Ипотека на строительство дома оформлена в браке, супруга поручитель и дала нотариальное согласие: сможет ли она претендовать на дом при разводе?

Режим собственности на дом, строящийся в браке на ипотечные средства: является ли он общим имуществом супругов

Основной правовой вопрос — является ли дом, который вы строите на ипотечные средства в период брака (когда заёмщиком оформлены только вы, а супруга — лишь поручитель), общей совместной собственностью и подлежащей ли он разделу при расторжении брака.

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода. Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов 1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. 2.
— п. 1 ст. 34 СК РФ

Это ключевая норма. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью — независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено. Для вашей ситуации это означает: даже если дом и земельный участок зарегистрированы только на вас как на единственного заёмщика и будущего собственника, он по умолчанию относится к совместной собственности обоих супругов.

Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства
— п. 2 ст. 34 СК РФ

Норма п. 2 ст. 34 СК РФ прямо устанавливает: движимые и недвижимые вещи, приобретённые за счёт общих доходов, являются общим имуществом «независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства». Важно и то, что супруг, который в период брака вёл домашнее хозяйство, ухаживал за детьми или «по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода» (п. 3 ст. 34 СК), также сохраняет право на общее имущество. Это прямо исключает подход «кто указан заёмщиком — тот и собственник».

Общей совместной собственностью супругов, подлежащей разделу (п. п. 1 и 2 ст. 34 СК РФ), является любое нажитое ими в период брака движимое и недвижимое имущество, которое в силу ст. ст. 128, 129, п. п. 1 и 2 ст. 213 ГК РФ может быть объектом права собственности граждан, независимо от того, на имя кого из супругов оно было приобретено или внесены денежные средства, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества. Раздел общего имущества супругов производится по правилам, установленным ст. ст. 38, 39 СК РФ и ст. 254 ГК РФ. Стоимость имущества, подлежащего разделу, определяется на время рассмотрения дела. Если брачным договором изменен установленный законом режим совместной собственности, то суду при разрешении спора о разделе имущества супругов необходимо руководствоваться условиями такого договора. При этом следует иметь в виду, что в силу п. 3 ст. 42 СК РФ условия брачного договора о режиме совместного имущества, которые ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение (например, один из супругов полностью лишается права собственности на имущество, нажитое супругами в период брака), могут быть признаны судом недействительными по требованию этого супруга. В состав имущества, подлежащего разделу, включается общее имущество супругов, имеющееся у них в наличии на время рассмотрения дела либо находящееся у третьих лиц. При разделе имущества учитываются также общие долги супругов (п. 3 ст.
— п. 15 Постановления Пленума ВС РФ № 15 от 05.11.1998

Пленум Верховного Суда РФ подтверждает: общим совместным имуществом, подлежащим разделу, является «любое нажитое в период брака движимое и недвижимое имущество… независимо от того, на имя кого из супругов оно было приобретено или внесены денежные средства, если брачным договором между ними не установлен иной режим». Это общее правило применено и к спорной ситуации: сам факт того, что супруга выведена из созаёмщиков и не направляет средства на покупку, режима собственности не меняет, пока не заключён брачный договор.

Вывод по вопросу: дом, строящийся в период брака на средства ипотечного кредита, является общей совместной собственностью супругов независимо от того, кто оформлен единственным заёмщиком и на чьё имя будет зарегистрировано право собственности. За исключением случаев, когда участок/дом приобретены на личные средства одного из супругов (ст. 36 СК) либо иной режим установлен брачным договором (ст. 42 СК).

Юридическое значение нотариального согласия супруги на сделку: лишает ли оно её права на дом

Второй вопрос — не является ли подписанное супругой нотариально удостоверенное согласие на сделку отказом от её прав на дом при разделе.

При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. 3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) Статья 36. Имущество каждого из супругов (Наименование в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) 1.
— п. 2 ст. 35 СК РФ

Здесь содержится прямой ответ. Пункт 3 ст. 35 СК РФ требует нотариально удостоверенное согласие другого супруга для заключения сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации (а ипотека на недвижимость — именно такая сделка). Банк справедливо потребовал согласие супруги. Однако из текста нормы видно, что согласие — это лишь подтверждение того, что супруг «действует с согласия другого супруга» при распоряжении общим имуществом. Задача согласия — защитить второго супруга и не допустить совершения сделки против его воли, а не лишить его права на долю. Ни п. 2, ни п. 3 ст. 35 СК не содержат нормы о том, что согласие является отказом супруги от имущества.

Подписав согласие, супруга лишь подтвердила, что не возражает против оформления ипотеки и распоряжения общим имуществом. Этот документ не является ни отказом от доли, ни соглашением о разделе имущества, ни брачным договором. Режим собственности после подписания согласия остаётся законным (совместная собственность), поскольку никакого договора, изменяющего режим, в согласии нет.

Важно: вы как заёмщик не вправе истолковывать согласие как основание для исключения супруги из числа сособственников. Для этого требуются иные юридические инструменты — брачный договор (ст. 42 СК) либо нотариально удостоверенное соглашение о разделе (п. 2 ст. 38 СК), которые прямо устанавливают иной режим имущества. Таких документов в ситуации нет.

Вывод по вопросу: нотариальное согласие супруги на сделку не лишает её права на дом и не является отказом от доли. Оно лишь подтверждает согласие на совершение сделки по распоряжению общим имуществом (п. 3 ст. 35 СК РФ). Право супруги на долю сохраняется.

Равенство долей при разделе, распределение ипотечного долга и роль супруги-поручителя

Третий вопрос — как при разводе делятся построенный дом и ипотечный долг, и влияет ли статус супруги как поручителя.

При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. 2. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или совершал недобросовестные действия, которые привели к уменьшению общего имущества супругов, в том числе совершал без необходимого в силу пункта 3 статьи 35 настоящего Кодекса согласия другого супруга на невыгодных условиях такие сделки по отчуждению общего имущества супругов, к которым судом не были применены последствия их недействительности по требованию другого супруга . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 3. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям. ГЛАВА 8. ДОГОВОРНЫЙ РЕЖИМ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ Статья 40. Брачный договор Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. Статья 41. Заключение брачного договора 1. Брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака.
— п. 1 ст. 39 СК РФ

Пункт 1 ст. 39 СК РФ: при разделе общего имущества доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. Для вашего случая это означает: при отсутствии брачного договора бывшая супруга вправе претендовать на половину дома (её доля — 1/2) — не «пополам всю стоимость квартиры», а на долю в праве собственности на дом. Равенство долей закон не связывает с тем, кто оформлен заёмщиком или вносил платежи.

Дополнительно п. 2 ст. 39 СК допускает отступление от равенства долей судом — исходя из интересов несовершеннолетних детей и заслуживающих внимания интересов супруга (например, если он без уважительных причин не получал доходов). Конкретный размер отступления суд устанавливает в каждом деле; по умолчанию действует принцип равенства.

Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям. ГЛАВА 8. ДОГОВОРНЫЙ РЕЖИМ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ Статья 40. Брачный договор Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. Статья 41. Заключение брачного договора 1. Брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака. Брачный договор, заключенный до государственной регистрации заключения брака, вступает в силу со дня государственной регистрации заключения брака. 2. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Статья 42. Содержание брачного договора 1. Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов. Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов. Супруги вправе определить в брачном договоре свои права и обязанности по взаимному содержанию, способы участия в доходах друг друга, порядок несения каждым из них семейных расходов;
— п. 3 ст. 39 СК РФ

Критически важное положение — п. 3 ст. 39 СК: общие долги супругов при разделе распределяются пропорционально присуждённым долям. Ипотечный кредит, взятый в браке на строительство дома для семьи, является общим долгом. Поэтому при разделе дом делится пополам, но на бывшую супругу также ложится половина оставшегося ипотечного долга (или, что чаще, суд учитывает остаток долга при определении денежной компенсации тому из супругов, кто остаётся с домом). Практический итог: супруга не получает «чистую» половину дома за счёт вас — её доля уменьшается на приходящуюся на неё часть непогашенного кредита.

К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности. Статья 39. Определение долей при разделе общего имущества супругов 1. При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. 2. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или совершал недобросовестные действия, которые привели к уменьшению общего имущества супругов, в том числе совершал без необходимого в силу пункта 3 статьи 35 настоящего Кодекса согласия другого супруга на невыгодных условиях такие сделки по отчуждению общего имущества супругов, к которым судом не были применены последствия их недействительности по требованию другого супруга . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 3. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям. ГЛАВА 8. ДОГОВОРНЫЙ РЕЖИМ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ Статья 40. Брачный договор Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. Статья 41.
— п. 7 ст. 38 СК РФ

Трехлетний срок исковой давности для требований о разделе имущества после расторжения брака (п. 7 ст. 38 СК РФ). По п. 19 Пленума ВС РФ № 15 срок исчисляется не со дня развода, а со дня, когда супруг узнал или должен был узнать о нарушении своего права.

поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя
— п. 1 ст. 363 ГК РФ

Отдельно о статусе супруги как поручителя. По п. 1 ст. 363 ГК РФ поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно — то есть при неисполнении вами кредитного обязательства банк вправе предъявить требование о взыскании долга и к супруге-поручителю. Но этот статус касается лишь обязательства перед банком и не отменяет того, что дом — общая собственность. Напротив, само наличие поручительства и общности имущества подтверждает, что кредит направлен на нужды семьи и является общим долгом (что согласуется и с п. 2 ст. 45 СК РФ о солидарной ответственности по общим обязательствам). То есть выведение супруги из созаёмщиков с переводом в поручители фактически не освобождает её ни от долга, ни от доли в доме — по обоим пунктам она остаётся задействованной.

Вывод по вопросу: при разводе без брачного договора доли супругов в доме признаются равными (п. 1 ст. 39 СК РФ), супруга вправе претендовать на 1/2. При этом ипотечный долг как общий распределяется пропорционально долям, и половина остатка кредита учитывается в пользу заёмщика, остающегося с недвижимостью. Статус поручителя (солидарная ответственность по ст. 363 ГК РФ) общность имущества и общего долга не отменяет. Иск о разделе после развода — в пределах трёхлетнего срока исковой давности.

Исключения и способы защиты: личное имущество, брачный договор, сохранение залога

Четвёртый вопрос — есть ли пути, при которых супруга всё же не получит долю и как закрепить иной режим.

Из общего правила о совместной собственности есть законные исключения (ст. 36 СК РФ): если земельный участок принадлежал вам до брака, либо дом построен на личные средства одного из супругов (полученные до брака, в дар или в порядке наследования), такое имущество является собственностью только этого супруга и разделу не подлежит. Однако в описанной ситуации ипотека оформляется в браке на строительство — следовательно, за счёт общих доходов супругов, и дом попадает в общее имущество, а не в личное.

Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов. Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов. Супруги вправе определить в брачном договоре свои права и обязанности по взаимному содержанию, способы участия в доходах друг друга, порядок несения каждым из них семейных расходов; определить имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака, а также включить в брачный договор любые иные положения, касающиеся имущественных отношений супругов. 2. Права и обязанности, предусмотренные брачным договором, могут ограничиваться определенными сроками либо ставиться в зависимость от наступления или от ненаступления определенных условий. 3. Брачный договор не может ограничивать правоспособность или дееспособность супругов, их право на обращение в суд за защитой своих прав; регулировать личные неимущественные отношения между супругами, права и обязанности супругов в отношении детей; предусматривать положения, ограничивающие право нетрудоспособного нуждающегося супруга на получение содержания; содержать другие условия, которые ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение
— п. 1, 3 ст. 42 СК РФ

Главный инструмент закрепления иного режима — брачный договор (ст. 42 СК РФ). Супруги вправе установить режим раздельной или долевой собственности на всё или часть имущества, включая будущий дом. Именно брачный договор (а не нотариальное согласие на сделку) может исключить претензии супруги на дом при разводе. При этом п. 3 ст. 42 СК РФ защищает супругу от крайне неблагоприятных условий.

Брачный договор не может ограничивать правоспособность или дееспособность супругов, их право на обращение в суд за защитой своих прав; регулировать личные неимущественные отношения между супругами, права и обязанности супругов в отношении детей; предусматривать положения, ограничивающие право нетрудоспособного нуждающегося супруга на получение содержания; содержать другие условия, которые ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение или противоречат основным началам семейного законодательства
— п. 3 ст. 42 СК РФ (условия, ставящие супруга в крайне неблагоприятное положение)

Брачный договор не может ставить одного из супругов в крайне неблагоприятное положение (например, полностью лишать права на имущество, нажитое в браке). Такие условия признаются судом недействительными по требованию этого супруга — это же подтверждает п. 15 Пленума ВС РФ № 15. Практический вывод: брачный договор может предоставить дом вам, но с учётом интересов супруги и, как правило, с компенсационными или солидарными условиями, иначе он будет оспорим.

в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 данного кодекса
— п. 2 Обзора судебной практики ВС РФ № 2/2025 (о п. 1 ст. 353 ГК РФ)

И ещё один практический аспект: даже если раздел дома состоится, ипотечный залог сохраняется. По ст. 353 ГК РФ (разъяснённой в обзоре ВС РФ) залог недвижимости переживает переход права собственности — при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу (включая бывшего супруга при разделе) залог сохраняется. Это означает, что банк остаётся обеспеченным залогом дома независимо от того, кто станет собственником доли, и без согласия банка дом продать/разделить «на свободе от обременения» нельзя.

Вывод по вопросу: единственные законные способы лишить супругу права на долю — (1) подтвердить, что имущество является личным (ст. 36 СК, приобретено до брака/на личные средства), либо (2) заключить брачный договор, установивший иной режим (ст. 42 СК), учитывая ограничение п. 3 ст. 42 СК о недопустимости крайне неблагоприятных условий. Нотариальное согласие на сделку к таким инструментам не относится. Ипотечный залог сохраняется независимо от раздела.

Денежные последствия раздела: компенсация за превышение доли и характер ипотечного долга

Денежный аспект спора: при неравном разделе (например, дом остаётся вам целиком) закон предусматривает механизм, обеспечивающий имущественный баланс.

При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация
— п. 3 ст. 38 СК РФ (денежная компенсация при разделе)

Если при разделе дом передаётся одному супругу (например, вам как заёмщику), а стоимость дома превышает причитающуюся вам долю, другому супругу присуждается денежная или иная компенсация. Это профильная норма СК РФ, регулирующая именно денежные последствия раздела общего имущества супругов, — она применяется вместо общих правил ГК РФ о неустойке/процентах (просрочки обязательства здесь нет, это не денежное обязательство, а раздел вещи).

В связке с п. 3 ст. 39 СК РФ (распределение общих долгов пропорционально долям) денежный итог для вас таков: если супруге не передаётся физическая доля дома, ей причитается компенсация, размер которой уменьшается на долю остатка ипотечного долга, приходящуюся на неё, и на сумму платежей, которые продолжаете нести вы как заёмщик.

Вывод по вопросу: денежные последствия раздела урегулированы п. 3 ст. 38 СК РФ (компенсация супругу, чья доля не передана в натуре) и п. 3 ст. 39 СК РФ (распределение общего ипотечного долга). Итоговая сумма компенсации супруге определяется как половина чистого актива — стоимости дома за вычетом остатка общего долга. Общегражданские меры (неустойка, проценты по ст. 395 ГК РФ) к данному спору о разделе имущества не применяются, поскольку здесь нет просроченного денежного обязательства.