Нужен ли нотариус при выкупе доли в доме сыном у отца, если дом в долевой собственности

Обязателен ли нотариус при продаже отцом своей 19/20 доли сыну

Основной вопрос — форма договора купли-продажи доли в праве на жилой дом. Действует общее правило: любые сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость подлежат нотариальному удостоверению, кроме прямо перечисленных в законе исключений.

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ-218

Нотариальное удостоверение обязательно, когда это указано в законе, а его несоблюдение влечёт ничтожность сделки — именно это и происходит при отчуждении доли без нотариуса.

1. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. 3. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
   — п. 2, 3 ст. 163 ГК РФ

Единственный релевантный для вашей ситуации вопрос — не подпадает ли продажа доли сыну (то есть единственному другому сособственнику) под исключение п. 1 ч. 1.1 ст. 42 ФЗ-218 («отчуждение всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке»). Ваша сделка не подпадает: продаётся доля только ОДНОГО сособственника (отца), а не всех участников одновременно, поэтому исключение по п. 1 не применяется. Более того, Верховный Суд РФ прямо разъяснил противоположный, чем можно было бы предположить, подход: даже тогда, когда в результате сделки один участник становится единственным собственником объекта, нотариальное удостоверение всё равно необходимо.

Часть 11 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (введена Федеральным законом от 30 апреля 2021 г. № 120-ФЗ) (далее – Закон о государственной регистрации) определяет, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением, в частности, сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (пункт 1 части 11 этой же статьи). В силу пункта 2 статьи 3 ГК РФ нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать названному кодексу. С учетом того, что требования к форме и содержанию договора дарения недвижимого имущества, заключенного между гражданами, определяются статьей 574 ГК РФ, положения иных законов, содержащих аналогичное регулирование, должны ей соответствовать. Если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пункт 3 статьи 163 ГК РФ). Поэтому в случае отсутствия нотариального удостоверения договора дарения доли в праве общей собственности на объект недвижимости при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, а также в случае, когда в результате сделки один из участников долевой собственности становится единственным собственником объекта недвижимости государственная регистрация перехода права собственности
— п. 52 Обзора судебной практики ВС РФ № 4 (2025)

Это снимает «льготную» гипотезу о том, что раз в итоге дом окажется у одного лица, долевая собственность прекратится и нотариус не нужен. Наоборот: ВС РФ указывает, что в случае отсутствия нотариального удостоверения при отчуждении долей либо когда один из сособственников становится единственным собственником, государственная регистрация перехода права приостанавливается с последующим отказом в регистрации. Тот же вывод подтверждён и в более свежем обзоре судебной практики: по общему правилу сделки по отчуждению долей подлежат нотариальному удостоверению.

Согласно части 11 статьи 42 Закона о государственной регистрации недвижимости по общему правилу сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.
— п. 20 Обзора судебной практики ВС РФ № 12 (2026)

Вывод: отец НЕ может продать сыну свою 19/20 доли в жилом доме без нотариуса. Продажа доли в праве общей собственности на недвижимость подлежит обязательному нотариальному удостоверению (ч. 1.1 ст. 42 ФЗ-218, п. 1 ст. 163 ГК РФ), и исключение для сделок «всеми сособственниками по одной сделке» здесь не действует, так как долю отчуждает только один из двух сособственников. Наличие выписки из ЕГРН и договора покупки дома на обязанность нотариуса не влияет — они нужны нотариусу как правоустанавливающие документы. Договор купли-продажи доли оформляется у нотариуса в письменной форме единым документом, который нотариус удостоверяет и затем направляет на регистрацию в Росреестр.

Нужно ли нотариальное согласие супруги отца-продавца

Второй самостоятельный пласт — семейное право. Имущество, нажитое супругами в браке, является их совместной собственностью, независимо от того, на чьё имя оно оформлено.

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
— п. 1, 2 ст. 34 СК РФ

В отличие от этого, недвижимость, полученная одним из супругов до брака, в дар либо в порядке наследования, является его личной собственностью.

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
— п. 1 ст. 36 СК РФ

Для распоряжения имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации (а также по сделке с обязательной нотариальной формой — как в данном случае), закон прямо требует нотариально удостоверенное согласие другого супруга, а супруг, чьё согласие не было получено, вправе оспорить сделку в течение года:

1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации
   — п. 3 ст. 35 СК РФ

Таким образом, в вашей ситуации ключевой факт — основание и время приобретения отцом его доли. Если эта доля куплена в браке на общие средства, то в силу п. 3 ст. 35 СК РФ отцу необходимо нотариально удостоверенное согласие супруги на продажу. Если же доля получена отцом до брака, в дар или по наследству, она личная и согласие не требуется. Какой из вариантов имел место, в вопросе не указано — это нужно выяснить по договору покупки дома (дата его заключения относительно даты регистрации брака).

Вывод: при приобретении доли отцом в период брака по возмездной сделке нотариальное согласие супруги обязательно (п. 3 ст. 35 СК РФ), иначе сделка оспорима; при получении доли до брака / в дар / по наследству согласие не требуется (п. 1 ст. 36 СК РФ). Согласие оформляется отдельным нотариальным документом и предъявляется при удостоверении договора купли-продажи.

Преимущественное право покупки и порядок регистрации перехода права

Поскольку покупатель (сын) уже является сособственником (владеет 1/20), преимущественное право покупки, защищающее «посторонних» сособственников, здесь никого не нарушает — фактически сын и есть тот участник, в пользу которого это право действовало бы. Норма сформулирована применительно к продаже постороннему лицу.

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается
   — п. 1 ст. 250 ГК РФ

Это означает, что извещать кого-либо об отчуждении доли и ждать отказа от преимущественного права не нужно: покупатель — единственный иной сособственник. Сам факт отчуждения доли должен проходить в письменной форме единым документом и подлежит государственной регистрации перехода права.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
— ст. 550 ГК РФ, п. 2

Переход права собственности на дом к сыну регистрируется в Росреестре; до регистрации право к нему не переходит, а при уклонении стороны от регистрации вторая сторона вправе требовать регистрации через суд и возмещения убытков от задержки.

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
   — ст. 551 ГК РФ, п. 1

Сделка оформляется письменным договором купли-продажи, а нотариально удостоверенный договор сам подаётся на регистрацию (нотариус может направить документы в Росреестр в электронном виде). Если стороны попробуют зарегистрировать переход права по договору без нотариального удостоверения, регистратор приостановит регистрацию, поскольку ничтожная сделка является отдельным основанием для приостановки.

1. сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной;
   — п. 13 ч. 1 ст. 26 ФЗ-218

Если причина приостановки не будет устранена, регистратор отказывает в регистрации — тогда отказ можно обжаловать, но проще изначально оформить сделку у нотариуса.

1. В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.
   — ч. 1 ст. 27 ФЗ-218

Вывод: согласие/отказ иных сособственников и соблюдение месячных сроков преимущественного права не требуются, так как покупатель — второй сособственник. Обязательно: письменный договор купли-продажи единым документом, нотариальное удостоверение, государственная регистрация перехода права в Росреестре (её, как правило, организует нотариус). При регистрации нужны заявления сторон, правоустанавливающие документы (договор покупки дома, выписка из ЕГРН) и нотариально удостоверенное согласие супруги (если оно требуется). Если стороны попытаются обойтись без нотариуса, регистрация будет приостановлена и затем последует отказ.

Налог с продажи доли (НДФЛ) и возможная альтернативная форма сделки

Третий смежный пласт — налоговые последствия для отца-продавца. Доход от продажи объекта недвижимости освобождается от НДФЛ, если объект непрерывно находился в собственности в течение минимального предельного срока владения.

доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) В целях настоящего пункта и пункта 3 настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, при исчислении минимального предельного срока владения продаваемыми жилым помещением или долей (долями) в нем в срок нахождения в собственности налогоплательщика этих жилого помещения или доли (долей) в нем включается срок нахождения в собственности такого налогоплательщика освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем.
— п. 2 ст. 217.1 НК РФ

У вас это условие, скорее всего, выполнено: домом владеете более 5 лет. Минимальный предельный срок владения для жилья по общему правилу составляет 5 лет (а в ряде случаев — 3 года, например для единственного жилья). Значит, у отца дохода, облагаемого НДФЛ, при продаже доли не возникает, подавать декларацию 3-НДФЛ ему не нужно.

Если бы стороны выбрали не куплю-продажу, а дарение отцом своей доли сыну, форма сделки всё равно осталась бы нотариальной: с 13.12.2024 любой договор дарения недвижимости между гражданами подлежит нотариальному удостоверению, и исключений для дарения доли закон не делает.

1. Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ ) Статья 575. Запрещение дарения 1. Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей: (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ ) 1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; 2) работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан; (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ ) 3) лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ ) 4) в отношениях между коммерческими организациями. 2.
   — п. 3 ст. 574 ГК РФ

Вывод: налогом продажа доли не облагается — при владении домом более минимального предельного срока (5 лет, а для единственного жилья — 3 года) отец освобождается от НДФЛ и декларации. Попытка заменить продажу дарением не избавляет от нотариуса: договор дарения недвижимости между гражданами тоже подлежит нотариальному удостоверению, при этом дарение не создаёт у сына расхода и по сути лишает отца встречного предоставления. Оптимальный вариант — нотариальный договор купли-продажи доли у нотариуса с последующей регистрацией перехода права в Росреестре; налоговых последствий у отца при этом не возникнет.