Договор займа с залогом доли в доме, обремененном ипотекой
Анализ ситуации
В представленной ситуации заключен договор займа между физическими лицами с залогом 1/2 доли в загородном доме. Дом уже находится в ипотеке, где заемщик является созаемщиком, а владелец второй доли - плательщиком по ипотечному кредиту. Договор не заверен нотариально и не содержит детального регулирования порядка обращения взыскания на залог.
Юридическая сила договора
Форма договора залога доли в недвижимости
"Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 42)
Договор залога доли в праве общей собственности на недвижимое имущество требует обязательного нотариального удостоверения. Без соблюдения этой формы договор залога не будет иметь юридической силы.
Последствия несоблюдения нотариальной формы
"Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 163)
"Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма. Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению. Несоблюдение правил, содержащихся в настоящем пункте, влечет недействительность договора залога" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 339)
Правовые последствия ипотечного обременения
Необходимость согласия банка-кредитора
"Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке" (Источник: Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статья 37)
Установление последующего залога на имущество, уже находящееся в ипотеке, требует согласия банка-кредитора (первоначального залогодержателя).
Старшинство залогов
"В случаях, если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 342)
Ваш залог будет последующим, и требования по нему будут удовлетворяться только после полного погашения требований банка по ипотеке.
Риски отсутствия условий о порядке обращения взыскания
Порядок реализации заложенного имущества
"Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 350)
Отсутствие в договоре условий о порядке обращения взыскания означает, что в случае спора реализация залога будет осуществляться через публичные торги в судебном порядке, что может быть длительным и затратным процессом.
Особенности обращения взыскания на долю
"Кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 255)
Обращение взыскания на долю в праве общей собственности осложняется необходимостью соблюдения преимущественного права покупки другими участниками долевой собственности.
Выводы и рекомендации
В отношении текущего договора
-
Договор залога ничтожен из-за несоблюдения обязательной нотариальной формы для залога доли в недвижимости.
-
Договор займа сохраняет силу, но без обеспечения в виде залога:
"Недействительность соглашения об обеспечении исполнения обязательства не влечет недействительности соглашения, из которого возникло основное обязательство" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 329)
Рекомендации по совершенствованию договора
-
Переоформить договор залога с соблюдением нотариальной формы.
-
Получить согласие банка на установление последующего залога, если это предусмотрено ипотечным договором.
-
Включить в договор следующие условия:
- Явное указание на согласие банка-кредитора
- Подробный порядок обращения взыскания на залог
- Условия о внесудебном порядке обращения взыскания (при возможности)
- Механизм реализации доли с учетом преимущественного права других собственников
- Порядок определения стоимости доли при реализации
-
Учесть преимущественное право покупки:
"При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 250)
Дополнительные меры защиты
- Проверить условия ипотечного договора на предмет ограничений по последующему залогу
- Убедиться в отсутствии других обременений на долю
- Рассмотреть альтернативные способы обеспечения (поручительство, залог иного имущества)
Для составления юридически корректного договора и учета всех рисков рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на залоговых правоотношениях и недвижимости.
