Можно ли купить квартиру, если продавец — инвалид-колясочник и не может прийти на сделку и в МФЦ: как оформить и не оспорят ли сделку

Можно ли продать квартиру, если продавец-инвалид не может явиться лично

Продажа квартиры — это сделка по распоряжению имуществом, и закон допускает её совершение через представителя. Инвалидность и невозможность передвигаться сами по себе не создают препятствий: право на отчуждение имущества принадлежит собственнику в полном объёме.

Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
— п. 1 ст. 182 ГК РФ

Покупатель вправе заключить договор купли-продажи с представителем продавца-инвалида, действующим по нотариальной доверенности, — это прямое применение п. 1 ст. 182 ГК РФ: совершённая представителем сделка непосредственно создаёт права и обязанности для продавца-инвалида, как если бы он действовал сам.

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
— п. 1 ст. 185 ГК РФ

Доверенность — это письменное уполномочие, и в данном случае обязательной (нотариальной) форме доверенности соответствует доверенность, удостоверенная нотариусом.

Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Оно может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью, а также если вынуждено к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность лица и доверенность не запрещает передоверие.
— п. 1 ст. 187 ГК РФ

Если сам продавец-инвалид подписывает документы лично у нотариуса, но не может расписаться рукой, закон допускает подпись рукоприкладчика: доверенность или сделку может подписать другое лицо по поручению инвалида, в его присутствии и в присутствии нотариуса, с указанием причин. Это специальный механизм, защищающий интересы маломобильного гражданина.

Вывод: квартира с двумя продавцами, один из которых инвалид-колясочник, может быть куплена. В силу п. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершённая представителем по доверенности от имени продавца, создаёт права и обязанности непосредственно для продавца — а значит, личная явка продавца-инвалида не требуется: он либо выдаёт нотариальную доверенность на третье лицо (для подписания договора и действий в МФЦ/Росреестре), либо подписывает документы через рукоприкладчика в присутствии нотариуса. В обоих случаях его воля юридически полноценна, если он дееспособен.

Форма доверенности: обязательна ли нотариальная

Раз обязательства по сделке с недвижимостью оформляются подачей заявления о государственной регистрации права, доверенность на такие действия должна быть нотариально удостоверена. Это закрывает риск признания полномочий представителя ненадлежащими.

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
— п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Из этой нормы прямо следует: доверенность на подписание договора купли-продажи квартиры и на подачу заявления о регистрации перехода права (в том числе в МФЦ) обязательно нотариальная — простой письменной формы недостаточно.

Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна.
— п. 1 ст. 186 ГК РФ

В доверенности обязательно должна быть указана дата её совершения — без неё доверенность ничтожна. Если срок не указан, она действует год. Указывать конкретный срок и объём полномочий (подписание ДКП, подача заявления о регистрации, получение документов) — в интересах покупателя.

Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна.
— п. 1 ст. 186 ГК РФ

Доверенность может быть выдана сразу нескольким представителям с разным объёмом полномочий, а также одним документом от нескольких доверителей; это удобно, если оба продавца хотят действовать через общих представителей.

Нотариус удостоверяет доверенности от имени одного или нескольких лиц, на имя одного или нескольких лиц.
— ст. 59 Основ законодательства РФ о нотариате

Вывод: нужен именно нотариус. Доверенность оформляется нотариально (ст. 59 Основ), с датой совершения, конкретным перечнем полномочий (подписать договор купли-продажи, подать заявление и документы в Росреестр/МФЦ, получить документы после регистрации). Срок в доверенности должен перекрывать период сделки и регистрации.

Нотариус приедет к инвалиду на дом; выезд МФЦ и электронная регистрация

Ключевое обстоятельство: продавец-инвалид не может приехать к нотариусу — но закон решает это выездом нотариуса к нему. Нотариус совершает нотариальные действия, включая удостоверение сделок и доверенностей, и может работать вне своей конторы.

Если гражданин вследствие физических недостатков, болезни или по каким-либо иным причинам не может лично расписаться, по его поручению, в его присутствии и в присутствии нотариуса сделку, заявление или иной документ может подписать другой гражданин с указанием причин, в силу которых документ не мог быть подписан собственноручно гражданином, обратившимся за совершением нотариального действия.
— ст. 44 Основ законодательства РФ о нотариате

Эта же ст. 44 Основ позволяет оформить удостоверение прямо на дому у маломобильного продавца и, если он не может расписаться, привлечь рукоприкладчика — нотариус приезжает к нему сам, присутствует при подписании и проверяет дееспособность и волю.

Нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма. По желанию сторон нотариус может удостоверять и другие сделки. (В редакции Федерального закона от 29.12.2006 № 258-ФЗ)
— ст. 53 Основ законодательства РФ о нотариате

Сделки удостоверяются по обязательной форме либо по желанию сторон — значит, можно и добровольно нотариально удостоверить весь ДКП, что даёт дополнительную защиту.

Выездной прием осуществляется без взимания платы для следующих категорий граждан-заявителей: ветеранов Великой Отечественной войны, инвалидов Великой Отечественной войны, детей-инвалидов, инвалидов с детства I группы, инвалидов I и II групп - при предъявлении ими соответствующих документов.
— ч. 1.1 ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ

Отдельный механизм для регистрации: Росреестр (ППК «Роскадастр») и МФЦ осуществляют выездной приём на дому, причём для инвалидов I и II групп он бесплатный. Это второй по счёту способ: продавец-инвалид может лично подать заявление о регистрации, не выезжая из дома.

Отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости записи о возможности регистрации на основании документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, не препятствует осуществлению государственной регистрации прав на основании заявления о государственной регистрации перехода, прекращения права собственности на объект недвижимости, принадлежащий физическому лицу, и прилагаемых к нему документов в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, представленных: 1) органом государственной власти или органом местного самоуправления в случаях, предусмотренных статьей 19 настоящего Федерального закона; 2) нотариусом в случаях, предусмотренных пунктом 4 5 части 1, пунктом 5 части 3 статьи 15 настоящего Федерального закона, при условии совершения сделки при личном участии правообладателя (его законного представителя) либо в случае совершения сделки представителем, действующим на основании нотариально удостоверенной доверенности, при условии отсутствия в Едином государственном реестре недвижимости отметки о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения такого объекта недвижимости без личного участия правообладателя (его законного представителя);
— ч. 6 ст. 36.2 ФЗ № 218-ФЗ

Если продавец пожелает вообще не участвовать в подаче — достаточно, чтобы сделку/доверенность удостоверил нотариус: представление нотариусом заявления о регистрации при совершении сделки представителем по нотариальной доверенности допускается, если в ЕГРН нет отметки о запрете регистрации без личного участия (ст. 55 Основ, ч. 6 ст. 36.2 ФЗ № 218-ФЗ).

Заявление о невозможности регистрации может быть представлено в форме электронного документа посредством использования личного кабинета без подписания его усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя.
— ч. 1 ст. 36 ФЗ № 218-ФЗ

При этом важно: собственник вправе заранее подать в ЕГРН заявление о невозможности регистрации без личного участия (в том числе через личный кабинет). Если у продавца-инвалида такая запись есть — регистрация по заявлению представителя по доверенности не пройдёт, и тогда придётся идти либо через личное участие (выездной приём), либо через нотариальную форму сделки с подачей нотариусом.

Вывод: продавцу-инвалиду не нужно никуда ехать. Возможны три равноценные схемы: (1) нотариус выезжает к нему домой и удостоверяет доверенность (при невозможности подписи — через рукоприкладчика); (2) нотариус удостоверяет весь договор купли-продажи и сам подаёт документы на регистрацию; (3) выездной приём МФЦ/Роскадастра на дому (для инвалидов I и II групп — бесплатно). Предварительно нужно проверить в ЕГРН, нет ли отметки о запрете регистрации без личного участия собственника.

Не нужна ли нотариальная форма самого договора купли-продажи

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение письменной формы влечёт недействительность — значит, важен единый подлинник договора с подписями обоих продавцов (или их представителей) и покупателя.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (
— ст. 550 ГК РФ

Обязательная нотариальная форма договора купли-продажи квартиры законом не установлена (нотариус удостоверяет только те сделки, для которых форма обязательна, — либо по желанию сторон).

Нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма. По желанию сторон нотариус может удостоверять и другие сделки. (В редакции Федерального закона от 29.12.2006 № 258-ФЗ)
— ст. 53 Основ законодательства РФ о нотариате

Переход права собственности по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации, а если продавец будет уклоняться от регистрации, суд вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права и взыскать с уклоняющейся стороны убытки, вызванные задержкой.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ )
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

Это ваша страховка: даже если представитель по какой-то причине не подаст документы, покупатель защищён возможностью судебной регистрации и взысканием убытков.

Вывод: сам ДКП квартиры нотариально удостоверять не обязательно (достаточно простой письменной формы единого документа), но нотариальная форма допустима по желанию сторон и полезна как дополнительная защита. Право собственности переходит только после регистрации в ЕГРН; при уклонении продавца от регистрации покупатель вправе требовать регистрации в судебном порядке и возмещения убытков.

Риски оспаривания: дееспособность продавца-инвалида и согласие супруга

Главный риск при покупке у маломобильного продавца — не его инвалидность (она сама по себе не влияет на дееспособность), а возможное психическое состояние. Недееспособным гражданин становится только по решению суда, и тогда от его имени сделку совершает опекун; доверенность, выданная таким лицом, ничтожна.

Гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. Над ним устанавливается опека. 2. От имени гражданина, признанного недееспособным, сделки совершает его опекун, учитывая мнение такого гражданина, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) 3. При развитии способности гражданина, который был признан недееспособным, понимать значение своих действий или руководить ими лишь при помощи других лиц суд признает такого гражданина ограниченно дееспособным в соответствии с пунктом 2 статьи 30 настоящего Кодекса. При восстановлении способности гражданина, который был признан недееспособным, понимать значение своих действий или руководить ими суд признает его дееспособным. На основании решения суда отменяется установленная над гражданином опека и в случае признания гражданина ограниченно дееспособным устанавливается попечительство. (Пункт в редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
— п. 1 ст. 29 ГК РФ

Даже если суда о недееспособности не было, сделка дееспособного гражданина, который в момент её совершения не понимал значения своих действий, может быть признана недействительной по иску самого гражданина или заинтересованных лиц.

Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
— п. 1 ст. 177 ГК РФ

Чтобы снизить этот риск, в интересах покупателя: (1) получить от продавца-инвалида справку/заключение о состоянии здоровья; (2) удостоверить доверенность или договор у нотариуса — нотариус обязан разъяснить смысл сделки, проверить соответствие содержания действительным намерениям сторон, а при выезде на дом лично убедиться в способности гражданина понимать значение своих действий.

Нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма. По желанию сторон нотариус может удостоверять и другие сделки. (В редакции Федерального закона от 29.12.2006 № 258-ФЗ)
— ст. 53 Основ законодательства РФ о нотариате

Если гражданин вследствие физических недостатков, болезни или по каким-либо иным причинам не может лично расписаться, по его поручению, в его присутствии и в присутствии нотариуса сделку, заявление или иной документ может подписать другой гражданин с указанием причин, в силу которых документ не мог быть подписан собственноручно гражданином, обратившимся за совершением нотариального действия.
— ст. 44 Основ законодательства РФ о нотариате

Второй риск — согласие супруга. Если квартира приобретена в браке, она является общим имуществом, и сделка по распоряжению ею требует согласия супруга; такое согласие предполагается, но сделку могут оспорить, если доказано, что покупатель знал о несогласии.

Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. 2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
— п. 1, 2 ст. 35 СК РФ

Вывод: инвалидность сама по себе сделку не порочит. Реальные риски — недееспособность (тогда сделку совершает только опекун, а доверенность инвалида недействительна) и состояние, при котором лицо не понимало своих действий (ст. 177 ГК РФ). Защита: выездное нотариальное удостоверение (нотариус проверяет волю и дееспособность) и медицинское подтверждение. Если квартира нажита в браке — получить нотариальное согласие супруга (по возможности присутствующего) и проверить брачный статус обоих продавцов.

Особый случай: продавец — признанный недееспособным или ограниченно дееспособный

Если продавец-инвалид по решению суда признан недееспособным (например, вследствие психического расстройства), он не вправе сам выдавать доверенность — от его имени сделки совершает опекун.

Гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. Над ним устанавливается опека. 2. От имени гражданина, признанного недееспособным, сделки совершает его опекун, учитывая мнение такого гражданина, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) 3. При развитии способности гражданина, который был признан недееспособным, понимать значение своих действий или руководить ими лишь при помощи других лиц суд признает такого гражданина ограниченно дееспособным в соответствии с пунктом 2 статьи 30 настоящего Кодекса. При восстановлении способности гражданина, который был признан недееспособным, понимать значение своих действий или руководить ими суд признает его дееспособным. На основании решения суда отменяется установленная над гражданином опека и в случае признания гражданина ограниченно дееспособным устанавливается попечительство. (Пункт в редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
— п. 1 ст. 29 ГК РФ

В этом случае схема меняется: доверенность (или сделку) оформляет опекун, а не сам инвалид, и для распоряжения имуществом подопечного обычно требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Опекун действует в интересах подопечного.

Если же гражданин ограничен в дееспособности, он совершает сделки с согласия попечителя; сделка без такого согласия может быть оспорена.

Вывод: ветка зависит от факта. Если продавец-инвалид дееспособен (нет вступившего в силу решения суда о недееспособности) — он сам выдаёт нотариальную доверенность, как описано выше. Если он признан недееспособным — доверенность от его имени выдать невозможно, сделку совершает опекун с разрешения органа опеки и попечительства. Перед сделкой обязательно проверьте через суд/органы опеки, не признан ли продавец недееспособным или ограниченно дееспособным.

Отмена/прекращение доверенности и безопасные расчёты

Покупателю важно учитывать риск отзыва доверенности продавцом. Доверенность может быть отменена в любой момент в той же форме, в которой выдана, либо в нотариальной форме; сведения об отмене нотариальной доверенности вносятся в публичный электронный реестр.

отмены доверенности лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно, при этом отмена доверенности совершается в той же форме, в которой была выдана доверенность, либо в нотариальной форме; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 332-ФЗ) 3) отказа лица, которому выдана доверенность, от полномочий; 4) прекращения юридического лица, от имени которого или которому выдана доверенность, в том числе в результате его реорганизации в форме разделения, слияния или присоединения к другому юридическому лицу; 5) смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; 6) смерти гражданина, которому выдана доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; 7) введения в отношении представляемого или представителя такой процедуры банкротства, при которой соответствующее лицо утрачивает право самостоятельно выдавать доверенности. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Лицо, которому выдана доверенность, во всякое время может отказаться от полномочий, а лицо, выдавшее доверенность, может отменить доверенность или передоверие, за исключением случая, предусмотренного статьей 188 1 настоящего Кодекса. Соглашение об отказе от этих прав ничтожно. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. С прекращением доверенности теряет силу передоверие. Статья 188 1 . Безотзывная доверенность 1.
— подп. 2 п. 1 ст. 188 ГК РФ

Но если вы добросовестно не знали и не должны были знать о прекращении доверенности, приобретённые права сохраняют силу — это защита покупателя.

Если третьему лицу предъявлена доверенность, о прекращении которой оно не знало и не должно было знать, права и обязанности, приобретенные в результате действий лица, полномочия которого прекращены, сохраняют силу для представляемого и его правопреемников. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. По прекращении доверенности лицо, которому она выдана, или его правопреемники обязаны немедленно вернуть доверенность. Подраздел 5. Сроки. Исковая давность Глава 11. Исчисление сроков
— п. 2 ст. 189 ГК РФ

Перед расчётами рекомендуется проверить факт действия доверенности по реестру отмены доверенностей Федеральной нотариальной палаты.

Что касается денег: расчёты с продавцом-инвалидом безопаснее проводить через аккредитив, эскроу-счёт или депозит нотариуса с раскрытием после регистрации перехода права. Закон прямо допускает внесение денег в депозит нотариуса, если обязательство не может быть исполнено должником непосредственно.

Должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда - если обязательство не может быть исполнено должником вследствие: 1) отсутствия кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено;
— п. 1 ст. 327 ГК РФ

Передача наличных «на доверии» лишает вас доказательств и повышает риск и по сумме, и по факту оплаты.

Вывод: покупателю следует (1) проверить доверенность по реестру отмены доверенностей на дату сделки и в день расчётов; (2) провести расчёты через аккредитив/эскроу/депозит нотариуса с раскрытием после госрегистрации перехода права. При добросовестном незнании об отмене доверенности ваши права сохраняют силу (п. 2 ст. 189 ГК РФ).

Если Росреестр приостановит или откажет в регистрации

Основанием для регистрации перехода права являются договоры и другие сделки; регистрация осуществляется по заявлению сторон, а если сделка совершена в нотариальной форме — по заявлению любой стороны, в том числе через нотариуса.

Отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости записи о возможности регистрации на основании документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, не препятствует осуществлению государственной регистрации прав на основании заявления о государственной регистрации перехода, прекращения права собственности на объект недвижимости, принадлежащий физическому лицу, и прилагаемых к нему документов в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, представленных: 1) органом государственной власти или органом местного самоуправления в случаях, предусмотренных статьей 19 настоящего Федерального закона; 2) нотариусом в случаях, предусмотренных пунктом 4 5 части 1, пунктом 5 части 3 статьи 15 настоящего Федерального закона, при условии совершения сделки при личном участии правообладателя (его законного представителя) либо в случае совершения сделки представителем, действующим на основании нотариально удостоверенной доверенности, при условии отсутствия в Едином государственном реестре недвижимости отметки о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения такого объекта недвижимости без личного участия правообладателя (его законного представителя);
— ч. 6 ст. 36.2 ФЗ № 218-ФЗ

Росреестр приостанавливает регистрацию по основаниям ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ, в частности если выяснится, что лицо, совершающее сделку от имени собственника, не уполномочено распоряжаться правом на недвижимость.

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: 1) лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости;
— п. 1 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ

Государственный регистратор проверяет полномочия лица, обратившегося за регистрацией, и законность оснований; приобретатель, полагавшийся на данные ЕГРН, признаётся добросовестным. Отказ или уклонение от регистрации могут быть оспорены в суде, а убытки, причинённые незаконным отказом по вине органа регистрации, возмещаются за счёт казны.

Уполномоченный в соответствии с законом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество, проверяет полномочия лица, обратившегося с заявлением о государственной регистрации права, законность оснований регистрации, иные предусмотренные законом обстоятельства и документы, а в случаях, указанных в пункте 4 настоящей статьи, также наступление соответствующего обстоятельства. (В редакции Федерального закона от 23.05.2018 № 116-ФЗ) Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается на основании нотариально удостоверенной сделки, уполномоченный в соответствии с законом орган вправе проверить законность соответствующей сделки в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом. 6. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином. При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные. Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ) 7. В отношении зарегистрированного права в государственный реестр может быть внесена в порядке, установленном законом, отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее. Если в течение трех месяцев со дня внесения в государственный реестр отметки о возражении в отношении зарегистрированного права лицо, по заявлению которого она внесена, не оспорило зарегистрированное право в суде, отметка о возражении аннулируется. В этом случае повторное внесение отметки о возражении указанного лица не допускается. Лицо, оспаривающее зарегистрированное право в суде, вправе требовать внесения в государственный реестр отметки о наличии судебного спора в отношении этого права. 8. Отказ в государственной регистрации прав на имущество либо уклонение от государственной регистрации могут быть оспорены в суде. 9. Убытки, причиненные незаконным отказом в государственной регистрации прав на имущество, уклонением от государственной регистрации, внесением в государственный реестр незаконных или недостоверных данных о праве либо нарушением предусмотренного законом порядка государственной регистрации прав на имущество, по вине органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на имущество, подлежат возмещению за счет казны Российской Федерации.
— п. 8, 9 ст. 8.1 ГК РФ

Если у продавца-инвалида в ЕГРН стоит запись о невозможности регистрации без личного участия, заявление представителя по доверенности будет возвращено без рассмотрения — тогда регистрация возможна лишь при личном участии (выездной приём МФЦ/Роскадастра) либо через нотариальную форму сделки; такая запись погашается решением регистратора одновременно с регистрацией при личном участии собственника либо на основании судебного акта.

При приостановке достаточно устранить причину (представить недостающие документы, подтвердить волю продавца) в срок приостановки. При отказе регистрация защищена судебно: при уклонении продавца суд выносит решение о государственной регистрации перехода права и взыскивает убытки (п. 1 ст. 551 ГК РФ), а отказ/уклонение регистратора обжалуются в суд.

Вывод: основной риск — не отсутствие продавца лично, а сомнение регистратора в его воле или наличие записи о запрете регистрации без личного участия. Снимается это выездным нотариальным удостоверением сделки/доверенности и, при необходимости, выездным приёмом МФЦ. При уклонении от регистрации покупатель вправе требовать регистрации перехода права в суде и возмещения убытков (ст. 551 ГК РФ); отказ или приостановление Росреестра обжалуются в суд.