проверьте документы на участок и вид разрешённого использования.

Развилка 2 — материал стен и противопожарный разрыв. Если ваш дом деревянный и дом соседа деревянный, а фактическое расстояние между ними (с учётом отступа) оказывается меньше нормативного противопожарного — риск сноса резко возрастает, поскольку это создаёт угрозу жизни и здоровью, и давность не применяется. Если дом каменный или дистанция достаточна — риск минимален. До строительства уточните материал и расположение строений соседей.

Развилка 3 — есть ли согласие соседа. Один сосед не против, другой «не ясен» и может продать участок. Наличие письменного согласия первого фиксирует отсутствие нарушения его прав; в отношении будущего собственника защитой служат уведомление/разрешение на отклонение и экспертиза об отсутствии угрозы. При продаже участка новый собственник «наследует» фактическое положение, но не обязан мириться с нарушающим его права строением — поэтому единственная надёжная защита от нового собственника — легализация отступа (ст. 40 ГрК РФ) и доказательства безопасности.

Развилка 4 — зарегистрированы ли границы участка в ЕГРН. Если границы не установлены (межевание не проведено), спор о том, где именно проходит граница и какой фактически отступ, может стать самостоятельным предметом разбирательства (спор о границах). Это дополнительный риск неопределённости — рекомендуется завершить межевание.

Вывод по вопросу. В целом риск сноса дома с отступом 1,5 м по боковым сторонам — умеренный: нарушение только нормативного отступа без реальных помех и без противопожарной угрозы редко приводит к сносу. Фатальным сценарием является нарушение противопожарного разрыва между близко расположенными домами. Все остальные риски устранимы превентивными мерами, перечисленными в предыдущем разделе.