Можно ли купить нежилое помещение на материнский капитал, если продавец ранее перевел квартиру в нежилой фонд

Допустимо ли купить за маткапитал помещение, уже переведённое в нежилое

Нет. Материнский (семейный) капитал направляется исключительно на приобретение жилого помещения — на нежилой объект он направлен быть не может.

Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться: 1) на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут быть направлены на счет эскроу, бенефициаром по которому является лицо, осуществляющее отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения; (В редакции Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ) 2) на строительство, реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства, реконструкцию дома блокированной застройки, осуществляемые гражданами без привлечения организации, осуществляющей строительство или реконструкцию указанных объектов, в том числе по договору строительного подряда, путем перечисления указанных средств на банковский счет лица, получившего сертификат;
— ч. 1-2 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Норма отграничивает цель использования средств МСК: предметом сделки должно быть именно жилое помещение. Закон не предоставляет права направлять средства на покупку нежилого помещения, даже если покупатель намерен впоследствии вернуть ему статус жилого.

Наименование объекта в документах имеет решающее значение: пока помещение значится в ЕГРН нежилым, оно по своим легальным характеристикам не является «жилым помещением» в смысле ст. 15 ЖК РФ.

б) сведения о зарегистрированном в Едином государственном реестре недвижимости праве на жилое помещение лица, получившего сертификат, и (или) его супруга, осуществляющего приобретение жилого помещения с использованием средств материнского (семейного) капитала; в) сведения из заключения о соответствии жилого помещения, являющегося жилым домом (частью жилого дома), в том числе домом блокированной застройки, требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания, оформленного не ранее чем за один год до дня подачи заявления (в случае приобретения жилого помещения, являющегося жилым домом (частью жилого дома), в том числе домом блокированной застройки). (пп. "в" введен Постановлением Правительства РФ от 04.02.2025 N 101) (п. 8 в ред. Постановления Правительства РФ от 31.03.2020 N 383) 8(1). Размер средств (части средств) материнского (семейного) капитала, направляемых на оплату обязательств по договору купли-продажи жилого помещения, не может превышать цены договора или размера оставшейся неуплаченной суммы по договору. (п. 8(1) введен Постановлением Правительства РФ от 27.11.2010 N 937; в ред. Постановления Правительства РФ от 31.03.2020 N 383) 9.
— п. 8 Правил № 862 (подп. «б»)

Для направления средств на оплату приобретаемого жилого помещения СФР требует сведения из договора купли-продажи жилого помещения и сведения о зарегистрированном в ЕГРН праве на жилое помещение. Поскольку в ЕГРН объект значится нежилым, СФР при проверке (он вправе проверять достоверность сведений, в том числе по межведомственным запросам) установит несоответствие и откажет в распоряжении средствами.

1. указания в заявлении о распоряжении направления использования средств (части средств) материнского (семейного) капитала, не предусмотренного настоящим Федеральным законом; 4) указания в заявлении о распоряжении суммы (ее частей в совокупности), превышающей полный объем средств материнского (семейного) капитала, распорядиться которым вправе лицо, подавшее заявление о распоряжении; 5) ограничения лица, указанного в частях 1 и 3 статьи 3 настоящего Федерального закона, в родительских правах в отношении ребенка, в связи с рождением которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки, на дату вынесения решения по заявлению о распоряжении, поданному указанным лицом (до момента отмены ограничения в родительских правах в установленном порядке); 6) отобрания ребенка, в связи с рождением которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки, у лица, указанного в частях 1 и 3 статьи 3 настоящего Федерального закона, в порядке, предусмотренном Семейным кодексом Российской Федерации (на период отобрания ребенка); 7) несоответствия организации, с которой заключен договор займа на приобретение (строительство) жилого помещения, требованиям, установленным частью 7 статьи 10 настоящего Федерального закона, а также несоблюдения условия, установленного частью 8 статьи 10 настоящего Федерального закона;
   — п. 3 ч. 2 ст. 8 ФЗ № 256-ФЗ

Указание в заявлении о направлении средств на нежилое помещение квалифицируется как «направление, не предусмотренное законом» — прямое основание для отказа в удовлетворении заявления о распоряжении.

Вывод по вопросу: продажа помещения в текущем статусе нежилого с оплатой за счёт материнского капитала невозможна — СФР откажет в перечислении средств. «Провернуть» сделку, оформив договор купли-продажи нежилого помещения и указав его в заявлении как жилое, нельзя: это даст отказ и одновременно создаст риск уголовной ответственности.

Возможна ли «схема» с последующим обратным переводом помещения в жилое

Юридически законным путь только один — сначала перевести помещение обратно в жилое (с внесением записи в ЕГРН), затем совершать сделку с МСК. Обещание покупателя «потом переведу обратно в квартиру» не делает нежилой объект пригодным предметом сделки за маткапитал на дату её совершения.

Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц. Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение 1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности. 2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям. (В редакции Федерального закона от 29.05.2019 № 116-ФЗ) 3.
— ч. 4 ст. 22 ЖК РФ

Обратный перевод нежилого помещения в жилое допускается только если помещение отвечает установленным требованиям (пригодность для постоянного проживания и т.д.) либо есть возможность обеспечить такое соответствие. Если в ходе перевода в нежилое помещение было переоборудовано (демонтированы системы отопления/водоснабжения, изменена планировка и проч.), его обратный перевод в жилое возможен лишь при приведении помещения в соответствие с требованиями к жилым помещениям.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений). 2. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет: (В редакции Федерального закона от 28.07.2012 № 133-ФЗ ) 1) заявление о переводе помещения; 2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); 3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения); 4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; 5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения);
— ч. 1 ст. 23 ЖК РФ

Перевод осуществляет орган местного самоуправления по заявлению собственника с приложением установленного пакета документов (заявление, правоустанавливающие документы, план, проект переустройства/перепланировки при необходимости). Это административная процедура с проверкой соответствия помещения, а не автоматическое действие. Поэтому «покупатель потом переведёт» не является гарантированным: если помещение не отвечает требованиям, орган местного самоуправления откажет в переводе (ст. 24 ЖК РФ), и тогда направление средств МСК окажется вовсе невозможным.

Вывод по вопросу: чтобы сделка с использованием маткапитала стала возможной, перевод помещения обратно в жилое должен состояться до заключения договора купли-продажи и подачи заявления в СФР, при этом в ЕГРН должно быть зарегистрировано право на жилое помещение. Порядок перевода — заявительный, через орган местного самоуправления, с обязательным соблюдением требований пригодности для проживания.

Риски и денежные последствия попытки обойти требование о жилом статусе

Попытка получить средства МСК под видом покупки жилья при фактической покупке нежилого помещения (или при недостоверном указании статуса объекта) образует риск квалификации по ст. 159.2 УК РФ.

Статья 159 2 . Мошенничество при получении выплат 1. Мошенничество при получении выплат, то есть хищение денежных средств или иного имущества при получении пособий, компенсаций, субсидий и иных социальных выплат, установленных законами и иными нормативными правовыми актами, путем представления заведомо ложных и (или) недостоверных сведений, а равно путем умолчания о фактах, влекущих прекращение указанных выплат, - наказывается штрафом в размере до ста двадцати тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного года, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо ограничением свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до четырех месяцев. 2. То же деяние, совершенное группой лиц по предварительному сговору, - наказывается штрафом в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового, либо лишением свободы на срок до четырех лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового. 3.
— ст. 159.2 УК РФ, п. 4

Состав образует хищение денежных средств при получении социальных выплат (средства МСК — мера государственной поддержки) путём представления заведомо ложных или недостоверных сведений либо путём умолчания о фактах, влекущих прекращение выплат. Представление договора купли-продажи на нежилой объект как основания для выплаты МСК либо указание недостоверных сведений о жилом статусе помещения охватывается этой нормой; при совершении группой лиц по предварительному сговору наказание существенно ужесточается (ч. 2).

Кроме того, даже без уголовно-правовых последствий отказ СФР в перечислении создаёт гражданско-правовую проблему: обязательство об оплате цены за счёт МСК не будет исполнено. По смыслу закона средства возвращаются в бюджет СФР (они, как установлено судебной практикой по МСК, подлежат возврату пенсионному органу, а не взысканию в пользу покупателя при недействительности оснований их получения). Продавец рискует остаться с переданным объектом и не получить оплату, а при оспаривании сделки — вернуть полученное в натуральной форме, с учётом того, что сделка с целевым использованием бюджетных средств, не отвечающая требованиям закона, может быть признана оспоримой.

Вывод по вопросу: «обходная» схема несёт для сторон сделки реальные риски — отказ СФР в перечислении средств и, при умышленном представлении недостоверных сведений, уголовную ответственность по ст. 159.2 УК РФ. Единственный законный способ — привести помещение к статусу жилого до сделки.