Покупка дома по доверенности: можно ли перечислить задаток собственнику, как вернуть деньги при срыве сделки и как себя подстраховать

Кому надлежит перечислять задаток: представителю по доверенности или самому доверителю (собственнику)

По смыслу ст. 380 ГК задаток «выдается одной из договаривающихся сторон… другой стороне» — то есть получение задатка обязано быть адресовано самому продавцу (собственнику-доверителю), а не его представителю, если только представитель не был прямо уполномочен именно на получение денежных средств.

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. 2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. 3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. 4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429). (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
   — п. 1 ст. 380 ГК РФ

Из п. 1 ст. 380 следует, что задаток есть платёж «другой стороне» договора — продавцу. Представитель, действующий по доверенности, прав и обязанностей продавца не приобретает: по п. 1 ст. 182 ГК полномочие «непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого», то есть денежные средства, переданные представителю как оплата, считаются полученными именно доверителем. Перечисление задатка на счёт доверителя (самого собственника) допустимо и даже предпочтительно — в этом случае не возникает вопроса о пределах полномочий представителя на получение денег.

Если же деньги передаются представителю, покупатель должен убедиться, что доверенность прямо включает полномочие на получение денежных средств. Ст. 312 ГК прямо указывает на риск должника, исполняющего ненадлежащему лицу:

1. Если иное не предусмотрено соглашением сторон и не вытекает из обычаев или существа обязательства, должник вправе при исполнении обязательства потребовать доказательств того, что исполнение принимается самим кредитором или управомоченным им на это лицом, и несет риск последствий непредъявления такого требования. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Если представитель кредитора действует на основании полномочий, содержащихся в документе, который совершен в простой письменной форме, должник вправе не исполнять обязательство данному представителю до получения подтверждения его полномочий от представляемого, в частности до предъявления представителем доверенности, удостоверенной нотариально, за исключением случаев, указанных в законе, либо случаев, когда письменное уполномочие было представлено кредитором непосредственно должнику (пункт 3 статьи 185) или когда полномочия представителя кредитора содержатся в договоре между кредитором и должником (пункт 4 статьи 185). (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
   — п. 1 ст. 312 ГК РФ

То есть п. 1 ст. 312 позволяет покупателю-должнику потребовать доказательств, что исполнение принимается «самим кредитором или управомоченным им на это лицом», и предъявить нотариально удостоверенную доверенность. Для продажи недвижимости доверенность обязана быть нотариальной (п. 1 ст. 185.1):

1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. 2. К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются: 1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом; 2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения; 3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником соответствующего места лишения свободы; 4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, проживающих в стационарных организациях социального обслуживания, которые удостоверены руководителями (их заместителями) таких организаций . (В редакции федеральных законов от 28.03.2017 № 39-ФЗ, от 03.04.2023 № 101-ФЗ) 3.
   — п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Вывод. Задаток можно и безопаснее перечислять непосредственно доверителю — самому собственнику дома (счёт в банке на его имя), поскольку он и есть «другая сторона» по ст. 380 ГК. Перечисление представителю допустимо только если доверенность прямо уполномочивает его на получение цены/задатка; при сомнении покупатель вправе по п. 1 ст. 312 ГК потребовать предъявления нотариальной доверенности и подтверждения полномочий представителя.

Правовая судьба задатка при срыве сделки: возврат в одинарном или двойном размере, порядок возврата

Судьба задатка зависит от того, по чьей вине не состоялся основной договор купли-продажи. Правило задано ст. 381 ГК:

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. 2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное. § 8. Обеспечительный платеж (Дополнение параграфом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
   — п. 1 ст. 381 ГК РФ

Ключевая часть — п. 2 ст. 381:

1. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное. § 8. Обеспечительный платеж (Дополнение параграфом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
   — п. 2 ст. 381 ГК РФ

Эти нормы применяются в связке с п. 6 ст. 429 ГК о предварительном договоре — если основной договор в установленный срок не заключён, обязательства по предварительному договору прекращаются:

1. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
   — п. 6 ст. 429 ГК РФ

Разбор для ваших фактов:

• Оба условия: если в предварительном договоре сумма прямо названа задатком (а не авансом) и оформлена в письменной форме — применяется обеспечительная конструкция ст. 381. При прекращении обязательств по предварительному договору (п. 6 ст. 429) задаток возвращается.
• Если сделка сорвалась по вине продавца (например, доверитель не выдал/отменил доверенность, представитель не явился, дом продаётся другому) — продавец обязан вернуть двойную сумму задатка (п. 2 ст. 381), плюс покупатель вправе взыскать убытки с зачётом суммы задатка.
• Если сделка сорвалась по вине покупателя (вы отказались) — задаток остаётся у продавца.
• Если задаток не был прямо назван задатком в письменном соглашении — по п. 3 ст. 380 он считается авансом и подлежит возврату в одинарном размере независимо от вины.

Порядок возврата. Обязательного досудебного претензионного порядка для возврата задатка закон не устанавливает — по общему правилу защита гражданских прав осуществляется в суде (ст. 12 ГК). При отказе продавца вернуть деньги подаётся иск: по ст. 28 ГПК — в районный суд по месту жительства ответчика (собственника-доверителя); при цене иска до 50 000 ₽ — в мировой суд. Общий срок исковой давности — 3 года (ст. 196 ГК):

1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" . (В редакции федеральных законов от 02.11.2013 № 302-ФЗ, от 10.06.2026 № 167-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 1 ст. 196 ГК РФ

Дополнительно к возврату задатка/двойного задатка при неправомерном удержании денежных средств можно начислить проценты по п. 1 ст. 395 ГК:

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
   — п. 1 ст. 395 ГК РФ

Вывод. При срыве сделки вернуть задаток можно и в досудебном порядке (направив требование собственнику), а при отказе — через суд: если виноват продавец — двойной задаток (п. 2 ст. 381), если сделка не состоялась по иным причинам/задаток переквалифицирован в аванс — одинарный возврат (ст. 1102 ГК) плюс проценты по ст. 395 ГК со дня, когда продавец узнал о незаключении сделки.

Риски сделки по доверенности и способы подстраховаться: превышение полномочий, отмена доверенности, эскроу и депозит

Главный риск покупки по доверенности — что представитель выйдет за пределы полномочий либо доверенность окажется отменённой/истёкшей. Тогда последствия регулируются ст. 183 ГК:

1. При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения. 3. Если представляемый отказался одобрить сделку или ответ на предложение представляемому ее одобрить не поступил в разумный срок, другая сторона вправе потребовать от неуправомоченного лица, совершившего сделку, исполнения сделки либо вправе отказаться от нее в одностороннем порядке и потребовать от этого лица возмещения убытков. Убытки не подлежат возмещению, если при совершении сделки другая сторона знала или должна была знать об отсутствии полномочий либо об их превышении. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 1 ст. 183 ГК РФ

Это означает: если сделка совершена неуполномоченным лицом или с превышением полномочий и собственник её не одобрит, договор считается заключённым от имени самого представителя, а у покупателя не возникает права на дом. Поэтому до передачи денег обязательна проверка: (1) доверенность удостоверена нотариусом (п. 1 ст. 185.1 ГК — обязательна для сделки с недвижимостью); (2) срок её действия не истёк; (3) она не отменена (проверка через реестр нотариальных доверенностей ФНП по номеру доверенности); (4) в ней прямо указаны полномочия на подписание договора купли-продажи и на получение денег за продаваемый именно этот дом.

Защита денег до регистрации перехода права собственности. Даже при корректной доверенности расчёт «задаток→продавцу→регистрация→дом» несёт риск: при срыве придётся взыскивать через суд. Используйте инструменты, обеспечивающие возврат без суда:

Положения-подстраховки, прямо предусмотренные ГК:

• Счёт/договор эскроу — деньги блокируются у третьего лица (банка) и передаются продавцу только при наступлении основания (регистрации права):

1. По договору условного депонирования (эскроу) депонент обязуется передать на депонирование эскроу-агенту имущество в целях исполнения обязательства депонента по его передаче другому лицу, в пользу которого осуществляется депонирование имущества (бенефициару), а эскроу-агент обязуется обеспечить сохранность этого имущества и передать его бенефициару при возникновении указанных в договоре оснований. Договор эскроу заключается между депонентом, бенефициаром и эскроу-агентом и должен предусматривать срок депонирования имущества. Срок действия договора эскроу не может превышать пять лет. Договор эскроу, заключенный на больший срок или без указания срока, считается заключенным на пять лет. Договор эскроу подлежит нотариальному удостоверению, за исключением случаев депонирования безналичных денежных средств и (или) бездокументарных ценных бумаг. 2. При возникновении указанных в договоре эскроу оснований для передачи имущества бенефициару (в том числе при совершении бенефициаром или третьим лицом предусмотренных договором действий либо наступлении установленных договором срока или события) эскроу-агент обязан передать депонированное имущество бенефициару в соответствии с условиями договора эскроу. Если указанные в договоре эскроу основания передачи имущества бенефициару в течение срока действия договора эскроу не возникают, эскроу-агент обязан вернуть полученное имущество депоненту. 3.
   — п. 1 ст. 926.1 ГК РФ

1. Должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда - если обязательство не может быть исполнено должником вследствие: 1) отсутствия кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено; 2) недееспособности кредитора и отсутствия у него представителя; 3) очевидного отсутствия определенности по поводу того, кто является кредитором по обязательству, в частности в связи со спором по этому поводу между кредитором и другими лицами; 4) уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны. 1 1 . (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) (Утратил силу - Федеральный закон от 23.05.2018 № 120-ФЗ) 2. Внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства. Нотариус или суд, в депозит которого внесены деньги или ценные бумаги, извещает об этом кредитора. 3. Во всякое время до получения кредитором денег или ценных бумаг из депозита нотариуса либо суда должник вправе потребовать возврата ему таких денег или ценных бумаг, а также дохода по ним. В случае возврата должнику исполненного по обязательству должник не считается исполнившим обязательство. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 4.
   — п. 1 ст. 327 ГК РФ

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
   — п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Итоговый вывод. Риски сделки по доверенности минимизируются: (1) проверкой действительности нотариальной доверенности и пределов полномочий представителя (п. 1 ст. 185.1, п. 1 ст. 312 ГК); (2) указанием в предварительном договоре именно слова «задаток» и возвратом в двойном размере при вине продавца (п. 2, 3 ст. 380, п. 2 ст. 381 ГК); (3) проведением расчёта через эскроу-счёт (ст. 926.1, 860.7 ГК) либо депозит нотариуса (ст. 327 ГК) — тогда продавец получит деньги только после регистрации вашего права, а при срыве вам их вернёт эскроу-агент/нотариус без суда. Если же деньги переведены напрямую и сделка сорвалась по вине продавца, взыскивается двойной задаток (п. 2 ст. 381) + проценты (ст. 395); при квалификации суммы как аванса — одинарный возврат по п. 1 ст. 1102 ГК.

Развилка: валютный режим перевода задатка собственнику, находящемуся за границей

Поскольку собственник находится за границей, на перевод задатка влияет его гражданство (резидент/нерезидент для целей валютного законодательства). Это решающий неизвестный факт — ветвление:

• Если собственник — гражданин РФ (резидент), но находится за границей: задаток перечисляется обычным рублёвым переводом на его счёт в российском банке; ограничения отсутствуют.
• Если собственник — иностранный гражданин из «дружественного» государства (например, Казахстан, как в ранее рассмотренном вопросе): согласно сложившейся практике счёт типа «С» к нему не применяется, деньги он может получить переводом на счёт в банке своей страны без личного приезда.
• Если собственник — гражданин «недружественного» государства: расчёты по сделке с недвижимостью подпадают под специальный режим (зачисление средств на счёт типа «С» с ограничением распоряжения), что делает передачу задатка ему напрямую затруднительной.

Вывод. Перед перечислением задатка установите гражданство собственника и его валютный статус (резидент/нерезидент). Если собственник — нерезидент из «недружественного» государства, передача задатка напрямую может быть заблокирована банком — в этом случае безопаснее депонировать задаток на счёт эскроу или в депозит нотариуса (ст. 327, 926.1 ГК), где расчёты проходят через российского агента без валютного перевода за рубеж. Уточнение режима перевода для конкретной страны собственника требует проверки актуального перечня «недружественных государств» и валютных ограничений на момент сделки.