С какого момента исчисляется срок владения квартирой при покупке в ипотеку и долевом строительстве для освобождения от НДФЛ при продаже

С какого момента исчисляется минимальный срок владения квартирой по ДДУ

Главный вопрос вашей ситуации — какая дата берётся за начало отсчёта. Для квартиры, купленной по договору участия в долевом строительстве, закон устанавливает специальное правило, отличное от общего (где срок считают от даты регистрации права собственности).

В целях настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором
— абз. 4 п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Это означает: для квартир по ДДУ срок владения начинается НЕ с даты государственной регистрации права собственности (осень 2019 года) и НЕ с даты подписания акта приёма-передачи (19.09.2019), а с даты полной оплаты стоимости квартиры по договору долевого участия. Кредитный договор с банком сам по себе точкой отсчёта тоже не является — он лишь источник части денежных средств.

Ключевой вопрос поэтому — когда именно была уплачена вся стоимость квартиры по ДДУ. Если все 4,2 млн руб. (включая кредитные средства, перечисленные банком застройщику, и первоначальный взнос, покрытый материнским капиталом и накоплениями) были перечислены застройщику 29.09.2018 или вскоре после заключения ДДУ — именно эта дата и будет началом минимального срока владения.

Для сравнения: по общему правилу момент возникновения права собственности на квартиру в новостройке привязан к регистрации права, а не к акту или договору.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
— ст. 219 ГК РФ

Однако для целей налогообложения НК РФ для «долевки» прямо устанавливает иное — отсчёт от даты полной оплаты по договору. Это специальная норма, которая имеет приоритет над общим правилом ст. 219 ГК РФ в налоговых отношениях.

Вывод: срок владения квартирой по ДДУ исчисляется с даты полной оплаты её стоимости по договору участия в долевом строительстве, а не от акта приёма-передачи и не от кредитного договора. Если вся цена по ДДУ была уплачена в сентябре 2018 года, то 5 лет истекают в сентябре 2023 года — то есть уже давно прошли, и на дату продажи в 2025 году срок владения превышает минимальный предельный срок. Дату полной оплаты нужно подтвердить документально (платёжные документы, справка/акт застройщика об исполнении обязательств по оплате, выписки по счёту).

Какой минимальный срок владения применяется и нужно ли подавать декларацию

По общему правилу минимальный предельный срок владения недвижимостью составляет 5 лет, а в случаях из п. 3 ст. 217.1 НК РФ — 3 года.

В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации ; 1 1 ) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением; 4) в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение)
— подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 259-ФЗ) 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214 10 настоящего Кодекса . (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ) (Дополнение статьей - Федеральный закон от 29.11.2014 № 382-ФЗ )
— п. 4 ст. 217.1 НК РФ

К вашему случаю применяется 5-летний срок (квартира не получена в наследство/дарение, не приватизирована, не по договору ренты). Однако возможен вариант сокращения срока до 3 лет, если квартира — единственное жильё: подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ устанавливает, что срок составит три года, если на дату регистрации перехода права собственности к покупателю у налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) нет иного жилого помещения.

В целях настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором
— абз. 4 п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Если квартира у вас единственное жильё и на момент продажи нет другого жилья в собственности (у вас и супруга), срок владения — 3 года. Поскольку 5 лет с 29.09.2018 истекли в сентябре 2023 года, а 3 года — тем более давно истекли, доход от продажи в 2025 году освобождается от НДФЛ в любом случае, независимо от того, какой срок применять.

Важный нюанс для обязанности декларации и освобождения уже не так критичен в вашем случае, но если рассуждать строго: доход от продажи жилья при владении сверх минимального срока не облагается НДФЛ (п. 2 и п. 17.1 ст. 217 НК РФ), следовательно, обязанности подавать 3-НДФЛ не возникает.

Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более
— п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Вывод: минимальный срок владения в вашем случае — 5 лет (либо 3 года, если квартира — единственное жильё). Он истекает не позднее 29.09.2023 (при 5-летнем сроке), а при 3-летнем — 29.09.2021. Продажа в 2025 году даёт доход, освобождаемый от НДФЛ, и не обязывает подавать декларацию 3-НДФЛ, если срок считается с даты полной оплаты по ДДУ.

Развилка: если ИФНС будет считать срок от акта приёма-передачи или регистрации права

Нельзя исключать, что налоговый орган попытается исчислить срок не от даты полной оплаты по ДДУ, а от акта приёма-передачи (19.09.2019) или от регистрации права (осень 2019). В этом случае 5 лет истекали бы только в сентябре–ноябре 2024 года, и при продаже в 2025 году формально налогоплательщик всё равно «уложился» бы в 5 лет — но только если продажа происходит после соответствующей даты 2024 года. Ваша позиция должна строиться на прямой норме абз. 4 п. 2 ст. 217.1 НК РФ.

В целях настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором
— абз. 4 п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Норма прямо предписывает исчислять срок «с даты полной оплаты стоимости», а не с даты подписания акта или регистрации права. Это и есть то, на что следует ссылаться в возражениях. Дополнительно при неоднозначности действует правило толкования в пользу налогоплательщика.

Документальное подтверждение даты полной оплаты — платёжные поручения, банковские ордера о перечислении кредитных средств застройщику, справка застройщика об отсутствии задолженности по цене ДДУ, договор участия в долевом строительстве с указанием порядка и срока оплаты. Если оплата производилась частями (например, часть кредита перечислялась после акта), срок исчисляется от даты последнего платежа, завершающего полную оплату цены по ДДУ.

Вывод: если ИФНС применит иную дату начала срока (акт или регистрация), вы вправе ссылаться на абз. 4 п. 2 ст. 217.1 НК РФ, прямо устанавливающий отсчёт от даты полной оплаты. Для защиты необходимо документально зафиксировать дату, когда стоимость квартиры по ДДУ была оплачена полностью.

Материнский капитал, доли детей и их влияние на налог

Первоначальный взнос был частично оплачен материнским капиталом, что влечёт обязательство оформить квартиру в общую собственность всех членов семьи (включая детей). Для налога это даёт особенность исчисления срока владения по долям.

В случае продажи доли в объекте недвижимого имущества, приобретенной в соответствии с частью 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" или в качестве обязательного условия использования средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации на приобретение объекта недвижимого имущества, срок нахождения такой доли в объекте недвижимого имущества в собственности налогоплательщика исчисляется с даты приобретения этого объекта недвижимого имущества в собственность (или с даты, определяемой в соответствии с абзацем четвертым настоящего пункта) членом семьи налогоплательщика - владельцем сертификата
— абз. 8 п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Для долей, приобретённых с использованием средств материнского (семейного) капитала, срок владения каждой доли (в том числе долей детей) исчисляется с даты приобретения объекта недвижимости в собственность членом семьи — владельцем сертификата (или по правилам абз. 4 п. 2 — от даты полной оплаты по ДДУ). То есть доли детей «наследуют» дату начала срока от родителя, и отдельного 5-летнего срока для долей детей не возникает — срок считается с той же даты полной оплаты по ДДУ (29.09.2018).

Это снимает риск того, что доля, оформленная на ребёнка позже (при исполнении обязательства), будет считаться «новым» объектом с отдельным сроком владения. Поэтому продажа долей детей одновременно с долями родителей не приведёт к доначислению НДФЛ по долям детей.

Практический момент: продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей требует предварительного разрешения органа опеки и попечительства, а при наличии ипотечного обременения — согласия банка-залогодержателя на отчуждение.

Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества. 3. Если иное не предусмотрено законом или договором залога, залогодатель, у которого осталось заложенное имущество, вправе передавать без согласия залогодержателя заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам. В этом случае залогодатель не освобождается от исполнения обязанностей по договору залога. Если для передачи залогодателем заложенного имущества во временное владение или пользование другим лицам необходимо согласие залогодержателя, при нарушении залогодателем этого условия применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351 настоящего Кодекса. 4.
— п. 2 ст. 346 ГК РФ

Вывод: использование материнского капитала не увеличивает срок владения и не создаёт отдельного налогового риска по долям детей — их долям применяется дата полной оплаты по ДДУ либо дата приобретения объекта родителем-владельцем сертификата. Однако понадобятся согласие банка на продажу заложенной квартиры и разрешение органа опеки при продаже долей детей.

Последствия при неверной квалификации: если всё же возникнет налог, декларация и санкции

Если бы срок владения всё-таки не превысил минимального предельного (например, при недоказанности даты полной оплаты), возникла бы обязанность задекларировать доход и уплатить НДФЛ.

физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению , а также если иное не предусмотрено настоящей главой ; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 29.11.2001 № 158-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 26.11.2008 № 224-ФЗ; от 19.07.2009 № 202-ФЗ ; от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 3) физические лица - налоговые резиденты Российской Федерации, за исключением российских военнослужащих, указанных в пункте 3 статьи 207 настоящего Кодекса, получающие доходы от источников, находящихся за пределами Российской Федерации, за исключением доходов, в отношении которых налог исчисляется налоговым агентом в соответствии с положениями настоящей главы, - исходя из сумм таких доходов; (В редакции федеральных законов от 24.07.2007 № 216-ФЗ, от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 4) физические лица, получающие другие доходы, при получении которых не был удержан полностью или частично налог налоговыми агентами, за исключением доходов, сведения о которых представлены налоговыми агентами в порядке, установленном пунктом 5 статьи 226 , пунктом 14 статьи 226 1 и пунктом 9 статьи 226 2 настоящего Кодекса, - исходя из сумм таких доходов с зачетом суммы налога, удержанной налоговым агентом ;
— подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 19.05.2010 № 86-ФЗ) 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. (В редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ; от 27.07.2010 № 229-ФЗ) При прекращении в течение календарного года иностранным физическим лицом деятельности, доходы от которой подлежат налогообложению в соответствии со статьями 227 и 228 настоящего Кодекса, и выезде его за пределы территории Российской Федерации налоговая декларация о доходах, фактически полученных за период его пребывания в текущем налоговом периоде на территории Российской Федерации, должна быть представлена им не позднее чем за один месяц до выезда за пределы территории Российской Федерации.
— абз. 2 п. 1 ст. 229 НК РФ

При этом налоговая база существенно уменьшается: вместо 1 млн руб. фиксированного вычета можно учесть фактические расходы на приобретение квартиры — полную уплаченную по ДДУ цену (4,2 млн руб.), включая часть, оплаченную кредитными средствами и материнским капиталом.

вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. При продаже доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при получении денежных средств, иного имущества (имущественных прав) акционером (участником, пайщиком) организации в случае ее ликвидации, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (имущественных прав). (В редакции федеральных законов от 08.06.2015 № 146-ФЗ; от 27.11.2018 № 424-ФЗ) В состав расходов налогоплательщика, связанных с приобретением доли в уставном капитале общества, могут включаться следующие расходы: (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.06.2015 № 146-ФЗ) расходы в сумме денежных средств и (или) стоимости иного имущества (имущественных прав), внесенных в качестве взноса в уставный капитал при учреждении общества или при увеличении его уставного капитала;
— подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей
— абз. 2 подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

За неподачу декларации и неуплату налога предусмотрены штрафы и пени.

Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета, расчета сумм выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту нахождения налогового агента влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате, перечислению) на основании данной налоговой декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей. (Пункт в редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2. Непредставление управляющим товарищем, ответственным за ведение налогового учета, расчета финансового результата инвестиционного товарищества в налоговый орган по месту учета в установленный законодательством о налогах и сборах срок влечет взыскание штрафа в размере 1 000 рублей за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для его представления. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 28.11.2011 № 336-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 229-ФЗ)
— п. 1 ст. 119 НК РФ

Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129 3 и 129 5 настоящего Кодекса, (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 243-ФЗ) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов). (В редакции федеральных законов от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 03.07.2016 № 243-ФЗ) 2. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 09.07.1999 № 154-ФЗ) (Утратил силу - Таможенный кодекс Российской Федерации от 28.05.2003 № 61-ФЗ) 3. Деяния, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, совершенные умышленно, (В редакции Федерального закона от 09.07.1999 № 154-ФЗ; Таможенного кодекса Российской Федерации от 28.05.2003 № 61-ФЗ) влекут взыскание штрафа в размере 40 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов). (В редакции федеральных законов от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 03.07.2016 № 243-ФЗ) 4.
— п. 1 ст. 122 НК РФ

Пеней признается установленная настоящей статьей денежная сумма, которую налогоплательщик должен уплатить в бюджетную систему Российской Федерации в случае неисполнения обязанности по уплате причитающихся сумм налогов в установленные законодательством о налогах и сборах сроки. 2. Сумма соответствующих пеней уплачивается дополнительно к причитающимся к уплате суммам налога независимо от применения других мер обеспечения исполнения обязанности по уплате налога, а также мер ответственности за нарушение законодательства о налогах и сборах. 3. Пеня начисляется за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности по уплате налогов начиная со дня возникновения недоимки по день (включительно) исполнения совокупной обязанности по уплате налогов. Не начисляются пени на сумму недоимки, которую налогоплательщик не мог погасить в силу того, что по решению налогового органа был наложен арест на имущество налогоплательщика или по решению суда были приняты обеспечительные меры в виде приостановления операций по счетам налогоплательщика в банке, наложения ареста на денежные средства или на имущество налогоплательщика. В этом случае пени не начисляются за весь период действия указанных обстоятельств. Подача заявления о предоставлении отсрочки или рассрочки либо заявления о предоставлении инвестиционного налогового кредита не приостанавливает начисления пеней на сумму налога, подлежащую уплате.
— п. 3 ст. 75 НК РФ

Вывод: в вашем случае при подтверждении даты полной оплаты по ДДУ (сентябрь 2018) доход от продажи освобождается от НДФЛ, декларация не подаётся и санкции не применяются. Даже при худшем сценарии (срок посчитан от акта/регистрации) налоговая база определяется за вычетом 4,2 млн руб. расходов на приобретение, что сводит налог к нулю, поскольку цена продажи вряд ли превысит эту сумму с учётом расходов. Обязанность подать декларацию возникла бы только в налоговом периоде, когда доход облагается; при владении свыше минимального срока декларация не требуется.