Возврат удержанной части залога по договору аренды квартиры
Анализ ситуации
Рассматриваемая ситуация касается спора о возврате залога по окончании срока действия договора аренды жилого помещения. Арендодатель удержал 21 000 рублей из залоговой суммы 46 000 рублей, ссылаясь на несвоевременное уведомление о непродлении договора и предусмотренные договором удержания за уборку и проверку счетчиков.
Применимые правовые нормы
Срок и форма уведомления о непродлении договора
"Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 683)
"К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 683)
Поскольку договор заключен на 11 месяцев (менее года), он квалифицируется как краткосрочный наем, и специальные правила о предварительном уведомлении о непродлении к нему не применяются, если иное не установлено договором.
Правомерность удержаний из залога
"Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 329)
"При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 381)
"Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 309)
Залог (задаток) должен быть возвращен при надлежащем исполнении обязательств. Удержания возможны только для покрытия реально понесенных убытков или неисполненных обязательств.
Способы защиты прав
"Защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; ... присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; ..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 12)
"Защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд, арбитражный суд или третейский суд в соответствии с их компетенцией." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 11)
Выводы и рекомендации
-
По вопросу уведомления о непродлении: Поскольку договор аренды был краткосрочным (менее года), специальные правила о предварительном уведомлении о непродлении договора к нему не применяются. Ваше уведомление в середине февраля следует считать своевременным.
-
По вопросу удержаний:
- Удержание 7 000 рублей за уборку правомерно только если уборка действительно требовалась и были понесены соответствующие расходы
- Удержание 3 000 рублей за проверку счетчиков может быть обоснованным, если такая проверка предусмотрена договором и фактически проводилась
- Общая сумма удержаний (10 000 рублей) не соответствует разнице между залогом и возвращенной суммой (21 000 рублей)
-
Рекомендуемые действия:
- Направьте арендодателю письменную претензию с требованием вернуть необоснованно удержанные 11 000 рублей
- В претензии укажите, что уведомление о непродлении было своевременным, а удержания превышают предусмотренные договором
- Сохраните доказательства переписки об уведомлении о непродлении договора
- Если претензия не будет удовлетворена, обращайтесь в суд с иском о взыскании неосновательно удержанной суммы
- Помните, что срок исковой давности составляет 3 года со дня, когда вы узнали о нарушении права
Для более точной оценки перспектив судебного спора рекомендую обратиться к адвокату для анализа конкретных условий договора и обстоятельств передачи квартиры.
