Можно ли продать квартиру с запретом на сделки без участия собственника и зарегистрировать договор в МФЦ

Вправе ли собственник, на чью квартиру в ЕГРН внесена запись о невозможности регистрации сделок без личного участия, лично подать договор купли-продажи на регистрацию через МФЦ?

Отметка, которую вы описываете («нельзя совершать сделки без личного присутствия собственника»), — это не арест и не судебный запрет, а специальная защитная запись о невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя. Она вносится по заявлению самого собственника (или его законного представителя) для защиты от мошеннических сделок по доверенности, когда квартирой мог бы распорядиться кто-то без вашего ведома:

1. При представлении лицом, указанным в Едином государственном реестре недвижимости в качестве собственника объекта недвижимости, или его законным представителем либо его представителем, действующим на основании нотариально удостоверенной доверенности, заявления о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения такого объекта недвижимости без личного участия правообладателя (его законного представителя) (далее в настоящей статье - заявление о невозможности регистрации) в Единый государственный реестр недвижимости в срок не более пяти рабочих дней со дня приема органом регистрации прав соответствующего заявления вносится запись о заявлении о невозможности регистрации. Заявление о невозможности регистрации может быть представлено в форме электронного документа посредством использования личного кабинета без подписания его усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя. (В редакции федеральных законов от 30.04.2021 № 120-ФЗ, от 28.06.2022 № 185-ФЗ) 2.
   — ч. 1 ст. 36 ФЗ № 218-ФЗ

То есть эта запись существует для того, чтобы недвижимость отчуждалась только лично собственником, а третьи лица (например, по доверенности) не могли подать документы на регистрацию вместо него. Само назначение механизма — допускать сделку лишь при вашем личном участии.

Именно поэтому закон прямо связывает возврат документов без рассмотрения с тем, что заявление подано иным лицом, а не самим собственником:

1. Наличие указанной в части 1 настоящей статьи записи, содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости, является основанием для возврата без рассмотрения заявления, представленного иным лицом (не являющимся собственником объекта недвижимости, его законным представителем) на государственную регистрацию перехода, прекращения, ограничения права и обременения соответствующего объекта недвижимости. Орган регистрации прав обязан уведомить заявителя о возврате заявления без рассмотрения с указанием причины возврата в течение пяти рабочих дней со дня его принятия. Запись в Едином государственном реестре недвижимости о заявлении о невозможности регистрации не препятствует осуществлению государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости, если основанием для государственной регистрации права является вступившее в законную силу решение суда, а также требование судебного пристава-исполнителя в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", и иных случаях, установленных федеральными законами. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ) Статья 36 1 .
   — ч. 3 ст. 36 ФЗ № 218-ФЗ

1. в Едином государственном реестре недвижимости содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода права, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника объекта недвижимости (его законного представителя) и заявление на государственную регистрацию прав представлено иным лицом, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 4 5 части 1 и пунктом 5 части 3 статьи 15 (при условии совершения сделки при личном участии правообладателя (его законного представителя), частью 1 1 статьи 19 настоящего Федерального закона, а также случая государственной регистрации прав в порядке наследования ;
   — п. 4 ч. 1 ст. 25 ФЗ № 218-ФЗ

Ключевое: п. 4 ч. 1 ст. 25 и ч. 3 ст. 36 возвращают документы только если заявление представлено иным лицом (не собственником и не его законным представителем). Вы — собственник и подаёте документы лично через МФЦ. Такой возврат к вам не применяется: сделка при личном участии правообладателя прямо выведена из перечня оснований для возврата (в п. 4 ч. 1 ст. 25 есть оговорка «при условии совершения сделки при личном участии правообладателя (его законного представителя)»). Это подтверждает, что запись распространяется на подателя-представителя, а не на вас.

Более того, сама запись погашается автоматически в момент регистрации перехода права при личном участии собственника — без необходимости отдельно её «снимать» через заявление, суд или иную процедуру:

1. Запись, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости, о заявлении о невозможности регистрации погашается на основании: 1) решения государственного регистратора прав (без заявления собственника, его законного представителя) одновременно с осуществляемой государственной регистрацией перехода, прекращения права собственности при личном участии указанного собственника (его законного представителя), а также при осуществлении государственной регистрации прав в порядке наследования ; (В редакции федеральных законов от 30.04.2021 № 120-ФЗ, от 28.06.2022 № 185-ФЗ) 2) заявления собственника (его законного представителя) об отзыве ранее представленного заявления о невозможности регистрации; 3) вступившего в законную силу судебного акта. 3. Наличие указанной в части 1 настоящей статьи записи, содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости, является основанием для возврата без рассмотрения заявления, представленного иным лицом (не являющимся собственником объекта недвижимости, его законным представителем) на государственную регистрацию перехода, прекращения, ограничения права и обременения соответствующего объекта недвижимости. Орган регистрации прав обязан уведомить заявителя о возврате заявления без рассмотрения с указанием причины возврата в течение пяти рабочих дней со дня его принятия.
   — ч. 2 ст. 36 ФЗ № 218-ФЗ

Согласно ч. 2 ст. 36, первое же основание погашения записи — решение госрегистратора, принятое одновременно с регистрацией перехода права при личном участии собственника. То есть специально предварительно отменять запись не требуется: регистратор сделает это сам, когда вы лично подадите пакет документов. (Прочие способы — заявление об отзыве или вступивший в силу судебный акт — нужны лишь для тех случаев, когда вы хотите снять запись до совершения сделки.)

Правомерность личной подачи собственником подтверждена и судебной практикой Верховного Суда: регистрация без личного участия собственника при наличии такой отметки недопустима, но при его личной явке документы принимаются и регистрируются — отказ регистрировать сделку, поданную лично самим собственником, как раз и является незаконным:

Если в ЕГРН содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода права без личного участия собственника объекта недвижимости, такая регистрация не может быть осуществлена. К. (продавец) через представителя заключил договор купли-продажи квартиры с Ф. (покупателем) и подал заявление о невозможности проведения 28 регистрации перехода права на квартиру без его личного участия как собственника. Документы о регистрации сделки купли-продажи квартиры были переданы представителем в управление Росреестра на государственную регистрацию. Однако государственная регистрация была приостановлена в связи с необходимостью личного присутствия К. для подтверждения волеизъявления на сделку. Поскольку ни покупатель, ни его доверенное лицо не сообщили о способе и месте расчета за квартиру, К. полагал, что сделка не состоялась. Впоследствии К. узнал о том, что, несмотря на поданное им заявление, управлением Росреестра без его участия произведена регистрация перехода права собственности на квартиру к Ф. Считая решение органа регистрации прав незаконным, К. оспорил его в судебном порядке. Суд первой инстанции, позицию которого поддержал суд апелляционной инстанции, отказал в удовлетворении требований, указав, что оспариваемое решение управления Росреестра принято в установленном законом порядке. Суд кассационной инстанции отменил принятые по делу судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указав следующее.
— п. 18 Обзора судебной практики ВС РФ № 12/2026 от 01.07.2026

Срок регистрации перехода права при подаче через МФЦ — 9 рабочих дней с даты приёма документов:

1. семь рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 2) девять рабочих дней с даты приема в многофункциональном центре по предоставлению государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 3) пять рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и прилагаемых к нему документов , а в случае осуществления государственного кадастрового учета и внесения сведений на основании подготовленной в результате выполнения комплексных кадастровых работ карты-плана территории - пятнадцать рабочих дней ; (В редакции Федерального закона от 17.06.2019 № 150-ФЗ ) 4) семь рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственного кадастрового учета и прилагаемых к нему документов; 5) десять рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 6) двенадцать рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
   — п. 1 ч. 1 ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ

Вывод. Вы верно поняли смысл записи: она не запрещает вам самому продавать свою квартиру, а лишь исключает регистрацию сделки, поданной иным лицом (по доверенности) без вашего участия. Вы можете беспрепятственно подать договор купли-продажи на регистрацию через МФЦ при личном присутствии — документы будут приняты, а в ходе регистрации перехода права запись о невозможности регистрации будет погашена регистратором автоматически, без отдельного заявления и без суда. Специально снимать такую запись заранее не требуется.

Развилка: если в выписке ЕГРН указан именно арест или судебный/приставский запрет (а не запись по ст. 36 218-ФЗ) — какой порядок действует?

Сформулированная вами фраза «нельзя совершать сделки без личного присутствия собственника» дословно соответствует защитной записи по ст. 36 ФЗ № 218-ФЗ (вносится по заявлению собственника). Однако важно проверить раздел «Ограничения и обременения» самой выписки: если там стоит арест (запрет на совершение регистрационных действий), наложенный судом или судебным приставом-исполнителем, природа совсем иная — и ответ изменяется на противоположный.

Закон различает два разных механизма в ЕГРН. Арест/запрет, наложенный в рамках исполнительного производства или обеспечительных мер, вносится по судебному акту (или требованию пристава) и регистрируется в трёхдневный срок отдельно от записей собственника:

1. семь рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 2) девять рабочих дней с даты приема в многофункциональном центре по предоставлению государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 3) пять рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и прилагаемых к нему документов , а в случае осуществления государственного кадастрового учета и внесения сведений на основании подготовленной в результате выполнения комплексных кадастровых работ карты-плана территории - пятнадцать рабочих дней ; (В редакции Федерального закона от 17.06.2019 № 150-ФЗ ) 4) семь рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственного кадастрового учета и прилагаемых к нему документов; 5) десять рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 6) двенадцать рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
   — п. 1 ч. 1 ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ

В отличие от записи ст. 36, которую собственник вносит и которая гасится при его личной регистрации права, арест снимается только тем органом, который его наложил: судом — по ходатайству заинтересованного лица либо при отмене обеспечительных мер, приставом — после исполнения требований либо по решению суда об освобождении имущества от ареста. До снятия ареста ни сам собственник, ни иные лица не смогут зарегистрировать переход права: документы будут возвращены, а при попытке обойти запрет возникает и ответственность.

Для вашего дела решающим является именно содержание выписки:

• если в разделе стоит запись «заявление о невозможности государственной регистрации прав без личного участия правообладателя» — действует порядок из первого блока: вы подаёте документы лично, запись гасится автоматически, суд не нужен;
• если в разделе указан арест / запрет / ограничение, наложенное судом или службой судебных приставов, либо идёт судебный спор или исполнительное производство в отношении квартиры — до его снятия регистрация перехода права невозможна даже при вашем личном участии, и снятие производится судом (ходатайство об отмене обеспечительных мер или иск об освобождении имущества от ареста) либо приставом.

Вывод. Если формулировка в выписке дословно связывает запрет с «личным присутствием собственника» — это защитная запись ст. 36, которая вам как лично продающему собственнику не препятствует и снимается автоматически при регистрации; если же обнаружите, что наложен именно арест/запрет пристава или суда (судебный спор или исполнительное производство по квартире) — регистрацию до снятия ареста провести нельзя, снятие идёт через суд или пристава, а не предварительным заявлением в МФЦ. Проверьте раздел «Ограничения (обременения)» выписки, чтобы определить, какая именно запись внесена.

Гражданско-правовые последствия и порядок защиты, если регистратор всё же вернёт документы или откажет в регистрации при личной подаче собственником

Даже если документы вам как собственнику ошибочно вернули без рассмотрения или отказали в регистрации (например, регистратор перепутал запись по ст. 36 с арестом), у вас есть материально-правовая защита. Закон прямо относит необоснованный возврат документов без рассмотрения к проявлению ненадлежащего исполнения полномочий Росреестром и устанавливает ответственность за убытки за счёт казны Российской Федерации:

1. Орган регистрации прав несет ответственность за ненадлежащее исполнение полномочий, установленных настоящим Федеральным законом, правилами ведения Единого государственного реестра недвижимости, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, в том числе: 1) за несоответствие осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав требованиям настоящего Федерального закона, правил ведения Единого государственного реестра недвижимости, иных нормативных правовых актов Российской Федерации, регулирующих осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 2) за утрату или искажение сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости; 3) за полноту и достоверность предоставляемых сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости; 4) за незаконный отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, установленный решением суда, вступившим в законную силу; 5) за уклонение от осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в том числе необоснованный возврат заявителю представленных для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документов без рассмотрения; 6) за невнесение или несвоевременное внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о правах на объекты недвижимости, правообладателях и об объектах недвижимости, поступивших в орган регистрации прав в порядке межведомственного информационного взаимодействия; 7) за внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений, содержащих технические ошибки в записях, повлекшие нарушение прав и законных интересов правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи в Едином государственном реестре недвижимости; 8) за несоответствие сведений публичной кадастровой карты сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости; (В редакции Федерального закона от 04.08.2023 № 438-ФЗ) 9) за необоснованный отказ в предоставлении сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости. 2. Убытки, причиненные лицу в результате ненадлежащего исполнения органом регистрации прав полномочий, установленных настоящим Федеральным законом, возмещаются в полном объеме за счет казны Российской Федерации.
   — ч. 1, 2 ст. 66 ФЗ № 218-ФЗ

Иначе говоря, если из-за незаконных действий регистратора (необоснованного возврата ваших документов или отказа в регистрации при личной подаче) сделка сорвётся и вам или покупателю будут причинены убытки (упущенная выгода, расходы, неустойка по обеспечительному счёту и т.п.), Росреестр отвечает за них в полном объёме за счёт казны РФ. При этом ст. 66 прямо фиксирует ответственность за «уклонение от регистрации… в том числе необоснованный возврат… документов без рассмотрения».

Порядок реализации этой защиты — судебный: решение/действие регистратора об отказе или возврате документов обжалуется в суд по правилам КАС РФ (оспаривание решения органа власти), а при признании отказа незаконным суд обязывает Росреестр осуществить регистрацию (без повторной подачи заявления), либо — при доказанности убытков — взыскиваются денежные средства за счёт казны РФ. Поскольку ваша ситуация — личная подача самим собственником при записи ст. 36 — не подпадает под основания для возврата, такие действия регистратора были бы незаконными и повлекли бы ответственность по ст. 66.

Вывод. Если, вопреки закону, при вашей личной подаче через МФЦ документы будут возвращены без рассмотрения или последует отказ в регистрации со ссылкой на запись о невозможности регистрации, вы вправе обжаловать такие действия (решение) Росреестра в суд, добиться обязания провести регистрацию, а также при наличии доказанного ущерба взыскать убытки за счёт казны Российской Федерации по ст. 66 ФЗ № 218-ФЗ. Но в штатной ситуации личной подачи собственника таких последствий не возникает — документы принимаются и регистрация перехода проводится, с автоматическим погашением записи.

Порядок снятия судебного/приставского запрета (ареста) — если запись в ЕГРН не защитная (ст. 36), а наложена судом или приставом

Если в разделе «Ограничения (обременения)» выписки стоит не запись о невозможности регистрации без личного участия правообладателя, а именно запрет на совершение регистрационных действий (арест), наложенный судебным приставом-исполнителем либо судом, отменяется он иначе, не заявлением собственника в МФЦ:

рассмотрения требований об освобождении имущества, включая исключительные имущественные права (далее по тексту – имущество), от ареста (исключении из описи) в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества; об отмене установленного судебным приставом-исполнителем запрета на распоряжение имуществом, в том числе запрета на совершение регистрационных действий в отношении имущества (для лиц, не участвующих в исполнительном производстве); о возврате реализованного имущества; об обращении взыскания на заложенное имущество; о признании торгов недействительными; о возмещении убытков, причинённых в результате совершения исполнительных действий и/или применения мер принудительного исполнения, и других (например, часть 2 статьи 442 ГПК РФ, часть 2 статьи 363 КАС РФ, часть 1 статьи 119 Федерального закона
— п. 1 Постановления Пленума ВС РФ № 50 от 17.11.2015

Пленум Верховного Суда РФ № 50 от 17.11.2015 прямо относит к компетенции суда рассмотрение требований об отмене установленного судебным приставом-исполнителем запрета на распоряжение имуществом, в том числе запрета на совершение регистрационных действий (для лиц, не участвующих в исполнительном производстве), а также требований об освобождении имущества от ареста в случае спора о его принадлежности.

Для иска об освобождении имущества от ареста правовой базой служит ст. 119 ФЗ «Об исполнительном производстве»; порядок её применения разъяснён в п. 50 Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010:

По смыслу статьи 119 Федерального закона «Об исполнительном производстве» при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности невладеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста. Вместе с тем заинтересованные лица не имеют права на удовлетворение заявления об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об аресте (описи) этого имущества, поскольку при рассмотрении таких заявлений должник и те лица, в интересах которых наложен арест на имущество, будучи привлеченными к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ограничены в заявлении возражений и представлении доказательств. 51. Споры об освобождении имущества от ареста рассматриваются в соответствии с подведомственностью дел по правилам искового производства независимо от того, наложен арест в порядке обеспечения иска или в порядке обращения взыскания на имущество должника во исполнение исполнительных документов. Ответчиками по таким искам являются: должник, у которого произведен арест имущества, и те лица, в интересах которых наложен арест на имущество. Судебный пристав-исполнитель привлекается к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
— п. 50 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010

Обратите внимание на важный нюанс из той же нормы: заинтересованное лицо не вправе добиваться отмены ареста путём оспаривания самого постановления пристава об описи (аресте) — при аресте чужого (не принадлежащего должнику) имущества надлежащий способ защиты — именно иск об освобождении имущества от ареста к должнику и взыскателю. Разграничение подсудности исков о принадлежности имущества уточнено в ч. 2 ст. 363 КАС РФ:

Споры, возникшие между приобретателем реализованного имущества, взыскателем и должником и связанные с возвратом этого имущества, а также требования, заявленные лицами, не принимавшими участия в административном деле, и связанные с принадлежностью имущества, на которое обращено взыскание, рассматриваются в порядке гражданского судопроизводства. 3. Если порядок разрешения судом вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства и в силу закона подлежащих рассмотрению судом, не установлен в настоящей главе (в частности, об отсрочке или о рассрочке взыскания исполнительского сбора, об уменьшении его размера или освобождении от его взыскания), эти вопросы разрешаются по правилам, установленным частью 2 статьи 358 настоящего Кодекса.
— ч. 2 ст. 363 КАС РФ

Вывод. Этот порядок применяется только если у вас именно арест/запрет пристава или суда, а не защитная запись ст. 36. Снятие идёт через отмену постановления о запрете (судебный порядок по правилам исполнительного производства) либо — если арестованное имущество не принадлежит должнику — через иск об освобождении имущества от ареста (ст. 119 ФЗ «Об исполнительном производстве», п. 50 Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010), а не предварительным заявлением в МФЦ. Проверьте раздел «Ограничения» выписки: для различения достаточно формулировки — «заявление о невозможности регистрации без личного участия правообладателя» против «арест/запрещение регистрационных действий» с реквизитами постановления пристава или судебного акта.

Гражданско-правовые последствия для покупателя при срыве сделки из-за незаконного возврата документов или отказа в регистрации

Если по описанной записи ст. 36 вы как собственник всё подали лично, но орган регистрации прав незаконно вернул документы или отказал в регистрации, и сделка из-за этого не состоялась либо нарушились денежные расчёты, у пострадавшей стороны есть два самостоятельных денежных требования.

Первое — возмещение убытков (реальный ущерб и упущенная выгода) за счёт казны РФ в силу ответственности органа регистрации прав:

1. Орган регистрации прав несет ответственность за ненадлежащее исполнение полномочий, установленных настоящим Федеральным законом, правилами ведения Единого государственного реестра недвижимости, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, в том числе: 1) за несоответствие осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав требованиям настоящего Федерального закона, правил ведения Единого государственного реестра недвижимости, иных нормативных правовых актов Российской Федерации, регулирующих осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 2) за утрату или искажение сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости; 3) за полноту и достоверность предоставляемых сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости; 4) за незаконный отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, установленный решением суда, вступившим в законную силу; 5) за уклонение от осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в том числе необоснованный возврат заявителю представленных для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документов без рассмотрения; 6) за невнесение или несвоевременное внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о правах на объекты недвижимости, правообладателях и об объектах недвижимости, поступивших в орган регистрации прав в порядке межведомственного информационного взаимодействия; 7) за внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений, содержащих технические ошибки в записях, повлекшие нарушение прав и законных интересов правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи в Едином государственном реестре недвижимости; 8) за несоответствие сведений публичной кадастровой карты сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости; (В редакции Федерального закона от 04.08.2023 № 438-ФЗ) 9) за необоснованный отказ в предоставлении сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости. 2. Убытки, причиненные лицу в результате ненадлежащего исполнения органом регистрации прав полномочий, установленных настоящим Федеральным законом, возмещаются в полном объеме за счет казны Российской Федерации.
   — ч. 1, 2 ст. 66 ФЗ № 218-ФЗ

Из этой нормы следует, что незаконный возврат документов или отказ в регистрации при личной подаче собственника — это «ненадлежащее исполнение полномочий», за которое Росреестр отвечает убытками в полном объёме за счёт казны РФ (ч. 2 ст. 66). Круг и состав таких убытков определяются общим правилом ст. 15 ГК РФ:

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
— ст. 15 ГК РФ, п. 1

Второе — если предметом спора стали удержанные (не возвращённые) или не перечисленные по сделке денежные средства (например, задаток, аванс покупателя, сумма на счёте эскроу), на них начисляются проценты за неправомерное пользование денежными средствами по ст. 395 ГК РФ:

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Применительно к вашей ситуации: при правильном поведении сторон и личной подаче собственника этих последствий не возникает — регистрация проходит в 9 рабочих дней через МФЦ. Но если регистратор, ошибочно трактовав запись ст. 36 как арест, вернёт документы или приостановит регистрацию и это причинит ущерб (сорвётся договорённость о расчётах, возникнут расходы у покупателя), пострадавшее лицо вправе взыскать убытки за счёт казны РФ (ст. 66 ФЗ № 218-ФЗ, ст. 15 ГК РФ), а при просрочке возврата денег — проценты (ст. 395 ГК РФ); параллельно действия регистратора обжалуются в суд.

Вывод. Денежная защита при срыве сделки по вине регистрирующего органа обеспечена: убытки — за счёт казны РФ по ст. 66 ФЗ № 218-ФЗ и ст. 15 ГК РФ, просрочка возврата/удержания денежных средств — проценты по ст. 395 ГК РФ. В штатном сценарии (личная подача собственником при записи ст. 36) эти механизмы не потребуются.