Какие документы требовать у иностранца при покупке квартиры и какие риски возможны, если он сменил гражданство, владеет 2,5 года и не участвовал в приватизации

Документы, которые покупатель вправе требовать у продавца-иностранца

Начнём с правовой рамки: продавец распоряжается квартирой как собственник, а сделка оформляется одним документом. > Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

— п. 1 ст. 209 ГК РФ

Это означает, что базовое право продавца подтверждается записью в реестре, а не его паспортом или гражданством. Паспорт лишь удостоверяет личность подписанта.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). 2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 - 566).
— п. 1 ст. 549 ГК РФ

Договор должен быть единым документом; его отсутствие или разрозненные бумаги влекут недействительность. > Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (

— ст. 550 ГК РФ

Для квартиры обязательны индивидуализирующие данные (точный адрес, кадастровый номер, площадь) и согласованная цена — иначе договор не считается заключённым. > В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

— ст. 554 ГК РФ > Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. 2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. 3. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
— п. 1 ст. 555 ГК РФ

Фактическая передача оформляется передаточным актом. > Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество. 2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

— п. 1 ст. 556 ГК РФ

Отдельно по жилью: если в квартире остаются лица, сохраняющие право пользования (например, отказавшиеся от приватизации, рентополучатели), их перечень — существенное условие договора. > Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. 2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 3. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 224-ФЗ) (Утратил силу - Федеральный закон от 18.04.2018 № 67-ФЗ ) § 8. Продажа предприятия

— п. 1 ст. 558 ГК РФ

Пояснение по приватизации: раз квартира куплена по договору, а не получена в приватизации, это снимает риск «отказников от приватизации», но требует проверки, не является ли продавец рентополучателем или не проживают ли в квартире иные лица с сохранённым правом пользования.

Реестровая проверка и подтверждение права

ЕГРН — единственное доказательство существования зарегистрированного права; запись может быть оспорена только в суде. Поэтому покупателю нужно заказывать не «выписку вообще», а актуальную расширенную выписку из ЕГРН на дату сделки. > Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 6. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133 1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации . В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения. 7.

— п. 5 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ

Основания регистрации — договоры и сделки; проверяйте не только право, но и обременения, аресты, залоги, аренду. > Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: 1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; 2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; 3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; 4) свидетельства о праве на наследство; 5) вступившие в законную силу судебные акты; 5 1 ) решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы в соответствии с вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции или арбитражных судов, вместе с такими исполнительными листами; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

— п. 2 ч. 2 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ

Право собственности на квартиру регистрируется по заявлению сторон на основании документов, которые должны соответствовать законодательству и, в установленных случаях, быть нотариально удостоверены. > Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц. 2. Тексты документов, представляемых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в форме документов на бумажном носителе, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и при наличии отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью. 3.

— ч. 1, 3 ст. 21 ФЗ № 218-ФЗ

Важно: иностранный гражданин прямо назван участником регистрационных отношений. > Участниками отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, другие лица в предусмотренных настоящим Федеральным законом случаях, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства (за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом) , российские и иностранные юридические лица, международные организации, Союзное государство, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления, кадастровые инженеры, нотариусы, судебные приставы-исполнители, с одной стороны, и орган регистрации прав - с другой. (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 260-ФЗ )

— ч. 1 ст. 4 ФЗ № 218-ФЗ

Обратите внимание на «стоп-фактор»: если продавец включён в реестр контролируемых лиц (проблемы с миграционным статусом), регистрация блокируется — это ещё один довод проверить его миграционное положение. > заявителем является иностранный гражданин или лицо без гражданства, сведения о которых включены в реестр контролируемых лиц, предусмотренный законодательством о правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.08.2024 № 260-ФЗ ) (Часть в редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 449-ФЗ ) 16. При получении заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов должностное лицо органа регистрации прав вносит соответствующую запись в книгу учета документов с указанием даты и времени получения таких документов с точностью до минуты. 17. Заявитель уведомляется о приеме заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов, в том числе с указанием их перечня, даты и времени их представления с точностью до минуты: 1) при личном обращении к уполномоченному лицу публично-правовой компании, указанной в части 1 статьи 3 1 настоящего Федерального закона, при выездном приеме - в виде расписки непосредственно при приеме заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;

— п. 18.1 ч. 1 ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ

Проверка правоспособности и «иностранного элемента»

Дееспособность продавца определяется его личным законом (правом страны гражданства или места жительства). > Гражданская дееспособность физического лица определяется его личным законом. 2. Физическое лицо, не обладающее гражданской дееспособностью по своему личному закону, не вправе ссылаться на отсутствие у него дееспособности, если оно является дееспособным по праву места совершения сделки, за исключением случаев, когда будет доказано, что другая сторона знала или заведомо должна была знать об отсутствии дееспособности. 3. Признание в Российской Федерации физического лица недееспособным или ограниченно дееспособным подчиняется российскому праву.

— п. 1, 3 ст. 1197 ГК РФ

Практический вывод: если у вас возникнут сомнения в дееспособности продавца, подтверждать её придётся по иностранному праву; защита от этого риска — собственноручное подписание договора дееспособным лицом либо нотариальная проверка.

Форма сделки с российской недвижимостью подчиняется российскому праву, и это ключевой момент — значит, формальные требования ГК РФ (ст. 550, 554, 555) применяются независимо от иностранного гражданства продавца. > Если сделка либо возникновение, переход, ограничение или прекращение прав по ней подлежит обязательной государственной регистрации в Российской Федерации, форма такой сделки подчиняется российскому праву. 4. Форма сделки в отношении недвижимого имущества подчиняется праву страны, где находится это имущество, а в отношении недвижимого имущества, которое внесено в государственный реестр в Российской Федерации, российскому праву. (Статья в редакции Федерального закона от 30.09.2013 № 260-ФЗ)

— п. 3, 4 ст. 1209 ГК РФ > Форма сделки подчиняется праву страны, подлежащему применению к самой сделке. Однако сделка не может быть признана недействительной вследствие несоблюдения формы, если соблюдены требования права страны места совершения сделки к форме сделки. Совершенная за границей сделка, хотя бы одной из сторон которой выступает лицо, чьим личным законом является российское право, не может быть признана недействительной вследствие несоблюдения формы, если соблюдены требования российского права к форме сделки. Правила, предусмотренные абзацем первым настоящего пункта, применяются и к форме доверенности. При наличии обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 1212 настоящего Кодекса, к форме договора с участием потребителя по его выбору применяется право страны места жительства потребителя. 2. Если право страны места учреждения юридического лица содержит особые требования в отношении формы договора о создании юридического лица или сделки, связанной с осуществлением прав участника юридического лица, форма таких договора или сделки подчиняется праву этой страны. 3. Если сделка либо возникновение, переход, ограничение или прекращение прав по ней подлежит обязательной государственной регистрации в Российской Федерации, форма такой сделки подчиняется российскому праву. 4. Форма сделки в отношении недвижимого имущества подчиняется праву страны, где находится это имущество, а в отношении недвижимого имущества, которое внесено в государственный реестр в Российской Федерации, российскому праву.
— п. 1 ст. 1209 ГК РФ

Отсюда и практическое требование к документам: паспорт иностранца с нотариально удостоверенным переводом на русский язык. Нотариус свидетельствует верность перевода, а если языком не владеет — удостоверяет подпись переводчика. > свидетельствует верность перевода с одного языка на другой, если нотариус владеет соответствующими языками. В случае, если лицо обращается за свидетельствованием верности перевода удаленно, изготовленный нотариусом перевод в электронной форме направляется лицу, обратившемуся за совершением нотариального действия удаленно, в порядке, установленном статьей 44 3 настоящих Основ. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ) Если нотариус не владеет соответствующими языками, перевод может быть сделан переводчиком, подлинность подписи которого свидетельствует нотариус. При свидетельствовании подлинности подписи переводчика нотариус проверяет у переводчика наличие документов, предусмотренных Регламентом совершения нотариусами нотариальных действий, устанавливающим объем информации, необходимой нотариусу для совершения нотариальных действий, и способ ее фиксирования. (Дополнение частью - Федеральный закон от 08.08.2024 № 251-ФЗ) Требование, установленное частью третьей настоящей статьи, не распространяется на случаи свидетельствования подлинности подписи переводчика, если перевод осуществлен с одного языка, относящегося к языкам народов Российской Федерации, на другой язык, относящийся к языкам народов Российской Федерации.

— ст. 81 Основ законодательства РФ о нотариате

Тариф за такое нотариальное действие — 100 рублей за страницу перевода, плюс услуги правового и технического характера. > за свидетельствование верности перевода документа с одного языка на другой - 100 рублей за одну страницу перевода документа; 19) за совершение исполнительной надписи - 0,5 процента взыскиваемой суммы, но не более 20 000 рублей; 20) за принятие на депозит денежных сумм или ценных бумаг, если такое принятие на депозит обязательно в соответствии с законодательством Российской Федерации, - 0,5 процента принятой денежной суммы или рыночной стоимости ценных бумаг, но не менее 20 рублей и не более 20 000 рублей; 21) за свидетельствование подлинности подписи, если такое свидетельствование обязательно в соответствии с законодательством Российской Федерации: на документах и заявлениях, за исключением банковских карточек и заявлений о регистрации юридических лиц, - 100 рублей; на банковских карточках и на заявлениях о регистрации юридических лиц (с каждого лица, на каждом документе) - 200 рублей; 22) за выдачу свидетельства о праве на наследство по закону и по завещанию: детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам наследодателя - 0,3 процента стоимости наследуемого имущества, но не более 100 000 рублей; другим наследникам - 0,6 процента стоимости наследуемого имущества, но не более 1 000 000 рублей; 23) за принятие мер по охране наследства - 600 рублей; 24) за совершение протеста векселя в неплатеже, неакцепте и недатировании акцепта и за удостоверение неоплаты чека - 1 процент неоплаченной суммы, но не более 20 000 рублей;

— подп. 18 п. 1 ст. 333.24 НК РФ

Если документы (доверенность, свидетельства о состоянии, справки) составлены за рубежом, они требуют легализации или апостиля — в приведённых выше регистрационных правилах это укладывается в требование «соответствовать законодательству РФ», и орган регистрации проверяет действительность и форму документов. > Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц. 2. Тексты документов, представляемых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в форме документов на бумажном носителе, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и при наличии отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью. 3.

— ч. 1, 3 ст. 21 ФЗ № 218-ФЗ

Вывод по вопросу: у продавца нужно запросить помимо паспорта (с нотариальным переводом) актуальную выписку из ЕГРН, документ-основание его права (тот самый договор купли-продажи 2,5-летней давности), технический план/кадастровый паспорт при необходимости, справку о зарегистрированных лицах и, если применимо, нотариально удостоверенное согласие супруга, а также документы, подтверждающие отсутствие арестов и залогов. Иностранные документы — только с легализацией/апостилем и переводом.

Согласие супруга продавца: ветка «в браке» / «не в браке»

Для сделки по отчуждению недвижимости, право на которое подлежит госрегистрации, требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга. > Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)

— п. 3 ст. 35 СК РФ

Если такого согласия нет, супруг вправе в течение года со дня, когда узнал о сделке, требовать её признания недействительной. > Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)

— п. 3 ст. 35 СК РФ

При этом закон исходит из презумпции согласия супруга при распоряжении общим имуществом — сделку можно оспорить, только если доказано, что покупатель знал или должен был знать о несогласии. > При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. 3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)

— п. 2 ст. 35 СК РФ

Однако важна оговорка для иностранного продавца: личные и имущественные права супругов определяются правом страны совместного места жительства (а при его отсутствии — последнего совместного места жительства либо российским правом). > Личные неимущественные и имущественные права и обязанности супругов определяются законодательством государства, на территории которого они имеют совместное место жительства, а при отсутствии совместного места жительства законодательством государства, на территории которого они имели последнее совместное место жительства. Личные неимущественные и имущественные права и обязанности супругов, не имевших совместного места жительства, определяются на территории Российской Федерации законодательством Российской Федерации. 2. При заключении брачного договора или соглашения об уплате алиментов друг другу супруги, не имеющие общего гражданства или совместного места жительства, могут избрать законодательство, подлежащее применению для определения их прав и обязанностей по брачному договору или по соглашению об уплате алиментов. В случае, если супруги не избрали подлежащее применению законодательство, к брачному договору или к их соглашению об уплате алиментов применяются положения пункта 1 настоящей статьи.

— п. 1 ст. 161 СК РФ

Практическое ветвление, без которого ответ неполон:
— если продавец состоит в браке и квартира куплена в браке — требуйте нотариально удостоверенное согласие супруга; без него сохраняется риск оспаривания в течение года (п. 3 ст. 35 СК РФ через ст. 173.1 ГК РФ);
— если режим имущества супругов определяется иностранным правом (супруги живут за рубежом), согласие оформляется по правилам страны их совместного места жительства, и органу регистрации может потребоваться документ о семейном положении и о применимом режиме;
— если продавец не в браке — риск отсутствует, но подтверждение (заявление об отсутствии брака либо документ о расторжении) снижает вероятность оспаривания в будущем.

Вывод: нотариальное согласие супруга — обязательный документ, если квартира относится к совместно нажитому имуществу и продавец состоит в браке; при иностранном брачно-имущественном режиме применимое право и форма согласия определяются по ст. 161 СК РФ.

Титульные риски покупателя: эвикция, третьи лица, виндикация

Продавец обязан передать квартиру свободной от прав третьих лиц; иначе покупатель вправе требовать уменьшения цены либо расторжения договора — если не докажут, что покупатель знал или должен был знать о таких правах. > Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. 2. Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

— п. 1 ст. 460 ГК РФ

Это ваша главная «страховка» в договоре: чем лучше вы задокументируете неизвестность обременений, тем прочнее позиция.

Переход права собственности к покупателю прекращает право пользования членными семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. > Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. (В редакции федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 30.12.2004 № 213-ФЗ) 3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. 4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ)

— п. 2 ст. 292 ГК РФ

Но если в квартире проживают подопечные или оставшиеся без попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, отчуждение допускается с согласия органа опеки. > Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. (В редакции федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 30.12.2004 № 213-ФЗ) 3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. 4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ)

— п. 2 ст. 292 ГК РФ

Практический вывод: проверяйте зарегистрированных лиц и наличие несовершеннолетних/подопечных; иначе возможен спор с органом опеки и оспаривание сделки.

Виндикация и добросовестность покупателя

Если квартира когда-либо выбыла из владения собственника помимо его воли, теоретически возможно истребование её от добросовестного приобретателя (п. 1 ст. 302 ГК РФ). > Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. 2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. 3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя. 4. Суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет субъект гражданского права, указанный в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ)

— п. 1 ст. 302 ГК РФ

Защитой для вас как добросовестного приобретателя служит п. 2 ст. 302 ГК РФ: суд отказывает публичному собственнику в истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, если истекло три года со дня внесения записи о праве первого добросовестного приобретателя. > Суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет субъект гражданского права, указанный в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ)

— п. 2 ст. 302 ГК РФ

Здесь важно отсчитывать сроки: общий срок исковой давности — три года (ст. 196 ГК РФ), а для требований о признании ничтожной сделки и применении последствий — три года со дня начала исполнения сделки, но не более десяти лет для лица, не являющегося стороной сделки. > Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" . (В редакции федеральных законов от 02.11.2013 № 302-ФЗ, от 10.06.2026 № 167-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)

— п. 1 ст. 196 ГК РФ > Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. (Статья в редакции Федерального закона от 21.07.2005 № 109-ФЗ) Глава 9 1 . Решения собраний (Дополнение главой - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 181 ГК РФ

Вывод: 2,5 года владения продавца — срок, близкий к трёхлетнему «порогу защищённости» добросовестного приобретателя в спорах о виндикации у публичного собственника; тем важнее проверить всю историю перехода права (по выписке и правоустанавливающим документам), отсутствие притязаний третьих лиц, а также зафиксировать в договоре заверения об отсутствии прав третьих лиц и обременений. Гражданско-правовое последствие нарушений для вас — право на уменьшение цены или расторжение договора и возмещение убытков, а спор подсуден районному суду (иски о правах на недвижимость).

Налоговые последствия для продавца-нерезидента

Налоговым резидентом РФ признаётся лицо, фактически находящееся в РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. > налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Период нахождения физического лица в Российской Федерации не прерывается на периоды его выезда за пределы территории Российской Федерации для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения или обучения, а также для исполнения трудовых или иных обязанностей, связанных с выполнением работ (оказанием услуг) на морских месторождениях углеводородного сырья. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 27.07.2006 № 137-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 30.09.2013 № 268-ФЗ; от 03.04.2017 № 58-ФЗ) 2 1 . Налоговыми резидентами в 2015 году признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации на территориях Республики Крым и (или) города федерального значения Севастополя не менее 183 календарных дней в течение периода с 18 марта по 31 декабря 2014 года. Период нахождения физического лица в Российской Федерации на территориях Республики Крым и (или) города федерального значения Севастополя не прерывается на краткосрочные (менее шести месяцев) периоды его выезда за пределы территории Российской Федерации. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.11.2014 № 379-ФЗ) 2 2 .

— абз. 1 п. 1 ст. 207 НК РФ

Если продавец-иностранец не является налоговым резидентом, ставка НДФЛ по его доходам от продажи — 30% (кроме прямо названных исключений, к продаже квартиры не относящихся). > Налоговая ставка устанавливается в размере 30 процентов в отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за исключением доходов, получаемых: в виде дивидендов от долевого участия в деятельности российских организаций и выплат, не связанных с выкупом цифровых финансовых активов, в случае, если решением о выпуске этих цифровых финансовых активов предусмотрена выплата дохода в сумме, равной сумме дивидендов, полученных лицом, выпустившим эти цифровые финансовые активы, в отношении которых налоговая ставка устанавливается в размере 15 процентов; (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 324-ФЗ) от осуществления трудовой деятельности, указанной в статье 227 1 настоящего Кодекса, в отношении которых налоговая ставка устанавливается в размере, предусмотренном пунктом 3 1 настоящей статьи ; (В редакции Федерального закона от 23.11.2020 № 372-ФЗ) от осуществления трудовой деятельности в качестве высококвалифицированного специалиста в соответствии с Федеральным законом от 25 июля 2002 года № 115-ФЗ "О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации", в отношении которых налоговая ставка устанавливается в размере, предусмотренном пунктом 3 1 настоящей статьи ;

— п. 3 ст. 224 НК РФ

Но налог возникает только если объект был в собственности меньше минимального срока владения. По общему правилу для «обычной» купли минимальный срок — пять лет; в случаях, указанных в п. 3 (наследование, дарение от близкого родственника, приватизация, рента), — три года. > минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации ; 1 1 ) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;

— п. 3 ст. 217.1 НК РФ > В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 259-ФЗ) 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214 10 настоящего Кодекса . (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ) (Дополнение статьей - Федеральный закон от 29.11.2014 № 382-ФЗ )
— п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Ветвление по фактам:
— квартира куплена по договору купли-продажи около 2,5 года назад, значит для продавца действует общий пятилетний срок → при продаже у него возникнет облагаемый доход и (при нерезидентстве) налог 30% от суммы, определяемой с учётом кадастровой стоимости с коэффициентом 0,7. Это его налоговый риск, а не ваш, но фактически он будет закладывать налог в цену и может настаивать на её занижении в договоре;
— если продавец резидент РФ — ставка по доходу от продажи для него ниже; если докажет единственное жильё и 3-летний срок — освобождение (эти условия нужно выяснять, они решаются по п. 3 и п. 6 ст. 217.1 НК РФ, допускающим региональное уменьшение срока).

Вывод: требуйте от продавца справку/подтверждение налогового резидентства и его намерения декларировать доход. Никогда не соглашайтесь указывать в договоре цену ниже фактически уплачиваемой: занижение цены создаёт для вас риск при расторжении/виндикации и не защищает от претензий налогового органа к продавцу.

Валютные расчёты с продавцом-нерезидентом

Валютные операции между резидентами и нерезидентами осуществляются без ограничений, кроме прямо предусмотренных исключений (ст. 7, 8, 11 Закона). > Валютные операции между резидентами и нерезидентами осуществляются без ограничений, за исключением валютных операций, предусмотренных частью 2 настоящей статьи, частью 4 2 статьи 5, статьями 7, 8 и 11 настоящего Федерального закона, в отношении которых ограничения устанавливаются в целях предотвращения существенного сокращения золотовалютных резервов, резких колебаний курса валюты Российской Федерации, а также для поддержания устойчивости платежного баланса Российской Федерации. Указанные ограничения носят недискриминационный характер и отменяются органами валютного регулирования по мере устранения обстоятельств, вызвавших их установление. (В редакции Федерального закона от 11.03.2024 № 45-ФЗ) 2. Валютные операции между резидентами и нерезидентами по использованию цифровых прав в качестве средства платежа за передаваемые (выполняемые, оказываемые) товары (работы, услуги), информацию и результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них, могут осуществляться только по внешнеторговым договорам (контрактам), заключенным между резидентами и нерезидентами, которые предусматривают передачу товаров, выполнение работ, оказание услуг, передачу информации и результатов интеллектуальной деятельности, в том числе исключительных прав на них. (Дополнение частью - Федеральный закон от 11.03.2024 № 45-ФЗ)

— ч. 1 ст. 9 ФЗ № 173-ФЗ

Для физических лиц-резидентов расчёты по валютным операциям в общем случае производятся через счета в уполномоченных банках, но по ряду операций (в том числе дарение близким родственникам, переводы без открытия счёта и др.) банк не обязателен. > Нерезиденты имеют право без ограничений перечислять иностранную валюту и валюту Российской Федерации со своих банковских счетов (с банковских вкладов) в банках за пределами территории Российской Федерации на свои банковские счета (в банковские вклады) в уполномоченных банках. 4. Нерезиденты имеют право без ограничений перечислять иностранную валюту и валюту Российской Федерации со своих банковских счетов (с банковских вкладов) в уполномоченных банках на свои счета (во вклады) в банках за пределами территории Российской Федерации. (В редакции Федерального закона от 02.07.2013 № 155-ФЗ) 4 1 . Нерезиденты имеют право без ограничений осуществлять операции с цифровыми рублями, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации. (Дополнение частью - Федеральный закон от 24.07.2023 № 340-ФЗ) 5. Списание и (или) зачисление денежных средств, внутренних и внешних ценных бумаг со специального счета и на специальный счет нерезидента осуществляются в порядке, который может предусматривать, если это установлено Центральным банком Российской Федерации, только: 1) установление требования о резервировании нерезидентом суммы, не превышающей в эквиваленте 100 процентов суммы денежных средств и (или) стоимости ценных бумаг, списываемых со счета нерезидента, на срок не более 60 календарных дней;

— ч. 4 ст. 13 ФЗ № 173-ФЗ

Нерезидент вправе без ограничений перечислять валюту со своих счетов в уполномоченных банках на свои счета за границей. > Нерезиденты имеют право без ограничений перечислять иностранную валюту и валюту Российской Федерации со своих банковских счетов (с банковских вкладов) в банках за пределами территории Российской Федерации на свои банковские счета (в банковские вклады) в уполномоченных банках. 4. Нерезиденты имеют право без ограничений перечислять иностранную валюту и валюту Российской Федерации со своих банковских счетов (с банковских вкладов) в уполномоченных банках на свои счета (во вклады) в банках за пределами территории Российской Федерации. (В редакции Федерального закона от 02.07.2013 № 155-ФЗ) 4 1 . Нерезиденты имеют право без ограничений осуществлять операции с цифровыми рублями, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации. (Дополнение частью - Федеральный закон от 24.07.2023 № 340-ФЗ) 5. Списание и (или) зачисление денежных средств, внутренних и внешних ценных бумаг со специального счета и на специальный счет нерезидента осуществляются в порядке, который может предусматривать, если это установлено Центральным банком Российской Федерации, только: 1) установление требования о резервировании нерезидентом суммы, не превышающей в эквиваленте 100 процентов суммы денежных средств и (или) стоимости ценных бумаг, списываемых со счета нерезидента, на срок не более 60 календарных дней;

— ч. 4 ст. 13 ФЗ № 173-ФЗ

За незаконные валютные операции, включая расчёты минуя счета в уполномоченных банках в случаях, не предусмотренных законом, установлена административная ответственность. > Осуществление незаконных валютных операций, то есть валютных операций, запрещенных валютным законодательством Российской Федерации или осуществленных с нарушением валютного законодательства Российской Федерации, включая куплю-продажу иностранной валюты и чеков (в том числе дорожных чеков), номинальная стоимость которых указана в иностранной валюте, минуя уполномоченные банки, либо осуществление валютных операций, расчеты по которым произведены, минуя счета в уполномоченных банках или счета (вклады) в банках и иных организациях финансового рынка , расположенных за пределами территории Российской Федерации, в случаях, не предусмотренных валютным законодательством Российской Федерации, либо осуществление валютных операций, расчеты по которым произведены за счет средств, зачисленных на счета (вклады) в банках и иных организациях финансового рынка , расположенных за пределами территории Российской Федерации, в случаях, не предусмотренных валютным законодательством Российской Федерации, либо осуществление перевода денежных средств без открытия банковского счета с использованием электронных средств платежа, предоставленных иностранными поставщиками платежных услуг, в случаях, не предусмотренных валютным законодательством Российской Федерации, - (В редакции федеральных законов от 20.07.2020 № 218-ФЗ, от 11.06.2021 № 200-ФЗ) влечет наложение административного штрафа на граждан, лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, и юридических лиц в

— ст. 15.25 КоАП РФ, п. 1

Практическое ветвление по способу оплаты:
— оплата наличными рублями из рук в руки продавцу-иностранцу — наиболее рискованный вариант: при расчётах с нерезидентом наличными вне банка возможен состав правонарушения по ст. 15.25 КоАП РФ, а также сложность подтверждения передачи денег;
— рекомендованный вариант — безналичный расчёт через уполномоченный банк, желательно с использованием аккредитива/счёта эскроу или депонирования у нотариуса, чтобы деньги переходили после регистрации права. > Нерезиденты имеют право без ограничений перечислять иностранную валюту и валюту Российской Федерации со своих банковских счетов (с банковских вкладов) в банках за пределами территории Российской Федерации на свои банковские счета (в банковские вклады) в уполномоченных банках. 4. Нерезиденты имеют право без ограничений перечислять иностранную валюту и валюту Российской Федерации со своих банковских счетов (с банковских вкладов) в уполномоченных банках на свои счета (во вклады) в банках за пределами территории Российской Федерации. (В редакции Федерального закона от 02.07.2013 № 155-ФЗ) 4 1 . Нерезиденты имеют право без ограничений осуществлять операции с цифровыми рублями, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации. (Дополнение частью - Федеральный закон от 24.07.2023 № 340-ФЗ) 5. Списание и (или) зачисление денежных средств, внутренних и внешних ценных бумаг со специального счета и на специальный счет нерезидента осуществляются в порядке, который может предусматривать, если это установлено Центральным банком Российской Федерации, только: 1) установление требования о резервировании нерезидентом суммы, не превышающей в эквиваленте 100 процентов суммы денежных средств и (или) стоимости ценных бумаг, списываемых со счета нерезидента, на срок не более 60 календарных дней;

— ч. 4 ст. 13 ФЗ № 173-ФЗ
— если продавец получает средства за границей — учитывайте, что нерезидент вправе перечислять их со своего российского счёта за рубеж. > Нерезиденты имеют право без ограничений перечислять иностранную валюту и валюту Российской Федерации со своих банковских счетов (с банковских вкладов) в банках за пределами территории Российской Федерации на свои банковские счета (в банковские вклады) в уполномоченных банках. 4. Нерезиденты имеют право без ограничений перечислять иностранную валюту и валюту Российской Федерации со своих банковских счетов (с банковских вкладов) в уполномоченных банках на свои счета (во вклады) в банках за пределами территории Российской Федерации. (В редакции Федерального закона от 02.07.2013 № 155-ФЗ) 4 1 . Нерезиденты имеют право без ограничений осуществлять операции с цифровыми рублями, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации. (Дополнение частью - Федеральный закон от 24.07.2023 № 340-ФЗ) 5. Списание и (или) зачисление денежных средств, внутренних и внешних ценных бумаг со специального счета и на специальный счет нерезидента осуществляются в порядке, который может предусматривать, если это установлено Центральным банком Российской Федерации, только: 1) установление требования о резервировании нерезидентом суммы, не превышающей в эквиваленте 100 процентов суммы денежных средств и (или) стоимости ценных бумаг, списываемых со счета нерезидента, на срок не более 60 календарных дней;
— ч. 4 ст. 13 ФЗ № 173-ФЗ

Вывод: расчёты с иностранным продавцом проводите только через уполномоченный банк (аккредитив/эскроу/депонирование), избегая наличных вне банковских счетов — это одновременно и защита от административного риска по ст. 15.25 КоАП РФ, и доказательство оплаты. Споры из договора подсудны районному суду.