Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего и покупка в строящемся доме: пошаговая инструкция, порядок сделки, роль нотариуса и опеки

Какое согласие опеки нужно и что она вправе требовать

Продажа доли несовершеннолетнего — это сделка по отчуждению его имущества, которую законный представитель (родитель) не вправе совершить без предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

К родителям, управляющим имуществом ребёнка, применяются те же правила, что и к опекунам: они распоряжаются имуществом исключительно в интересах ребёнка и под контролем опеки (п. 3 ст. 60 СК РФ). Согласие требуется и по ст. 292 ГК, поскольку отчуждение затрагивает права проживающего в квартире несовершеннолетнего:

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
— п. 4 ст. 292 ГК РФ

Разрешение (или мотивированный отказ) опека обязана дать письменно в течение 15 дней, и его можно оспорить в суде:

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.
— ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Что это значит для вас. Требование опеки предоставить именно договор с застройщиком не произвольно: опека обязана убедиться, что взамен отчуждаемой доли несовершеннолетнему будет обеспечено равноценное жильё (соблюдение его интересов — суть разрешительной процедуры). Предварительный договор такого обеспечения не даёт: он лишь обязывает заключить основной договор в будущем и сам по себе не создаёт права на квартиру и не регистрируется. Поэтому опека вправе условно согласиться, но запросить подтверждение реального приобретения жилья взамен. Право ребёнка на имущество, купленное на его средства, прямо закреплено:

Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка.
— п. 3 ст. 60 СК РФ

То есть выручка от продажи доли ребёнка — его имущество, и она должна быть направлена на приобретение ему равноценной доли в новом жилье. Требование опеки зафиксировать в условиях (в том числе направление денег на эскроу по ДДУ) — законный механизм контроля этого. Вывод: предварительного договора формально может быть недостаточно, и требование опеки о договоре с застройщиком (ДДУ) правомерно; окончательное разрешение опека обязана выдать письменно в 15 дней, а мотивированный отказ можно обжаловать в суде.

Обязательно ли нотариальное удостоверение продажи

По общему правилу сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость подлежат обязательному нотариальному удостоверению, но с важным исключением:

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
— п. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Из этого следуют два сценария, от которых зависит ответ:

Сценарий А — продаётся вся квартира целиком, все доли (ваши и ребёнка) по одному договору купли-продажи одному покупателю. Это прямое исключение № 1: все участники долевой собственности отчуждают свои доли одной сделкой. В этом случае нотариальное удостоверение договора законом НЕ требуется — сделка совершается в простой письменной форме и регистрируется в Росреестре.

Сценарий Б — продаётся отдельно только доля несовершеннолетнего (или продавец продаёт свою долю постороннему лицу отдельно от остальных). Исключение № 1 не действует, значит нотариальное удостоверение обязательно. Кроме того, при продаже доли постороннему лицу действует преимущественное право остальных сособственников:

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
— п. 1 ст. 250 ГК РФ

Разбор: при продаже доли постороннему лицу нужно предварительно известить остальных сособственников о намерении продать долю (с указанием цены и условий) либо получить их письменный отказ — иначе сделка рискует быть оспорена (преимущественное право покупки).

Что это значит для вас: если вы продаёте всю квартиру (включая долю ребёнка) одним договором одному покупателю — нотариус для самой сделки формально не обязателен; однако органы опеки, банки и нотариальная практика часто требуют нотариальной формы именно из-за участия несовершеннолетнего, чтобы нотариус проконтролировал соблюдение его прав. Если же предмет продажи — отдельная доля, нотариальное удостоверение обязательно в силу закона.

Вывод: при продаже всей квартиры всеми собственниками по одной сделке нотариус по закону не требуется (исключение № 1 п. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ); при отчуждении отдельной доли (в том числе доли ребёнка) нотариальное удостоверение обязательно, а при продаже доли постороннему лицу дополнительно действует преимущественное право сособственников (ст. 250 ГК РФ).

Правильный порядок действий и почему «однодневная» продажа+покупка с прямым перечислением на эскроу невозможна

Покупка у застройщика оформляется договором участия в долевом строительстве (ДДУ), который подлежит обязательной государственной регистрации:

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью. (В редакции федеральных законов от 17.07.2009 № 147-ФЗ, от 27.06.2019 № 151-ФЗ) 3 1 . Требования к электронной форме договора, соглашения о внесении изменений в договор, соглашения (договора) об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, в том числе требования к формату и заполнению форм таких документов, устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (Дополнение частью - Федеральный закон от 27.06.2019 № 151-ФЗ) 4.
— ч. 3 ст. 4 ФЗ № 214-ФЗ

Ключевой момент для вашего вопроса о «деньгах на эскроу» состоит в том, что деньги на счёт эскроу вносятся только ПОСЛЕ регистрации ДДУ, а не в момент подписания:

Денежные средства на счет эскроу вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии со статьей 15 4 настоящего Федерального закона, на срок условного депонирования денежных средств, который не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанных в проектной декларации. По заявлению участника долевого строительства срок условного депонирования денежных средств может быть продлен по истечении шести месяцев, но не более чем на два года.
— ч. 4 ст. 15.5 ФЗ № 214-ФЗ

А обязательство по уплате цены ДДУ считается исполненным именно с момента поступления средств на эскроу:

Обязанность участника долевого строительства по уплате обусловленной договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу. 4. В случае заключения договоров участия в долевом строительстве с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей, требования, предусмотренные абзацем вторым пункта 1 статьи 2, частью 1 1 , пунктами 1 1 - 1 8 , 7 части 2, частями 2 3 и 4 статьи 3, частями 2, 5 - 7 статьи 9 (за исключением случаев расторжения договора участия в долевом строительстве по основаниям, возникшим после ввода объекта в эксплуатацию), статьями 12 1 , 13, 14, 15, 18 - 18 2 , частями 2 1 - 2 3 статьи 19 настоящего Федерального закона, не применяются. (В редакции Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ) 5. (Часть утратила силу - Федеральный закон от 27.06.2019 № 151-ФЗ) 6. Соответствие застройщика требованиям части 1 1 и пунктов 1 1 - 1 8 , 7 части 2 статьи 3 настоящего Федерального закона в случае привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в соответствии с настоящей статьей не требуется. 6 1 .
— ч. 3 ст. 15.4 ФЗ № 214-ФЗ

Регистрация ДДУ занимает время (по общему правилу до 5 рабочих дней, а при электронной подаче — 3 рабочих дня):

пять рабочих дней со дня поступления в орган регистрации прав заявления о государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства этого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а в случае поступления заявления и документов, указанных в настоящем пункте, в электронной форме - в течение трех рабочих дней, следующих за днем поступления соответствующих документов;
— пп. 13 ч. 1 ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ

Что это значит для вас: это и есть ответ на вопрос «в каком порядке двигаться». Замкнуть продажу и покупку в один момент с прямым перечислением выручки от покупателя сразу на эскроу технически невозможно, потому что эскроу-счёт открывается и пополняется только после того, как ДДУ пройдёт государственную регистрацию.

Правильный порядок:

1. Получить письменное предварительное разрешение опеки (15 дней — ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ), при необходимости представив зарегистрированный ДДУ с условием о выделении доли ребёнку и о направлении средств на эскроу.
2. Заключить с застройщиком ДДУ (в нём обязательно указывается условие о размещении средств на счёте эскроу — пп. 5 ч. 4 ст. 4 ФЗ № 214-ФЗ) и подать его на регистрацию в Росреестр. При регистрации в ЕГРН вносится и банк, где открывается эскроу:

о банке, в котором в соответствии с договором участия в долевом строительстве должен быть открыт специальный счет эскроу для условного депонирования денежных средств в счет уплаты цены такого договора; 4) о поручителе (сопоручителях), заключившем договор поручительства по обязательствам застройщика, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома. 6 1 . Для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного Московским фондом реновации жилой застройки , созданным в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации", с участниками долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, предоставление документов, предусмотренных пунктами 4 - 6 части 2 настоящей статьи, не требуется, а положения частей 3 и 6 настоящей статьи не применяются. (Дополнение частью - Федеральный закон от 01.07.2017 № 141-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 26.12.2024 № 486-ФЗ) 6 2 .
— пп. 3 ч. 6 ст. 48 ФЗ № 218-ФЗ

1. После регистрации ДДУ открыть счёт эскроу в уполномоченном банке и внести средства (из ипотечного кредита и/или собственных средств).
2. Параллельно или после этого оформить продажу старой квартиры (у нотариуса, если продаёте долю ребёнка отдельно) и направить выручку на эскроу либо в погашение ипотечного кредита под новую квартиру — так средства от продажи доли ребёнка «работают» на приобретение ему нового жилья, как требует опека.

Вывод: настаивать на том, чтобы продажа и покупка произошли строго «в один день» с прямым перечислением денег покупателя на эскроу, юридически не получится: сначала регистрируется ДДУ, и лишь затем вносятся деньги на эскроу (ч. 4 ст. 15.5, ч. 3 ст. 15.4 ФЗ № 214-ФЗ). Сделки нужно строить в описанной последовательности, а не как единовременный обмен.

Кто прав — опека или риелтор, и чем грозит отступление от условия опеки

Опека и риелтор «говорят разное». Юридически позиция такая.

Предварительный договор (ПДКП) не заменяет ДДУ и не даёт вам права на конкретную квартиру — он лишь обязывает стороны заключить основной договор в будущем:

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. 3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
— ч. 1, 4 ст. 429 ГК РФ

Пока не заключён и не зарегистрирован основной ДДУ, у вас нет защищённого законом права требовать передачи квартиры. Поэтому опека, требуя именно зарегистрированный договор с застройщиком и направление средств на эскроу, защищает имущественный интерес ребёнка — это прямое продолжение её обязанности проверять, что отчуждение доли совершается в интересах несовершеннолетнего:

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

Риелтор, предлагающий «замкнуть» продажу и покупку в один день без предварительно зарегистрированного ДДУ и без отдельного подтверждения направления средств ребёнка на эскроу, фактически предлагает отчуждение доли несовершеннолетнего без надлежащего обеспечения его прав. Если разрешение опеки не получено или его условия не соблюдены, сделка по отчуждению доли ребёнка совершена с нарушением закона и может быть оспорена.

Более того, если договор от имени ребёнка заключён без разрешения опеки, закон прямо обязывает её добиваться расторжения такого договора и возврата имущества, а убытки ложатся на законного представителя:

При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
— ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Что это значит для вас: права именно опека — её требования основаны на законе и направлены на защиту ребёнка. Предложение риелтора игнорировать эти условия несёт риск признания сделки недействительной и вашей личной ответственности за убытки. При несогласии с конкретными требованиями опеки вы вправе получить мотивированный отказ и оспорить его в суде (ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ), но действовать в обход опеки недопустимо.

Вывод: следовать нужно позиции опеки — зарегистрированный ДДУ с эскроу и зафиксированное направление выручки от доли ребёнка на приобретение ему равноценного жилья. Схема риелтора «всё в один день без этого» рискованна: влечёт недействительность сделки и возложение убытков на вас (ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ).