Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Сделки с недвижимостью

Можно ли купить дом у матери на материнский капитал, если прописаны и проживаете там, а часть дома принадлежит вам

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Проверьте возраст ребёнка: если ему ещё нет 3 лет, напрямую оплатить договор материнским капиталом нельзя — потребуется ипотека или целевой заём.
  2. 2
    Закажите у нотариуса проект договора купли-продажи доли и согласование с ним текста обязательства о выделении долей детям.
  3. 3
    Включите в договор перечень конкретных помещений, переходящих в ваше пользование, — это подтвердит улучшение жилищных условий.descriptionДоговор купли-продажи дома
  4. 4
    Оформите у нотариуса письменное обязательство оформить приобретённую долю в общую собственность с супругом и всеми детьми.
  5. 5
    Подайте заявление о распоряжении средствами МСК в территориальный орган СФР, приложив нотариально удостоверенный договор и обязательство.descriptionЗаявление в Социальный фонд России о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала на покупку жилого помещения у близкого родственника по договору к (свободная форма)
  6. 6
    После перечисления средств СФР зарегистрируйте переход права и в течение 6 месяцев оформите доли детям по соглашению.

Документы и доказательства

  • Подготовьте нотариально удостоверенное обязательство оформить приобретаемую долю в общую собственность вашу, супруга и всех детей.
  • Запросите у матери правоустанавливающие документы на дом и выписку из ЕГРН, подтверждающие её право на продаваемую долю.
  • Соберите документы на всех детей: свидетельства о рождении, ваш паспорт и сертификат на материнский капитал.
  • Составьте с матерью письменное соглашение о порядке пользования помещениями, подтверждающее улучшение жилищных условий.
  • Подготовьте справку о составе семьи и документы, подтверждающие ваше проживание и регистрацию в этом доме.
  • Закажите отчёт о рыночной стоимости приобретаемой доли для обоснования цены сделки перед органами СФР.

  • Срочно: первые шаги

    • Закажите у нотариуса проект договора купли-продажи доли — без его удостоверения сделка недействительна.
    • Подготовьте нотариальное обязательство оформить купленную долю в общую собственность с детьми и супругом.
    • В договоре укажите конкретные помещения дома, переходящие в ваше пользование, — это подтвердит улучшение жилищных условий.

  • Сроки и риски

    • Проверьте возраст ребёнка: если младше 3 лет, прямая покупка за МСК невозможна — только через кредит или заём.
    • Сделка с матерью законна, но требует нотариального удостоверения договора купли-продажи доли.
    • Зафиксируйте в договоре, какие конкретно помещения переходят в ваше пользование — это подтвердит улучшение жилищных условий.
    • Риск отказа снижен, если приобретаемая доля позволяет выделить изолированное жилое помещение для вашей семьи.

  • Чего не делать

    • Не подавайте заявление в СФР, пока ребёнку не исполнилось 3 года, — при прямой покупке доли до этого срока последует отказ.
    • Не забывайте включить в нотариально удостоверенное обязательство пункт об оформлении жилья в общую собственность с супругом и всеми детьми.
    • Не скрывайте родство с продавцом и не пытайтесь обойти запреты — закон не запрещает сделку с матерью, но требует достоверных сведений.
    • Не указывайте в договоре, что приобретаемая доля не улучшает жилищные условия, — зафиксируйте конкретные помещения, переходящие в ваше пользование.
    • Не отчуждайте долю детям или супругу до перечисления средств СФР и регистрации права — это нарушит условия распоряжения капиталом.

  • Когда нужен адвокат

    • Сделка с матерью допустима: прямого запрета на покупку жилья у близких родственников за счёт МСК закон не содержит.
    • Приобретаемая доля должна реально улучшать жилищные условия: зафиксируйте в договоре, какие конкретно помещения переходят в ваше пользование.
    • Договор купли-продажи доли подлежит обязательному нотариальному удостоверению — без нотариуса сделка ничтожна.
    • Если ребёнку, на которого выдан сертификат, ещё нет 3 лет, прямая оплата договора за счёт МСК невозможна — потребуется ипотека или целевой заём.
    • При отказе СФР вы вправе обжаловать его в вышестоящий орган СФР или в суд.

  • Альтернативные пути

    • Рассмотрите вариант покупки не доли, а конкретных изолированных комнат в доме, если это возможно по документам.
    • Оформите с матерью предварительный договор с условием о поэтапной оплате, чтобы разбить платежи.
    • Уточните в СФР, одобрят ли они сделку, подав предварительное заявление о распоряжении средствами.
    • Если откажут, оформите сделку через целевой заём в кредитном кооперативе или банке.
    • Зафиксируйте в договоре перечень помещений, переходящих в ваше пользование, для подтверждения улучшения условий.
    • Проверьте, не сможет ли мать подарить вам долю, а вы компенсируете ей стоимость иным законным способом.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Клиент — владелец государственного сертификата на материнский (семейный) капитал, зарегистрированная и проживающая совместно с ребёнком в жилом доме, принадлежащем на праве общей долевой собственности ей и её матери. Клиент намерена приобрести у матери оставшуюся долю в этом доме за счёт средств материнского капитала. Сделка квалифицируется как возмездное отчуждение доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение между близкими родственниками по прямой восходящей линии (мать — дочь). Юридическое значение имеют: наличие у клиента части доли в праве на дом, факт проживания и регистрации в нём, родственная связь сторон сделки, а также возраст ребёнка, в связи с рождением которого выдан сертификат.

Затронутые правоотношения:

  • Отношения по распоряжению средствами материнского (семейного) капитала — определяют допустимые направления использования МСК, перечень оснований для отказа и процедуру перечисления средств. Затронуты, поскольку клиент планирует направить МСК на приобретение жилого помещения у матери, и именно эти нормы устанавливают, что родство сторон сделки не входит в исчерпывающий перечень оснований для отказа.

  • Отношения собственности на жилое помещение (общая долевая собственность) — определяют правовой режим приобретаемой доли, необходимость нотариального удостоверения сделки и правовые последствия перехода доли. Затронуты, поскольку предметом сделки является доля в праве на дом, а не объект недвижимости целиком, что влечёт обязательную нотариальную форму договора.

  • Семейные правоотношения (родство сторон сделки) — устанавливают круг близких родственников. Затронуты, поскольку клиент приобретает жильё у матери, однако статья 14 СК РФ определяет близкое родство для целей брачных запретов и не содержит ограничений для гражданско-правовых сделок купли-продажи.

  • Жилищные правоотношения (улучшение жилищных условий) — определяют, признаётся ли приобретение доли улучшением жилищных условий семьи. Затронуты, поскольку клиент уже проживает в доме и владеет его частью, что требует оценки реального расширения жилищных правомочий в результате сделки.

  • Обязательственные отношения из договора купли-продажи недвижимости — определяют форму, стороны, предмет и порядок расчётов по сделке. Затронуты, поскольку договор купли-продажи доли у матери является правовым основанием перехода права собственности и последующего перечисления средств МСК продавцу.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  1. Предмет сделки — доля в праве собственности на жилой дом. Приобретение доли у матери допустимо, если эта доля позволяет выделить в пользование изолированное жилое помещение либо иным образом реально увеличивает объём правомочий покупателя и её детей. Позиция Верховного Суда РФ прямо признаёт такое приобретение улучшением жилищных условий, даже если семья ранее проживала в этом жилье.

  2. Родственная связь продавца и покупателя. Мать клиента является близким родственником по прямой восходящей линии, однако ни Федеральный закон № 256-ФЗ, ни Правила № 862 не содержат запрета на использование МСК для покупки жилья у родственника. Перечень оснований для отказа в распоряжении средствами МСК исчерпывающий, и родство сторон в него не включено.

  3. Возраст ребёнка, в связи с рождением которого выдан сертификат. Если ребёнку исполнилось три года, средства МСК могут быть направлены на оплату по договору купли-продажи напрямую. Если ребёнку меньше трёх лет, прямая оплата договора невозможна — потребуется либо дождаться трёхлетия, либо использовать кредитный механизм (ипотека или целевой заём) с безналичным перечислением средств.

  4. Обязанность оформить приобретённую долю в общую собственность с детьми. Жилое помещение, приобретённое с использованием МСК, должно быть оформлено в общую собственность владельца сертификата, его супруга (при наличии) и всех детей с определением долей по соглашению. Исполнение этой обязанности обеспечивается нотариально удостоверенным обязательством, представляемым в СФР.

  5. Нотариальная форма договора. Поскольку отчуждается доля в праве общей долевой собственности на жилой дом, а не весь дом целиком всеми сособственниками по одной сделке, договор купли-продажи подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Несоблюдение нотариальной формы влечёт ничтожность сделки.

  6. Фактическое проживание и регистрация в приобретаемом доме. Само по себе проживание и наличие регистрации в жилье, доля в котором приобретается, не является препятствием для направления МСК. Верховный Суд РФ прямо указал, что закон не запрещает направлять средства МСК на приобретение жилого помещения в собственность граждан, уже имеющих право пользования этим помещением.

Допустима ли покупка дома у матери за материнский капитал

Прямого запрета на использование средств материнского (семейного) капитала для приобретения жилого помещения у близкого родственника (в том числе у родителя — матери) ни Федеральный закон № 256-ФЗ, ни Правила № 862 не содержат. Перечень оснований для отказа в удовлетворении заявления о распоряжении исчерпывающим образом закреплён в части 2 статьи 8 Федерального закона № 256-ФЗ, и такого основания, как «приобретение жилья у родственника», среди них нет.

  1. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться: 1) на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок
    — п. 1 ч. 1 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Ключевое условие — сделка должна быть «любой не противоречащей закону». Мать не может считаться «третьим лицом, сделка с которым запрещена»: определение близких родственников в статье 14 СК РФ касается запрета на заключение брака, а не на гражданско-правовые сделки купли-продажи.

близкими родственниками (родственниками по прямой восходящей и нисходящей линии (родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками), полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами); усыновителями и усыновленными; лицами, из которых хотя бы одно лицо признано судом недееспособным вследствие психического расстройства. Статья 15. Медицинское обследование лиц, вступающих в брак 1. Медицинское обследование лиц, вступающих в брак, а также консультирование по медико-генетическим вопросам и вопросам планирования семьи проводятся медицинскими организациями государственной системы здравоохранения и муниципальной системы здравоохранения по месту их жительства бесплатно и только с согласия лиц, вступающих в брак. (В редакции Федерального закона от 25.11.2013 № 317-ФЗ) 2. Результаты обследования лица, вступающего в брак, составляют врачебную тайну и могут быть сообщены лицу, с которым оно намерено заключить брак, только с согласия лица, прошедшего обследование. (В редакции Федерального закона от 25.11.2013 № 317-ФЗ) 3. Если одно из лиц, вступающих в брак, скрыло от другого лица наличие венерической болезни или ВИЧ-инфекции, последний вправе обратиться в суд с требованием о признании брака недействительным (статьи 27 - 30 настоящего Кодекса). ГЛАВА 4. ПРЕКРАЩЕНИЕ БРАКА Статья 16. Основания для прекращения брака 1.
— ст. 14 СК РФ, п. 2

Более того, судебная практика Верховного Суда РФ прямо подтверждает допустимость покупки жилья на материнский капитал у близкого родственника — в Обзоре от 22.06.2016 рассмотрен случай покупки доли квартиры у собственного отца (продавец — единоличный собственник-родитель, покупатель — дочь, действующая за себя и несовершеннолетних детей).

  1. Приобретение доли в праве собственности на жилое помещение, размер которой позволяет выделить в пользование изолированное жилое помещение, свидетельствует об улучшении жилищных условий семьи лица, получившего сертификат на материнский (семейный) капитал. Пример. Судом апелляционной инстанции отменено решение районного суда, которым был удовлетворен иск С. к территориальному органу Пенсионного фонда Российской Федерации о признании незаконным решения об отказе в удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала и возложении обязанности направить средства материнского (семейного) капитала на оплату доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение. 13 Отменяя решение суда первой инстанции и принимая по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска, апелляционная инстанция исходила из того, что приобретение истцом доли в праве собственности на квартиру не улучшило жилищных условий несовершеннолетних детей, поскольку данные граждане до приобретения доли в праве собственности на квартиру проживали в этом жилом помещении, пользовались им, площадь, приходящаяся на каждого члена семьи истца, не увеличилась. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не согласилась с указанным выводом суда апелляционной инстанции, отменила определение суда апелляционной инстанции и оставила в силе решение суда первой инстанции, указав следующее. Как установил суд, С.
    — Обзор судебной практики ВС РФ от 22.06.2016, п. 5

Таким образом, сам по себе факт родства продавца (матери) и покупателя (дочери) не является основанием для отказа СФР в направлении средств материнского капитала на оплату договора. Сделка купли-продажи доли дома у матери за счёт средств МСК допустима при соблюдении общих условий (возраст ребёнка, нотариальная форма, обязательство о выделении долей).

Улучшение ли жилищных условий покупка «своей» доли дома, где семья уже живёт

Вы покупаете не «привычное» жильё, а дополнительную долю в доме, где уже имеете часть. По этому вопросу позиция Верховного Суда РФ также прямо выражена: приобретение доли, размер которой позволяет выделить в пользование изолированное жилое помещение, признаётся улучшением жилищных условий, даже если семья до сделки уже проживала в этом жилье.

  1. Приобретение доли в праве собственности на жилое помещение, размер которой позволяет выделить в пользование изолированное жилое помещение, свидетельствует об улучшении жилищных условий семьи лица, получившего сертификат на материнский (семейный) капитал. Пример. Судом апелляционной инстанции отменено решение районного суда, которым был удовлетворен иск С. к территориальному органу Пенсионного фонда Российской Федерации о признании незаконным решения об отказе в удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала и возложении обязанности направить средства материнского (семейного) капитала на оплату доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение. 13 Отменяя решение суда первой инстанции и принимая по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска, апелляционная инстанция исходила из того, что приобретение истцом доли в праве собственности на квартиру не улучшило жилищных условий несовершеннолетних детей, поскольку данные граждане до приобретения доли в праве собственности на квартиру проживали в этом жилом помещении, пользовались им, площадь, приходящаяся на каждого члена семьи истца, не увеличилась. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не согласилась с указанным выводом суда апелляционной инстанции, отменила определение суда апелляционной инстанции и оставила в силе решение суда первой инстанции, указав следующее. Как установил суд, С.
    — Обзор судебной практики ВС РФ от 22.06.2016, п. 5

В упомянутом деле ВС РФ специально указал: «Федеральный закон от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ не содержит запрета направления средств материнского (семейного) капитала на приобретение жилого помещения (доли жилого помещения) в собственность граждан, имеющих право пользования данным жилым помещением». Следовательно, тот факт, что вы прописаны и живёте в этом доме, а частично уже владеете им, не препятствует направлению МСК на выкуп оставшейся доли у матери — если в результате вы и дети приобретаете реальные правомочия собственника дополнительной доли (право владения, пользования, распоряжения — ст. 209 ГК РФ).

Ключевое требование для успешного прохождения сделки: приобретаемая у матери доля должна позволять выделить вам и детям в пользование изолированное жилое помещение либо иным образом реально расширять ваши жилищные правомочия (увеличивать долю, площадь в пользовании). Если же формально покупается доля без изменения фактического порядка пользования, СФР/ad hoc орган может расценить сделку как фиктивную — здесь важно зафиксировать в договоре и соглашении порядок пользования помещениями.

{markdown_end}

Возраст ребёнка: прямая покупка или заём/кредит

Общее правило — средства МСК на улучшение жилищных условий по договору купли-продажи (без привлечения кредита) можно использовать только по достижении ребёнком, в связи с рождением которого выдан сертификат, возраста трёх лет.

  1. Заявление о распоряжении может быть подано в любое время по истечении трех лет со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки , за исключением случаев, предусмотренных частью 6 1 настоящей статьи. (В редакции федеральных законов от 28.07.2010 № 241-ФЗ, от 03.07.2016 № 302-ФЗ, от 01.03.2020 № 35-ФЗ) 6 1 . Заявление о распоряжении может быть подано в любое время со дня рождения (усыновления) ребенка
    — ч. 6, 6.1 ст. 7 ФЗ № 256-ФЗ

До трёхлетия ребёнка заявление о распоряжении по «улучшению жилищных условий» допустимо подать только в случаях, предусмотренных частью 6.1 статьи 7, — то есть на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредиту (займу) на приобретение жилья (ипотека), заключённому с кредитной организацией.

  1. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала направляются на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по займам, в том числе обеспеченным ипотекой, на приобретение (строительство) жилого помещения при условии предоставления лицом, получившим сертификат, или его супругом (супругой) документа, подтверждающего получение им займа путем безналичного перечисления на счет, открытый лицом, получившим сертификат, или его супругом (супругой) в кредитной организации. (Дополнение частью - Федеральный закон от 07.06.2013 № 128-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 23.05.2015 № 131-ФЗ) 9. Лицо, получившее сертификат, имеет право распорядиться средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала в целях уплаты первоначального взноса и (или) погашения основного долга и уплаты процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным по кредитному договору (договору займа), путем подачи заявления о распоряжении в кредитную организацию или единый институт развития в жилищной сфере, предоставившие указанные кредиты (займы). (Дополнение частью - Федеральный закон от 01.03.2020 № 35-ФЗ) 9 1 . (Дополнение частью - Федеральный закон от 13.07.2020 № 202-ФЗ) (Часть утратила силу - Федеральный закон от 07.06.2025 № 131-ФЗ) 10.
    — ч. 8 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Вывод: если ребёнку уже исполнилось 3 года — можно оформить обычную куплю-продажу доли у матери с оплатой за счёт МСК (СФР перечислит средства продавцу по договору). Если ребёнку меньше 3 лет — напрямую направить МСК на расчёт по договору купли-продажи невозможно; потребуется либо дождаться трёхлетия, либо оформить сделку через ипотечный кредит/целевой заём у кредитной (или подпадающей под ч. 7 ст. 10) организации, с безналичным перечислением займа на ваш счёт (ч. 8 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ).

Обязанность оформить жильё в общую собственность с детьми

По любому из вариантов (прямая покупка либо кредит) жилое помещение (доля), приобретаемое за счёт МСК, должно быть оформлено в общую собственность держателя сертификата, его супруга (если есть) и всех детей с определением размеров долей по соглашению.

  1. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются. (В редакции федеральных законов от 01.03.2020 № 35-ФЗ, от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 5. Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий устанавливаются Правительством Российской Федерации. 6. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут направляться на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки . (Дополнение частью - Федеральный закон от 25.12.2008 № 288-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 29.12.2010 № 440-ФЗ, от 23.05.2015 № 131-ФЗ, от 07.06.2025 № 131-ФЗ) 7.
    — ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Это означает, что при выкупе доли матери за счёт МСК приобретённая доля должна быть распределена между вами, вашим супругом (если состоите в браке) и всеми вашими детьми (включая ребёнка, в связи с рождением которого выдан сертификат, и всех последующих/предыдущих). СФР перечислит средства только при представлении нотариально удостоверенного письменного обязательства оформить приобретённое жильё в общую собственность с детьми (в течение 6 месяцев после снятия обременения/перечисления, в зависимости от ситуации). Размер долей определяется соглашением, но доли детей должны быть обеспечены и равнозначны по соглашению.

Нотариальная форма сделки с долей

Поскольку предметом сделки является доля в праве общей собственности на жилой дом (вы приобретаете долю, принадлежащую матери), а не весь дом целиком, а отчуждается доля не всеми участниками долевой собственности одновременно по одной сделке, договор купли-продажи подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.". Статья 6 1. Настоящий Федеральный закон вступает в силу по истечении девяноста дней после дня его официального опубликования. 2.
— ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Исключение (отчуждение всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке) в вашем случае неприменимо: продавцом выступает только мать, отчуждающая свою долю, а вы — покупатель (один из сособственников). Поэтому договор должен быть удостоверен нотариусом; в противном случае сделка считается ничтожной (несоблюдение обязательной нотариальной формы), и переход права не будет зарегистрирован Росреестром.

Если СФР откажет

Отказ в удовлетворении заявления о распоряжении должен быть мотивирован и содержится в уведомлении (ч. 4, 5 ст. 8 ФЗ № 256-ФЗ). Такой отказ можно обжаловать в вышестоящий орган СФР либо в суд.

  1. Решение об отказе в удовлетворении заявления о распоряжении может быть обжаловано в вышестоящий орган Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации или в установленном порядке в суд. (В редакции Федерального закона от 28.12.2022 № 569-ФЗ) 7. В случае удовлетворения заявления о распоряжении территориальный орган Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации обеспечивает перевод средств материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении в порядке и сроки, которые устанавливаются Правительством Российской Федерации. (В редакции Федерального закона от 28.12.2022 № 569-ФЗ) Статья 9. Перевод средств материнского (семейного) капитала из федерального бюджета в бюджет Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации и учет их в бюджете Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации (Наименование в редакции Федерального закона от 28.12.2022 № 569-ФЗ) 1. Средства материнского (семейного) капитала переводятся из федерального бюджета в бюджет Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации по заявке Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации . Порядок перевода средств материнского (семейного) капитала из федерального бюджета в бюджет Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации , предусматривающий в том числе периодичность и сроки перевода, объем переводимых средств, устанавливается Правительством Российской Федерации.
    — ч. 6 ст. 8 ФЗ № 256-ФЗ

Учитывая позицию ВС РФ (Обзор от 22.06.2016, п. 5), отказ СФР по мотиву «сделка с родственником» или «вы уже живёте/имеете долю в этом доме» подлежит оспариванию: суды признают такие сделки улучшением жилищных условий. Иск подаётся в районный суд по месту нахождения территориального органа СФР (в порядке административного судопроизводства по КАС РФ — об оспаривании решения органа, наделённого публичными полномочиями).

Да, вы можете купить долю дома у матери за счёт материнского капитала — прямого запрета на сделки с близкими родственниками закон не содержит. Главное — чтобы приобретаемая доля реально улучшала жилищные условия вашей семьи, а договор был нотариально удостоверен и сопровождался обязательством выделить доли детям.

Допустимость сделки с матерью. Федеральный закон № 256-ФЗ разрешает направлять средства МСК на приобретение жилого помещения «посредством совершения любых не противоречащих закону сделок» (п. 1 ч. 1 ст. 10). Перечень оснований для отказа в распоряжении средствами исчерпывающий (ч. 2 ст. 8 ФЗ № 256-ФЗ), и такого основания, как «приобретение жилья у родственника», в нём нет. Статья 14 СК РФ, на которую часто ссылаются при сомнениях, регулирует запрет на брак между близкими родственниками, а не гражданско-правовые сделки. Судебная практика Верховного Суда РФ (Обзор от 22.06.2016, п. 5) прямо подтверждает: покупка доли жилья у родителя за счёт МСК допустима.

Улучшение жилищных условий при покупке доли, если вы уже живёте в доме. Тот факт, что вы прописаны и проживаете в этом доме, а также уже владеете его частью, не препятствует направлению МСК на выкуп оставшейся доли у матери. Верховный Суд РФ в упомянутом Обзоре специально указал: закон не содержит запрета направлять средства МСК на приобретение жилого помещения (доли) в собственность граждан, которые уже имеют право пользования этим жильём. Приобретение доли признаётся улучшением жилищных условий, если её размер позволяет выделить в пользование изолированное жилое помещение либо иным образом реально расширяет ваши жилищные правомочия (ст. 209 ГК РФ). Чтобы снизить риск отказа, в договоре и соглашении о порядке пользования стоит зафиксировать, какие именно помещения переходят в ваше пользование.

Возраст ребёнка. Если ребёнку, в связи с рождением которого выдан сертификат, уже исполнилось 3 года — можно оформить обычную куплю-продажу доли у матери с оплатой за счёт МСК (ч. 6 ст. 7 ФЗ № 256-ФЗ). Если ребёнку меньше 3 лет — напрямую направить МСК на расчёт по договору купли-продажи нельзя; потребуется либо дождаться трёхлетия, либо оформить сделку через ипотечный кредит или целевой заём (ч. 6.1, ч. 8 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ).

Обязанность выделить доли детям. Приобретаемая за счёт МСК доля должна быть оформлена в общую собственность вас, вашего супруга (если состоите в браке) и всех ваших детей с определением размеров долей по соглашению (ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ). СФР перечислит средства только при представлении нотариально удостоверенного письменного обязательства оформить жильё в общую собственность с детьми.

Нотариальная форма. Поскольку предметом сделки является доля в праве общей собственности на жилой дом, а отчуждает её не все участники долевой собственности одновременно по одной сделке, договор купли-продажи подлежит обязательному нотариальному удостоверению (ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ). Без нотариуса сделка ничтожна, и переход права не зарегистрируют.

Если СФР откажет. Отказ должен быть мотивированным. Его можно обжаловать в вышестоящий орган СФР либо в суд (ч. 6 ст. 8 ФЗ № 256-ФЗ).

Пошаговые действия

  1. Проверьте возраст ребёнка. Если ему уже исполнилось 3 года — переходите к шагу 2. Если нет — либо дождитесь трёхлетия, либо рассмотрите вариант с ипотечным кредитом или целевым займом (ч. 6, 6.1 ст. 7 ФЗ № 256-ФЗ).

  2. Согласуйте с матерью условия сделки. Определите, какую именно долю она продаёт, её стоимость и порядок пользования помещениями после перехода права. Зафиксируйте в договоре, какие конкретно помещения переходят в ваше пользование — это подтвердит реальное улучшение жилищных условий.

  3. Обратитесь к нотариусу. Удостоверьте договор купли-продажи доли (ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ). Нотариус также оформит ваше письменное обязательство оформить приобретённое жильё в общую собственность с супругом и всеми детьми с определением долей по соглашению (ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ).

  4. Подайте заявление о распоряжении средствами МСК в территориальный орган СФР по месту жительства. Приложите: сертификат на МСК, нотариально удостоверенный договор купли-продажи, нотариальное обязательство о выделении долей детям, документы, подтверждающие право собственности матери на отчуждаемую долю.

  5. Дождитесь перечисления средств. При положительном решении СФР перечислит средства материнского капитала продавцу (вашей матери) в порядке и сроки, установленные Правилами № 862.

  6. Зарегистрируйте переход права собственности в Росреестре на основании нотариально удостоверенного договора.

  7. Исполните обязательство о выделении долей. В течение установленного срока (по общему правилу — 6 месяцев после перечисления средств или снятия обременения) оформите приобретённую долю в общую собственность всех членов семьи: вас, супруга (если есть) и всех детей — с определением размеров долей по соглашению (ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ).

  8. При отказе СФР получите мотивированное уведомление и обжалуйте его в вышестоящий орган СФР либо в суд (ч. 6 ст. 8 ФЗ № 256-ФЗ). В суде ссылайтесь на п. 1 ч. 1 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ и п. 5 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.06.2016.