Может ли представитель по нотариальной доверенности получить деньги за проданную квартиру, если в доверенности прописана продажа и подписание договора, но не указано получение средств?

Можно ли в доверенности отдельно прописать право представителя получить деньги за проданную квартиру

Да, это законно и прямо не запрещено: объём полномочий поверенного определяет сама доверенность, которую выдает собственник.

1. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.).
   — п. 1 ст. 182 ГК РФ

Действия представителя создают права и обязанности для собственника только в пределах того полномочия, которое ему выдано. Это означает, что если в тексте доверенности нет слова «получение денежных средств», то поверенный не вправе рассматриваться банком как лицо, управомоченное принять плату.

1. Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
   — п. 1 ст. 185 ГК РФ

Сам перечень полномочий закон не ограничивает: доверенность — это письменное уполномочие на представительство перед третьими лицами, и собственник вправе включить в неё любое правомерное действие, в том числе «получать причитающиеся доверителю денежные средства по договору купли-продажи, в том числе наличными и безналичным переводом, расписываться в получении, подписывать расписки». Юридически это такая же часть полномочий, как «продать» и «подписать договор». Практический вывод: переделывать доверенность нужно именно потому, что в нынешней редакции полномочия на получение денег нет, — банк формально прав, отказывая поверенному в приёме платежа, поскольку плательщик обязан убедиться, что исполнение принимает сам кредитор или управомоченное лицо.

1. Если иное не предусмотрено соглашением сторон и не вытекает из обычаев или существа обязательства, должник вправе при исполнении обязательства потребовать доказательств того, что исполнение принимается самим кредитором или управомоченным им на это лицом, и несет риск последствий непредъявления такого требования.
   — п. 1 ст. 312 ГК РФ

1. Если представитель кредитора действует на основании полномочий, содержащихся в документе, который совершен в простой письменной форме, должник вправе не исполнять обязательство данному представителю до получения подтверждения его полномочий от представляемого, в частности до предъявления представителем доверенности, удостоверенной нотариально, за исключением случаев, указанных в законе, либо случаев, когда письменное уполномочие было представлено кредитором непосредственно должнику (пункт 3 статьи 185) или когда полномочия представителя кредитора содержатся в договоре между кредитором и должником (пункт 4 статьи 185).
   — п. 2 ст. 312 ГК РФ

Эта норма объясняет позицию банка: банк как плательщик вправе не исполнять обязательство представителю, пока его полномочия не подтверждены нотариальной доверенностью с ясным указанием на приём денег, и несёт риск, если заплатит неуправомоченному лицу. Поэтому нужна новая нотариальная доверенность с прямо прописанным полномочием «получать денежные средства за проданный объект», оформленная в той же нотариальной форме (для отчуждения и регистрации прав доверенность обязательно нотариальная).

1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
   — п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Дополнительно доверенность должна быть действующей: если срок не указан — она сохраняет силу год со дня совершения, а без даты совершения вообще ничтожна; обязательно проверьте и её актуальность в реестре отмены доверенностей.

1. Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна.
   — п. 1 ст. 186 ГК РФ

Вывод: право представителя получить деньги за проданную квартиру в доверенность вписать МОЖНО и НУЖНО — закону это не противоречит, объём полномочий определяет доверитель. Но сделать это следует НОВОЙ нотариальной доверенностью с прямым указанием на получение денежных средств (наличных и/или безналичным переводом, с правом подписи расписок и представления интересов в банке и Росреестре); нынешняя доверенность, где такого пункта нет, полномочия на приём денег не даёт, и отказ банка в этой части формально обоснован. Доверенность удостоверяется нотариально, без указания даты совершения ничтожна, а при отсутствии срока действует один год.

Кто обязан передать деньги собственнику и как обезопасить расчёты: доверитель, представитель, эскроу или депозит нотариуса

Даже когда поверенный получает деньги, они попадают в его руки для собственника, а не становятся его собственностью.

Поверенный обязан: лично исполнять данное ему поручение, за исключением случаев, указанных в статье 976 настоящего Кодекса; сообщать доверителю по его требованию все сведения о ходе исполнения поручения; передавать доверителю без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения;
— абз. 3 ст. 974 ГК РФ

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение)
   — п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Поверенный обязан без промедления передать доверителю всё полученное по сделке. Если он этого не делает, собственник вправе требовать возврата денег в суде: при отсутствии основания для удержания это неосновательное обогащение (п. 1 ст. 1102 ГК РФ), а при удержании или просрочке возврата на сумму долга начисляются проценты по ключевой ставке Банка России.

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
   — п. 1 ст. 395 ГК РФ

Эти проценты — гражданско-правовое последствие именно для поверенного, удержавшего деньги собственника. Для покупателя это дополнительный риск: если деньги ушли представителю, а тот их не передал, покупатель обычно считается исполнившим обязательство перед продавцом, и спор переходит между доверителем и поверенным.

Альтернатива, снимающая вопрос о доверии к представителю как получателю денег, — расчёт с самим собственником либо через нейтральную конструкцию:

1. Должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда - если обязательство не может быть исполнено должником вследствие:
   — п. 1 ст. 327 ГК РФ

1. Внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства. Нотариус или суд, в депозит которого внесены деньги или ценные бумаги, извещает об этом кредитора.
   — п. 2 ст. 327 ГК РФ

Если собственник далеко, платёж можно внести в депозит нотариуса — это законный способ исполнить обязательство, когда кредитор отсутствует в месте исполнения; такое внесение в силу п. 2 ст. 327 ГК РФ считается исполнением, нотариус извещает кредитора, и покупатель получает подтверждающий документ. Аналогичный «защитный» способ — счёт эскроу, где деньги списываются получателю только при наступлении условия (регистрации перехода права). При этом операции по счёту самого доверителя (внесение на его счёт, снятие с него) возможны по нотариальной доверенности либо по простому письменному уполномочию, представленному банку самим собственником.

Письменное уполномочие на получение представителем гражданина его вклада в банке, внесение денежных средств на его счет по вкладу, на совершение операций по его банковскому счету, в том числе получение денежных средств с его банковского счета, а также на получение адресованной ему корреспонденции в организации связи может быть представлено представляемым непосредственно банку или организации связи.
— абз. 2 п. 3 ст. 185 ГК РФ

Вывод: законный и более безопасный путь — не расширять полномочия представителя дальше необходимого, а выбрать один из вариантов: (1) платёж непосредственно на счёт самого собственника-доверителя; (2) внесение покупной цены в депозит нотариуса (п. 1, 2 ст. 327 ГК РФ — считается исполнением); (3) расчёт через счёт эскроу с раскрытием продавцу при регистрации перехода права. Если деньги принимает представитель, он ОБЯЗАН без промедления передать их доверителю (ст. 974 ГК РФ), а при удержании собственник вправе взыскать их с процентами по п. 1 ст. 395 и ст. 1102 ГК РФ. Спор о деньгах, переданных представителю в счёт оплаты квартиры, связан с правами на недвижимость и подлежит рассмотрению районным судом по месту нахождения объекта.

Ипотечный фактор: не связан ли отказ банка с тем, что квартира в залоге

Если продаваемая квартира находится в ипотеке у банка-залогодержателя, то отказ направлять деньги представителю может иметь самостоятельное основание — не полномочия, а порядок расчётов, установленный для заложенного имущества.

1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. В случае, если стороной кредитного договора или договора займа, обязательства по которым обеспечены ипотекой, является физическое лицо, заключившее указанные договоры в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, до обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество продажа такого имущества может быть осуществлена залогодателем - физическим лицом в том числе в порядке, установленном статьей 37 1 настоящего Федерального закона.
   — п. 1 ст. 37 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Отчуждение заложенной по договору об ипотеке квартиры допускается лишь с согласия залогодержателя, если договором не предусмотрено иное. Если же речь идёт о самостоятельной продаже залогодателем-физлицом до обращения взыскания (ст. 37.1), банк в уведомлении прямо указывает порядок расчётов и счёт, на который зачисляется выручка.

1. Сумма, вырученная от самостоятельной реализации залогодателем имущества, подлежит зачислению на банковский счет, определенный залогодержателем для осуществления расчетов в связи с самостоятельной реализацией залогодателем имущества.
   — п. 12 ст. 37.1 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

1. при отсутствии обстоятельств, указанных в пункте 6 настоящей статьи, уведомление о согласии на самостоятельную реализацию залогодателем имущества. В уведомлении должны быть указаны объем требований залогодержателя по кредитному договору или договору займа, указанным в пункте 1 настоящей статьи, рассчитанный в соответствии со статьей 3 настоящего Федерального закона
   — подп. 1 п. 4 ст. 37.1 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке»

Отсюда практический вывод: если квартира в залоге и продаётся по правилам ст. 37.1, вся сумма от продажи ЗАЧИСЛЯЕТСЯ на счёт, определённый ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЕМ (то есть банк продавца), а не на счёт поверенного. Именно это, а не отсутствие пункта о деньгах, может лежать в основе отказа: банк в принципе не может «перечислить деньги представителю», потому что по закону они идут на его (залогодержателя) счёт для погашения кредита. В такой схеме расширение полномочий представителя на приём денег вообще не требуется — деньги получает банк-залогодержатель, а остаток возвращается залогодателю.

Вывод: прежде чем переделывать доверенность, нужно выяснить, обременена ли квартира ипотекой в пользу банка и не идёт ли продажа в порядке ст. 37.1 ФЗ «Об ипотеке». Если да — деньги в силу п. 12 ст. 37.1 зачисляются на счёт, назначенный залогодержателем (банком продавца), и вопрос о полномочии представителя на приём денег вторичен; если же залогодержатель даёт согласие на обычную продажу (п. 1 ст. 37), то расчёты идут в общем порядке — по договору между покупателем и продавцом.

Как оформить доверенность, если собственник живёт далеко (в РФ или за границей)

Форма доверенности зависит от места нахождения доверителя, приезжать лично ему не требуется.

1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
   — п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Доверенность на отчуждение квартиры и на подачу заявления о госрегистрации перехода права в любом случае должна быть нотариальной. Если собственник в другом регионе РФ — он обращается к нотариусу по своему месту жительства, а оригинал новой доверенности передаётся представителю и покупателю до сделки.

Если доверитель за границей, доверенность удостоверяется консульским должностным лицом: нотариальные действия от имени РФ за рубежом совершают именно консулы.

Нотариальные действия от имени Российской Федерации на территории других государств совершают консульские должностные лица , уполномоченные на совершение этих действий. (В редакции Федерального закона от 01.04.2022 № 84-ФЗ) Нотариальная деятельность не является предпринимательством и не преследует цели извлечения прибыли. Использование в наименованиях организаций, средств массовой информации терминов "нотариат", "нотариальная деятельность", "нотариус", "нотариальная палата", "нотариальная контора" или словосочетаний, включающих в себя эти термины, допускается только нотариусами, организациями, созданными в порядке, установленном настоящими Основами, организациями, учредителями которых выступают указанные в настоящей части организации. (Дополнение частью - Федеральный закон от 08.08.2024 № 251-ФЗ) Статья 1. Нотариат в Российской Федерации Нотариат в Российской Федерации призван обеспечивать в соответствии с Конституцией Российской Федерации, конституциями (уставами) субъектов Российской Федерации, настоящими Основами защиту прав и законных интересов граждан и юридических лиц путем совершения нотариусами предусмотренных законодательными актами нотариальных действий от имени Российской Федерации. (В редакции Федерального закона от 29.12.2006 № 258-ФЗ ) Нотариальные действия в Российской Федерации совершают в соответствии с настоящими Основами нотариусы, работающие в государственной нотариальной конторе или занимающиеся частной практикой.
— ч. 6 ст. 1 Основ законодательства РФ о нотариате от 11.02.1993 № 4462-1

Эта норма прямо снимает проблему «живёт далеко»: собственник оформляет доверенность у нотариуса по месту нахождения, а за границей — у консула, и такая доверенность равна нотариальной для целей сделки с квартирой. Дополнительно проверьте, что доверенность не отменена и содержит полномочие на приём денег.

1. Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна.
   — п. 1 ст. 186 ГК РФ

Срок доверенности: если он не указан — она сохраняет силу год со дня совершения, а без даты совершения вообще ничтожна, поэтому такую доверенность нельзя принимать к сделке.

1. Если третьему лицу предъявлена доверенность, о прекращении которой оно не знало и не должно было знать, права и обязанности, приобретенные в результате действий лица, полномочия которого прекращены, сохраняют силу для представляемого и его правопреемников.
   — п. 2 ст. 189 ГК РФ

Эта норма защищает добросовестного покупателя: если на момент сделки он не знал и не должен был знать об отмене доверенности, приобретённые права сохраняют силу для представляемого. Проверка публичного реестра отмены доверенностей по дате сделки подтверждает добросовестность.

1. Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.
   — ч. 1 ст. 30 ГПК РФ

Для споров о правах на квартиру (в том числе связанных с расчётами по такой сделке) установлена исключительная подсудность — только районный суд по месту нахождения объекта.

Вывод: новую доверенность собственник оформляет у нотариуса по месту своего нахождения, а за границей — у консула (ч. 6 ст. 1 Основ о нотариате); личный приезд не требуется. Покупателю до расчётов нужно проверить срок и действительность доверенности (п. 1 ст. 186 ГК РФ), отсутствие её отмены по публичному реестру (п. 2 ст. 189 ГК РФ), нотариальную форму (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ и ч. 6 ст. 1 Основ о нотариате) и наличие в ней прямого полномочия на получение денежных средств. Споры по сделке с недвижимостью рассматриваются исключительно районным судом по месту нахождения квартиры (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ).