Выкуп долей в квартире с материнским капиталом и ипотекой: как оформить сделку, ипотеку, выделить долю ребенку и нужно ли выписываться

Как выкупать доли: одна сделка на обе доли или две отдельные

Способ выкупа определяется не удобством, а императивными требованиями закона о форме и о преимущественном праве.

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
   — ст. 250 ГК РФ, п. 1

Родственники продают доли «постороннему» для них лицу — вашему мужу он посторонний в смысле ст. 250 ГК РФ, поскольку сособственником двух четвертей не является. Значит, каждая продажа доли по отдельности требует письменного извещения остальных сособственников и месячного ожидания; при двух раздельных договорах процедура удваивается (два извещения, два месячных срока, две нотариальных сделки). Если же оформить одну сделку, в которой все три участника одновременно распоряжаются своими долями — родственники продают 1/4 + 1/4, а муж приобретает, — правило о преимущественном праве не срабатывает и режим «двух извещений» не нужен.

1 1 . Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями;
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Это ключевая норма для выбора варианта: нотариальному удостоверению подлежат сделки по отчуждению долей, но из правила прямо исключены «сделки при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке». Одна сделка даёт не только отсутствие проблемы преимущественного права, но и законную возможность обойтись без нотариального удостоверения (при условии, что в сделке участвуют все сособственники и распоряжаются именно своими долями). Два отдельных договора купли-продажи доли каждый придётся удостоверять нотариально.

1. Внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части размера долей в праве общей собственности осуществляется по заявлению всех участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности изменяются, на основании документа, содержащего сведения о размере долей.
   — ч. 2 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Если в итоге муж становится собственником всей квартиры (2/4 у него + 2/4 выкупленные = 1), изменение размера долей регистрируется по заявлению всех участников, чьи доли меняются, — то есть родственники как продавцы всё равно участвуют в подаче и регистрации.

Вывод. Оптимально объединить всё в ОДНУ сделку: единый договор, в котором оба родственника продают свои 1/4, а муж приобретает сразу 2/4; альтернативно — два отдельных договора, но тогда обязательны два нотариальных удостоверения и соблюдение месячного срока преимущественного права по каждому. Одна сделка дешевле (нет обязательного нотариата), безопаснее (нет риска оспаривания по ст. 250 ГК РФ) и технически проще для регистрации. Если муж по каким-то причинам покупает доли не сразу, а последовательно — по каждому эпизоду действует правило двух извещений и месячного срока.

Как оформить ипотеку и получить согласие банка

Квартира в залоге у банка, и выкуп долей — это распоряжение заложенным имуществом, поэтому без банка сделку не проводят.

1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
   — п. 1 ст. 37 ФЗ № 102-ФЗ

Заложенное имущество отчуждается только с согласия залогодержателя, если договором ипотеки не установлено иное, — то есть первым шагом нужно получить письменное согласие банка на приобретение долей (обычно в форме дополнительного соглашения к кредитному договору либо согласия залогодержателя на сделку). При этом обратите внимание: норма допускает, что договором ипотеки согласие может быть и не нужно, поэтому текст вашего договора ипотеки надо проверить.

1. Если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, то государственная регистрация перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о таком объекте недвижимого имущества осуществляются при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено федеральным законом или договором об ипотеке.
   — ч. 4 ст. 53 ФЗ № 218-ФЗ

Даже если формально отчуждения долей не происходит, а муж просто «переоформляет» структуру владения, регистрация изменений в ЕГРН о заложенном объекте делается при наличии письменного согласия залогодержателя. Это означает, что банк — обязательный участник всех ваших действий, а не факультативный.

1. К форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в статье 389 настоящего Кодекса. (Статья в редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 367-ФЗ)
   — п. 4 ст. 391 ГК РФ

1. Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным. Если кредитор дает предварительное согласие на перевод долга, этот перевод считается состоявшимся в момент получения кредитором уведомления о переводе долга. 3. При переводе долга по обязательству, связанному с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, в случае, предусмотренном абзацем вторым пункта 1 настоящей статьи, первоначальный должник и новый должник несут солидарную ответственность перед кредитором, если соглашением о переводе долга не предусмотрена субсидиарная ответственность первоначального должника либо первоначальный должник не освобожден от исполнения обязательства. Первоначальный должник вправе отказаться от освобождения от исполнения обязательства. К новому должнику, исполнившему обязательство, связанное с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, переходят права кредитора по этому обязательству, если иное не предусмотрено соглашением между первоначальным должником и новым должником или не вытекает из существа их отношений. 4. К форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в статье 389 настоящего Кодекса. (Статья в редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 367-ФЗ)
   — п. 2 ст. 391 ГК РФ

Если вы планируете перевести долг по ипотеке или изменить состав заёмщиков (например, оформить новый кредит на выкуп долей), перевод долга возможен лишь с согласия кредитора и без такого согласия ничтожен. А значит, «оформить ипотеку по-другому» в одностороннем порядке не получится: любые изменения состава заёмщиков/залогодателей — через соглашение с банком.

Что касается собственно вариантов: 1) сохранить действующий кредит, оформив лишь согласие банка на приобретение долей и регистрацию изменений (самый простой путь, если в договоре нет запрета или он преодолим согласием); 2) увеличить кредит либо взять новый кредит на выкуп долей — тогда банк может потребовать переоформление залога на квартиру целиком (если права на доли переходят к вам, предмет ипотеки расширяется) или сохранение залога по ст. 353 ГК РФ (залог следует за вещью). Заранее уточните у банка: а) даёт ли он согласие на сделку; б) на каких условиях согласовывает нового залогодателя/созаёмщика; в) требуются ли изменения в закладную.

Вывод. Ипотеку «под данные условия» оформляют не самостоятельно, а через банк-залогодержателя: сначала письменное согласие банка на приобретение долей и на регистрацию перехода прав (ч. 4 ст. 53 ФЗ № 218-ФЗ, п. 1 ст. 37 ФЗ № 102-ФЗ), при необходимости — соглашение об изменении состава заёмщиков/переводе долга (п. 2 ст. 391 ГК РФ, без согласия кредитора перевод долга ничтожен). Согласие супруги (ваше) как созаёмщика на изменение кредитных обязательств также оформляется нотариально (п. 3 ст. 35 СК РФ).

Какие специалисты нужны

Состав специалистов прямо вытекает из требований к форме сделки и к регистрации.

1 1 . Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями;
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Поскольку речь о сделке с долями в недвижимости, ключевой специалист — нотариус: он удостоверяет сделку по отчуждению долей (кроме случая одной сделки всеми сособственниками, о которой сказано в вопросе 1). Нотариус также проверяет законность сделки и дееспособность сторон.

1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
   — п. 3 ст. 35 СК РФ

Вам нужен нотариус ещё и потому, что для заключения сделки по распоряжению общим имуществом, права на которое подлежат госрегистрации и которая требует нотариальной формы, необходимо нотариальное согласие супруга. Поскольку покупателем выступает ваш муж, а вы — супруга и созаёмщик, нотариус оформит и ваше согласие на сделку.

Кроме нотариуса, в сделку вовлечены: сотрудник банка-залогодержателя (согласование согласия на отчуждение и изменение кредитных условий), специалист Росреестра/МФЦ (приём документов на регистрацию перехода прав и ипотеки), при необходимости — кадастровый инженер (если требуется уточнить характеристики объекта, что для квартиры при переходе долей обычно не нужно) и риелтор/юрист, сопровождающий расчёты и проверку обременений. Если у кого-то из продавцов-родственников есть свои обстоятельства (несовершеннолетние дети, недееспособность, отсутствие в городе), потребуется также орган опеки и представитель по доверенности.

Вывод. Минимально необходимый профессиональный состав: нотариус (удостоверение сделки и согласия супруга), представитель банка (согласие залогодержателя и кредитные документы), сотрудник Росреестра/МФЦ (регистрация), при необходимости — юрист/риелтор для сопровождения расчётов и проверки документов. Кадастровый инженер для самой сделки обычно не требуется.

Можно ли выделить ребёнку долю «в половине доли» мужа

Да, это допустимо и как раз соответствует закону о материнском капитале.

1. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются. (В редакции федеральных законов от 01.03.2020 № 35-ФЗ, от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 5. Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий устанавливаются Правительством Российской Федерации. 6. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут направляться на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки . (Дополнение частью - Федеральный закон от 25.12.2008 № 288-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 29.12.2010 № 440-ФЗ, от 23.05.2015 № 131-ФЗ, от 07.06.2025 № 131-ФЗ) 7.
   — п. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ (обязанность оформления в общую собственность)

Закон требует оформить жильё, приобретённое с использованием маткапитала, в общую собственность мужа, вас (супруги) и детей «с определением размера долей по соглашению». Само определение размера долей отдано на усмотрение семьи — закон не устанавливает ни минимальной, ни равной доли. Поэтому юридически возможно выделить ребёнку долю в пределах той части, которая соответствует вашей семье, в том числе «внутри» половины доли мужа: например, муж выделяет ребёнку часть своей 1/2. Главное — чтобы в итоге жильё, купленное с маткапиталом, было оформлено в общую собственность всех членов семьи и доли каждого были определены.

Здесь важно понимать исходную точку: долг перед государством по выделению доли ребёнку не погашен (обязательство не исполнено). Закрытие/изменение этой обязанности происходит через соглашение о выделении долей. На оформление доли ребёнку в ипотечной квартире согласие банка не требуется — согласие залогодержателя по п. 1 ст. 37 ФЗ № 102-ФЗ нужно на отчуждение заложенного имущества, а не на определение долей внутри уже оформленного права семьи.

Отдельно: пока доли ребёнку не выделены, любое распоряжение квартирой (включая выкуп долей) несёт риск претензий Фонда пенсионного и социального обеспечения и надзорных органов — обязанность должна быть исполнена. Поэтому разумно синхронизировать выкуп долей и выделение доли (долей) ребёнку: сначала либо одновременно оформить общую собственность с долей ребёнка, затем/одновременно — выкуп долей у родственников.

Вывод. Да, выделить ребёнку долю в пределах половины доли мужа можно: ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ прямо предусматривает определение размеров долей по соглашению и не ограничивает их снизу, а размер «внутри» половины доли мужа закону не противоречит. Но выделение должно быть совершено — обязательство по маткапиталу не исполнено, и его следует закрыть либо до, либо одновременно с выкупом долей, чтобы не создавать риска оспаривания сделки и требований об исполнении обязанности.

Нужно ли выписываться при продаже долей

Снятие с регистрационного учёта не является условием сделки, но юридически корректно разрешить этот вопрос заранее.

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
   — п. 1 ст. 246 ГК РФ (владение и пользование общим имуществом)

По общему правилу порядок владения и пользования общим имуществом определяется соглашением всех участников, а при его отсутствии — судом. Это означает, что право проживания (пользование квартирой) связано не с регистрацией, а сownership и соглашением сособственников. Регистрация по месту жительства — административный акт, она не создаёт и не прекращает права собственности.

Если банк-залогодержатель выдаёт согласие на сделку, в его согласии могут быть свои условия (например, отсутствие зарегистрированных лиц либо обязательство сняться с учёта). В сделке с долями сам по себе выкуп долей не заставляет вас выписываться — вы сохраняете право проживания как сособственник и супруга собственника. Вопрос становится актуальным, только если в сделке участвует третье лицо (например, покупатель всей квартиры) или если банк поставит такое условие.

1. Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным. Если кредитор дает предварительное согласие на перевод долга, этот перевод считается состоявшимся в момент получения кредитором уведомления о переводе долга. 3. При переводе долга по обязательству, связанному с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, в случае, предусмотренном абзацем вторым пункта 1 настоящей статьи, первоначальный должник и новый должник несут солидарную ответственность перед кредитором, если соглашением о переводе долга не предусмотрена субсидиарная ответственность первоначального должника либо первоначальный должник не освобожден от исполнения обязательства. Первоначальный должник вправе отказаться от освобождения от исполнения обязательства. К новому должнику, исполнившему обязательство, связанное с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, переходят права кредитора по этому обязательству, если иное не предусмотрено соглашением между первоначальным должником и новым должником или не вытекает из существа их отношений. 4. К форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в статье 389 настоящего Кодекса. (Статья в редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 367-ФЗ)
   — п. 2 ст. 391 ГК РФ

Если в рамках сделки вы планируете изменить состав заёмщиков/залогодателей и перевести долг, это возможно только с согласия кредитора (без согласия — ничтожно), и банк может увязать своё согласие с вопросами обременений, включая регистрационные. Поэтому о регистрации нужно договариваться с банком, а не решать изолированно.

Если же после выкупа вы сохраняете квартиру как единственное жильё семьи, выписываться не нужно и невыгодно: сохраняется право пользования, оплата коммунальных услуг и т.д. Если цель — продать квартиру целиком в будущем, тогда снятие с учёта вы решаете со покупателем, обычно к моменту подписания акта передачи.

Вывод. Нет, выписываться из квартиры при выкупе долей закон не требует: регистрация не связана с правом собственности, а пользование определяется соглашением сособственников (ст. 247 ГК РФ). Выписываться имеет смысл только если этого требует банк либо если квартира впоследствии продаётся третьему лицу по договорённости с покупателем. Не меняйте регистрацию «на всякий случай» — это лишает вас подтверждения права пользования и может создать сложности при защите интересов. Если банк обусловит сделку отсутствием зарегистрированных — условия нужно согласовать с ним заранее (перевод долга и изменения возможны только с согласия кредитора, п. 2 ст. 391 ГК РФ).

Общий режим имущества супругов и режим будущего владения

Выкуп долей происходит в браке и за счёт общих средств, поэтому надо правильно определить режим приобретаемого.

1. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
   — п. 2 ст. 34 СК РФ

По общему правилу имущество, приобретённое супругами в браке за счёт общих доходов, является их совместной собственностью независимо от того, на имя кого из супругов оно оформлено. Значит, доли, которые муж выкупит у родственников за общие деньги семьи, юридически также становятся общим имуществом супругов, даже если записаны только на мужа. Это влияет на последующее определение долей детей и супругов по маткапиталу. Имейте в виду: если у родственников есть сомнения или если впоследствии возникнет спор, режим совместной собственности подтверждается общей нормой — право на общее имущество принадлежит и супругу, ведущему домашнее хозяйство (п. 3 ст. 34 СК РФ).

1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
   — п. 3 ст. 35 СК РФ

Поскольку сделка по распоряжению имуществом, права на которое подлежат госрегистрации, и сделка с долями требуют нотариальной формы, нужно нотариально удостоверенное согласие второго супруга на сделку мужа. Практический совет: одновременно оформите согласие на сделку и, если это допустимо в вашей ситуации, соглашение об определении долей супругов, чтобы избежать впоследствии споров о размере вкладов.

Вывод. Выкупаемые за общие средства доли попадут в режим совместной собственности супругов (п. 2 ст. 34 СК РФ), а на сделку мужу потребуется ваше нотариально удостоверенное согласие (п. 3 ст. 35 СК РФ). Это надо учесть при распределении долей между мужем, вами и ребёнком по материнскому капиталу: определяя размеры долей по соглашению (ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ), стороны должны исходить из того, что половина выкупленной доли является вашей как общей собственностью семьи.

Регистрационный порядок перехода долей и ипотеки

1. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. 2. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: 1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; 2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; 3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; 4) свидетельства о праве на наследство; 5) вступившие в законную силу судебные акты; 5 1 ) решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы в соответствии с вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции или арбитражных судов, вместе с такими исполнительными листами;
   — ч. 1 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ

Регистрация перехода прав и обременений производится органом регистрации прав (Росреестр, подача через МФЦ) на основании заявления и документов. По сделке с долями заявление подают все стороны сделки (продавцы-родственники и муж-покупатель), либо — если сделка нотариальная — сам нотариус подаёт документы в электронном виде.

1. Государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя, залогодателя и управляющего залогом либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке
   — ч. 1 ст. 53 ФЗ № 218-ФЗ

Поскольку квартира в ипотеке, регистрация самого обременения (и её изменение при переоформлении долей) требует заявления залогодателя и залогодержателя. На практике переход долей регистрируется одновременно с сохранением ипотеки, а при выкупе долей и расширении предмета залога — с отдельным заявлением банка-залогодержателя.

Порядок действий сводится к следующему: (1) письменное согласие банка на сделку и на внесение изменений в ЕГРН; (2) нотариальное удостоверение договора и согласия супруги; (3) подача через МФЦ/нотариуса заявления о регистрации перехода прав и обновлении записи об ипотеке; (4) уплата госпошлины. Регистрирующий орган вправе приостановить регистрацию при отсутствии согласия залогодержателя (ч. 4 ст. 53 ФЗ № 218-ФЗ) или при несоблюдении нотариальной формы там, где она обязательна.

Вывод. Регистрация перехода долей и обновление записи об ипотеке осуществляются Росреестром (через МФЦ либо нотариуса при нотариальной сделке); заявление подают стороны сделки, а по ипотеке — дополнительно залогодержатель (банк). Согласие банка и нотариальная форма — обязательные предпосылки успешной регистрации, их отсутствие влечёт приостановление или отказ.

Сохранение залога при выкупе долей

1. В случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем. 2. Если имущество залогодателя, являющееся предметом залога, перешло в порядке правопреемства к нескольким лицам, каждый из правопреемников (приобретателей имущества) несет вытекающие из залога последствия неисполнения обеспеченного залогом обязательства соразмерно перешедшей к нему части указанного имущества. Однако если предмет залога неделим или по иным основаниям остается в общей собственности правопреемников, они становятся солидарными залогодателями.
   — п. 1 ст. 353 ГК РФ

При переходе прав на заложенное имущество (в том числе при выкупе мужем долей, входивших в предмет ипотеки) залог сохраняется, а правопреемник (муж) приобретает права и несёт обязанности залогодателя. Для вашей ситуации это означает: после выкупа долей ипотека не прекращается автоматически, а «следует за вещью» — в залоге у банка продолжает находиться и та часть квартиры, которая перешла к мужу от родственников (если она входила в предмет ипотеки).

Из этого следует практический вывод относительно вариантов кредитования: менять кредитора или оформлять «новую» ипотеку не обязательно — залог сохраняется в силу закона, поэтому банку достаточно письменного согласия на отчуждение долей и на регистрацию изменений (п. 1 ст. 37 ФЗ № 102-ФЗ, ч. 4 ст. 53 ФЗ № 218-ФЗ). Новый кредит на выкуп долей нужен только если семья не располагает собственными средствами на оплату долей; в этом случае банк может оформить дополнительный кредит под ту же квартиру, сохранив или переоформив обеспечение (соглашение об этом оформляется с участием залогодержателя).

Вывод. Ипотека продолжает действовать в силу закона при выкупе долей (п. 1 ст. 353 ГК РФ — залог сохраняется). Поэтому «оформление ипотеки по данным условиям» в минимальном варианте сводится к письменному согласию банка на сделку и регистрацию, а не к обязательному новому кредиту; новый/дополнительный кредит оформляется лишь при нехватке собственных средств и также с участием банка-залогодержателя.