Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Сделки с недвижимостью

Какие документы нужны для покупки погреба с общим спуском во дворе жилого дома

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Запросите у продавца выписку из ЕГРН на погреб и земельный участок под ним.
  2. 2
    Потребуйте правоустанавливающий документ продавца: акт администрации, договор, решение суда или свидетельство о наследстве.
  3. 3
    Проверьте, не является ли погреб общим имуществом дома — тогда продажа одним жителем невозможна.
  4. 4
    Убедитесь, что земля под погребом предоставлена продавцу, иначе постройка самовольна и сделка ничтожна.
  5. 5
    Настаивайте на предварительной регистрации права продавца в ЕГРН — без этого переход права не оформят.
  6. 6
    Заключите письменный договор купли-продажи и подайте документы на регистрацию перехода права в Росреестр.descriptionДоговор купли-продажи погреба

Документы и доказательства

  • Выписка из ЕГРН на погреб и земельный участок под ним (подтверждает зарегистрированное право продавца).
  • Документы, подтверждающие, что погреб не является общим имуществом многоквартирного дома (не технический подвал).
  • Документы о предоставлении земельного участка под погребом в установленном порядке (исключают статус самовольной постройки).
  • Документ о предварительной регистрации ранее возникшего права продавца в ЕГРН (обязательно для перехода права к вам).
  • Письменный договор купли-продажи недвижимости с актом приема-передачи для регистрации перехода права.

  • Срочно: первые шаги

    • Уточните, предоставлялся ли земельный участок под погребом; если нет — есть риск признания его самовольной постройкой.
    • Потребуйте от продавца предварительно зарегистрировать его ранее возникшее право в ЕГРН, иначе переход права не оформят.
    • Не подписывайте договор и не оплачивайте погреб, пока не убедитесь, что продавец — собственник по данным ЕГРН.

  • Сроки и риски

    • Справка администрации и старый техпаспорт не подтверждают право собственности — требуйте выписку из ЕГРН на погреб и земельный участок.
    • Риск: при отсутствии документов о предоставлении земли погреб могут признать самовольной постройкой, и сделку признают недействительной.
    • Риск: при недействительной сделке вы сможете вернуть деньги, но только через суд и с процентами по ключевой ставке.
    • Без регистрации перехода права в Росреестре вы не станете собственником — подписание договора и передача ключей недостаточны.

  • Чего не делать

    • Не покупайте погреб только по справке администрации и старому техпаспорту — это не подтверждает право собственности продавца.
    • Не передавайте деньги до получения выписки из ЕГРН о зарегистрированном праве продавца на погреб.
    • Не подписывайте договор, если погреб является общим имуществом многоквартирного дома, — продать его отдельно нельзя.
    • Не рассчитывайте, что право собственности возникнет после подписания договора, — оно возникает только после регистрации в Росреестре.
    • Не соглашайтесь на сделку, если земля под погребом не оформлена, — есть риск признания погреба самовольной постройкой.
    • Не игнорируйте отсутствие у продавца регистрации его ранее возникшего права — без этого переход права вам не зарегистрируют.

  • Когда нужен адвокат

    • Без адвоката не обойтись, если погреб — общее имущество дома: суд и Росреестр откажут в регистрации, а деньги вы не вернёте без сложного процесса.
    • Адвокат нужен, если продавец не зарегистрировал право в ЕГРН: он не собственник, и регистрацию перехода права приостановят.
    • Обратитесь к юристу до подписания договора, если справка администрации не является актом о предоставлении погреба в собственность.
    • Адвокат обязателен, если погреб — самовольная постройка: легализация возможна только через суд, иначе сделка недействительна.
    • Привлекайте адвоката, если продавец настаивает на сделке без регистрации своего права: вы рискуете остаться и без денег, и без погреба.
    • Юрист нужен для проверки титула продавца и сопровождения сделки: цена ошибки — полная стоимость погреба и судебные издержки.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Вы планируете приобрести погреб, расположенный во дворе жилого дома и конструктивно связанный с другими погребами общим спуском. Продавец располагает только справкой администрации и старым техническим паспортом БТИ, полагая их достаточными для отчуждения. Юридически значимым является то, что погреб представляет собой заглублённое капитальное сооружение, прочно связанное с землёй, то есть объект недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Следовательно, его отчуждение подчиняется правилам о продаже недвижимости (п. 1 ст. 549 ГК РФ), а не общим положениям о движимых вещах. Справка администрации и технический паспорт БТИ не являются правоустанавливающими документами: технический паспорт подтверждает лишь технические характеристики и факт учёта объекта, а справка администрации не порождает право собственности, если не является актом органа местного самоуправления о предоставлении объекта или земельного участка в собственность. Единственным доказательством зарегистрированного права на недвижимость является запись в ЕГРН (ч. 5 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ). Отсутствие у продавца зарегистрированного права либо документов, подтверждающих ранее возникшее право, означает, что он не вправе распоряжаться погребом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Каков правовой статус погреба и почему справка администрации и старый техпаспорт недостаточны

Погреб, прочно связанный с землёй (заглублённое капитальное сооружение или помещение в подвале с капитальными стенами), — это объект недвижимости, права на который возникают и переходят только при государственной регистрации. Отсюда вытекают требования к документам продавца.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
— п. 1 ст. 130 ГК РФ

Заглублённый погреб без возможности перемещения — недвижимая вещь, а не движимое имущество. Поэтому его отчуждение подчиняется правилам о сделках с недвижимостью (ст. 549, 551 ГК РФ), а не простой передаче по расписке, что опровергает представление продавца о достаточности «справки от администрации».

  1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
    — п. 1 ст. 549 ГК РФ

По договору продажи недвижимости продавец обязан именно передать объект в собственность покупателя — а значит, у продавца на момент сделки должно быть право собственности на погреб.

  1. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
    — ч. 5 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ

Что это означает для вас: единственное доказательство наличия права собственности продавца на погреб — запись в ЕГРН (либо юридически действительное «ранее возникшее» право). Старый технический паспорт БТИ и произвольная справка от администрации сами по себе доказывают лишь технические характеристики объекта, но НЕ титул собственника. Если права продавца не зарегистрированы и ранее не возникли на законном основании — считать его собственником нельзя.

Какие документы должны быть у продавца: требование зарегистрированного права и «ранее возникшие» права

Ключевой вопрос — титул продавца. В силу закона распоряжаться имуществом может только собственник. Погреба «с общим спуском» у жилого дома относятся к одной из двух принципиально разных ситуаций, которые определяют набор документов.

  1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам
    — пп. 1, 2 ст. 209 ГК РФ

Ситуация 1 — погреб является общим имуществом многоквартирного дома или дворовым объектом общего пользования. Если погреб — подвал МКД, в котором проходят инженерные коммуникации, или дворовое сооружение, находящееся в общей долевой собственности жителей, — отдельно продать его «житель дома» не вправе:

  1. помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы
    — п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Такие помещения (технические подвалы) принадлежат на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в доме; уменьшение общего имущества допустимо только с согласия всех собственников через реконструкцию. Ни один отдельный житель титульным собственником не является, продавать долю общего имущества «отдельным погребом» нельзя.

Ситуация 2 — погреб является отдельным учтённым нежилым объектом, на который у продавца есть ранее возникшее право. Если погреб прошёл технический учёт (что и отражает старый техпаспорт БТИ), он считается ранее учтённым объектом недвижимости:

  1. Технический учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе осуществленные в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", признается юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества.
    — ч. 4 ст. 69 ФЗ № 218-ФЗ

Однако старый техпаспорт подтверждает лишь факт учёта погреба, а не право собственности на него. Само право, если оно возникло до 1997 года, признаётся юридически действительным и без записи в ЕГРН:

  1. Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.
    — ч. 1 ст. 69 ФЗ № 218-ФЗ
  1. Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом
    — ч. 3 ст. 69 ФЗ № 218-ФЗ

Вывод по документам продавца: справка администрации допустима как основание регистрации ТОЛЬКО если это оформленный в рамках компетенции акт органа местного самоуправления о предоставлении погреба/земли под ним в собственность (а не произвольная бумажка «что погреб принадлежит жителям»). Правоустанавливающие документы перечислены в закрытом составе оснований регистрации — акт органа МСУ, договор, свидетельство, решение суда, документы о приватизации. Просто технический паспорт туда не входит.

Требуемые у продавца документы в зависимости от ветки:

  • выписка из ЕГРН о зарегистрированном праве на погреб (если право оформлено), или
  • при отсутствии записи — документ-основание ранее возникшего права (решение/акт администрации о выделении в собственность 1990-х, договор купли-продажи, решение суда, свидетельство о праве на наследство) + техпаспорт/кадастровый паспорт;
  • документы на земельный участок под погребом (собственность или иное вещное право), поскольку погреб прочно связан с землёй;
  • при продаже недвижимости, подлежащей госрегистрации, продавец обязан до сделки зарегистрировать своё ранее возникшее право — иначе Росреестр не зарегистрирует переход.

Риск самовольной постройки: если земли/разрешительных документов нет, сделка недействительна

Погреба во дворе, возведённые без предоставления земли и без разрешительной документации, — самовольные постройки. Это критично для вашей покупки.

  1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений
    — п. 1 ст. 222 ГК РФ
  1. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
    — п. 2 ст. 222 ГК РФ

Если земельный участок под погребом не был предоставлен в установленном порядке, а прав на погреб нет, — продавец не приобрел на него право собственности и не вправе совершать сделки. Такой погреб подлежит сносу (по решению суда либо, на муниципальной земле, по решению органа местного самоуправления). Покупать его вы не можете юридически, и никакой договор не придаст сделке силу.

Важная развилка «в вашу защиту»: продавец (либо лицо, которому принадлежит земля под погребом) может легализовать право через суд, если соблюдены условия — участок принадлежит ему на праве, допускающем строительство, постройка соответствует требованиям и не создаёт угроз:

  1. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
    — п. 3 ст. 222 ГК РФ

Вывод по риску: если участок под погребом не оформлен на продавца и разрешительных документов нет — от сделки следует отказаться до легализации постройки. Справка администрации, которая не является актом о предоставлении земельного участка или о признании права, не устраняет статус самовольной постройки.

При регистрации перехода права Росреестр всё равно приостановит сделку, если продавец не уполномочен распоряжаться объектом или объект не является учтённой недвижимостью:

  1. лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости
    — п. 1 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ
  1. объект, о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав которого представлено заявление, не является объектом недвижимости, государственный кадастровый учет которого и (или) государственная регистрация прав на который осуществляются в соответствии с настоящим Федеральным законом
    — п. 19 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ

Что оформлять вам как покупателю: договор, регистрация перехода права

Если (и только если) продавец подтвердит зарегистрированное или ранее возникшее право на погреб как на обособленный нежилой объект, порядок покупки стандартен для недвижимости.

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

Поэтому ваши действия таковы:

  1. Запросить у продавца выписку из ЕГРН на погреб (и на землю под ним) и правоустанавливающий документ;
  2. Убедиться, что погреб поставлен на кадастровый учёт как самостоятельный объект (если только учтён ранее — потребуется актуализация сведений/технический план);
  3. Заключить письменный договор купли-продажи погреба с указанием характеристик по данным ЕГРН (ст. 549 ГК РФ);
  4. Подать заявление на государственную регистрацию перехода права собственности в Росреестр (через МФЦ) от обеих сторон сделки. Переход права собственности к вам возникнет только с момента такой регистрации, а не с момента подписания договора и передачи ключей.

Если продавец ранее право не зарегистрировал, регистрация перехода права в принципе невозможна без предварительной регистрации его собственного права:

Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом.
— ч. 4 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ

Промежуточный вывод: «справка от администрации + старый техпаспорт» на этом этапе НЕ являются достаточным набором для регистрации перехода права на вас. Пока продавец не оформит (либо не документально не подтвердит уже имеющееся) своё право на погреб в ЕГРН, сделка не будет зарегистрирована.

Что оформлять конкретно вам:

  • договор купли-продажи погреба (составленный с учётом кадастровых данных, с указанием земельного участка);
  • если стороны составят предварительный договор/соглашение о задатке — помнить о последствиях задатка (ст. 381 ГК РФ);
  • заявление о регистрации перехода права (подаётся в Росреестр/МФЦ одновременно продавцом и покупателем);
  • госпошлина за регистрацию права (переход права собственности для покупателя-физлица).

Защита покупателя: возврат денег и риски, если сделка сорвётся или окажется ничтожной

Если, несмотря на предостережения, заплатите продавцу, а сделка впоследствии окажется недействительной (продавец не был собственником, постройка самовольная), — вы вправе вернуть уплаченные деньги.

  1. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
    — п. 2 ст. 167 ГК РФ

Поскольку вы заплатите за объект, распорядиться которым продавец не вправе, договор будет ничтожным как посягающий на публичные интересы/права третьих лиц либо как сделка с самовольной постройкой, а двусторонняя реституция обяжет продавца вернуть всё полученное.

  1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
    — п. 1 ст. 395 ГК РФ

Если продавец взял деньги и уклоняется от возврата, на удержанную сумму начисляются проценты по ключевой ставке Банка России — это ваше гражданско-правовое последствие на случай недобросовестности продавца.

Вывод по защите: до оплаты категорически требуйте выписку из ЕГРН и правоустанавливающий документ на погреб; оплату производите только при одновременной подаче заявления о регистрации перехода права. Не передавайте деньги «под справку от администрации» — при самовольной постройке или отсутствии титула вы рискуете остаться и без погреба, и с необходимостью судебного возврата денег.

Ключевой вывод: справка администрации и старый технический паспорт не являются достаточными документами для продажи погреба — у продавца должно быть зарегистрированное в ЕГРН право собственности либо документ-основание ранее возникшего права, а вам необходимо заключить письменный договор купли-продажи и зарегистрировать переход права в Росреестре.

Правовой статус погреба и почему документов продавца недостаточно. Погреб, прочно связанный с землёй (заглублённое капитальное сооружение), является недвижимой вещью (п. 1 ст. 130 ГК РФ), поэтому его отчуждение подчиняется правилам о продаже недвижимости (п. 1 ст. 549 ГК РФ). Единственным доказательством существования зарегистрированного права является запись в ЕГРН (ч. 5 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ). Старый технический паспорт БТИ подтверждает лишь факт технического учёта объекта как ранее учтённого (ч. 4 ст. 69 ФЗ № 218-ФЗ), но не подтверждает право собственности продавца. Справка администрации может быть принята во внимание только если она является оформленным актом органа местного самоуправления о предоставлении погреба или земли под ним в собственность, а не произвольной бумагой.

Что должно быть у продавца. Распоряжаться имуществом вправе только собственник (пп. 1, 2 ст. 209 ГК РФ). Если погреб является общим имуществом многоквартирного дома (технический подвал с инженерными коммуникациями), он принадлежит всем собственникам помещений на праве общей долевой собственности и не может быть продан отдельным жителем (п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Если погреб — отдельный учтённый объект, у продавца должно быть либо зарегистрированное право в ЕГРН, либо ранее возникшее право (до 1997 года), подтверждённое правоустанавливающим документом (решение/акт администрации о выделении, договор, решение суда, свидетельство о наследстве) — ч. 1 ст. 69 ФЗ № 218-ФЗ. При этом для продажи такого объекта продавец обязан предварительно зарегистрировать своё право в ЕГРН, иначе переход права не зарегистрируют (ч. 3 ст. 69, ч. 4 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ).

Риск самовольной постройки. Если земельный участок под погребом не предоставлялся в установленном порядке, а разрешительной документации нет — погреб является самовольной постройкой, на которую продавец не приобрёл право собственности и не вправе ею распоряжаться (пп. 1, 2 ст. 222 ГК РФ). Легализация возможна только через суд при условии, что участок принадлежит лицу на праве, допускающем строительство, постройка соответствует требованиям и не создаёт угрозы (п. 3 ст. 222 ГК РФ). Росреестр приостановит регистрацию, если продавец не уполномочен распоряжаться объектом (п. 1 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ) или объект не является недвижимостью (п. 19 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ).

Что оформлять вам как покупателю. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи подлежит обязательной государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Право собственности у вас возникнет только с момента регистрации, а не с момента подписания договора или передачи ключей. Если продавец не зарегистрировал своё право, регистрация перехода к вам невозможна (ч. 4 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ).

Защита ваших интересов. Если сделка окажется недействительной (продавец не был собственником, постройка самовольная), вы вправе требовать возврата уплаченных денег — каждая из сторон обязана возвратить всё полученное по недействительной сделке (п. 2 ст. 167 ГК РФ). При уклонении продавца от возврата денег на сумму долга начисляются проценты по ключевой ставке Банка России (п. 1 ст. 395 ГК РФ).

Пошаговые действия

  1. Запросите у продавца выписку из ЕГРН на погреб и на земельный участок под ним, а также правоустанавливающий документ (решение/акт администрации о предоставлении, договор, решение суда, свидетельство о наследстве). Без этих документов не передавайте деньги.

  2. Проверьте правовой статус погреба. Если погреб является общим имуществом многоквартирного дома (технический подвал с коммуникациями) — от сделки откажитесь: такой объект не может быть продан отдельным жителем (п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

  3. Если право продавца не зарегистрировано в ЕГРН, но имеется документ-основание ранее возникшего права (до 1997 года) — потребуйте от продавца сначала зарегистрировать своё право в Росреестре (через МФЦ). Только после этого возможна регистрация перехода права к вам (ч. 3 ст. 69, ч. 4 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ).

  4. Если погреб имеет признаки самовольной постройки (нет документов на землю, нет разрешительной документации) — от сделки откажитесь до легализации постройки продавцом через суд (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

  5. Заключите письменный договор купли-продажи погреба с указанием характеристик объекта по данным ЕГРН и сведений о земельном участке (ст. 549 ГК РФ).

  6. Подайте заявление о государственной регистрации перехода права собственности в Росреестр (через МФЦ) одновременно от обеих сторон сделки, оплатив госпошлину. Право собственности перейдёт к вам с момента регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

  7. Если Росреестр приостановит регистрацию — получите уведомление о приостановлении с указанием причины (п. 1, п. 19 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ) и устраните её либо откажитесь от сделки.

  8. Если вы уже передали деньги, а сделка не состоялась или признана недействительной — направьте продавцу письменное требование о возврате уплаченной суммы. При отказе обращайтесь в суд с иском о применении последствий недействительности сделки (п. 2 ст. 167 ГК РФ) и взыскании процентов по ключевой ставке Банка России (п. 1 ст. 395 ГК РФ).