Влечёт ли указание недействительного паспорта продавца незаключённость или недействительность ДКП
Нет, не влечёт. По закону единственным существенным условием договора купли-продажи недвижимости является предмет (какая именно недвижимость передаётся). Реквизиты документа, удостоверяющего личность продавца, к числу существенных условий не относятся.
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным
— ст. 554 ГК РФ, п. 3
Для вашего факта это означает: поскольку в ДКП однозначно определено отчуждаемое жильё (адрес, кадастровый номер и т.п.), условие о предмете согласовано, и договор считается заключённым независимо от того, какой именно паспорт — действующий или аннулированный заменой — указан в реквизитах стороны.
Круг существенных условий ДКП исчерпывается предметом и теми, о которых одна из сторон прямо заявила; паспортные данные к ним не относятся.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение
— абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ
Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1). (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 3 ст. 432 ГК РФ
Применительно к ситуации: продавец и покупатель договор исполнили (квартира передана и оплачена, переход права зарегистрирован), а покупатель сейчас не оспаривает сделку, а лишь обратил внимание на расхождение реквизитов паспорта. Договор исполнен и действие его сторонами подтверждено, поэтому требовать признания договора незаключённым из-за технической опечатки в паспортных данных было бы противоречащим добросовестности и правового значения не имеет.
Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 167. Общие положения о последствиях недействительности сделки 1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4.
— п. 5 ст. 166 ГК РФ
Даже если бы кто-то попытался оспорить сделку по формальному основанию неверного номера паспорта, заявление о её недействительности не имело бы правового значения, поскольку контрагент после заключения договора действовал, полагаясь на его действительность (исполнил, оплатил, зарегистрировал право).
Вывод: ДКП действителен и заключён; указание паспорта, ставшего недействительным ввиду замены, не делает сделку незаключённой, ничтожной или оспоримой. Оснований аннулировать или перезаключать договор купли-продажи по причине этой опечатки нет.
Статус зарегистрированного перехода права и корректировка сведений о паспорте
Переход права собственности на квартиру уже зарегистрирован в ЕГРН. Зарегистрированное право покупателя — единственное доказательство его собственности и может быть оспорено только в суде, а сам факт технической опечатки в паспортных данных продавца (сторона, чьё право прекратилось) право покупателя не затрагивает.
Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 6. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133 1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации . В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения. 7.
— ч. 5 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ
Требования, предъявляемые законом к документам-основаниям, касаются содержания сделки и предмета; закрепление в тексте ДКП реквизитов паспорта, по которому сторона идентифицирована, отражает не существо сделки, а лишь реквизиты стороны. Фактически паспорт, по которому надлежало удостоверить личность продавца на момент сделки, являлся действующим на момент регистрации (новый паспорт сторона предъявляла при обращении — банк и Росреестр сделку приняли), а в текст договора автоматически попали данные абонента из подготовленного продавцом файла.
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц. 2. Тексты документов, представляемых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в форме документов на бумажном носителе, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и при наличии отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью. 3.
— ч. 1 ст. 21 ФЗ № 218-ФЗ
Ч. 1 и 2 ст. 21 ФЗ № 218-ФЗ требуют от документа-основания соответствия законодательству и полноты написания только фамилии, имени и отчества физических лиц; требования о том, чтобы в договоре был указан именно действующий на дату сделки номер паспорта стороны, закон не содержит.
Вывод: Так как переход права состоялся и продавец более не является правообладателем по ЕГРН, для дальнейшей продажи квартиры самим покупателем реквизиты паспорта продавца из исходного ДКП юридического значения для титула покупателя не имеют. Зарегистрированное право покупателя на этой записи стоит прочно; она аннулируется и повторно не переоформляется.
Практический способ устранить расхождение и риски при дальнейшей продаже
Перезаключать ДКП «с нуля» (аннулировать прежний и составить новый) не требуется и не рекомендуется: договор исполнен, право покупателя зарегистрировано в ЕГРН, а аннулирование регистрационной записи и заключение нового договора создали бы излишние юридические и налоговые последствия без правовой необходимости. Титул покупателя производен от записи ЕГРН, а не от паспортных данных продавца в ранее подписанном договоре.
Для устранения документального расхождения сторонам целесообразно оформить письменное корректирующее (дополнительное) соглашение к договору купли-продажи, в котором указать, что по ДКП реквизиты паспорта продавца ошибочно воспроизведены с аннулированного (заменённого) паспорта, действительный паспорт продавца имеет серию/номер [вписать], и что иных изменений условий договора не вносится. Подписать такое соглашение должны сам продавец (по действительному паспорту) и покупатель — как и ДКП, в простой письменной форме одним документом (п. 1 ст. 160 ГК РФ, ч. 1 ст. 21 ФЗ № 218-ФЗ о требованиях к документам-основаниям). При этом сам титул права это соглашение не изменяет — оно лишь устраняет ошибку в реквизитах стороны и снимает сомнения при последующих регистрационных проверках и проверках банка.
Поскольку переход права уже зарегистрирован, а техническая опечатка в реквизитах продавца (чья запись о праве в ЕГРН погашена) в содержащиеся в ЕГРН сведения о действующем правообладателе-покупателе не проецируется, обращаться в Росреестр за «перерегистрацией» не требуется; при желании стороны могут приобщить корректирующее соглашение и копию нового паспорта продавца к реестровому делу через заявление в порядке, предусмотренном ст. 30 ФЗ № 218-ФЗ о внесении в ЕГРН новых сведений в запись о реестровом деле.
Вывод: Надлежащая и достаточная мера — оформить дополнительное (корректирующее) соглашение между продавцом и покупателем, засвидетельствовав действительные реквизиты паспорта продавца и подтвердив неизменность остальных условий исполненного ДКП. Полное переоформление ДКП или аннулирование регистрации права покупателя не требуется и не оправдано.
Сопоставление с близкой практикой и рамки альтернативной квалификации
Возможна ли ветка, при которой опечатка в паспорте делает сделку оспоримой (например, как введении в заблуждение — ст. 178 ГК РФ)? Нет: заблуждение, имеющее существенное значение, должно касаться природы сделки, предмета либо качеств, значительно снижающих его использование. Номер паспорта продавца — не предмет и не качество имущества; он не влияет на то, какую квартиру приобрёл покупатель и за какую цену. Никаких оснований для оспаривания (обман, заблуждение, существенное нарушение) по материальному праву здесь нет, а требовать возврата исполненного — реституции — покупатель, зарегистрировавший титул и оплативший квартиру, не заинтересован и права на это не имеет.
Кроме того, запись о праве покупателя в ЕГРН оспаривается только в судебном порядке и только по существенным основаниям; инициировать такое оспаривание вправе лицо с охраняемым законом интересом (конкурсный управляющий прежнего владельца, наследники, налоговый орган в исключительных случаях). Сам факт утраты продавцом паспорта в силу его замены и воспроизведения аннулированных данных в тексте уже исполненного договора законного интереса у третьих лиц на признание записи покупателя недействительной не создаёт — имущество выбыло по воле собственника за встречное предоставление, а покупатель является добросовестным возмездным приобретателем по зарегистрированной сделке.
Вывод по обеим веткам: ни оспаривание сделки, ни признание записи ЕГРН недействительной из-за опечатки в реквизитах паспорта продавца правовых оснований не имеют. Сделка окончательно совершена, право покупателя зарегистрировано и защищено; достаточно документальной корректировки реквизитов стороны в порядке дополнительного соглашения.
Ответственность и гражданско-правовые последствия — для полноты оценки рисков
Хотя вопрос касается действительности сделки, важно отделить два разных пласта: (а) административную ответственность за пользование недействительным паспортом как документом, удостоверяющим личность, и (б) гражданско-правовые последствия недействительности сделки.
Административная ответственность предусмотрена за проживание по недействительному паспорту, а не за ошибочное указание его реквизитов в тексте договора.
Проживание по месту пребывания или по месту жительства в жилом помещении гражданина Российской Федерации, обязанного иметь документ, удостоверяющий личность гражданина (паспорт), без документа, удостоверяющего личность гражданина (паспорта), или по недействительному документу, удостоверяющему личность гражданина (паспорту), - влечет наложение административного штрафа
— ст. 19.15 КоАП РФ, п. 1
Для вашей ситуации: описанная опечатка (внесение в ДКП реквизитов ранее аннулированного заменой паспорта) под состав ст. 19.15 КоАП РФ не подпадает — никто не «проживает по недействительному паспорту», сам договор не является документом, удостоверяющим личность. Административной ответственности за воспроизведение аннулированных реквизитов в гражданско-правовом договоре закон не устанавливает.
Гражданско-правовое последствие недействительности сделки — двусторонняя реституция — здесь не наступает, поскольку нет ни одного установленного законом основания признания сделки недействительной (обман, заблуждение, существенное нарушение отсутствуют), а зарегистрированное право покупателя оспаривается только в суде.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 168. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта 1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 2.
— п. 2 ст. 167 ГК РФ
Вывод: Ни административной ответственности для сторон, ни гражданско-правовой реституции (возврата квартиры и денег) в связи с технической опечаткой в реквизитах паспорта продавца не возникает. Ошибка локализована в реквизитах стороны и устраняется корректирующим соглашением, не затрагивая силу сделки и титул покупателя.
