Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Сделки с недвижимостью

Нужно ли платить налог 13% при продаже дачного участка, если брат подарил или продал свою долю?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Определитесь со сценарием: дарение даёт 3 года владения, купля-продажа — 5 лет.
  2. 2
    Проверьте по выписке ЕГРН дату регистрации вашей исходной 1/2 доли.
  3. 3
    Учтите: при продаже в том же году налог с новой доли возникнет в обоих сценариях.
  4. 4
    Сравните цену договора с кадастровой стоимостью × 0,7 — налог считают от большей.
  5. 5
    При купле-продаже сохраните документы об оплате — уменьшите доход на расходы.
  6. 6
    При дарении оформите нотариально удостоверенный договор дарения доли.descriptionДоговор дарения доли земельного участка

Документы и доказательства

  • Выписки из ЕГРН на вашу 1/2 долю и на долю брата — подтверждают даты регистрации права.
  • Правоустанавливающие документы на участок: договор, свидетельство, акт — основание владения.
  • Если выбран сценарий дарения: Договор дарения доли от брата, нотариально удостоверенный, с отметкой о госрегистрации перехода права.
  • Если выбран сценарий купли-продажи: Либо договор купли-продажи доли у брата с распиской/платёжным документом об оплате цены.
  • Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости участка на 1 января года продажи.
  • Если выбран сценарий купли-продажи и продажа состоялась: Договор продажи всего участка с ценой и документы о расходах на приобретение доли.

  • Денежные требования

    • Налог считайте от большей суммы: цена в договоре или кадастровая стоимость × 0,7.
    • Уменьшите доход на вычет до 1 000 000 рублей на весь участок пропорционально облагаемой доле.
    • Ставка 13% при базе до 2,4 млн рублей; свыше — прогрессия 15% и выше.

  • Сроки и риски

    • Продажа всего участка в том же году: по подаренной доле 3-летний срок не истёк — возникнет НДФЛ.
    • При купле-продаже доли срок владения — 5 лет, налог при продаже в том же году также возникнет.
    • Налоговая база — не ниже кадастровой стоимости × 0,7; занижение цены в договоре не поможет.
    • По подаренной доле расходы на приобретение учесть нельзя — доступен только вычет до 1 000 000 руб. на объект.
    • При возникновении налога подайте декларацию и уплатите НДФЛ по месту жительства.
    • Договор дарения доли между гражданами требует нотариального удостоверения, переход права — регистрации в Росреестре.

  • Когда нужен адвокат

    • Продажа участка в том же году, что и получение доли, — налог неизбежен, нужен расчёт базы.
    • Если налоговая оспорит срок владения или базу: Спор с налоговой о сроке владения долей или о кадастровой базе — без адвоката не обойтись.
    • Брат продаёт долю: у него своя декларация и риск спора — ему нужен отдельный адвокат.
    • Занижение цены в договоре ниже кадастровой × 0,7 не поможет — нужна защита позиции.
    • Разница между дарением и куплей-продажей по срокам (3 и 5 лет) требует проверки выписок ЕГРН.
    • Нотариальное удостоверение договора дарения доли обязательно — ошибка лишит льготы.

  • Альтернативные пути

    • Откажитесь от продажи в год получения доли — дождитесь истечения 3 лет при дарении.
    • При дарении от брата налог на сам дар не платится — декларацию по дару не подавайте.
    • Уменьшите доход на документально подтверждённые расходы по купленной доле (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
    • Примените вычет до 1 000 000 рублей на весь объект пропорционально облагаемой доле.
    • Проверьте кадастровую стоимость: доход не ниже кадастровой × 0,7 (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

1. Ситуация

Клиент и его брат являются участниками общей долевой собственности на земельный участок площадью 6 соток, категория — земли для садоводства, расположенный в садовом товариществе. Каждому принадлежит по 1/2 доле в праве собственности. Обе доли находятся в собственности несколько лет, право зарегистрировано, выписки из ЕГРН на руках.

Клиент рассматривает два сценария консолидации права собственности на участок перед его последующей продажей в том же году:

  • Сценарий 1 (дарение): брат безвозмездно передаёт клиенту свою 1/2 долю по договору дарения. Клиент становится единоличным собственником всего участка и в этом же году продаёт его третьему лицу.
  • Сценарий 2 (купля-продажа): брат возмездно продаёт клиенту свою 1/2 долю. Клиент становится единоличным собственником и в этом же году продаёт участок целиком.

Юридически значимым является то, что брат и клиент — близкие родственники (полнородные или неполнородные брат и сестра), что прямо влияет на освобождение от НДФЛ при дарении и на минимальный срок владения подаренной долей. Также значимо, что продажа планируется в том же налоговом периоде, в котором произойдёт переход доли, — это исключает истечение минимального срока владения по вновь приобретённой доле.

2. Затронутые правоотношения

  • Налоговые последствия получения доли в дар (НДФЛ у одаряемого). Затронуты, поскольку по общему правилу дарение недвижимости образует налогооблагаемый доход, однако для близких родственников установлено освобождение. Брат и сестра прямо названы в абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ и ст. 14 СК РФ, поэтому сам факт получения доли в дар налогом не облагается.

  • Налоговые последствия продажи доли братом (НДФЛ у продавца). Затронуты в сценарии купли-продажи: брат, продавая свою долю, реализует имущество, и его доход подлежит налогообложению на общих основаниях, если его собственный минимальный срок владения долей не истёк.

  • Минимальный срок владения и освобождение от НДФЛ при последующей продаже участка клиентом. Затронуты, поскольку от основания приобретения доли зависит продолжительность минимального срока: при дарении от близкого родственника — 3 года (подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ), при купле-продаже — 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). Продажа в том же году означает, что по вновь полученной доле срок в любом случае не истёк.

  • Определение налоговой базы при продаже недвижимости. Затронуты, поскольку доход от продажи не может быть заявлен ниже кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7 (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). Это ограничивает возможность занижения цены в договоре.

  • Применение имущественного вычета и учёта расходов. Затронуты, поскольку при продаже доли, находившейся в собственности менее минимального срока, клиент вправе уменьшить доход на вычет до 1 млн рублей (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ) либо на документально подтверждённые расходы на приобретение (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Для подаренной доли расходы на приобретение отсутствуют, поэтому доступен только вычет.

3. Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело

  1. Брат и клиент — близкие родственники. Это освобождает клиента от НДФЛ при получении доли в дар и даёт право на 3-летний минимальный срок владения подаренной долей.

  2. Основание перехода доли к клиенту. Дарение даёт 3-летний срок владения; купля-продажа — 5-летний. При продаже в том же году ни один из этих сроков не истекает, поэтому доход, приходящийся на вновь полученную долю, облагается НДФЛ в обоих сценариях.

  3. Срок владения исходной 1/2 долей клиента. Если по ней минимальный срок уже истёк (доля в собственности несколько лет), доход от продажи этой части участка освобождается от налогообложения независимо от выбранного сценария.

  4. Кадастровая стоимость участка. Налоговая база по облагаемой доле определяется как большая из двух величин: цена по договору либо кадастровая стоимость × 0,7. Занижение цены в договоре ниже этого порога не уменьшает налог.

  5. Наличие или отсутствие расходов на приобретение доли. По подаренной доле расходов нет — доступен только имущественный вычет. По купленной доле клиент вправе учесть фактически уплаченную брату цену как расход, что может полностью или частично обнулить налоговую базу.

  6. Размер дохода от продажи. Если облагаемый доход по вновь полученной доле не превышает приходящуюся на неё часть вычета (1 млн рублей на весь участок), налог к уплате не возникает.

Освобождение от НДФЛ при получении доли в дар от брата

Ключевой вопрос — облагается ли налогом сам факт получения вами доли в дар от брата. По общему правилу доходы в порядке дарения недвижимости облагаются НДФЛ, но для близких родственников сделано изъятие.

18.1) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, ценных бумаг, производных финансовых инструментов, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).
— абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Две эти нормы в связке означают: дарение недвижимого имущества (а земельный участок — это недвижимость) по общему правилу образует у одаряемого налогооблагаемый доход. Однако во втором абзаце п. 18.1 установлено исключение — освобождение, когда даритель и одаряемый являются близкими родственниками по Семейному кодексу РФ.

Брат и сестра — прямо названная в норме категория близких родственников. Это подтверждается перечнем в самой статье и корреспондирующей нормой СК РФ:

близкими родственниками (родственниками по прямой восходящей и нисходящей линии (родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками), полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами); усыновителями и усыновленными; лицами, из которых хотя бы одно лицо признано судом недееспособным вследствие психического расстройства
— ст. 14 СК РФ

Значение для вашей ситуации: поскольку вы с братом — полнородные (или неполнородные) брат и сестра, вы признаётесь близкими родственниками. Соответственно, при получении 1/2 доли участка в дар от брата у вас не возникает обязанности платить НДФЛ и подавать декларацию по этому факту — доход освобождён от налогообложения на основании абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ.

Вывод: дарение доли от брата вам — полностью освобождённая от НДФЛ операция; налог 13% с самого факта получения дара не взимается.

Минимальный срок владения и освобождение при последующей продаже всего участка (ветка «дарение»)

Главный фактор, определяющий ваш налог при продаже целого участка, — истёк ли минимальный предельный срок владения. Общее правило и трёхлетний срок для случаев дарения от близкого родственника:

  1. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
    — п. 2 ст. 217.1 НК РФ
  1. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
    — подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ
  1. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. Утратил силу с 1 января 2020 года. - Федеральный закон от 29.09.2019 N 325-ФЗ. 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214.10 настоящего Кодекса
    — п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Применение к вашему случаю. Важно различать две части вашего права:

  • Ваша исходная 1/2 доля — вы владеете ею «несколько лет», и по ней срок отсчитывается с даты её приобретения вами.
  • Полученная от брата 1/2 доля — если она получена в дар, то по подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ минимальный срок владения составит три года, отсчитываемые с даты регистрации перехода права на эту долю к вам (а не пять лет, как для обычной купли-продажи).

Это ключевая развилка. Если по каждой из долей (исходной и подаренной) прошёл установленный срок (для исходной доли — тот срок, который применялся к основанию её получения; для подаренной — 3 года) — доход от продажи всего участка полностью освобождается от НДФЛ, подавать декларацию не требуется.

Если подаренная доля владеется вами менее 3 лет на момент продажи — доход, приходящийся на эту долю (1/2 от цены), подлежит налогообложению: применяется ставка НДФЛ и имущественный вычет/расходы (см. блок 4). При этом ваша исходная 1/2 доля, владеемая «несколько лет» и (если срок по ней истёк) — освобождается.

Вывод: при варианте дарения налоговая судьба доли брата зависит от того, прошло ли 3 года с момента получения её вами в дар до продажи. Продажа в том же году, что и дарение, означает, что по подаренной доле минимальный срок явно не истёк — и с дохода, приходящегося на неё, НДФЛ будет начислен.

Ветка «купля-продажа»: налог у брата и срок владения купленной доли

Если брат не дарит, а продаёт вам свою 1/2 долю, правовые последствия иные.

Налог у брата (продавца). Доход брата от продажи его доли подлежит НДФЛ на общих основаниях: он владел долей «несколько лет». Если минимальный срок владения братом (по его основанию приобретения) истёк — он освобождается; если нет — он обязан задекларировать доход и уплатить налог. Право на вычет либо учёт расходов у него такое же, как у любого продавца (подп. 1 и 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Срок владения у вас (покупателя). При покупке доли вы приобретаете её возмездно, поэтому льготный 3-летний срок по подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ не применяется — к купленной доле действует общий минимальный срок пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ), отсчитываемый с даты регистрации перехода права к вам.

  1. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. Утратил силу с 1 января 2020 года. - Федеральный закон от 29.09.2019 N 325-ФЗ. 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214.10 настоящего Кодекса
    — п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Значение для вашей последующей продажи. Если вы продадите весь участок в том же году, что и покупка доли, то:

  • по вашей исходной 1/2 доле — освобождение возможно, если по ней срок уже истёк (она у вас «несколько лет»);
  • по купленной 1/2 доле — 5-летний срок не истёк, поэтому доход, приходящийся на неё, облагается НДФЛ.

Вывод: вариант «продажа доли братом» не даёт вам 3-летнего льготного срока (в отличие от дарения) — по купленной доле действует 5-летний срок, и при продаже в том же году налог с «покупной» половины начисляется. Кроме того, у брата при продаже доли возникает самостоятельная налоговая обязанность, если его собственный срок владения доли не истёк.

Налоговая база: от какой суммы считать (цена договора или кадастровая) — и вычеты

Даже если налог возникает (не истёк минимальный срок по какой-то доле), важно правильно определить базу.

База — не ниже кадастровой × 0,7. Указать в договоре заниженную цену «для налоговой» не получится:

  1. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
    — п. 2 ст. 214.10 НК РФ

Это означает: если цена, указанная в договоре, окажется меньше кадастровой стоимости × 0,7, налоговая посчитает доход именно от кадастровой стоимости, умноженной на 0,7. То есть минимальная база = КС × 0,7; указать цену ниже этого порога невыгодно и бессмысленно для уменьшения налога. Сама кадастровая стоимость берётся та, что внесена в ЕГРН и действует с 1 января года регистрации перехода права.

Как уменьшить налог — вычет или расходы. У вас есть выбор:

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
— подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

  1. вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. При продаже доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при получении денежных средств, иного имущества (имущественных прав) акционером (участником, пайщиком) организации в случае ее ликвидации, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (имущественных прав). (В редакции федеральных законов от 08.06.2015 № 146-ФЗ; от 27.11.2018 № 424-ФЗ) В состав расходов налогоплательщика, связанных с приобретением доли в уставном капитале общества, могут включаться следующие расходы: (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.06.2015 № 146-ФЗ) расходы в сумме денежных средств и (или) стоимости иного имущества (имущественных прав), внесенных в качестве взноса в уставный капитал при учреждении общества или при увеличении его уставного капитала;
    — подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

То есть вместо «доход минус 1 млн руб.» (вычет на весь продаваемый объект, при продаже общей долевой собственности распределяется пропорционально) вы вправе уменьшить доход на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы на приобретение соответствующей доли. Для подаренной доли расходов на приобретение у вас нет (вы ничего за неё не платили — это важно!): при продаже подаренной доли доступен только имущественный вычет (1 млн руб. на объект целиком, пропорционально), тогда как по купленной доле вы можете учесть её покупную цену как расход.

Ставка. При превышении порога 2,4 млн руб. совокупной облагаемой базы применяется прогрессия, но для базовой суммы действует ставка 13%:

13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей; 312 тысяч рублей и 15 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 2,4 миллиона рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 2,4 миллиона рублей и составляет не более 5 миллионов рублей; 702 тысячи рублей и 18 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 5 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 5 миллионов рублей и составляет не более 20 миллионов рублей; 3402 тысячи рублей и 20 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 20 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 20 миллионов рублей и составляет не более 50 миллионов рублей; 9402 тысячи рублей и 22 процента суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 50 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 50 миллионов рублей.
— п. 1 ст. 224 НК РФ

Значение для вас. Базовый сценарий: продажа участка за 6 соток для садоводства. Если величина (цена договора или КС × 0,7 — берётся большая) в части облагаемой доли покрывается вычетом 1 млн руб., налог будет нулевым. При цене продажи, например, 1 млн руб. и ниже — налога, как правило, нет (доход по облагаемой доле не превышает вычет). Если цена выше — налог считается с суммы, превышающей вычет/расходы.

Вывод: считать налог нужно от большей из двух величин — цены договора и кадастровой стоимости × 0,7. Искусственно занижать цену в договоре ниже этого порога бесполезно: налог всё равно начислят от кадастровой × 0,7. Уменьшить базу можно вычетом (до 1 млн руб. на объект, пропорционально доле) либо расходами на приобретение — но только по купленной доле; для подаренной доли расходов нет.

Декларация, уплата налога и оформление сделки

Сроки подачи и уплаты (применяются, если налог всё же возникает):

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 19.05.2010 № 86-ФЗ) 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. (В редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ; от 27.07.2010 № 229-ФЗ) При прекращении в течение календарного года иностранным физическим лицом деятельности, доходы от которой подлежат налогообложению в соответствии со статьями 227 и 228 настоящего Кодекса, и выезде его за пределы территории Российской Федерации налоговая декларация о доходах, фактически полученных за период его пребывания в текущем налоговом периоде на территории Российской Федерации, должна быть представлена им не позднее чем за один месяц до выезда за пределы территории Российской Федерации.
— абз. 2 п. 1 ст. 229 НК РФ

Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
— п. 4 ст. 228 НК РФ

Форма и регистрация сделок. Договор дарения недвижимости между гражданами подлежит нотариальному удостоверению; переход права собственности по договору продажи недвижимости — государственной регистрации:

  1. Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ ) Статья 575. Запрещение дарения 1. Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей: (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ ) 1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; 2) работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан; (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ ) 3) лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ ) 4) в отношениях между коммерческими организациями. 2.
    — п. 3 ст. 574 ГК РФ

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ ) 2.
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

Дарение оформляется нотариально и регистрируется в ЕГРН; при купле-продаже доли переход права также регистрируется. Именно с даты государственной регистрации перехода права начинает течь минимальный срок владения по соответствующей доле.

Значение для вас. Если по какой-либо доле минимальный срок владения не истёк и доход от продажи не покрывается вычетом/расходами — вы обязаны подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и уплатить налог до 15 июля следующего года. Если же по всем проданным долям срок истёк либо доход полностью покрыт вычетом, обязанности декларировать не возникает (в пределах правил ст. 229 НК РФ о необлагаемых доходах).

Вывод: сделки по переходу доли (дарение — нотариально; купля-продажа — регистрация) сами по себе не создают у вас налоговой обязанности сверх рассмотренного. Налоговые обязанности возникают только при продаже всего участка, если минимальный срок по какой-то доле не выдержан. Ваши документы (выписки ЕГРН) позволят точно установить даты владения по каждой доле.

Ключевой момент: при дарении доли от брата сам факт получения дара налогом не облагается, но при продаже всего участка в том же году налог с подаренной половины возникнет, поскольку не истёк 3-летний минимальный срок владения; при купле-продаже срок по приобретённой доле составит 5 лет, и налог также будет начислен.

Развёрнутый вывод по каждой ветке

1. Дарение доли от брата — налог при получении дара

Доходы, полученные в порядке дарения недвижимости, по общему правилу облагаются НДФЛ (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Однако если даритель и одаряемый — близкие родственники по Семейному кодексу РФ, доход освобождается от налогообложения (абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Полнородные и неполнородные братья и сестры прямо отнесены к близким родственникам (ст. 14 СК РФ).

Вывод: при получении 1/2 доли в дар от брата вы не платите НДФЛ и не обязаны подавать декларацию по этому факту — операция полностью освобождена от налога.

2. Дарение + продажа всего участка в том же году — налог при продаже

Для освобождения дохода от продажи недвижимости необходимо, чтобы объект находился в собственности не менее минимального предельного срока (п. 2 ст. 217.1 НК РФ). Для имущества, полученного в дар от близкого родственника, этот срок составляет 3 года (подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ), отсчитываемых с даты регистрации перехода права собственности на долю к вам.

Вывод: если вы продадите участок в том же году, что и получили долю в дар, 3-летний срок по подаренной половине не истёк. Доход, приходящийся на эту 1/2 долю, подлежит налогообложению. По исходной доле налог не возникнет, если с даты регистрации вашего права на неё прошёл минимальный срок (3 года — при наследовании/дарении от близкого родственника, 5 лет — в остальных случаях); точный срок определяется по вашей выписке ЕГРН.

3. Купля-продажа доли — налог у брата и ваш срок владения

Если брат продаёт вам свою долю, у него возникает самостоятельная налоговая обязанность: если его срок владения долей не истёк, он обязан задекларировать доход и уплатить НДФЛ (п. 2 ст. 217.1, ст. 228 НК РФ). Для вас купленная доля приобретается возмездно, поэтому льготный 3-летний срок не применяется — действует общий минимальный срок 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ), отсчитываемый с даты регистрации перехода права.

Вывод: при продаже всего участка в том же году, что и покупка доли, 5-летний срок по купленной половине не истёк — доход с неё облагается НДФЛ. По исходной доле налог не возникнет, если срок по ней уже истёк.

4. От какой суммы считать налог

Налоговая база определяется как большая из двух величин: цена, указанная в договоре, либо кадастровая стоимость объекта, умноженная на понижающий коэффициент 0,7 (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). Если цена договора окажется ниже кадастровой × 0,7, налоговая посчитает доход от кадастровой стоимости с коэффициентом — занижать цену в договоре бессмысленно.

5. Как уменьшить налог

Вы вправе применить имущественный налоговый вычет в размере до 1 000 000 рублей на весь продаваемый объект, пропорционально облагаемой доле (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Альтернативно — уменьшить доход на документально подтверждённые расходы на приобретение (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ), но только по купленной доле: по подаренной доле расходов на приобретение у вас нет, поэтому доступен лишь вычет.

6. Ставка налога

При налоговой базе до 2,4 млн рублей включительно применяется ставка 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ). При превышении этого порога действует прогрессивная шкала (15%, 18%, 20%, 22%).

7. Декларация и уплата

Если налог возникает, вы обязаны подать декларацию не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи (абз. 2 п. 1 ст. 229 НК РФ), и уплатить налог по месту жительства (п. 4 ст. 228 НК РФ).

Пошаговые действия

  1. Определите, какая ветка реализуется — дарение или купля-продажа доли от брата. От этого зависит минимальный срок владения приобретаемой долей: 3 года при дарении (подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ) или 5 лет при покупке (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).

  2. Запросите выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости участка, действующей на 1 января года продажи, чтобы рассчитать минимальную налоговую базу (кадастровая стоимость × 0,7) по правилам п. 2 ст. 214.10 НК РФ.

  3. Оформите переход доли от брата к вам:

    • при дарении — договор дарения недвижимости между гражданами подлежит нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 574 ГК РФ), затем регистрация перехода права в Росреестре (п. 1 ст. 551 ГК РФ);
    • при купле-продаже — договор купли-продажи доли с последующей регистрацией перехода права в Росреестре.

  4. При продаже всего участка зафиксируйте в договоре цену не ниже кадастровой стоимости × 0,7 — иначе налоговая пересчитает доход по кадастровой стоимости (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).

  5. Если налог возникает (проданная доля владеется менее установленного срока):

    • рассчитайте налоговую базу: из дохода, приходящегося на облагаемую долю, вычтите имущественный вычет (до 1 000 000 руб. пропорционально доле) либо расходы на приобретение — если доля была куплена (подп. 1, 2 п. 2 ст. 220 НК РФ);
    • примените ставку 13% (или прогрессивную, если база превышает 2,4 млн руб. — п. 1 ст. 224 НК РФ);
    • подайте декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган по месту жительства не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи (абз. 2 п. 1 ст. 229 НК РФ);
    • уплатите налог по месту жительства (п. 4 ст. 228 НК РФ).

  6. Если налог не возникает (по каждой доле истёк минимальный срок владения) — декларацию подавать не требуется, доход освобождён от налогообложения (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).