Как выделить долю дочери в квартире в другом регионе, не выезжая по месту её нахождения

Какой сделкой оформляется выдел доли дочери и какая форма обязательна

Выделение доли дочери из вашей единоличной собственности юридически оформляется договором дарения доли в праве собственности на квартиру: вы безвозмездно передаёте ей часть права, встречного предоставления нет.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 572 ГК РФ

Это означает, что даже если вы не хотите называть это «дарением», а воспринимаете как «выдел доли», по содержанию это будет именно безвозмездная передача части права дочери. Дочь согласна — значит, все элементы дарения налицо (дарение-сделка двусторонняя по форме выражения воли, но безвозмездная по содержанию).

Далее важно: договор дарения недвижимости между гражданами в действующем регулировании подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению
— п. 3 ст. 574 ГК РФ

Это ключевая норма для вашей ситуации: поскольку и вы, и дочь — граждане, а дарится недвижимость (доля в квартире), договор обязательно удостоверяется нотариусом. Обойти нотариуса нельзя, даже если вы обе согласны и обременений нет. Дополнительно сделку по отчуждению доли в праве общей собственности отдельно требует нотариальной формы закон о регистрации.

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Отчуждение доли в праве общей долевой собственности на недвижимость по общему правилу подлежит нотариальному удостоверению. Это ещё одно независимое основание, подтверждающее обязательность нотариальной формы для вашей сделки. Исключений, подпадающих под вашу ситуацию (отчуждение всеми сособственниками своих долей по одной сделке; паевой фонд; сельхозземли; реновация Москвы; ипотека банку; изъятие для госнужд), у вас нет — квартира единолично ваша, и вы отчуждаете долю лишь одному лицу.

Вывод: оформить выдел доли дочери надлежит договором дарения доли в праве собственности на квартиру, удостоверенным нотариусом; нотариальная форма для вас обязательна в силу п. 3 ст. 574 ГК РФ и ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ. Обременений нет и согласие дочери у вас есть — иных разрешений на сделку не требуется.

Имеет ли значение, где вы живёте и где находится квартира, для нотариального удостоверения

Это главный вопрос, который вы задаёте. Для нотариального удостоверения договора дарения недвижимости действует специальное правило о месте совершения: договор об отчуждении недвижимости удостоверяет нотариус в субъекте РФ, где находится имущество, а не по месту жительства сторон.

Удостоверение договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах субъекта Российской Федерации, на территории которого находится указанное имущество. Удостоверение договора об отчуждении объектов недвижимого имущества, находящихся в разных субъектах Российской Федерации, производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах одного из субъектов Российской Федерации, на территориях которых находится указанное имущество.
— ч. 1 и 2 ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате

Отсюда следует прямой ответ: место вашего проживания и проживания дочери значения не имеет для выбора нотариуса — важно место нахождения квартиры. Если квартира в другом регионе, то по общему правилу договор удостоверяет нотариус именно того субъекта РФ, где расположена квартира. Это как раз то исключение из принципа «любой нотариус», о котором говорит общее правило.

Нотариальные действия совершаются любым нотариусом, за исключением случаев, предусмотренных статьями 47, 56, 62 - 64, 69, 70, 74, 75, 87, 89, 96 и 109 настоящих Основ, и других случаев, когда согласно законодательству Российской Федерации и субъектов Российской Федерации нотариальное действие должно быть совершено определенным нотариусом.
— ст. 40 Основ законодательства РФ о нотариате, п. 2, пп. 1

Общее правило разрешает обращаться к любому нотариусу, но прямо делает исключение для случаев, предусмотренных, в частности, ст. 56 Основ, — то есть для договоров об отчуждении недвижимости. Именно поэтому «жить в другом городе» само по себе недостаточно: договор дарения квартиры удостоверяется нотариусом региона её нахождения.

При этом закон прямо предусматривает механизм, избавляющий от совместного присутствия: сделку могут удостоверить два и более нотариуса, если стороны находятся в разных местах.

Сделка может быть удостоверена двумя и более нотариусами, если в совершении такой сделки участвуют два и более лица без их совместного присутствия. Выбор нотариусов, участвующих в удостоверении сделок, предусмотренных настоящей статьей, а также нотариуса, обязанного быть заявителем в случаях, предусмотренных законом, для внесения записей в государственные реестры, осуществляется непосредственно участниками такой сделки. Удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имущества должно быть произведено с участием нотариуса, осуществляющего свою деятельность в месте, отвечающем требованиям статьи 56 настоящих Основ. Нотариальное удостоверение сделки производится каждым из нотариусов с соблюдением требований статьи 39 настоящих Основ. Нотариальное удостоверение сделки двумя и более нотариусами производится в следующем порядке: проект сделки создается нотариусами в электронной форме посредством единой информационной системы нотариата в соответствии с условиями, согласованными участниками сделки; каждый участник сделки в присутствии нотариуса подписывает экземпляр сделки в электронной форме простой электронной подписью, требования к которой установлены статьей 44 2 настоящих Основ, и экземпляр сделки на бумажном носителе, который остается в делах нотариальной конторы; неизменность текста сделки в электронной форме обеспечивается средствами единой информационной системы нотариата;
— ч. 1 ст. 53.1 Основ законодательства РФ о нотариате

А применительно именно к недвижимости установлено жёсткое условие: хотя бы один из участвующих нотариусов должен работать в регионе нахождения объекта.

При удостоверении договора об отчуждении объектов недвижимого имущества двумя и более нотариусами в порядке, предусмотренном статьей 53 1 настоящих Основ, хотя бы один из нотариусов, участвующих в совершении нотариального действия, должен осуществлять свою деятельность в субъекте Российской Федерации, в котором находится недвижимое имущество, являющееся предметом такого договора.
— ч. 3 ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате

Как это выглядит для вас: вы (даритель) можете прийти к нотариусу по месту своего жительства, дочь (одаряемая) — по своему, и сделка будет удостоверена двумя нотариусами через единую информационную систему нотариата без вашего совместного присутствия и без поездки в регион квартиры. Но один из двух нотариусов обязан быть нотариусом того субъекта РФ, где находится квартира. Иными словами: хотя бы одна сторона (или её нотариус) должна быть «привязана» к региону объекта, а полностью «на месте проживания обеих» сделку удостоверить нельзя.

Вывод: по общему правилу договор об отчуждении квартиры удостоверяет нотариус региона её нахождения (ст. 56 Основ). Полностью по месту вашего с дочерью проживания оформить нельзя. Однако поездка не обязательна: сделку могут удостоверить два нотариуса (ст. 53.1 Основ), и тогда достаточно, чтобы лишь один из них действовал в регионе нахождения квартиры, а второй — по месту жительства одной из вас. Точный порядок удалённого удостоверения и список нотариусов уточняются у выбранных нотариальных контор.

Нужна ли регистрация перехода права и можно ли подать документы по месту жительства (через МФЦ)

Нотариального удостоверения договора недостаточно — переход права к дочери подлежит государственной регистрации в ЕГРН, иначе право не возникнет.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
— п. 1 ст. 131 ГК РФ

Регистрация производится органом регистрации прав (Росреестр). Подать заявление можно в бумажной форме через личное обращение, в том числе в МФЦ.

в форме документов на бумажном носителе - посредством личного обращения в публично-правовую компанию, указанную в части 1 статьи 3 1 настоящего Федерального закона, в многофункциональный центр, в том числе при выездном приеме (далее - личное обращение);
— п. 1 ч. 1 ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Это важно для вашего вопроса о поездке: для регистрации права жёсткой привязки к региону нахождения квартиры нет — заявление с прилагаемыми документами представляется через МФЦ или в форме электронных документов. На практике нотариус, удостоверивший договор, нередко сам направляет документы на регистрацию в электронном виде, что избавляет от отдельного визита. Подача заявления не привязана к месту жительства заявителя, и ЕГРН ведётся по объекту, а не по месту обращения сторон.

Вывод: помимо нотариального удостоверения требуется государственная регистрация перехода права к дочери (ст. 131 ГК РФ, ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ). Заявление подаётся через МФЦ либо в электронной форме (в том числе нотариусом) — независимо от места вашего проживания; привязанность к региону объекта существует для удостоверения договора, а не для приёма заявления о регистрации.

Налоги при дарении доли дочери и согласие супруга

По общему правилу доход в порядке дарения недвижимости облагается НДФЛ, но для дарения между близкими родственниками сделано изъятие.

доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, ценных бумаг, производных финансовых инструментов, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Дочь — ваш ребёнок, то есть прямо названный в норме близкий родственник (родители и дети). Значит, получение ею доли в порядке дарения от вас освобождено от НДФЛ: ни она, ни вы налог с этой сделки не уплачиваете. Декларацию 3-НДФЛ подавать не требуется в силу прямого освобождения дохода. Отдельно учтите: если квартира приобретена вами в браке, распоряжение ею может затрагивать общее имущество супругов.

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Это значит: если квартира — ваше общее с супругом имущество (приобретена в браке, без брачного договора), то для сделки, требующей обязательной нотариальной формы и госрегистрации, необходимо нотариально удостоверенное согласие супруга. Если же квартира ваша личная (получена до брака, в дар/наследство, по брачному договору или супруг скончался/отсутствует) — согласие не нужно. Норму о презумпции согласия супруга (п. 2 ст. 35 СК РФ) здесь применять нельзя, так как сделка нотариальная и с регистрацией.

Вывод: НДФЛ с дарения доли дочери не взимается (п. 18.1 ст. 217 НК РФ), декларация не подаётся. Однако если квартира приобретена в браке, для нотариального удостоверения сделки потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ) — этот факт нужно проверить до визита к нотариусу.

Что будет, если сделка не удостоверена нотариусом или сторона уклоняется

Несоблюдение обязательной нотариальной формы влечёт риск недействительности, но закон даёт и защитный механизм.

Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.
— п. 1 ст. 165 ГК РФ

Это значит: если договор дарения доли составят без нотариуса, он не получит юридической силы по общему правилу. Однако если одна сторона уже исполнила сделку (например, дочь вселилась и пользуется), а другая уклоняется от удостоверения, суд по требованию исполнившей стороны вправе признать сделку действительной. В вашей ситуации стороны согласны и уклонения нет — поэтому надёжнее и проще сразу идти к нотариусу, а не рассчитывать на «спасение» сделки через суд. Если же нотариус откажет, он обязан изложить причины отказа письменно и разъяснить порядок обжалования.

Для спора об уклонении от удостоверения/регистрации установлен сокращённый срок исковой давности — один год (п. 4 ст. 165 ГК РФ), поэтому тянуть нельзя. Такие требования рассматривает суд по правилам искового производства (если спор возникнет уже после сделки и не о правах на недвижимость как таковых, а о понуждении к регистрации).

Вывод: без нотариального удостоверения договор дарения доли по общему правилу недействителен; если одна из сторон исполнила сделку, а другая уклоняется, суд может признать её действительной по иску исполнившей стороны (п. 1 ст. 165 ГК РФ), но срок для такого требования — один год (п. 4 ст. 165 ГК РФ). При вашей согласованной ситуации правильный путь — сразу нотариус и затем регистрация; спор и суд не нужны.

Кто подаёт на регистрацию, как обжаловать отказ нотариуса и есть ли альтернативы

После того как договор удостоверен, документы на регистрацию подаёт сам нотариус — вам не обязательно лично идти в МФЦ.

После удостоверения договора, на основании которого возникает право на недвижимое имущество (долю в праве собственности на недвижимое имущество), подлежащее государственной регистрации, нотариус обязан незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня или в сроки, установленные сторонами в договоре, представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом.
— ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате

Это удобно в вашей ситуации: нотариус обязан направить заявление о регистрации прав и документы в Росреестр в электронной форме (незамедлительно, не позднее окончания рабочего дня или в срок, указанный в договоре), если стороны не возражают. Тем самым даже этап регистрации проходит без вашей поездки в регион нахождения квартиры.

Если нотариус по какой-то причине откажет в удостоверении, он обязан изложить причины письменно.

Нотариус по просьбе лица, которому отказано в совершении нотариального действия, должен изложить причины отказа в письменной форме и разъяснить порядок его обжалования. В этих случаях нотариус не позднее чем в десятидневный срок со дня обращения за совершением нотариального действия выносит постановление об отказе в совершении нотариального действия.
— ст. 48 Основ законодательства РФ о нотариате, п. 2, пп. 1

Отказ не окончателен — он обжалуется в суд в особом порядке.

Заинтересованное лицо, считающее неправильным совершенное нотариальное действие или отказ в совершении нотариального действия, вправе подать об этом жалобу в районный суд по месту нахождения государственной нотариальной конторы (нотариуса, занимающегося частной практикой). (В редакции Федерального закона от 29.12.2006 № 258-ФЗ) Возникший между заинтересованными лицами спор о праве, основанный на совершенном нотариальном действии, рассматривается судом или арбитражным судом в порядке искового производства.
— ст. 49 Основ законодательства РФ о нотариате

Жалоба на отказ в совершении нотариального действия подаётся в районный суд по месту нахождения нотариуса. Если же между вами и дочерью возникнет спор о праве (например, оспаривание уже совершённой сделки), он рассматривается в порядке искового производства.

Альтернативы дарению. Если по каким-то причинам дарение не подходит, долю можно передать дочери возмездно (например, договором купли-продажи). Но и тогда сделка по отчуждению доли в праве общей собственности подлежит нотариальному удостоверению (ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ), а для неё точно так же действуют правила о месте удостоверения (ст. 56 Основ) и о возможности удостоверения двумя нотариусами (ст. 53.1 Основ). При этом продажа доли лицу, не являющемуся сособственником, дополнительно требует соблюдения преимущественного права покупки (ст. 250 ГК РФ); в вашем случае квартира единолично ваша, иных сособственников нет, поэтому это ограничение не сработает. Единственное исключение, когда нотариальная форма не требуется, — отчуждение всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, но у вас квартира в единоличной собственности, поэтому данное исключение неприменимо.

Вывод: подачу на регистрацию выполнит нотариус (ст. 55 Основ), ваша личная поездка для этого не нужна. Отказ нотариуса оформляется письменным постановлением (ст. 48 Основ) и обжалуется в районный суд по месту нахождения нотариуса (ст. 49 Основ). Альтернативная возмездная передача доли (купля-продажа) подчинена тем же правилам о нотариальной форме и месте удостоверения, поэтому фактических преимуществ по «географии» не даёт.