Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Сделки с недвижимостью

Как купить квартиру в ипотеку в долевую собственность 50/50 при наличии брачного договора

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Укажите обоих супругов покупателями в договоре купли-продажи с долями по 1/2.
  2. 2
    Согласуйте с банком оформление обоих супругов созаёмщиками по ипотечному кредиту.
  3. 3
    Подайте документы в Росреестр для регистрации общей долевой собственности и ипотеки.
  4. 4
    Если использование материнского капитала при покупке: При использовании маткапитала выделите доли детям после снятия обременения.
  5. 5
    Заявите имущественный вычет в ФНС пропорционально вашей доле — по 1 000 000 руб.

Документы и доказательства

  • Брачный договор с режимом раздельной собственности (подтверждает, что квартира на одного супруга не станет общей).
  • Договор купли-продажи с указанием обоих супругов покупателями и долей по 1/2 (ключевой документ для режима 50/50).
  • Кредитный договор и договор залога (ипотеки) с банком, где оба супруга — созаёмщики.
  • Платёжные документы об оплате квартиры и процентов (для налогового вычета пропорционально долям).
  • Если использование материнского капитала при покупке: Свидетельства о рождении детей (если используется материнский капитал — для выделения долей).
  • Выписка из ЕГРН после регистрации (подтверждает доли 50/50 и обременение ипотекой).

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к юристу для проверки брачного договора и согласования условий ипотеки с банком.
    • Если банк отказывается оформлять обоих супругов покупателями с долями 50/50: Адвокат нужен, если банк отказывается оформлять обоих супругов покупателями с долями 50/50.
    • Если использование материнского капитала при покупке: При использовании маткапитала потребуется юрист для корректного выделения долей детям.
    • Если один из супругов настаивает на оформлении квартиры только на себя: Консультация адвоката обязательна, если один из супругов настаивает на оформлении квартиры только на себя.
    • Если возникновение спора о распределении налогового вычета между супругами: Юрист поможет, если возникнет спор о распределении налогового вычета между супругами.
    • Если банк потребует изменить режим собственности: Обратитесь к адвокату для составления допсоглашения к брачному договору, если банк потребует изменить режим.

  • Альтернативные пути

    • Уточните в банке его внутренние требования к оформлению сделки — они могут отличаться от стандартных.
    • Если использование материнского капитала при покупке: При использовании маткапитала учитывайте, что доли 50/50 станут временными — придётся выделять доли детям.
    • Для налогового вычета каждый супруг заявит его пропорционально своей доле — по 1 000 000 руб. от стоимости.
    • Не оформляйте квартиру на одного супруга — по брачному договору она станет его личной собственностью без права второго на долю.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Ситуация

Супруги состоят в браке. Между ними заключён брачный договор, которым установлен режим раздельной собственности: имущество, оформленное на каждого из супругов, является его личной собственностью. Супруги планируют приобрести квартиру с использованием ипотечного кредита и желают оформить её в общую долевую собственность с долями по 1/2 у каждого.

Юридически значимым является то, что брачный договор изменяет законный режим совместной собственности супругов (п. 1 ст. 42 СК РФ) и распространяется в том числе на будущее имущество. Это означает: если квартира будет оформлена только на одного супруга, она станет его личной собственностью в силу брачного договора, а не совместной собственностью супругов. Для достижения желаемого результата 50/50 необходимо, чтобы оба супруга выступили покупателями по договору купли-продажи с указанием долей по 1/2.

Затронутые правоотношения

  • Семейные (режим имущества супругов). Брачный договор установил раздельный режим имущества, что исключает возникновение совместной собственности на квартиру, если она будет оформлена на одного супруга. Однако п. 1 ст. 42 СК РФ допускает установление долевого режима в отношении будущего имущества, поэтому оформление квартиры в долях 50/50 на обоих супругов не противоречит брачному договору.

  • Вещные (общая долевая собственность). Квартира приобретается в собственность двух лиц с определением долей по 1/2, что соответствует п. 2, 3 ст. 244 ГК РФ. Долевая собственность возникает по соглашению сторон, и запись в ЕГРН будет прямо отражать доли каждого супруга.

  • Обязательственные (ипотечный кредит и залог). Квартира, приобретаемая за счёт кредитных средств, находится в залоге у банка с момента государственной регистрации ипотеки (п. 1 ст. 77 ФЗ № 102-ФЗ). Ипотека обременяет весь объект недвижимости целиком, независимо от распределения долей между собственниками.

  • Налоговые (имущественный налоговый вычет). При долевой собственности каждый супруг вправе заявить имущественный вычет пропорционально своей доле (подп. 3, 4 п. 1 ст. 220 НК РФ), то есть при оформлении 50/50 — в размере фактически произведённых расходов, но не более своей доли.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело

  1. Брачный договор установил раздельный режим имущества. Это исключает возникновение совместной собственности на квартиру, если она будет оформлена на одного супруга. Квартира, оформленная на одного, станет его личной собственностью (п. 1 ст. 256 ГК РФ).

  2. Оба супруга должны быть указаны покупателями в договоре купли-продажи с долями по 1/2. Только в этом случае возникнет общая долевая собственность 50/50. Закон допускает установление долевого режима в отношении будущего имущества брачным договором (п. 1 ст. 42 СК РФ), а также возникновение долевой собственности по соглашению сторон (п. 3 ст. 244 ГК РФ).

  3. Ипотека в силу закона обременит квартиру целиком. Независимо от долей, залог возникает в пользу банка с момента государственной регистрации ипотеки (п. 1 ст. 77 ФЗ № 102-ФЗ). Банк вправе требовать оформления обоих супругов созаёмщиками либо предоставления согласия второго супруга — это внутреннее требование банка, а не закон.

  4. Нотариальное согласие супруга на сделку не требуется. Поскольку брачным договором установлен раздельный режим, а квартира оформляется в долевую собственность сразу на обоих супругов, каждый распоряжается только своей долей. П. 3 ст. 35 СК РФ о согласии на распоряжение общим имуществом к данной ситуации не применяется.

  5. Если квартира будет оформлена на одного супруга, второй супруг доли не получит. Раздельный режим брачного договора сделает квартиру личной собственностью того, на кого она оформлена. Для достижения 50/50 потребуется либо изначальное оформление обоих покупателями, либо изменение брачного договора, либо последующая передача доли с согласия банка.

  6. Имущественный налоговый вычет распределяется пропорционально долям. При оформлении 50/50 каждый супруг вправе заявить вычет в размере фактически произведённых им расходов, но не более своей доли (подп. 3, 4 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Можно ли оформить квартиру 50/50 и не «перекрывает» ли это брачный договор

Ваш брачный договор («что записано на меня — моё, на него — его») установил режим раздельной собственности: каждому из супругов принадлежит то имущество, которое на него оформлено. По общему правилу квартира, купленная в браке, была бы совместной собственностью независимо от того, на кого оформлена:

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено
— п. 1, 2 ст. 34 СК РФ

Однако брачным договором этот законный режим можно изменить — и установить в том числе долевой режим, причём заранее, в отношении будущего имущества:

Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов. Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов
— п. 1 ст. 42 СК РФ

Закон прямо допускает, чтобы общая собственность была именно долевой, с определением доли каждого собственника:

Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). 3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. 4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. 5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
— п. 2, 3 ст. 244 ГК РФ

Из этих норм следует важное следствие для вашей ситуации. Желаемый вами результат «50/50» возможен двумя путями, и их юридические последствия разные:

  1. Оформить квартиру в общую долевую собственность сразу, указав в договоре купли-продажи двух покупателей с долями по 1/2. Тогда запись в ЕГРН будет прямо отражать доли 50/50, и это не противоречит брачному договору — напротив, вы добровольно отступили от раздельного режима в пользу долевого именно для этой квартиры. Закон (п. 1 ст. 42 СК РФ) это допускает, а п. 3 ст. 244 ГК РФ прямо устанавливает: «Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности». Поскольку вы сами соглашением сторон определили доли 1/2, эта квартира не попадёт под раздельный режим «на кого записано — того и собственность», а будет общей долевой.

  2. Оформить квартиру на одного из супругов. В этом случае сработает именно раздельный режим вашего брачного договора — и квартира станет личной собственностью того, на кого оформлена (п. 1 ст. 256 ГК РФ). Второй супруг доли не получит.

Поэтому если ваша цель — именно 50/50, необходимо оформить обоих супругов в качестве покупателей по договору купли-продажи с указанием долей по 1/2, а не полагаться на «автоматическую» совместную собственность: при действующем брачном договоре с раздельным режимом совместная собственность на эту квартиру не возникнет.

Вывод: прописать доли 50/50 при покупке в ипотеку можно и нужно — для этого оба супруга должны быть указаны покупателями в договоре купли-продажи с долями по 1/2. Брачный договор этому не препятствует, но если квартиру оформить только на одного, именно раздельный режим брачного договора лишит второго супруга доли.

Как доли соотносятся с ипотекой: залог в силу закона и согласие супруга

При покупке квартиры за счёт ипотечного кредита квартира автоматически обременяется ипотекой в пользу банка — с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРН. Это императивная норма, от которой стороны не могут отказаться:

Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки
— п. 1 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ

Это означает: в каком бы соотношении вы ни оформили доли (50/50 или иначе), ипотека будет обременять весь объект недвижимости целиком, а не «половину» — залогодержателем выступает банк, выдавший кредит. Для банка неважно, кто именно из супругов собственник какой доли: в случае неисполнения обязательства взыскание обращается на заложенную квартиру как на единый предмет ипотеки. Поэтому банки, как правило, оформляют обоих супругов в качестве созаёмщиков (созаёмщиков-солидарных должников), либо, если заёмщик один, требуют согласие второго супруга.

Отдельный вопрос — нужно ли нотариальное согласие второго супруга на сделку. Закон устанавливает такое требование при распоряжении общим имуществом супругов:

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Важное следствие применительно к вашей ситуации: поскольку брачным договором установлен раздельный режим, а будущую квартиру вы намерены оформить в долевую собственность сразу на обоих (по 1/2 каждый), каждый супруг распоряжается только своей долей. В этом случае п. 3 ст. 35 СК РФ о нотариальном согласии на сделку с общим имуществом к передаваемой доле другого супруга не применяется. Практически же банки почти всегда требуют личного участия (подписи) второго супруга в кредитном договоре либо прикладывают его согласие — это внутреннее требование конкретного банка, а не закон.

Вывод: при оформлении квартиры в долях 50/50 ипотека в силу закона обременит квартиру целиком (ст. 77 ФЗ № 102-ФЗ). Для вашей цели достаточно оформить обоих супругов покупателями-созаёмщиками; нотариальное согласие супруга при раздельном режиме брачного договора и долевом оформлении законом не требуется, однако конкретный банк вправе выставить дополнительное условие.

Альтернативная ветка: если оформить квартиру на одного супруга

Если по условиям банка заёмщиком и единственным собственником станет один из супругов (например, для упрощения одобрения кредита), то при вашем брачном договоре («записанное на каждого — его») сработает раздельный режим, и квартира станет личной собственностью этого супруга — второй супруг доли не получит:

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества. (В редакции Федерального закона от 19.07.2018 № 217-ФЗ) 2. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и т.п.), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные во время брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.). Настоящее правило не применяется, если брачным договором между супругами предусмотрено иное. (В редакции федеральных законов от 30.12.2015 № 457-ФЗ, от 19.07.2018 № 217-ФЗ) Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, принадлежащее автору такого результата (статья 1228), не входит в общее имущество супругов. Однако доходы, полученные от использования такого результата, являются совместной собственностью супругов, если брачным договором между ними не предусмотрено иное.
— п. 1 ст. 256 ГК РФ

Это — прямое и серьёзное последствие, о котором нужно знать до подписания документов. Если вы на самом деле хотите 50/50, оформление на одного заёмщика без указания второго покупателем в договоре купли-продажи вашу цель не достигнет: брачный договор, а не запись в ЕГРН, будет определять, что квартира принадлежит только одному.

Способ исправить это в рамках той же ипотеки — либо сразу указать второго супруга покупателем с долей 1/2 (первый блок), либо заключить дополнительное соглашение к брачному договору/новый брачный договор, установив для этой квартиры долевой режим 50/50, либо после регистрации права оформить передачу 1/2 доли второму супругу (договор дарения доли, нотариально удостоверяемый по ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ). Всё это требует дополнительных действий и согласия банка (передача доли в заложенном имуществе без согласия залогодержателя затруднена).

Вывод: если оформить квартиру на одного супруга, раздельный режим брачного договора сделает её его личной собственностью, и второй супруг останется без доли. Чтобы реализовать именно 50/50, необходимо с самого начала оформить обоих супругов покупателями с долями по 1/2 либо дополнительно изменить брачный договор.

Налоговый вычет и материнский капитал при доле 50/50

Имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры, а также вычет на уплаченные по ипотеке проценты предоставляются каждому из совладельцев:

имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них
— подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ

имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, а также на погашение процентов по кредитам (займам), полученным от банков (либо организаций, если такие займы выданы в соответствии с программами помощи отдельным категориям заемщиков по ипотечным жилищным кредитам (займам), оказавшимся в сложной финансовой ситуации, утверждаемыми Правительством Российской Федерации) в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на новое строительство
— подп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ

При покупке в общую долевую собственность каждый из супругов-долевых собственников вправе заявить вычет в размере фактически произведённых им расходов, но не более своей доли, то есть при оформлении 50/50 — половину предельного размера вычета (по 1 000 000 руб. от стоимости квартиры в пределах 2 000 000 руб. на человека и соответствующую долю по процентам), если нет соглашения о перераспределении. Иными словами, долевое оформление 50/50 делает вычет «симметричным» для обоих супругов.

Развилка по материнскому капиталу. Если при покупке будет использован материнский (семейный) капитал, возникает отдельное императивное обязательство выделить доли всем членам семьи, включая детей:

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются
— ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

В этом случае простое оформление «50/50 на двоих» станет временным: вы обязаны будете выделить доли и детям, что изменит итоговое распределение долей (соответственно доли супругов уменьшатся). Это обязательство действует независимо от брачного договора и должно быть исполнено (как правило, в течение шести месяцев после снятия обременения либо при покупке).

Вывод: при долевом оформлении 50/50 каждый супруг получает имущественный вычет пропорционально своей доле. Если используется материнский капитал, придётся дополнительно выделить доли всем членам семьи, включая детей (ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ), что изменит исходные доли 50/50.

Да, оформить квартиру в долях 50/50 при действующем брачном договоре с раздельным режимом можно — для этого оба супруга должны быть указаны покупателями в договоре купли-продажи с долями по 1/2.

Ваш брачный договор («что записано на меня — моё, на него — его») установил режим раздельной собственности (п. 1 ст. 42 СК РФ). Это означает: если квартиру оформить только на одного из вас, она станет его личной собственностью, и второй супруг доли не получит (п. 1 ст. 256 ГК РФ). Однако закон прямо допускает установление долевого режима на будущее имущество — п. 1 ст. 42 СК РФ позволяет брачным договором определить долевую собственность, а п. 2, 3 ст. 244 ГК РФ закрепляют возможность общей долевой собственности с определением долей. Поэтому, указав обоих супругов покупателями с долями по 1/2 в договоре купли-продажи, вы добровольно отступите от раздельного режима именно для этой квартиры — и запись в ЕГРН будет прямо отражать доли 50/50.

Ипотека и доли. При покупке за счёт кредитных средств квартира обременяется ипотекой в силу закона с момента государственной регистрации (п. 1 ст. 77 ФЗ № 102-ФЗ). Ипотека обременяет весь объект недвижимости целиком, независимо от того, как распределены доли между собственниками. Банки в таких случаях, как правило, оформляют обоих супругов созаёмщиками. Нотариальное согласие супруга на сделку при раздельном режиме брачного договора и оформлении долей сразу на обоих законом не требуется (п. 3 ст. 35 СК РФ применяется к общему имуществу, которого в этой части не возникает), однако конкретный банк вправе выставить дополнительные требования — например, личное участие второго супруга в кредитном договоре.

Если оформить квартиру на одного супруга. В этом случае сработает раздельный режим вашего брачного договора: квартира станет личной собственностью того, на кого она оформлена (п. 1 ст. 256 ГК РФ), и второй супруг останется без доли. Чтобы этого избежать, необходимо с самого начала указать обоих супругов покупателями с долями по 1/2 либо дополнительно изменить брачный договор (заключить дополнительное соглашение), установив для этой квартиры долевой режим.

Налоговый вычет. При долевом оформлении 50/50 каждый супруг вправе заявить имущественный вычет в размере фактически произведённых им расходов, но не более установленного лимита; при долевой собственности вычет распределяется пропорционально долям (при отсутствии соглашения о перераспределении) — то есть при оформлении 50/50 — по 1 000 000 руб. от стоимости квартиры (половина от предельных 2 000 000 руб. на человека) и соответствующая доля по процентам (подп. 3, 4 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Материнский капитал. Если при покупке будет использован материнский (семейный) капитал, возникнет императивное обязательство выделить доли всем членам семьи, включая детей (ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ). В этом случае исходные доли 50/50 станут временными — после выделения долей детям доли супругов уменьшатся.

Пошаговые действия

  1. Согласуйте с банком-кредитором условия ипотеки: оба супруга — созаёмщики, оба — покупатели по договору купли-продажи с долями по 1/2. Уточните внутренние требования банка к оформлению (личное участие второго супруга, согласие и т.п.).

  2. Заключите договор купли-продажи, в котором покупателями указаны оба супруга с определением долей: по 1/2 каждому. Это ключевой документ, фиксирующий долевой режим именно для этой квартиры.

  3. Подайте документы в Росреестр для государственной регистрации права общей долевой собственности (по 1/2) и ипотеки в силу закона. Регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимости.

  4. Если планируется использовать материнский капитал — учтите, что после снятия обременения необходимо выделить доли всем членам семьи, включая детей; срок устанавливается обязательством, оформляемым в соответствии с подзаконными актами (ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ).

  5. Для получения имущественного вычета каждый супруг обращается в налоговый орган по месту жительства с декларацией и подтверждающими документами — вычет заявляется пропорционально доле (по 1 000 000 руб. от стоимости квартиры и соответствующая доля по процентам).

  6. Если банк настаивает на оформлении квартиры только на одного супруга — до подписания документов заключите дополнительное соглашение к брачному договору (у нотариуса), установив для этой квартиры долевой режим 50/50, либо откажитесь от такой схемы, поскольку при раздельном режиме брачного договора оформление на одного лишит второго супруга доли.