Как оформить продажу дома, если часть суммы покупатель отдаст после продажи своей квартиры: предварительный договор, расписка или соглашение о рассрочке?

Оформление рассрочки на остаток 1 450 000 ₽

Основной инструмент — не расписка и не только предварительный договор, а договор купли-продажи дома с условием о рассрочке платежа. Закон прямо допускает такую конструкцию: продажа «в кредит» с рассрочкой платежа — это правомерная разновидность купли-продажи (ст. 488, 489 ГК РФ).

Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. 2. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. 3. К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса. Статья 490. Страхование товара Договором купли-продажи может быть предусмотрена обязанность продавца или покупателя страховать товар. В случае, когда сторона, обязанная страховать товар, не осуществляет страхование в соответствии с условиями договора, другая сторона вправе застраховать товар и потребовать от обязанной стороны возмещения расходов на страхование либо отказаться от исполнения договора. Статья 491.
— п. 1 ст. 489 ГК РФ

Это значит: в вашем договоре обязательно должны быть указаны цена (5 450 000 ₽), порядок платежей, сроки и их размеры — иначе условие о рассрочке считается не согласованным. Для вас критично прописать конкретные даты/события: 4 000 000 ₽ — из ипотечных средств покупателя, 1 450 000 ₽ — в определённый срок (или привязанно к продаже квартиры покупателя, но с крайним сроком, см. блок о сроках).

Предварительный договор (ст. 429 ГК РФ) в чистом виде служит другой цели — он фиксирует обязательство заключить основной договор в будущем и не заменяет обязательства по оплате:

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. 3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. 5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда.
— п. 1 ст. 429 ГК РФ

Сам предварительный договор может быть обеспечен задатком (п. 4 ст. 380 ГК РФ, см. ниже блок об обеспечении). Но для ситуации «дом передан — часть денег осталась» правильнее работать с полноценным договором купли-продажи дома с рассрочкой, а не с предварительным договором, поскольку вы фактически передаёте имущество.

Форма договора продажи недвижимости — строго письменная, единый документ, подписанный сторонами; несоблюдение формы влечёт недействительность:

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1.
— ст. 550 ГК РФ, п. 2

Вывод по вопросу: остаток можно оформить юридически грамотно через договор купли-продажи дома с рассрочкой платежа (ст. 488, 489 ГК РФ), составленный письменно единым документом (ст. 550 ГК РФ), с обязательным указанием цены, порядка, сроков и размеров платежей. Предварительный договор и отдельная расписка как основной инструмент недостаточны: расписка сама по себе лишь подтверждает факт передачи денег, но не создаёт корректной конструкции рассрочки по недвижимости.

Залог (ипотека) у вас в силу закона — главная защита продавца

Даже если ничего специально не прописать, с момента передачи дома покупателю и до полной оплаты дом считается находящимся в залоге у вас — это залог в силу закона:

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Статья 489. Оплата товара в рассрочку 1. Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. 2. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. 3. К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса. Статья 490. Страхование товара Договором купли-продажи может быть предусмотрена обязанность продавца или покупателя страховать товар.
— п. 5 ст. 488 ГК РФ

Это ваш самый надёжный базовый «встроенный» механизм: пока 1 450 000 ₽ не оплачены, дом в залоге у вас. Дополнительно вы можете предусмотреть сохранение права собственности за собой до полной оплаты (ст. 491 ГК РФ):

В случаях, когда договором купли-продажи предусмотрено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств, покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иным образом, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из назначения и свойств товара. В случаях, когда в срок, предусмотренный договором, переданный товар не будет оплачен или не наступят иные обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю, продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему товар, если иное не предусмотрено договором. § 2. Розничная купля-продажа Статья 492. Договор розничной купли-продажи 1. По договору розничной купли-продажи продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью. 2. Договор розничной купли-продажи является публичным договором (статья 426). 3. К отношениям по договору розничной купли-продажи с участием покупателя-гражданина, не урегулированным настоящим Кодексом, применяются законы о защите прав потребителей и иные правовые акты, принятые в соответствии с ними. Статья 493.
— ст. 491 ГК РФ, п. 3

Учитывая ипотеку банка покупателя на 4 000 000 ₽. Обратите внимание: ипотечный банк при передаче денег на 4 000 000 ₽ обычно оформляет свой залог на дом до погашения кредита — и тогда на дом будет две ипотеки: ваша (в силу закона, на 1 450 000 ₽) и банковская (на 4 000 000 ₽). Старшинство залогов влияет на очерёдность: по общему правилу раньше зарегистрированный залог имеет приоритет. Обратный сценарий — сохранение права собственности за вами до полной оплаты — юридически возможен, но может не устроить ипотечного банка покупателя (банк потребует, чтобы залог на 4 000 000 ₽ был первым и обеспеченным), поэтому такую структуру нужно заранее согласовать с банком покупателя до подписания.

Вывод по вопросу: вас защищает залог в силу закона (п. 5 ст. 488 ГК РФ), применимый и к договору с рассрочкой (п. 3 ст. 489 ГК РФ). Целесообразно прямо прописать в договоре этот залог и порядок его снятия (в течение N дней после полной оплаты). Если ставить вопрос о сохранении права собственности за вами (ст. 491 ГК РФ) — это сильнее защиты, но требует согласования с ипотечным банком покупателя, т.к. механизм влияет на банковский залог на 4 000 000 ₽.

Срок оплаты и риски привязки к продаже квартиры покупателя

Вы опасаетесь: «квартиру не продадут или продадут дешевле — останусь без денег». Ключ — правильно определить срок. По общему правилу срок определяется календарной датой или истечением периода, либо указанием на событие, которое должно неизбежно наступить:

Установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Статья 191. Начало срока, определенного периодом времени Течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало. Статья 192. Окончание срока, определенного периодом времени 1. Срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока. К сроку, определенному в полгода, применяются правила для сроков, исчисляемых месяцами. 2. К сроку, исчисляемому кварталами года, применяются правила для сроков, исчисляемых месяцами. При этом квартал считается равным трем месяцам, а отсчет кварталов ведется с начала года. 3. Срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца срока. Срок, определенный в полмесяца, рассматривается как срок, исчисляемый днями, и считается равным пятнадцати дням. Если окончание срока, исчисляемого месяцами, приходится на такой месяц, в котором нет соответствующего числа, то срок истекает в последний день этого месяца. 4. Срок, исчисляемый неделями, истекает в соответствующий день последней недели срока. Статья 193.
— ст. 190 ГК РФ, п. 3

Продажа квартиры покупателя — событие, которое может не наступить и зависит от воли третьих лиц, поэтому привязка срока оплаты только к факту «продажа квартиры покупателя» рискованна: такой срок может быть признан неопределённым. Если срок в договоре не согласован, применяется ст. 314 ГК РФ — обязательство, определённое моментом востребования, исполняется в течение семи дней со дня требования:

Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода. 2. В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства. При непредъявлении кредитором в разумный срок требования об исполнении такого обязательства должник вправе потребовать от кредитора принять исполнение, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не явствует из обычаев либо существа обязательства. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 1 ст. 314 ГК РФ

Чтобы защититься, вам не нужно делать срок зависимым только от продажи квартиры. Правильнее установить в договоре фиксированный крайний срок оплаты остатка (например, конкретная дата, скажем, за 60–90 дней до которой покупатель обязан продать квартиру покупателя и рассчитаться). Тогда при просрочке включаются ваши механизмы взыскания и неустойки независимо от того, продал ли он квартиру.

Вывод по вопросу: срок оплаты остатка должен быть определён календарной датой или разумным фиксированным периодом; привязка исключительно к факту продажи квартиры покупателя слаба, так как такое событие не является неизбежным (ст. 190 ГК РФ). Если срок не согласовать — оплата будет по правилам ст. 314 ГК РФ (7 дней с востребования), что невыгодно. Рекомендую совместить: «оплата — не позднее конкретной даты, а также возможно досрочно из средств от продажи квартиры покупателя».

Неустойка, проценты и задаток — как обеспечить исполнение

Неустойка. Вы прямо можете прописать неустойку за просрочку оплаты остатка:

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 2. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.
— ст. 330 ГК РФ, п. 1

Неустойку нужно зафиксировать письменно в самом договоре или отдельным соглашением — иначе она недействительна:

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.
— ст. 331 ГК РФ

Проценты по ст. 395 ГК РФ. Если неустойку не устанавливать, на просроченную сумму автоматически начисляются проценты по ключевой ставке Банка России; при этом если вы установили неустойку, проценты по ст. 395 по общему правилу не взыскиваются (иначе — двойная мера):

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

В случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем. Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом. 5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Статья 489. Оплата товара в рассрочку 1. Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. 2. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. 3.
— п. 4 ст. 488 ГК РФ

Важно: по умолчанию при продаже «в кредит» проценты по ст. 395 идут именно со дня, когда товар должен был быть оплачен — то есть это самостоятельная защита при просрочке. Также следует учесть правило о соотношении неустойки и процентов: если хотите и то, и другое, это надо прямо оговорить.

Задаток. Как дополнительный механизм обеспечения может использоваться задаток:

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. 2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. 3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. 4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429). (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 1 ст. 380 ГК РФ

Если сделку сорвёт покупатель — задаток остаётся у вас; если сделку сорвёте вы — возвращаете двойную сумму:

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное. § 8. Обеспечительный платеж (Дополнение параграфом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 2 ст. 381 ГК РФ

Да, задаток можно использовать и как обеспечение обязательства заключить основной договор по предварительному (п. 4 ст. 380 ГК РФ).

О полномасштабной «схеме защиты»: сочетание договора с рассрочкой + прописанного залога + неустойки + задатка даёт вам несколько независимых «предохранителей». Однако неустойка не может быть единственной опорой: взыскивать её и обращать взыскание на заложенный дом — это судебная процедура, требующая времени.

Вывод по вопросу: установите в договоре письменную неустойку (например, 0,1 % в день от просроченной суммы) — ст. 330, 331 ГК РФ; дополнительно предусмотрите проценты по ст. 395 ГК РФ за просрочку (п. 4 ст. 488 ГК РФ). Задаток (ст. 380, 381 ГК РФ) целесообразно использовать на этапе до заключения основного договора. Помните, что одновременное взыскание неустойки и процентов требует оговорки, а реальная принудительная защита всё равно происходит через суд.

Что делать, если покупатель не заплатит остаток

При просрочке оплаты у вас есть два независимых права: требовать оплаты или требовать возврата товара:

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров. 4. В случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем. Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом. 5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Статья 489. Оплата товара в рассрочку 1. Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. 2.
— п. 5 ст. 488 ГК РФ

Особенно сильна норма для рассрочки — можно отказаться от договора и потребовать возврата дома, но только пока сумма полученных платежей не превысила половину цены:

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. 3. К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса. Статья 490. Страхование товара Договором купли-продажи может быть предусмотрена обязанность продавца или покупателя страховать товар. В случае, когда сторона, обязанная страховать товар, не осуществляет страхование в соответствии с условиями договора, другая сторона вправе застраховать товар и потребовать от обязанной стороны возмещения расходов на страхование либо отказаться от исполнения договора. Статья 491. Сохранение права собственности за продавцом В случаях, когда договором купли-продажи предусмотрено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств, покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иным образом, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из назначения и свойств товара.
— п. 2 ст. 489 ГК РФ

Считаем по вашей ситуации: цена 5 450 000 ₽, половина — 2 725 000 ₽. Если банк покупателя перечислит 4 000 000 ₽ (что уже больше половины), то право на возврат дома по п. 2 ст. 489 ГК РФ вы теряете — останется требовать только доплату остатка и неустойку. Поэтому, если хотите сохранить возможность забрать дом назад при неоплате, нельзя допускать, чтобы вперёд прошло больше половины цены, либо нужно прямо оговорить иные условия в договоре (закон допускает «если иное не предусмотрено договором»).

Расторжение договора по требованию одной стороны возможно через суд, в том числе при существенном нарушении обязательства другой стороной:

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 3. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 2 ст. 450 ГК РФ

При расторжении обязательства прекращаются, но с защитой продавца, получившего неполное исполнение (правила о неосновательном обогащении применяются к случаю, когда одна сторона не исполнила своё обязательство при полученном исполнении, — п. 4 ст. 453 ГК РФ):

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения. В случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства считаются соответственно измененными или прекращенными. Такая дата определяется судом исходя из существа договора и (или) характера правовых последствий его изменения, но не может быть ранее даты наступления обстоятельств, послуживших основанием для изменения или расторжения договора. (Пункт в редакции Федерального закона от 24.07.2023 № 347-ФЗ) 4. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
— п. 1 ст. 453 ГК РФ

Вывод по вопросу: при неоплате остатка вы вправе требовать оплаты или возврата дома (п. 3 ст. 488, п. 2 ст. 489 ГК РФ). Однако если покупатель внёс более половины цены (а 4 000 000 ₽ из 5 450 000 ₽ — это больше половины), право на возврат дома по п. 2 ст. 489 ГК РФ по умолчанию утрачивается; этот риск нужно закрыть в договоре прямой оговоркой и/или опираться на залог и неустойку. Расторжение возможно в судебном порядке при существенном нарушении (ст. 450 ГК РФ); при неполной оплате к отношениям применяются правила о неосновательном обогащении (п. 4 ст. 453 ГК РФ), что защищает вас как продавца, получившего лишь часть цены.

Регистрация перехода права и взаимодействие с ипотекой банка покупателя

Переход права собственности на дом к покупателю подлежит государственной регистрации, и до регистрации исполнение договора не меняет отношения сторон с третьими лицами:

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ ) 2.
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

При рассрочке регистрация перехода права означает, что собственником становится покупатель, а вы остаётесь залогодержателем до оплаты (или сохраняете право собственности до оплаты, если так оговорили, — ст. 491 ГК РФ). Учтите: если вы сохраняете право собственности за собой по ст. 491 ГК РФ, покупатель не сможет «заложить» дом банку в полном объёме — это ещё одна причина согласовать структуру с ипотечным банком покупателя заранее.

Ипотечный банк покупателя защищён: жилое помещение, приобретённое с использованием кредитных средств, находится в залоге с момента госрегистрации ипотеки в ЕГРН:

Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости. (В редакции федеральных законов от 06.12.2011 № 405-ФЗ; от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 2. К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора. 3. Органы опеки и попечительства вправе дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц. Решение органов опеки и попечительства о даче согласия на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают указанные лица, или мотивированное решение об отказе в таком согласии должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее чем через 30 дней после даты подачи заявления с просьбой дать такое согласие.
— п. 1 ст. 77 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке»

А отчуждение заложенного имущества (это касается и квартиры покупателя, если она в ипотеке) допускается по общему правилу лишь с согласия залогодержателя:

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. В случае, если стороной кредитного договора или договора займа, обязательства по которым обеспечены ипотекой, является физическое лицо, заключившее указанные договоры в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, до обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество продажа такого имущества может быть осуществлена залогодателем - физическим лицом в том числе в порядке, установленном статьей 37 1 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 12.06.2024 № 140-ФЗ) 2. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены. 3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны. Статья 37 1 . Самостоятельная реализация залогодателем - физическим лицом заложенного имущества 1.
— п. 1 ст. 37 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке»

Это важно: если квартира покупателя в ипотеке, он не сможет её свободно продать без согласия своего банка, а деньги от продажи пойдут в значительной части на погашение его кредита — из них может ничего не остаться на ваш остаток. Если же квартира покупателя свободна от обременений — риск ниже, но всё равно привязка вашего платежа к её продаже нестабильна.

{c4_b}

Вывод по вопросу: переход права подлежит госрегистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ), а ваша защита до оплаты обеспечивается залогом (п. 5 ст. 488 ГК РФ) либо сохранением права собственности (ст. 491 ГК РФ). Ипотечный банк покупателя оформит свой залог на дом (п. 1 ст. 77 ФЗ № 102-ФЗ), поэтому структуру сделки нужно заранее согласовать с банком; если квартира покупателя в ипотеке, её продажа требует согласия банка-залогодержателя (п. 1 ст. 37 ФЗ № 102-ФЗ), что делает ваш остаток ещё менее гарантированным.

Налоговые последствия для продавца

Вы владеете домом более пяти лет — значит, минимальный предельный срок владения (в общем случае 5 лет) вами пройден, и доход от продажи освобождается от НДФЛ:

В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются. 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, указанный в пункте 4 настоящей статьи; 2) размер понижающего коэффициента, указанного в пункте 5 настоящей статьи.";
— п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Это существенно: вам не нужно декларировать доход и платить НДФЛ (13 %) с суммы 5 450 000 ₽, поскольку дом в собственности более пяти лет. Отдельно отмечу: срок владения считается не с даты договора, а с даты регистрации вашего права на дом — раз вы владеете более 5 лет, вы в любом случае вне минимального срока.

Вывод по вопросу: доход от продажи дома НДФЛ не облагается, так как вы владели им более 5 лет (п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Налогового риска у вас нет; при этом оформление рассрочки само по себе не влияет на освобождение — важно именно, что срок владения пройден. Налоговая нагрузка на дату регистрации перехода права значения не имеет, поскольку налог не возникает.

Риски и разбор двух веток — есть ли у вас защита при разных сценариях

Здесь важны две ветки, между которыми и решается исход.

Ветка А — конструкция работает на вас. Если договор составлен как купля-продажа с рассрочкой, прямо указаны цена, порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК РФ), прописан залог в силу закона (п. 5 ст. 488 ГК РФ), установлена неустойка (ст. 330, 331 ГК РФ) и, желательно, сохранение права собственности до полной оплаты (ст. 491 ГК РФ), — при неоплате вы: начисляете неустойку и проценты, обращаете взыскание на заложенный дом и/или расторгаете договор с возвратом дома (п. 3 ст. 488, п. 2 ст. 489 ГК РФ).

Ветка Б — конструкция оставляет вас без гарантий. Если ограничиться распиской или устной договорённостью, либо привязать оплату только к «продаже квартиры покупателя» без крайнего срока, либо не оговорить иное по п. 2 ст. 489 ГК РФ, — риск реален: получив 4 000 000 ₽ (больше половины цены), вы теряете право на возврат дома по умолчанию, а остаток 1 450 000 ₽ взыскивается лишь в судебном порядке с залогом дома как обеспечением. При этом, если квартира покупателя свободна, а его банк перечислил 4 млн — банк оформит залог на дом первым или одновременно, что снижает вашу позицию как залогодержателя.

Порядок и орган. Разногласия из договора купли-продажи недвижимости, включая требование о взыскании остатка, неустойки и об обращении взыскания на заложенный дом, разрешаются в судебном порядке — это вытекает из ст. 450 ГК РФ (расторжение при нарушении — по решению суда) и общего порядка защиты гражданских прав (судебная защита нарушенного права). Конкретную подсудность (районный суд по месту нахождения недвижимости либо по месту жительства ответчика) и срок исковой давности целесообразно уточнить применительно к обстоятельствам дела при подготовке иска; по общим правилам иск по спору о праве на недвижимое имущество предъявляется по месту нахождения имущества.

Решение развилки. Чтобы оказаться в ветке А, к моменту сделки вам нужно: (1) заключить единый письменный договор купли-продажи с рассрочкой; (2) согласовать структуру с ипотечным банком покупателя; (3) установить фиксированный крайний срок оплаты остатка; (4) прописать неустойку и залог; (5) рассмотреть задаток на этапе бронирования; (6) выяснить, свободна ли квартира покупателя.

Вывод по вопросу: риск «остаться без денег» существует и зависит от выбранной конструкции. При правильном оформлении (рассрочка + залог + неустойка + фиксированный срок) вы защищены хорошо, но не абсолютно: реальное взыскание и обращение взыскания на дом — вопрос суда и времени. Если квартира покупателя не продастся, вы не «теряете» право на деньги — вы вправе взыскать остаток с неустойкой и за счёт заложенного дома, однако при оплате более половины цены (4 000 000 ₽) право забрать дом назад по п. 2 ст. 489 ГК РФ утрачивается, что следует нейтрализовать оговоркой в договоре. Наиболее надёжно — привязывать оплату не к факту чужой продажи, а к крайнему сроку с календарной датой.