Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Сделки с недвижимостью

Покупка участка и дома в общую совместную собственность с гражданским мужем без брака: допустимо ли и нужен ли нотариус?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Согласуйте с гражданским мужем размер долей и укажите их в договоре (по умолчанию — по ½ каждому).descriptionДоговор купли-продажи жилого дома с земельным участком
  2. 2
    Составьте договор в простой письменной форме одним документом с описанием объектов и указанием режима долевой собственности.
  3. 3
    Укажите в договоре приобретение в общую долевую собственность, а не совместную — иначе регистрацию приостановят.
  4. 4
    Прошейте многостраничный договор и подготовьте его для подачи в Росреестр или МФЦ.
  5. 5
    Подайте заявление о регистрации перехода права собственности на обоих покупателей.
  6. 6
    Если хотите совместную собственность — зарегистрируйте брак до совершения сделки, иначе доступна только долевая.

Документы и доказательства

  • Договор купли-продажи дома и участка в простой письменной форме (один документ, подписанный сторонами).
  • Указание в договоре на приобретение в общую долевую собственность с определением долей (например, по ½).
  • Документы, идентифицирующие объекты недвижимости: выписки из ЕГРН, кадастровые паспорта (описание имущества).
  • Документы, подтверждающие личность покупателей и продавца (паспорта).
  • Документы-основания возникновения права собственности у продавца (договор, свидетельство о праве на наследство и т.п.).
  • Квитанции об уплате госпошлины за регистрацию права (4000 руб. за каждый объект, если кадастровая стоимость до 20 млн руб.).

  • Сроки и риски

    • Составьте договор в простой письменной форме одним документом с описанием дома и участка, ценой и подписями — нотариус не нужен.
    • Подайте договор на регистрацию перехода права в Росреестр или МФЦ; срок — 7 или 9 рабочих дней соответственно.
    • Оплатите госпошлину 4000 рублей за каждый объект (дом и участок), если кадастровая стоимость каждого не превышает 20 млн рублей.

  • Чего не делать

    • Не указывайте в договоре «общую совместную собственность» — для лиц без брака это незаконно и вызовет приостановку регистрации.
    • Не оформляйте покупку на одного из вас — без брака второй не приобретёт автоматически никаких прав на имущество.
    • Не подписывайте договор без указания долей каждого — иначе они будут считаться равными, по ½, по умолчанию.
    • Не заверяйте договор у нотариуса — для покупки дома и участка целиком достаточно простой письменной формы.
    • Не покупайте дом отдельно от участка — при переходе права на дом переходит и право на участок под ним.
    • Не подавайте документы без подписей всех сторон и описания обоих объектов — это основание для приостановки регистрации.

  • Когда нужен адвокат

    • Если продавец настаивает на нотариальной форме или откажется подписывать договор: Обратитесь к адвокату, если продавец настаивает на нотариальной форме или откажется подписывать договор в простой письменной форме.
    • Если продавцов несколько и кто-то из них не согласен на отчуждение всех долей: Консультация юриста нужна, если продавцов несколько и кто-то из них не согласен на отчуждение всех долей по одной сделке.
    • Если у продавца есть супруг, претендующий на имущество: Привлеките адвоката для проверки юридической чистоты сделки, если у продавца есть супруг, претендующий на имущество.
    • Если в документах на дом или участок есть расхождения, мешающие регистрации: Помощь юриста обязательна, если в документах на дом или участок есть расхождения, мешающие регистрации перехода права.
    • Если росреестр приостановит регистрацию из-за несоответствия формы договора закону: Обратитесь к адвокату, если Росреестр приостановит регистрацию из-за несоответствия формы договора закону.
    • Если регистрацию приостановят и потребуется защита прав в суде: Наймите юриста для судебного обжалования, если регистрацию приостановят и потребуется защита ваших прав в суде.

  • Расходы и госпошлина

    • Госпошлина за регистрацию права — 4000 руб. за каждый объект (дом и участок), если кадастровая стоимость каждого не превышает 20 млн руб.
    • При превышении кадастровой стоимости 20 млн руб. пошлина составит 0,02% кадастровой стоимости, но не менее 0,02% цены сделки и не более 500 000 руб.
    • Оплатите пошлину отдельно за дом и отдельно за участок, приложив квитанции к пакету документов.
    • Уточните актуальные реквизиты для уплаты пошлины на официальном сайте Росреестра или в МФЦ.
    • При отказе в регистрации уплаченная пошлина не возвращается, поэтому проверьте правильность заполнения платежных документов.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Покупатели — два физических лица, не состоящие в зарегистрированном браке, намерены приобрести по одному договору купли-продажи земельный участок и расположенный на нём жилой дом с оформлением права собственности на обоих. Юридически значимым является именно отсутствие зарегистрированного брака: законный режим общей совместной собственности установлен только для супругов, поэтому к покупателям применяется общий режим общей долевой собственности. Сделка совершается с отчуждением объекта недвижимости целиком, а не долей в праве, что исключает обязательное нотариальное удостоверение.

Затронутые правоотношения:

  • Обязательственное правоотношение из договора купли-продажи недвижимости — определяет требования к форме договора и момент возникновения права собственности у покупателей.
  • Вещное правоотношение общей собственности — определяет, в каком виде (долевая или совместная) может возникнуть собственность двух лиц, не состоящих в браке.
  • Регистрационное правоотношение с органом регистрации прав — определяет основания приёма документов, основания приостановления и сроки государственной регистрации перехода права.
  • Семейное правоотношение (в части законного режима имущества супругов) — затрагивается постольку, поскольку именно брак является законным основанием возникновения общей совместной собственности; его отсутствие исключает такой режим.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  • Покупатели не состоят в зарегистрированном браке — следовательно, общая совместная собственность на приобретаемое имущество возникнуть не может, допустима только общая долевая собственность.
  • Отчуждается весь объект недвижимости, а не доля в праве — следовательно, обязательное нотариальное удостоверение сделки не требуется, достаточно простой письменной формы.
  • Договор составляется как один документ, подписанный сторонами, с описанием недвижимости и указанием вида регистрируемого права — при соблюдении этих требований у регистрирующего органа нет оснований для отказа в приёме документов.
  • Доли покупателей в договоре не определены — в силу закона они признаются равными, то есть по ½ у каждого.
  • Приобретаются одновременно дом и земельный участок под ним — применяется принцип единой судьбы земельного участка и расположенного на нём объекта недвижимости, переход права оформляется на оба объекта.

Достаточна ли простая письменная форма договора купли-продажи или нужен нотариус?

Договор купли-продажи недвижимости — в отличие от дарения — заключается в простой письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами. Обязательного нотариального удостоверения для ДКП земельного участка и жилого дома закон не требует.

Статья 550. Форма договора продажи недвижимости Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность
— ст. 550 ГК РФ, п. 2

Для вашей сделки (покупка у собственника всей вещи, а не доли) требование п. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ о нотариальном удостоверении сделок с долями не применяется: отчуждается весь объект как он принадлежит продавцу; если продавцов несколько (долевая собственность продавцов) — действует прямое исключение «отчуждение всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке».

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Регистрирующий орган обязан принять договор, если он составлен в письменной форме одним документом, подписан сторонами и содержит описание имущества, вид регистрируемого права и надлежащие подписи (ч. 1 ст. 21 Закона № 218-ФЗ). Прошивка многостраничного договора — техническая деталь подачи документов на бумажном носителе, предъявляемая к комплекту (требование административного регламента Росреестра), и не влияет на действительность сделки.

Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон
— ч. 1 ст. 21 ФЗ № 218-ФЗ

Вывод: для договора купли-продажи дома и участка простая письменная форма достаточна; нотариальное удостоверение не требуется (если продавец — единственный собственник либо все продавцы отчуждают свои доли по одной сделке). Росреестр примет самостоятельно составленный и прошитый договор при соответствии его содержания требованиям ч. 1 ст. 21 Закона № 218-ФЗ.

Можно ли оформить участок и дом в «общую совместную» собственность двух лиц, не состоящих в браке?

Нет. Закон различает долевую собственность (с определением долей) и совместную (без долей). По общему правилу общая собственность является долевой, и совместная возникает только в случаях, прямо предусмотренных законом.

Статья 244. Понятие и основания возникновения общей собственности 1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. 2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). 3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. 4. Общая собственность возникает при поступлении в собстве
— п. 1-4 ст. 244 ГК РФ

Для физических лиц режим общей совместной собственности без определения долей законом установлен лишь для супругов — имущество, нажитое во время брака (ст. 34 СК РФ).

Статья 34. Совместная собственность супругов 1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью
— п. 1 ст. 34 СК РФ

Гражданский муж и гражданская жена супругами по смыслу семейного законодательства не являются — законный режим совместной собственности на них не распространяется. Поэтому два покупателя, не состоящие в зарегистрированном браке, вправе приобрести участок и дом только в долевую собственность. Если в договоре указать «общая совместная собственность» лиц, не состоящих в браке, это не соответствует закону и послужит основанием для приостановления регистрации.

форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации
— п. 7 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ

Если доли в договоре прямо не определены, они по закону считаются равными — по ½ у каждого (п. 1 ст. 245 ГК РФ).

Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными
— п. 1 ст. 245 ГК РФ

Вывод: купленный несупругами дом и участок могут быть зарегистрированы за ними только как за участниками общей долевой собственности (по умолчанию — по ½ каждому, если иное не закреплено в договоре). Указание «общая совместная собственность» лицами, не состоящими в браке, не допускается и приведёт к приостановлению государственной регистрации; составить и оформить сделку следует как покупку в долевую собственность с определением размера долей каждого покупателя.

Порядок регистрации перехода права, единая судьба дома и участка, размер госпошлины

Переход права собственности по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации — именно с момента её осуществления покупатели становятся собственниками.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

При покупке дома и земельного участка под ним действует принцип единой судьбы: при переходе права на здание/сооружение покупатель приобретает и право на земельный участок, занятый этим зданием, на тех же условиях. Дом и участок следует покупать одновременно по одному договору и регистрировать переход права на оба объекта. При переходе к нескольким собственникам порядок пользования участком определяется с учётом долей в праве на здание.

при переходе права собственности на здание, сооружение (Наименование в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 2. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 4.
— ст. 273 ГК РФ, п. 8

За осуществление государственной регистрации прав по договору каждое физическое лицо уплачивает госпошлину: для объектов (или долей) с кадастровой стоимостью не более 20 000 000 руб. — 4000 руб. за каждый объект недвижимости (и за дом, и за участок).

за государственную регистрацию прав, ограничений прав и обременений объектов недвижимости, сделок с объектом недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 21, 22 1 , 22 4 , 24 - 26, 26 1 , 26 2 , 27 2 , 28 - 31, 61 и 80 1 настоящего пункта: (В редакции федеральных законов от 29.09.2019 № 325-ФЗ, от 02.07.2021 № 305-ФЗ, от 05.12.2022 № 493-ФЗ, от 12.07.2024 № 176-ФЗ, от 31.07.2025 № 275-ФЗ) для физических лиц: (В редакции Федерального закона от 12.07.2024 № 176-ФЗ) в отношении объекта недвижимости или доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, если кадастровая стоимость объекта недвижимости не определена, объекта недвижимости или доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, кадастровая стоимость которого или ее часть, соответствующая размеру доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, не превышает 20 000 000 рублей, - 4000 рублей; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 275-ФЗ) в отношении объекта недвижимости или доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, кадастровая стоимость которого или ее часть, соответствующая размеру доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, превышает 20 000 000 рублей, - 0,02 процента кадастровой стоимости объекта недвижимости или ее части, соответствующей размеру доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, определенной в отношении этого объекта недвижимости на дату обращения за совершением юридически значимого действия, но не менее 0,02 процента цены сделки, являющейся основанием перехода права собственности на соответствующие объект недвижимости или долю в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, и не более 500 000 рублей
— пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ (для физических лиц)

Вывод: сделку оформляйте одним договором на дом и участок с указанием долей каждого покупателя, подавайте заявление о регистрации перехода права в Росреестр (лично через МФЦ или в электронной форме). Госпошлина для физических лиц — 4000 руб. за каждый из двух объектов (если кадастровая стоимость каждого не превышает 20 млн руб.). После регистрации у каждого из вас возникнет право долевой собственности на дом и на участок в указанных в договоре долях. Обратите внимание: если вы впоследствии зарегистрируете брак, купленное до брака останется личным имуществом каждого пропорционально его доле и в общую совместную собственность супругов автоматически не перейдёт.

Сроки и порядок регистрации, перечень документов

Государственная регистрация перехода права осуществляется в установленные законом сроки: при подаче заявления непосредственно в орган регистрации прав — семь рабочих дней, при подаче через МФЦ — девять рабочих дней с даты приёма заявления и прилагаемых документов.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение следующих сроков (независимо от формы представления документов), если иное не установлено федеральным законом: (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 1) семь рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов
— ч. 1 ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ

К заявлению о регистрации перехода права прилагаются: договор купли-продажи (в подлиннике), документы, удостоверяющие личность сторон, заявление установленной формы, квитанция об уплате госпошлины; правоустанавливающие документы продавца орган регистрации вправе запросить самостоятельно в порядке межведомственного взаимодействия. Документы должны содержать описание имущества, вид регистрируемого права и надлежащие подписи сторон (ч. 1 ст. 21 Закона № 218-ФЗ).

Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон
— ч. 1 ст. 21 ФЗ № 218-ФЗ

Альтернативная ветка (для достижения режима «общей совместной» собственности). Если вы зарегистрируете брак до покупки, то купленное после регистрации брака имущество поступит в вашу общую совместную собственность супругов в силу закона (ст. 34 СК РФ) — и тогда договор можно заключать с указанием приобретения в общую совместную собственность. Без регистрации брака такая формулировка недопустима, доступна только долевая собственность.

Статья 34. Совместная собственность супругов 1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью
— п. 1 ст. 34 СК РФ

Вывод: срок регистрации — 7 рабочих дней (через орган регистрации) или 9 рабочих дней (через МФЦ). Единственный законный путь оформить имущество как «общую совместную» собственность до регистрации перехода — вступить в брак до совершения покупки; в противном случае оформляется только общая долевая собственность в равных (по умолчанию) долях по ½.

Прямой ответ: договор купли-продажи дома и участка в простой письменной форме без нотариуса регистрационная служба примет, однако оформить имущество в общую совместную собственность вы с гражданским мужем не сможете — для лиц, не состоящих в зарегистрированном браке, закон допускает только общую долевую собственность (по умолчанию — по ½ доле каждому).

Развёрнутый вывод по подвопросам:

1. Достаточно ли простого договора купли-продажи без нотариуса?
Да, достаточно. Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в простой письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами. Обязательное нотариальное удостоверение для купли-продажи дома и земельного участка законом не предусмотрено. Требование о нотариальном удостоверении сделок с долями (ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ) к вашей ситуации не применяется, поскольку отчуждается весь объект недвижимости, а не доля в праве. Регистрирующий орган обязан принять договор, если он содержит описание недвижимого имущества, вид регистрируемого права и надлежащие подписи сторон (ч. 1 ст. 21 ФЗ № 218-ФЗ). Прошивка многостраничного договора — техническое требование к подаваемому комплекту документов и на действительность сделки не влияет.

2. Можно ли оформить «общую совместную» собственность без брака?
Нет. По общему правилу п. 3 ст. 244 ГК РФ общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности. Для физических лиц режим общей совместной собственности установлен только для супругов — имущество, нажитое во время брака (п. 1 ст. 34 СК РФ). Поскольку вы с гражданским мужем в зарегистрированном браке не состоите, законный режим совместной собственности на вас не распространяется. Если в договоре указать «общая совместная собственность», это не будет соответствовать закону и послужит основанием для приостановления государственной регистрации (п. 7 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ). Если доли в договоре прямо не определены, они считаются равными — по ½ у каждого (п. 1 ст. 245 ГК РФ).

3. Как правильно оформить сделку?
Сделку следует оформить как покупку в общую долевую собственность с указанием размера долей каждого покупателя (например, по ½). Дом и земельный участок приобретаются по одному договору с соблюдением принципа единой судьбы: при переходе права собственности на здание к покупателю переходит и право на земельный участок, занятый этим зданием (ст. 273 ГК РФ). Переход права собственности подлежит государственной регистрации, и именно с момента её осуществления вы становитесь собственниками (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

4. Госпошлина и сроки регистрации.
Госпошлина для физических лиц составляет 4000 рублей за каждый объект недвижимости (дом и участок), если кадастровая стоимость каждого объекта не превышает 20 000 000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Срок государственной регистрации — 7 рабочих дней при подаче заявления непосредственно в орган регистрации прав, 9 рабочих дней — при подаче через МФЦ (ч. 1 ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ).

5. Альтернативный вариант.
Единственный законный способ оформить имущество в общую совместную собственность — зарегистрировать брак до совершения покупки. В этом случае купленное после регистрации брака имущество поступит в вашу общую совместную собственность супругов в силу закона (п. 1 ст. 34 СК РФ). Если брак не регистрировать, доступна только долевая собственность.

Пошаговые действия

  1. Определите доли. До составления договора согласуйте с гражданским мужем размер долей каждого (по умолчанию — по ½, если иное не указать в договоре).

  2. Составьте договор купли-продажи в простой письменной форме одним документом, включив в него: описание дома и земельного участка (кадастровые номера, адреса, площади), цену сделки, указание на приобретение в общую долевую собственность с определением долей каждого покупателя, подписи всех сторон. Прошейте многостраничный договор.

  3. Подготовьте документы для регистрации: договор купли-продажи (подлинник), документы, удостоверяющие личность сторон, заявление установленной формы, квитанции об уплате госпошлины (по 4000 руб. за дом и 4000 руб. за участок, если кадастровая стоимость каждого объекта не превышает 20 млн руб.).

  4. Подайте документы в Росреестр (орган регистрации прав) — лично или через МФЦ по месту нахождения недвижимости.

  5. Дождитесь завершения регистрации. Срок — 7 рабочих дней при подаче непосредственно в орган регистрации, 9 рабочих дней — через МФЦ (ч. 1 ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ).

  6. При приостановлении или отказе в регистрации (например, из-за формулировки «общая совместная собственность») — устраните замечания (пересоставьте договор с указанием долевой собственности) и подайте документы повторно. Если считаете действия регистратора неправомерными, вы вправе обжаловать их в судебном порядке.