Можно ли продать доли в квартире по разным ценам в одном договоре, если один собственник несовершеннолетний?

Можно ли в одном договоре установить разные цены за доли

Закон не содержит требования о том, чтобы цена каждой отчуждаемой доли была пропорциональна её размеру. Цена в возмездном договоре определяется соглашением сторон, а не «пропорцией» к размеру доли.

1. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. […] 3. В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
   — п. 1, 3 ст. 424 ГК РФ

Из этого следует: стороны вправе своим соглашением установить за каждую долю свою цену — 300 000 руб. за долю ребёнка и 900 000 руб. за долю взрослого. Прямого запрета на «непропорциональное» распределение цены между сособственниками в ГК нет. Требование «цена должна быть пропорциональна долям» — это позиция конкретного нотариуса, а не норма права.

1. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
   — п. 2 ст. 246 ГК РФ

Каждый сособственник распоряжается своей долей по своему усмотрению, поэтому и цену за «свою» половину определяет сам. Однако обязательным условием действительности договора продажи недвижимости является согласованное условие о цене — при его отсутствии договор считается незаключённым.

1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
   — п. 1 ст. 555 ГК РФ

Важно: если в одном договоре продаются две доли (весь объект) одному покупателю, договор должен содержать цену, согласованную по каждой доле (или общую цену с распределением). Стороны свободны в определении условий договора, если иное не предписано законом.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. […] 4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
— п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ

Вывод по вопросу: юридического запрета на «непропорциональные» цены за доли нет. Юридически допустимо в одном договоре купли-продажи квартиры установить за долю ребёнка 300 000 руб., а за долю взрослого — 900 000 руб. Ключевое ограничение лежит не в норме о пропорциональности (её не существует), а в сфере защиты прав несовершеннолетнего: такое распределение не должно уменьшать имущество ребёнка без разрешения опеки, выданного именно на таких условиях.

Требования опеки к цене доли несовершеннолетнего — корень проблемы

Именно здесь кроется причина отказа нотариуса. Распоряжение имуществом ребёнка (долей) возможно только с предварительного разрешения органа опеки, а само распоряжение не должно влечь уменьшение имущества/стоимости имущества подопечного.

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. 4. Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при: 1) отказе от иска, поданного в интересах подопечного; 2) заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного; 3) заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем. 2. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного. 3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором. 4.
— ч. 1 ст. 21 ФЗ-48 «Об опеке и попечительстве»

1. Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона. 3. При обнаружении факта отчуждения жилого помещения подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства применяются правила части 4 статьи 21 настоящего Федерального закона.
   — ч. 2 ст. 20 ФЗ-48 «Об опеке и попечительстве»

К родителям как законным представителям ребёнка применяются те же правила, что и к опекунам при распоряжении имуществом подопечного.

При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (
— п. 3 ст. 60 СК РФ

Применение к вашей ситуации: оба сособственника имеют по 1/2. При цене квартиры 1,2 млн пропорциональная стоимость доли ребёнка — 600 000 руб. Вы предлагаете продать его долю за 300 000 руб., то есть существенно ниже стоимости, приходящейся на его долю. Формально ни одна норма не объявляет это автоматически незаконным — но это и есть то «уменьшение стоимости имущества подопечного», которое без согласования с органом опеки запрещено (ч. 1 ст. 21 ФЗ-48, п. 2 ст. 37 ГК РФ). Поэтому решающее значение имеет содержание уже выданного вам разрешения опеки:

• если разрешение выдано на продажу доли ребёнка именно за 300 000 руб. (или с указанием общей цены и распределения 300/900) — это прямое одобрение опекой именно таких условий, и оснований для признания сделки недействительной по мотиву отсутствия согласия нет;
• если разрешение сформулировано общо («дать согласие на отчуждение 1/2 доли») или исходит из цены, пропорциональной доле (600 000 руб.), то продажа доли ребёнка за 300 000 руб. выходит за рамки данного согласия и создаёт риск оспаривания.

Риск оспаривания по ст. 173.1 ГК РФ реализуется только при продаже доли ребёнка без необходимого согласия (или с отступлением от него), причём орган, давший согласие, зная о цене, оспаривать по этому основанию уже не сможет:

Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность. 2. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа. 3. Лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 174.
— п. 1 ст. 173.1 ГК РФ

То есть если опека дала согласие, зная о цене 300 000 руб., то сама опека оспаривать сделку по этому основанию уже не сможет. Оспорить сделку в интересах ребёнка могли бы иные лица (например, прокурор при обнаружении явного ущемления интересов ребёнка).

Вывод по вопросу: сам по себе «непропорциональный» размер цены не запрещён, но он затрагивает интересы несовершеннолетнего и потому допустим только при условии, что орган опеки прямо одобрил продажу доли ребёнка именно за 300 000 руб. Разрешение опеки — ключевой документ: его содержание определяет, безопасна ли сделка. Если в разрешении цена доли ребёнка зафиксирована ниже 300 000 или сделка противоречит ему, продажа доли ребёнка по заниженной цене создаёт риск признания сделки недействительной (оспоримой) в суде.

Один или два договора, и обязательна ли нотариальная форма

При отчуждении долей в праве общей собственности на недвижимость по общему правилу требуется нотариальное удостоверение. Однако есть исключение — когда все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке.

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; […]
— ч. 1 ст. 42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»

Применение к вашей ситуации: вы (взрослый) и ребёнок в лице законного представителя — оба и все сособственники. Вы продаёте свои доли одному покупателю. Если оформить это одним договором (одной сделкой), то такая сделка подпадает под исключение п. 1 ч. 1 ст. 42 — и нотариальное удостоверение не обязательно, достаточно простой письменной формы.

Напротив, если оформить два отдельных договора (отдельно доля взрослого, отдельно доля ребёнка), то каждый из них будет «отчуждением доли постороннему лицу» не всеми сособственниками по одной сделке — и каждый такой договор потребует нотариального удостоверения, несоблюдение которого влечёт ничтожность.

1. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
   — п. 3 ст. 163 ГК РФ

Ещё одно последствие раздельной продажи — реализация преимущественного права покупки: при продаже доли постороннему лицу (покупателю, не являющемуся сособственником) второй сособственник имеет преимущественное право покупки.

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях […]
   — п. 1 ст. 250 ГК РФ

Вывод по вопросу: оптимален один договор купли-продажи всей квартиры, где на стороне продавца выступают оба сособственника (взрослый и несовершеннолетний в лице законного представителя), а покупатель один. В этом случае: (а) нотариальная форма не обязательна (достаточно простой письменной, хотя нотариус вправе её удостоверить по желанию сторон); (б) не возникает обязанности извещать другого сособственника о преимущественном праве покупки, поскольку оба продают свои доли вместе. Заключение двух отдельных договоров юридически ухудшает положение: требует нотариального удостоверения каждого и запускает процедуру преимущественного права покупки.

Кто подписывает договор за ребёнка и налоговые последствия распределения цены

В зависимости от возраста ребёнка договор заключается по-разному.

1. За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса. 2. Малолетние в возрасте от шести до четырнадцати лет вправе самостоятельно совершать: 1) мелкие бытовые сделки; 2) сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации; 3) сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения. 3. Имущественную ответственность по сделкам малолетнего, в том числе по сделкам, совершенным им самостоятельно, несут его родители, усыновители или опекуны, если не докажут, что обязательство было нарушено не по их вине. Эти лица в соответствии с законом также отвечают за вред, причиненный малолетними.
   — п. 1 ст. 28 ГК РФ

1. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем. 2. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет вправе самостоятельно, без согласия родителей, усыновителей и попечителя: 1) распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами; 2) осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности; 3) в соответствии с законом вносить вклады в кредитные организации и распоряжаться ими; (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) 4) совершать мелкие бытовые сделки и иные сделки, предусмотренные пунктом 2 статьи 28 настоящего Кодекса. По достижении шестнадцати лет несовершеннолетние также вправе быть членами кооперативов в соответствии с законами о кооперативах. 3. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет самостоятельно несут имущественную ответственность по сделкам, совершенным ими в соответствии с пунктами 1 и 2 настоящей статьи. За причиненный ими вред такие несовершеннолетние несут ответственность в соответствии с настоящим Кодексом. 4.
   — п. 1 ст. 26 ГК РФ

Если ребёнку до 14 лет — договор подписывает законный представитель от имени ребёнка; если 14–18 лет — ребёнок подписывает сам с письменного согласия законного представителя. В обоих случаях дополнительно требуется разрешение органа опеки на отчуждение доли (п. 2 ст. 37 ГК РФ).

Налоговый аспект распределения цены (300 000 ребёнку / 900 000 взрослому) важен, если квартира находилась в собственности менее минимального срока владения. Тогда доход от продажи облагается НДФЛ. Освобождение от налога зависит от срока непрерывного владения (3 или 5 лет):

В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации ; 1 1 ) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
— п. 3 ст. 217.1 НК РФ

В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 259-ФЗ) 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214 10 настоящего Кодекса . (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ) (Дополнение статьей - Федеральный закон от 29.11.2014 № 382-ФЗ )
— п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Если минимальный срок не истёк, продавец вправе применить имущественный вычет до 1 млн руб. (по жилому помещению) вместо налогообложения всей суммы:

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей; (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 321-ФЗ) в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 250 000 рублей; в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг, цифровой валюты и имущества, полученного в результате выкупа цифровых финансовых активов и (или) цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 тысяч рублей;
— подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

Важный налоговый нюанс по цене: если занизить договорную цену ниже кадастровой стоимости (умноженной на 0,7), налог всё равно будет считаться от кадастровой величины, а не от заниженной договорной.

1. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества. В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, отсутствует в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на этот объект недвижимого имущества, или не определена на дату его постановки на государственный кадастровый учет (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода), положения настоящего пункта не применяются. (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) 3.
   — п. 2 ст. 214.10 НК РФ

Это означает: искусственное занижение цены доли ребёнка до 300 000 руб. (вдвое ниже доли в «рыночной» цене) не даст налоговой экономии — налог при продаже с неистёкшим минимальным сроком будет исчисляться от кадастровой стоимости, а не от договорной. Занижение цены обосновано только если оно отражает реальные коммерческие условия (например, рыночная стоимость самой доли действительно ниже пропорциональной из-за её «обременённости» несовершеннолетним), но в налоговых целях защитного эффекта оно не имеет.

Вывод по вопросу: подписант договора определяется возрастом ребёнка; в любом случае нужно разрешение опеки. Распределение цены 300 000/900 000 не сокращает налоговые обязательства: при неистёкшем минимальном сроке владения налог считается от кадастровой стоимости с коэффициентом 0,7 (п. 2 ст. 214.10 НК РФ), а вычет до 1 млн руб. покрывает доход только одного продавца пропорционально его доле.

Риски оспаривания и как их закрыть

Сделка с долей ребёнка, совершённая в обход интересов несовершеннолетнего, может быть оспорена. Границы риска определяются нормами о недействительности сделок.

1. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку […]
   — п. 1, 2 ст. 166 ГК РФ

1. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима […]
   — п. 2 ст. 168 ГК РФ

1. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
   — п. 1 ст. 10 ГК РФ

Как это применить к вам. Отчуждение доли ребёнка по цене 300 000 руб. при том, что приходящаяся на долю часть цены квартиры составляет 600 000 руб., а разрешение опеки выдано без учёта именно этой цены, — это действия законного представителя, влекущие уменьшение имущества ребёнка. Сделка в этой части может быть оспорена по иску органа опеки, прокурора или самого ребёнка (по достижении им дееспособности) как недобросовестная и ущемляющая интересы несовершеннолетнего (ст. 168, 173.1, 166 ГК РФ во взаимосвязи со ст. 10 ГК РФ).

Факторы, существенно снижающие риск оспаривания:

1. Письменное разрешение органа опеки, прямо фиксирующее цену доли ребёнка (например, «разрешить продажу 1/2 доли за 300 000 руб.»). Если опека, зная цену, согласилась — она утрачивает право оспаривать сделку по этому основанию (п. 3 ст. 173.1 ГК РФ).
2. Обоснование цены, не носящее характера злоупотребления: например, наличие отчёта об оценке, подтверждающего, что рыночная стоимость именно доли (с учётом её специфики — доля, принадлежащая ребёнку, может стоить на рынке ниже идеальной 1/2) действительно около 300 000 руб.
3. Направление вырученных средств на интересы ребёнка (приобретение равноценного жилья в собственность ребёнка, зачисление средств на его счёт), что подтверждает отсутствие уменьшения его имущества.

Напротив, отступление от разрешения опеки или заведомое занижение цены без экономического обоснования — устойчивое основание для оспаривания.

Вывод по вопросу: риски оспаривания реальны, но управляемы. Чтобы их закрыть, необходимо: (а) получить от органа опеки разрешение, которое прямо называет цену 300 000 руб. за долю ребёнка (либо переформулировать условия под фактическую цену); (б) иметь документальное обоснование цены (отчёт об оценке/анализ рынка); (в) обеспечить направление средств, причитающихся ребёнку, в его интересах. При соблюдении этих условий сделка устойчива; при их отсутствии продажа доли ребёнка по заниженной цене оспорима и может быть признана недействительной с двусторонней реституцией.