Покупка квартиры у собственника за границей по доверенности: риски и как обезопасить сделку

Действительна ли сделка через родителей по нотариальной доверенности

Сделка, которую родители совершают от имени собственника по доверенности, непосредственно создаёт права и обязанности для самого собственника — то есть покупатель приобретает права у собственника, а не у родителей. Это ключ к тому, что «подписал не он, а родители» само по себе сделку не порочит.

Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
— п. 1 ст. 182 ГК РФ

Поскольку доверенность выдана на продажу квартиры (распоряжение зарегистрированным в ЕГРН правом) и на подачу заявлений о госрегистрации, закон прямо требует её нотариального удостоверения.

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
— п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Это означает: та копия доверенности, что вам показали, юридической силы не создаёт вообще. Значение имеет только оригинал, удостоверенный нотариусом. Именно нотариус проверяет личность и дееспособность доверителя, а потому нотариальная форма — базовый, но необходимый минимум.

Доверенность на подписание всех документов, включая передаточный акт, и на получение денег сама по себе законна — ограничений на такой объём полномочий ГК РФ не содержит. Но полномочие представителя по общему правилу прекращается в любой момент, и собственник может его отменить.

отмена доверенности совершается в той же форме, в которой была выдана доверенность, либо в нотариальной форме; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 332-ФЗ) 3) отказа лица, которому выдана доверенность, от полномочий; 4) прекращения юридического лица, от имени которого или которому выдана доверенность, в том числе в результате его реорганизации в форме разделения, слияния или присоединения к другому юридическому лицу; 5) смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; 6) смерти гражданина, которому выдана доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; 7) введения в отношении представляемого или представителя такой процедуры банкротства, при которой соответствующее лицо утрачивает право самостоятельно выдавать доверенности. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Лицо, которому выдана доверенность, во всякое время может отказаться от полномочий, а лицо, выдавшее доверенность, может отменить доверенность или передоверие, за исключением случая, предусмотренного статьей 188 1 настоящего Кодекса. Соглашение об отказе от этих прав ничтожно. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. С прекращением доверенности теряет силу передоверие. Статья 188 1 . Безотзывная доверенность 1.
— подп. 2 п. 1 ст. 188 ГК РФ

Вывод по вопросу. Сделка через родителей по правильно оформленной нотариальной доверенности действительна и создаёт права лично для собственника; «подпись не его руки» её не порочит. Но рисков два: (1) показанная вам КОПИЯ не заменяет оригинал — без сверки оригинала с реестром нотариальных действий жёсткого подтверждения полномочий нет; (2) доверенность в любой момент может быть отменена, и соглашение об отказе от этого права ничтожно. Связываться со сделкой можно только после проверки оригинала доверенности и записи о её отмене.

Может ли собственник отозвать доверенность и останется ли сделка в силе

Отмена доверенности — право, от которого нельзя отказаться договором, а совершается она в той же форме, в которой выдана, либо в нотариальной форме (доверенность нотариальная — значит, отменить её «просто письмом» нельзя, нужно нотариальное действие).

отмена доверенности совершается в той же форме, в которой была выдана доверенность, либо в нотариальной форме; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 332-ФЗ) 3) отказа лица, которому выдана доверенность, от полномочий; 4) прекращения юридического лица, от имени которого или которому выдана доверенность, в том числе в результате его реорганизации в форме разделения, слияния или присоединения к другому юридическому лицу; 5) смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; 6) смерти гражданина, которому выдана доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; 7) введения в отношении представляемого или представителя такой процедуры банкротства, при которой соответствующее лицо утрачивает право самостоятельно выдавать доверенности. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Лицо, которому выдана доверенность, во всякое время может отказаться от полномочий, а лицо, выдавшее доверенность, может отменить доверенность или передоверие, за исключением случая, предусмотренного статьей 188 1 настоящего Кодекса. Соглашение об отказе от этих прав ничтожно. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. С прекращением доверенности теряет силу передоверие. Статья 188 1 . Безотзывная доверенность 1.
— подп. 2 п. 1 ст. 188 ГК РФ

Доверитель обязан известить об отмене представителя и известных ему третьих лиц.

Лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность.
— п. 1 ст. 189 ГК РФ

Но для покупателя работает защита: если ему предъявлена доверенность, о прекращении которой он не знал и не должен был знать, приобретённые права сохраняют силу для представляемого. То есть при добросовестности покупателя отмена «задним числом» сделку не подрывает.

Если третьему лицу предъявлена доверенность, о прекращении которой оно не знало и не должно было знать, права и обязанности, приобретенные в результате действий лица, полномочия которого прекращены, сохраняют силу для представляемого и его правопреемников.
— п. 2 ст. 189 ГК РФ

Ключевой практический шаг — реестр отмены доверенностей: сведения о нотариальной отмене публичны и доступны неограниченному кругу лиц бесплатно. Третьи лица считаются извещёнными со следующего дня после внесения сведений в реестр — значит, именно проверка этой записи и обеспечивает вашу добросовестность.

доступ неограниченного круга лиц без взимания платы к следующим сведениям, содержащимся в единой информационной системе нотариата: 1) сведения о доверенности (сведения о лице, удостоверившем доверенность, дате удостоверения доверенности, ее регистрационном
— ст. 34.4 Основ законодательства РФ о нотариате, п. 2

Срок доверенности: если срок не указан — год со дня совершения, а без даты совершения доверенность ничтожна. Заявленные «полтора-два года» должны быть прямо написаны в тексте — на слово этот срок не существует.

Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна.
— ст. 186 ГК РФ, п. 1

Вывод по вопросу. Отозвать доверенность собственник может в любой момент (нотариально), и «запретить» это договором нельзя. Однако при добросовестности покупателя — а добросовестность подтверждается проверкой реестра отмены доверенностей на дату сделки — права по сделке сохраняют силу для собственника, и односторонняя отмена уже совершённую сделку не сломает. Дату и конкретный срок доверенности проверяйте по оригиналу; отсутствие даты совершения делает её ничтожной.

Что если доверенность окажется недействительной либо полномочий не было

Если полномочий не было или представитель вышел за их пределы, сделка считается заключённой от имени самого представителя (родителя) — то есть покупатель оказывается с человеком, которому квартира не принадлежит, и может требовать с него исполнения либо убытков. Если же собственник сделку одобрит, она работает на него с момента совершения.

При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.
— п. 1 ст. 183 ГК РФ

Аналогично: если полномочия представителя ограничены договором, сделка оспорима лишь когда доказано, что покупатель знал или должен был знать об этих ограничениях. «Продажа за цену по своему усмотрению» — как раз тот случай, когда покупателю важно не иметь признаков осведомлённости о скрытых ограничениях.

Если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором или положением о филиале или представительстве юридического лица либо полномочия действующего от имени юридического лица без доверенности органа юридического лица ограничены учредительными документами юридического лица или иными регулирующими его деятельность документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или такой орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об этих ограничениях.
— ст. 174 ГК РФ, п. 1

Если сделка оспаривается как оспоримая (в т.ч. по основаниям ст. 174, 173.1, 179 ГК РФ) — срок давности один год со дня, когда истец узнал об основании оспаривания.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. (Статья в редакции Федерального закона от 21.07.2005 № 109-ФЗ) Глава 9 1 . Решения собраний (Дополнение главой - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 181 1 . Основные положения 1. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются, если законом или в установленном им порядке не предусмотрено иное. 2. Решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений. Статья 181 2 . Принятие решения собрания 1. Решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в заседании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества.
— п. 2 ст. 181 ГК РФ

Практический риск при мошеннической схеме — уголовно-правовой: «приобретение права на чужое имущество путём обмана или злоупотребления доверием» образует мошенничество.

Мошенничество, то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием, - наказывается штрафом в размере до ста двадцати тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного года, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо ограничением свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до четырех месяцев, либо лишением свободы на срок до двух лет. (В редакции Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ ) 2. Мошенничество, совершенное группой лиц по предварительному сговору, а равно с причинением значительного ущерба гражданину, - наказывается штрафом в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового, либо лишением свободы на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового. (В редакции Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ ) 3.
— ч. 1 ст. 159 УК РФ

Вывод по вопросу. При полном отсутствии полномочий сделка «переезжает» на родителей, и с них можно взыскивать убытки (либо требовать одобрения собственником). Оспорить сделку собственник может лишь через суд и в течение года, причём по ст. 174 — только доказав вашу осведомлённость об ограничениях. Уголовный риск мошенничества существует, но по нему вы — потерпевшая сторона; это аргумент за максимальную проверку контрагента и за безопасные расчёты, а не против самой конструкции доверенности.

Риск утраты квартиры: защищает ли статус добросовестного приобретателя

Главный страх — «отдадут деньги, а квартиру потом отберут». Ключевая норма: у добросовестного приобретателя недвижимость можно истребовать только если она выбыла из владения собственника помимо его воли либо была утеряна/похищена. Если собственник сам выдал доверенность и передал квартиру во владение представителю — это выбытие ПО воле собственника, и виндикация против добросовестного покупателя не проходит.

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. 2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. 3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя. 4. Суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет субъект гражданского права, указанный в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ)
— п. 1 ст. 302 ГК РФ

Добросовестность означает, что покупатель не знал и не мог знать о неправомерности отчуждения и принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца.

добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. ______________________________________________________________________ Абзац первый пункта 38 признан не подлежащим применению постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 ______________________________________________________________________ Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя. Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.
— п. 38 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010

Вывод по вопросу. Квартиру у вас как у добросовестного возмездного приобретателя забрать по виндикации практически нельзя, если она выбыла из владения собственника по его воле (а доверенность — именно его воля). Но статус добросовестного надо создать самому: собрать доказательства проверки правомочий — оригинал доверенности, актуальную выписку ЕГРН, записи реестра отмены доверенностей, переписку с собственником, согласие супруга. Без этих следов проверки суд может счесть вас недобросовестным.

Безопасны ли расчёты и дистанционное подписание ЭЦП

Если деньги получают родители по доверенности, право на их принятие у них есть, но безопасность платежа это не обеспечивает. Надёжный механизм — безотзывный аккредитив: без согласия получателя банк не может его изменить/отменить, а раскрывается он только при представлении документов, подтверждающих регистрацию перехода права.

Безотзывный аккредитив не может быть отменен банком-эмитентом без согласия получателя средств и банка, подтвердившего аккредитив. Безотзывный аккредитив не может быть изменен банком-эмитентом без согласия получателя средств. 2. Для изменения или отмены безотзывного аккредитива по поручению плательщика банк-эмитент должен направить получателю средств соответствующее уведомление. Аккредитив считается отмененным или измененным с момента получения банком-эмитентом согласия получателя средств. 3. Если аккредитив был подтвержден другим банком (статья 870), такой банк вправе не согласиться с изменением безотзывного аккредитива, при этом он обязан незамедлительно сообщить об этом банку-эмитенту и получателю средств. 4. Аккредитив является безотзывным, если в его тексте не предусмотрено иное. (Статья в редакции Федерального закона от 26.07.2017 № 212-ФЗ )
— ст. 869 ГК РФ, п. 1

Для сделки с недвижимостью деньги можно разместить на счёте эскроу либо в депозите нотариуса: внесение суммы в депозит нотариуса считается исполнением обязательства, а при совместном заявлении сторон применяются правила о договоре условного депонирования (эскроу).

Внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства. Нотариус или суд, в депозит которого внесены деньги или ценные бумаги, извещает об этом кредитора. 3. Во всякое время до получения кредитором денег или ценных бумаг из депозита нотариуса либо суда должник вправе потребовать возврата ему таких денег или ценных бумаг, а также дохода по ним. В случае возврата должнику исполненного по обязательству должник не считается исполнившим обязательство. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 4. В случае передачи нотариусу на депонирование движимых вещей (включая наличные деньги, документарные ценные бумаги и документы), безналичных денежных средств или бездокументарных ценных бумаг на основании совместного заявления кредитора и должника к таким отношениям подлежат применению правила о договоре условного депонирования (эскроу), поскольку иное не предусмотрено законодательством о нотариате и нотариальной деятельности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 23.05.2018 № 120-ФЗ)
— п. 2 ст. 327 ГК РФ

Про ЭЦП: информация, подписанная усиленной квалифицированной ЭЦП, признаётся электронным документом, равнозначным бумажному с собственноручной подписью, и может применяться в любых правоотношениях, кроме прямо установленных случаев обязательного бумажного носителя. Договор продажи недвижимости должен быть составлен одним документом, подписанным сторонами.

Информация в электронной форме, подписанная квалифицированной электронной подписью, признается электронным документом, равнозначным документу на бумажном носителе, подписанному собственноручной подписью, и может применяться в любых правоотношениях в соответствии с законодательством Российской Федерации, кроме случая, если федеральными законами или принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами установлено требование о необходимости составления документа исключительно на бумажном носителе. (В редакции Федерального закона от 30.12.2015 № 445-ФЗ) 2. Информация в электронной форме, подписанная простой электронной подписью или неквалифицированной электронной подписью, признается электронным документом, равнозначным документу на бумажном носителе, подписанному собственноручной подписью, в случаях, установленных федеральными законами, принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами, нормативными актами Центрального банка Российской Федерации (далее - нормативные правовые акты) или соглашением между участниками электронного взаимодействия, в том числе правилами платежных систем (далее - соглашения между участниками электронного взаимодействия).
— ст. 6 ФЗ № 63-ФЗ, п. 1

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1.
— ст. 550 ГК РФ, п. 2

Вывод по вопросу. Платить родителям «на руки» нельзя — деньги должны раскрываться только после регистрации перехода права: через безотзывный аккредитив, эскроу или депозит нотариуса. Подпись собственником договора своей УКЭП — рабочий вариант: такой документ равнозначен бумажному, и вы получите «живую» подпись продавца, а не только представителя, что снимает основной риск. Требуйте подтверждения, что это именно УКЭП, выданная аккредитованным удостоверяющим центром, и что договор подписывается одним документом, а не россыпью файлов.

Регистрация и «тайный запрет» собственника на регистрацию без его личного участия

Даже при безупречной доверенности сделку можно «заблокировать» на этапе регистрации: собственник вправе подать заявление о невозможности регистрации перехода права без его личного участия. Такая запись вносится в ЕГРН, и тогда представленные представителем документы возвращаются без рассмотрения.

При представлении лицом, указанным в Едином государственном реестре недвижимости в качестве собственника объекта недвижимости, или его законным представителем либо его представителем, действующим на основании нотариально удостоверенной доверенности, заявления о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения такого объекта недвижимости без личного участия правообладателя (его законного представителя) (далее в настоящей статье - заявление о невозможности регистрации) в Единый государственный реестр недвижимости в срок не более пяти рабочих дней со дня приема органом регистрации прав соответствующего заявления вносится запись о заявлении о невозможности регистрации.
— ч. 1 ст. 36 ФЗ № 218-ФЗ

в Едином государственном реестре недвижимости содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода права, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника объекта недвижимости (его законного представителя) и заявление на государственную регистрацию прав представлено иным лицом, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 4 5 части 1 и пунктом 5 части 3 статьи 15 (при условии совершения сделки при личном участии правообладателя (его законного представителя), частью 1 1 статьи 19 настоящего Федерального закона, а также случая государственной регистрации прав в порядке наследования ;
— п. 4 ч. 1 ст. 25 ФЗ № 218-ФЗ

Но здесь есть важная оговорка: заявление о невозможности регистрации может подать и сам представитель по нотариальной доверенности, а погашается запись при регистрации с личным участием собственника или по заявлению об отзыве. То есть при действующей доверенности родителей вы можете снять этот «стоп» — но собственник точно так же может его поставить в любой момент до регистрации.

В случае, если в Едином государственном реестре недвижимости содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода права, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника объекта недвижимости (его законного представителя) и договор, указанный в части второй настоящей статьи, подписан от имени правообладателя объекта недвижимости представителем по доверенности, заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав нотариусом не предоставляются. (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.06.2022 № 185-ФЗ) В случае возникшей по причинам, за которые нотариус не отвечает, невозможности представить заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав в электронной форме нотариус обязан представить их в орган регистрации прав в форме документов на бумажном носителе не позднее двух рабочих дней со дня удостоверения договора, а в случае, если такой срок определен сторонами в договоре, не позднее двух рабочих дней по истечении такого срока. Перечень не зависящих от нотариуса причин, при наличии которых предоставление заявления о государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов в орган регистрации прав в электронной форме в соответствии с настоящими Основами является невозможным, устанавливается федеральным органом юстиции совместно с Федеральной нотариальной палатой.
— ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате

Проверять наличие такой записи нужно по актуальной выписке ЕГРН непосредственно перед сделкой — записи о правопритязаниях и о невозможности регистрации отражаются в реестре.

Вывод по вопросу. Собственник может внезапно «заморозить» сделку записью о невозможности регистрации без личного участия. Поэтому актуальную выписку ЕГРН (с разделом о правопритязаниях и записи ст. 36 закона № 218-ФЗ) берите в день подписания и подачи документов, а не «скинутую ранее». Если выяснится, что запись есть, — сделку в таком виде проводить нельзя до её снятия.

Что взыскать, если сделка сорвётся или деньги «уйдут»

Если сделка не состоится или деньги окажутся у ненадлежащего лица, покупатель вправе требовать полного возмещения убытков — как реального ущерба, так и упущенной выгоды.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы. Статья 16. Возмещение убытков, причиненных государственными органами и органами местного самоуправления Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Статья 16 1 .
— п. 1 ст. 15 ГК РФ

Если деньги будут незаконно удерживаться (например, родители получили, но регистрацию не провели и не возвращают), на сумму долга начисляются проценты по ключевой ставке Банка России — вплоть до дня фактической уплаты.

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Вывод по вопросу. Инструменты защиты — иск о взыскании убытков и проценты по ст. 395 ГК РФ на удерживаемую сумму. Но взыскивать с родителей за границей бессмысленно, поэтому защита должна быть ДО передачи денег: аккредитив/эскроу с раскрытием только после регистрации. Если собственник женат и квартира приобретена в браке — обязательно нотариально удостоверенное согласие супруга, иначе сделка оспорима в течение года.

права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) Статья 36. Имущество каждого из супругов (Наименование в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) 1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата.
— ст. 35 СК РФ, п. 3

Итоговая рекомендация. Связываться можно, но при жёстких условиях: (1) оригинал нотариальной доверенности + проверка записи в реестре отмены доверенностей в день сделки; (2) актуальная выписка ЕГРН в день подачи (нет записи ст. 36); (3) подписание договора самим собственником по УКЭП, если он готов, — это лучшее «реально работающее» усиление; (4) деньги — только через аккредитив/эскроу/депозит нотариуса с раскрытием после регистрации перехода права; (5) нотариально удостоверенное согласие супруга, если собственник состоит в браке; (6) собирайте письменные следы проверки. Видео с паспортом и доверенностью — лишь вспомогательное доказательство добросовестности, юридически оно сделку не защищает и не заменяет ни проверки реестров, ни безопасных расчётов.