Купил здания на торгах, земля в собственности РФ: что делать, если выкуп дорогой, можно ли разбить на лоты и как реконструировать без права собственности на землю

Какой правовой титул на федеральную землю у вас возник и что делать с «запредельной» ценой

Купленный на торгах комплекс зданий расположен на участке в собственности РФ, а не продавца зданий. Поэтому правило о переходе права собственности на землю вместе со зданием (ст. 273 ГК РФ) здесь не работает: оно действует лишь когда продавец был собственником и участка. В вашем случае применяется специальное правило о «чужом» участке:

1. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости
   — п. 3 ст. 552 ГК РФ

То есть вы приобрели не право собственности и не автоматическую аренду, а право пользования участком в том объёме и на тех условиях, которые были у прежнего продавца зданий (как правило — право аренды федеральной земли, оставшееся у Росимущества). Аналогично — ст. 271 ГК РФ:

1. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости
   — п. 2 ст. 271 ГК РФ

Одновременно как собственник зданий вы получаете исключительное право на приобретение участка в собственность либо в аренду, причём без торгов:

1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках
   — п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ

1. земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39 20 настоящего Кодекса; 7) земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, указанным юридическим лицам, за исключением лиц, указанных в пункте 2 статьи 39 9 настоящего Кодекса; 8) земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" ; 9) земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка;
   — пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ

Это ключевой ответ на вопрос «что делать с землёй»: вы не обязаны её выкупать. Право выкупа — именно ваше право, а не обязанность. Закон допускает выбор между оформлением аренды без торгов (ст. 39.6 ЗК РФ — договор с собственником зданий заключается без аукциона) и выкупом. Если цена выкупа «запредельная», разумное и полностью законное решение — оформить долгосрочную аренду федерального участка (соразмерной площади, занятой зданиями и необходимой для их использования), а не покупать его.

Важно: ровно «ничего не делать» с платежами нельзя —

1. Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) , арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом
   — п. 1 ст. 65 ЗК РФ

Пока договор аренды не оформлен, Росимущество вправе взыскать плату за фактическое пользование федеральной землёй (как неосновательное обогащение в размере арендной платы), поэтому «правильный» способ не платить «запредельную» выкупную цену — это заключить договор аренды с регулируемой арендной платой, а не игнорировать оформление.

Вывод: собственник шести зданий на федеральной земле не обязан выкупать участок; при «запредельной» цене выкупа стандартное и законное решение — оформить долгосрочную аренду участка без торгов (исключительное право по ст. 39.20 ЗК РФ), заявление подаётся в Росимущество (территориальный орган). Без оформления прав на землю вы рискуете взысканием платы за фактическое пользование (ст. 65 ЗК РФ).

Можно ли разбить федеральный участок на отдельные лоты под каждое здание

Да, раздел исходного (единого) участка, находящегося в федеральной собственности, на несколько участков под каждым из шести зданий юридически возможен, но это не процедура, которую вы как частный собственник зданий можете провести самостоятельно, — решение принимает собственник земли (РФ в лице Росимущества) через процедуру образования участков. Раздел регулируется общими нормами:

1. При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами. (В редакции Федерального закона от 18.07.2011 № 214-ФЗ) 2. При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки. 3. При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками. 4. Раздел земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, осуществляется в соответствии с проектом межевания территории для дальнейшего распределения земельных участков, предназначенных для ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, между членами садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд . При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства или огородничества для собственных нужд либо относящихся к имуществу общего пользования.
   — п. 1 ст. 11.4 ЗК РФ

Статья 11 9 . Требования к образуемым и измененным земельным участкам 1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. 2. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами. 3. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов. При выявлении пересечения границ земельных участков с границами муниципальных образований и (или) границами городских либо сельских населенных пунктов устранение такого пересечения осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом и другими федеральными законами. (В редакции Федерального закона от 04.08.2023 № 438-ФЗ) 4. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. 5. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков
— ст. 11.9 ЗК РФ (пп. 4, 6)

Практическая развилка — два сценария.

Сценарий 1: под каждым отдельным зданием образуется самостоятельный участок. Для этого нужна схема расположения участков (или проект межевания территории) и кадастровые работы. Именно для случая, когда здания стоят на неразмежёванном участке, закон прямо даёт право любому правообладателю здания самому инициировать образование участка заявлением о предварительном согласовании предоставления:

Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов в следующем порядке: 1) подготовка схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок; 2) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости" . В случае, если земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, предстоит образовать или границы такого земельного участка подлежат уточнению, с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в уполномоченный орган может обратиться любой правообладатель здания, сооружения, помещения в здании, сооружении; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 3) принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39 15 настоящего Кодекса, в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости" ;
— п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ

По этой процедуре вы подаёте в Росимущество заявление о предварительном согласовании предоставления (с приложением схемы расположения участка под конкретным зданием), получаете решение о предварительном согласовании, выполняете кадастровые работы, и затем — заявление о предоставлении (аренда/выкуп) образованного участка (ст. 39.14, 39.15, 39.17 ЗК РФ).

Сценарий 2: раздел технически невозможен — если здания стоят так, что образование отдельного участка под каждым приводит к «вклиниванию, вкрапливанию, чересполосице, невозможности размещения объектов», недоступности проезда, либо к нарушению предельных размеров участков (ст. 11.9 ЗК РФ). Тогда участок считается «неделимым», и применяется механизм множественности лиц:

1. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса; (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута;
   — п. 3 ст. 35 ЗК РФ

Однако для вас как единственного собственника всех шести зданий вопрос множественности не стоит: вы один вправе оформить весь участок (или его часть) в аренду сразу, безотносительно к тому, устраивает ли вас его площадь. Раздел на шесть лотов нужен главным образом тогда, когда вы хотите впоследствии продать здания или участки по отдельности.

Ограничение, которое надо проверить: право выкупа/аренды не реализуется, если участок изъят или ограничен в обороте так, что его предоставление в собственность не допускается —

1. указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка; 7) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является зарезервированным для государственных или муниципальных нужд в случае, если заявитель обратился с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, постоянное (бессрочное) пользование или с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, безвозмездное пользование на срок, превышающий срок действия решения о резервировании земельного участка, за исключением случая предоставления земельного участка для целей резервирования; 8) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой с другим лицом заключен договор о комплексном развитии территории либо принято решение о ее комплексном развитии в случае, если для реализации указанного решения не требуется заключения договора о комплексном развитии территории , за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник здания, сооружения, помещений в них, объекта незавершенного строительства, расположенных на таком земельном участке, или правообладатель такого земельного участка;
   — пп. 6 п. 1 ст. 39.16 ЗК РФ

Вывод: разбить единицу федеральной земли на лоты под каждое здание можно, но только через образование участков по решению Росимущества; вы вправе инициировать процесс заявлением о предварительном согласовании (ст. 39.14–39.15 ЗК РФ). Если раздел противоречит требованиям ст. 11.9 ЗК РФ (чересполосица, вклинивание, невозможность использования), придётся оформлять единый участок (в аренду или, при наличии у вас права, в собственность) без раздела.

Можно ли снести здания и построить заново, если земля не в собственности (аренда)

Ваше исходное утверждение, что «аренда земли не даёт права что-либо реконструировать», не совсем точно с точки зрения закона. Земельный кодекс прямо уравнивает арендаторов с собственниками в части прав на застройку:

1. Лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, обладателей публичных сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса. (В редакции федеральных законов от 03.08.2018 № 341-ФЗ, от 06.02.2023 № 13-ФЗ) 2. Права лиц, использующих земельный участок на основании сервитута, определяются законом и соглашением об установлении сервитута, права лиц, использующих земельный участок на основании публичного сервитута, определяются решением уполномоченного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, которыми установлен публичный сервитут, а в случаях, предусмотренных главой V 7 настоящего Кодекса, также соглашением об осуществлении публичного сервитута. (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 341-ФЗ)
   — п. 1 ст. 41 ЗК РФ

1. возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3) проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, агролесомелиоративные, агрофитомелиоративные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, размещать пруды (в том числе образованные водоподпорными сооружениями на водотоках) и иные искусственные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями; (В редакции федеральных законов от 03.06.2006 № 73-ФЗ, от 01.07.2017 № 143-ФЗ, от 27.12.2019 № 477-ФЗ, от 13.06.2023 № 244-ФЗ, от 04.08.2023 № 438-ФЗ, от 29.09.2025 № 363-ФЗ) 4) осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством. 2. Собственник земельного участка имеет право собственности на: 1) посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если он передает земельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное пользование;
   — пп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ

Это означает: формальным препятствием для реконструкции или нового строительства является не сам факт аренды, а конкретные условия договора аренды и вид разрешённого использования (ВРИ) участка. Правомочия арендатора-собственника здания на реконструкцию/строительство возникают, если: (1) ВРИ участка допускает размещение соответствующего объекта, и (2) договор аренды не содержит запрета на строительство/реконструкцию. Действительно, Росимущество в типовых договорах аренды федеральной земли часто закрепляет целевое назначение и ограничения, из-за которых «просто так» строить нельзя.

Однако есть принципиальная развилка, которую нельзя обойти.

Ветка А (участок за вами не закреплён вовсе). Если на момент после торгов вы не имеете оформленного права на землю (ни аренды, ни собственности), то строительство нового здания на федеральной земле будет самовольным — земля «не предоставлена в установленном порядке»:

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений
   — п. 1 ст. 222 ГК РФ

1. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие
   — п. 2 ст. 222 ГК РФ

Поэтому первый и обязательный шаг при желании снести и построить заново — оформить право на землю (аренду или выкуп): сначала участок должен быть закреплён за вами как за правообладателем, затем — проверены ВРИ и условия договора.

Ветка Б (участок оформлен в аренду/собственность, ВРИ допускает застройку). Тогда снос имеющегося здания и строительство нового — это полноценное строительство/реконструкция, требующие разрешения на строительство у застройщика. По смыслу ст. 1 ГрК РФ строительство охватывает «создание зданий… в том числе на месте сносимых объектов», а застройщиком является лицо, обеспечивающее строительство на принадлежащем ему участке либо на участке иного правообладателя:

1. строительство - создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства); 14) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов; (В редакции Федерального закона от 28.11.2011 № 337-ФЗ ) 14 1 ) реконструкция линейных объектов - изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов (мощности, грузоподъемности и других) или при котором требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.07.2011 № 215-ФЗ ) 14 2 ) капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.07.2011 № 215-ФЗ ) 14 3 ) капитальный ремонт линейных объектов - изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое не влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов и при котором не требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов , если иное не предусмотрено настоящим Кодексом ; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.07.2011 № 215-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 31.07.2020 № 254-ФЗ ) 14 4 ) снос объекта капитального строительства - ликвидация объекта капитального строительства
   — п. 13, 14, 14.4 ст. 1 ГрК РФ

Замечу важное различие: снос самого здания — действие, которое собственник здания вправе совершить в силу права собственности, но снос + возведение нового объекта на чужой (федеральной) земле без надлежащего титула и разрешения недопустим и влечёт последствия самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ) — отказ в регистрации, снос нового объекта за ваш счёт и взыскание платы за фактическое пользование.

Вывод: «аренда не даёт права реконструировать» — неточная посылка: права арендатора на застройку приравнены к правам собственника (ст. 40–41 ЗК РФ), но ограничены ВРИ участка и условиями конкретного договора аренды. Чтобы снести шесть зданий и построить заново, необходимо: (1) оформить право на участок (аренду/выкуп), (2) убедиться, что ВРИ допускает застройку нужного назначения, (3) исключить запрет строительства в договоре аренды, (4) получить разрешение на строительство/реконструкцию у застройщика. Без закреплённого права на землю любое новое строительство квалифицируется как самовольная постройка (ст. 222 ГК РФ).

Что обычно делают собственники зданий на чужой (федеральной) земле: практические сценарии

Практика для собственников зданий, купленных с торгов на федеральной земле, сводится к трём рабочим моделям — из них выбирают в зависимости от дальнейших планов.

1. Долгосрочная аренда участка (наиболее частый базовый сценарий). Если выкупать дорого или участок ограничен в обороте, собственник зданий оформляет с Росимуществом договор аренды без торгов на срок, соразмерный инвестиционным планам (в т.ч. до 49 лет). Это устраняет риск взыскания за фактическое пользование (ст. 65 ЗК РФ) и легализует статус владения. При последующей продаже зданий право на участок следует за ними автоматически по п. 3 ст. 552 ГК РФ и ст. 271 ГК РФ — новый покупатель встаёт на ваше место арендатора.

2. Выкуп только необходимой площади. Если на большом федеральном участке здания занимают лишь часть, вы вправе просить образовать и передать вам участок, занятый зданиями и необходимый для их использования (ст. 35 ЗК РФ — принцип соразмерности), а не выкупать весь «запредельный» массив. Это реализуется через предварительное согласование предоставления (ст. 39.14 ЗК РФ) с приложением схемы расположения уменьшенного участка.

3. Раздел на лоты с последующей раздельной реализацией. Если цель — продать здания по отдельности, сначала добиваются раздела исходного участка на самостоятельные лоты под каждым зданием (ст. 11.4, 11.9 ЗК РФ), затем каждый лот оформляется в аренду/собственность и передаётся вместе с соответствующим зданием (п. 4 ст. 35 ЗК РФ — правило единства судьбы здания и участка).

Защитный уровень, который нельзя игнорировать. Даже если вы вообще не оформляете права на землю, принадлежащие вам здания защищены от угрозы «выселения» тем, что судьба участка и здания связана —

1. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса; (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 341-ФЗ) 4) отчуждение объекта культурного наследия в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" путем продажи на конкурсе либо продажи на аукционе, если предметом аукциона является объект культурного наследия, находящийся в собственности субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя. (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 24.07.2023 № 370-ФЗ) Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу
   — п. 4 ст. 35 ЗК РФ

Однако это не освобождает от платы за землю (ст. 65 ЗК РФ), а попытка самовольной застройки приводит к сносу (ст. 222 ГК РФ). При риске принудительного прекращения пользования землёй действует защитный механизм ст. 272 ГК РФ: суд, как правило, не допускает сноса здания, если его стоимость явно превышает стоимость земли, и либо признаёт за вами право выкупа участка, либо устанавливает пользование на новый срок:

1. При отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости. Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние. В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может: признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок. 3. Правила настоящей статьи не применяются
   — п. 2 ст. 272 ГК РФ

Вывод: типовой путь собственника купленных с торгов зданий на федеральной земле, когда выкуп нецелесообразен по цене, — оформить долгосрочную аренду участка без торгов; при потребности продавать/разделять объекты — сначала образовать и поставить на учёт отдельные участки под зданиями (ст. 39.14, 11.4, 11.9 ЗК РФ); при планах снести и построить заново — проверить ВРИ и условия договора аренды и получить разрешение на строительство, а до закрепления права на землю никаких строительных работ не вести (ст. 222 ГК РФ).