Можно ли переоформить квартиру в Приморске без личного присутствия собственника, находящегося за границей, с документами старого образца

Возможна ли сделка/переоформление без личного присутствия собственника — через представителя по доверенности

Переоформление квартиры (переход права) — это сделка и последующая государственная регистрация права. Собственник вправе совершить их через представителя: полномочия представителя, основанные на доверенности, непосредственно создают права и обязанности для самого собственника.

Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
— п. 1 ст. 182 ГК РФ

То есть личное присутствие хозяина в России для «переоформления» не обязательно — достаточно, чтобы в РФ действовал представитель с надлежаще оформленной доверенностью. Сама доверенность — это письменное уполномочие:

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
— п. 1 ст. 185 ГК РФ

Однако поскольку речь идёт о распоряжении зарегистрированным правом на недвижимость и о подаче заявления о госрегистрации, закон требует именно нотариальной формы такой доверенности:

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
— п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Вывод по вопросу: переоформить квартиру без личного приезда хозяина можно — через представителя, действующего по нотариально удостоверенной доверенности. Простая письменная форма (в том числе скан или обычное письмо) для доверенности на распоряжение квартирой и подачу заявления о госрегистрации не подойдёт — нужен нотариальный акт, оформленный за границей (у иностранного нотариуса или в консульстве РФ) с последующей легализацией/апостилем и нотариальным переводом на русский язык.

Где и как оформить доверенность, если собственник за границей

Форма доверенности, выданной за рубежом, определяется по праву страны места её совершения, и такая доверенность признаётся действительной в РФ; применительно к недвижимости, внесённой в госреестр в России, форма подчиняется российскому праву — то есть удостоверение должно быть нотариальным.

Форма сделки подчиняется праву страны, подлежащему применению к самой сделке. Однако сделка не может быть признана недействительной вследствие несоблюдения формы, если соблюдены требования права страны места совершения сделки к форме сделки. Совершенная за границей сделка, хотя бы одной из сторон которой выступает лицо, чьим личным законом является российское право, не может быть признана недействительной вследствие несоблюдения формы, если соблюдены требования российского права к форме сделки. Правила, предусмотренные абзацем первым настоящего пункта, применяются и к форме доверенности.
— п. 1 ст. 1209 ГК РФ

Форма сделки в отношении недвижимого имущества подчиняется праву страны, где находится это имущество, а в отношении недвижимого имущества, которое внесено в государственный реестр в Российской Федерации, российскому праву.
— п. 4 ст. 1209 ГК РФ

Значит, хозяин может удостоверить доверенность у нотариуса в стране нахождения — этого достаточно для её действия в РФ, если соблюдены формальности легализации. Если в стране есть консульство РФ, доверенность может удостоверить и консульское должностное лицо, которое совершает нотариальные действия по российскому законодательству о нотариате:

1. Консульское должностное лицо имеет право совершать следующие нотариальные действия: 1) удостоверять сделки (в том числе договоры, завещания, доверенности), кроме договоров об отчуждении недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации
   — пп. 1 п. 1 ст. 26 Консульского устава РФ

Консульское должностное лицо совершает нотариальные действия в соответствии с законодательством Российской Федерации о нотариате.
— п. 8 ст. 26 Консульского устава РФ

Обратите внимание на ограничение: консул не вправе удостоверять договоры об отчуждении недвижимости, находящейся в РФ (саму купчую/дарственную). Но доверенность на представление интересов по распоряжению и регистрации таким договором не исчерпывается — доверенность консул удостоверить вправе.

Вывод по вопросу: **доверенность удостоверяется у нотариуса по месту нахождения собственника за границей либо консульским должностным лицом РФ — как это предусмотрено п. 1 ст. 1209 ГК РФ (форма доверенности по праву места её совершения) и пп. 1 п. 1 ст. 26 Консульского устава РФ (> 1. Консульское должностное лицо имеет право совершать следующие нотариальные действия: 1) удостоверять сделки (в том числе договоры, завещания, доверенности), кроме договоров об отчуждении недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации

— пп. 1 п. 1 ст. 26 Консульского устава РФ); личной явки в Россию не требуется.** Для страны-участницы Гаагской конвенции достаточно апостиля; если страна в Конвенции не участвует — потребуется консульская легализация. Саму сделку об отчуждении квартиры консул не удостоверит — она совершается в РФ представителем по доверенности либо нотариусом в РФ.

Легализация зарубежных документов: апостиль и перевод

Документы, выданные в другом государстве (в том числе нотариальная доверенность и правоустанавливающие документы старого образца), для использования в РФ должны быть легализованы. Если страна — участница Гаагской конвенции 1961 г., требуется апостиль:

Настоящая Конвенция распространяется на официальные документы, которые были совершены на территории одного из договаривающихся государств и должны быть представлены на территории другого договаривающегося государства. В качестве официальных документов в смысле настоящей Конвенции рассматриваются: a) документы, исходящие от органа или должностного лица, подчиняющихся юрисдикции государства, включая документы, исходящие от прокуратуры, секретаря суда или судебного исполнителя; b) административные документы; c) нотариальные акты;
— ст. 1 Гаагской конвенции об апостиле 1961 г.

Апостиль — единственная формальность для подтверждения подлинности иностранного официального документа:

Единственной формальностью, которая может быть потребована для удостоверения подлинности подписи, качества, в котором выступало лицо, подписавшее документ, и, в надлежащем случае, подлинности печати или штампа, которыми скреплен этот документ, является проставление предусмотренного статьей 4 апостиля компетентным органом государства, в котором этот документ был совершен.
— ст. 3 Гаагской конвенции об апостиле 1961 г.

Вывод по вопросу: нотариальная доверенность из страны-участницы Конвенции действительна в РФ при наличии апостиля и нотариально заверенного перевода на русский язык. Если государство в Конвенции не участвует — нужна консульская легализация. Сканы для регистрационных действий юридической силы не имеют (нужны оригиналы/электронные документы с УКЭП), но их достаточно, чтобы заранее проверить содержание и перевод документов у российского нотариуса и в Росреестре.

Требование личного присутствия при удостоверении: нотариус, но не обязательно в России

Нотариальное действие совершается лично — документы подписываются в присутствии нотариуса, а личность обратившегося устанавливается по документам:

Документы, оформляемые в нотариальном порядке, подписываются в присутствии нотариуса. Если гражданин вследствие физических недостатков, болезни или по каким-либо иным причинам не может лично расписаться, по его поручению, в его присутствии и в присутствии нотариуса сделку, заявление или иной документ может подписать другой гражданин с указанием причин, в силу которых документ не мог быть подписан собственноручно гражданином, обратившимся за совершением нотариального действия. Правила настоящей статьи не применяются при совершении нотариального действия удаленно
— ст. 44 Основ законодательства РФ о нотариате

При совершении нотариального действия нотариус устанавливает личность обратившихся за совершением нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица. Установление личности гражданина, его представителя или представителя юридического лица должно производиться на основании паспорта или других документов, исключающих любые сомнения относительно личности указанных гражданина
— ч. 1 ст. 42 Основ законодательства РФ о нотариате

Это означает: хозяин должен лично явиться к нотариусу (иностранному или консулу) в стране своего нахождения, а не в Россию. Присутствие требуется у нотариуса, а не на территории РФ. Дистанционное удостоверение доверенности как нотариальное действие возможно только при идентификации через УКЭП или биометрию (ЕСИА/единая биометрическая система):

Установление личности (идентификация) гражданина, его представителя или представителя юридического лица, обратившихся за совершением нотариального действия удаленно, осуществляется одним из следующих способов: с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи обратившегося лица; с использованием в соответствии с Федеральным законом от 29 декабря 2022 года № 572-ФЗ "Об осуществлении идентификации и (или) аутентификации физических лиц с использованием биометрических персональных данных, о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" единой системы идентификации и аутентификации и единой биометрической системы.
— ч. 6 ст. 42 Основ законодательства РФ о нотариате

Вывод по вопросу: личное присутствие хозяина требуется только у нотариуса по месту его нахождения за границей; приезжать в Россию ему не нужно. Полностью «дистанционно», без какой-либо личной явки, доверенность оформить нельзя, если у собственника нет российской УКЭП или подтверждённой биометрии в ЕСИА/единой биометрической системе — тогда он может обратиться к нотариусу удалённо, но это доступно лишь при наличии таких средств идентификации. Сканы и письма для оформления доверенности не годятся.

Подача документов в Росреестр и «документы старого образца»

Регистрация перехода права может быть проведена по заявлению представителя: заявление и документы подаются при личном обращении (в том числе через МФЦ) либо в электронной форме с УКЭП.

1. Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования: 1) в форме документов на бумажном носителе - посредством личного обращения в публично-правовую компанию, указанную в части 1 статьи 3 1 настоящего Федерального закона, в многофункциональный центр, в том числе при выездном приеме (далее - личное обращение);
   — п. 1 ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ

Документы, выражающие содержание сделки, должны представляться в экземпляре-подлиннике:

Необходимые для осуществления государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделки, являющейся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения права и обременения недвижимого имущества, а также иные необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе (за исключением актов органов государственной власти, актов органов местного самоуправления, а также судебных актов, установивших права на недвижимое имущество) представляются в экземпляре-подлиннике.
— п. 3 ст. 21 ФЗ № 218-ФЗ

Вывод по вопросу: для регистрации нужен оригинал нотариально удостоверенной доверенности и подлинники правоустанавливающих документов. Иностранные документы «старого образца» сами по себе не препятствие: они принимаются при наличии апостиля/легализации и нотариального перевода; если Росреестр усомнится в их содержании или в сведениях ЕГРН, регистрация может быть приостановлена — тогда потребуется уточнение сведений (например, о кадастровом учёте) или судебный порядок. По сканам регистрация не проводится — оригиналы пересылаются почтой либо представитель получает их от собственника и подаёт лично/электронно.

Защита от мошенничества и срок действия доверенности

Собственник ещё до переоформления может обезопасить объект: он (или его представитель по нотариальной доверенности) вправе подать заявление о невозможности регистрации перехода права без личного участия правообладателя:

При представлении лицом, указанным в Едином государственном реестре недвижимости в качестве собственника объекта недвижимости, или его законным представителем либо его представителем, действующим на основании нотариально удостоверенной доверенности, заявления о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения такого объекта недвижимости без личного участия правообладателя (его законного представителя) (далее в настоящей статье - заявление о невозможности регистрации) в Единый государственный реестр недвижимости в срок не более пяти рабочих дней со дня приема органом регистрации прав соответствующего заявления вносится запись о заявлении о невозможности регистрации. Заявление о невозможности регистрации может быть представлено в форме электронного документа посредством использования личного кабинета без подписания его усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя. (В редакции федеральных законов от 30.04.2021 № 120-ФЗ, от 28.06.2022 № 185-ФЗ) 2.
— ч. 1 ст. 36 ФЗ № 218-ФЗ

Такая запись ЕГРН — действенный «замок» от переоформления по чужим документам; она снимается заявлением собственника, судебным актом либо при его личном участии при регистрации.

По сроку действия доверенности:

Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна. 2. Удостоверенная нотариусом доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая указание о сроке ее действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность.
— ст. 186 ГК РФ, п. 1

Вывод по вопросу: если срок в доверенности не указан — она действительна один год, а без даты совершения ничтожна; для зарубежной доверенности без указания срока, удостоверенной нотариусом, действует правило «до отмены». Для защиты интересов хозяина целесообразно, чтобы он подал (сам или через представителя по нотариальной доверенности) заявление о невозможности регистрации перехода права без его личного участия — это исключит переоформление без его воли; при необходимости эту запись он в любой момент отменяет.

Смежные права (согласие супруга) и комплект документов-доказательств

Если квартира — общее имущество супругов, для её отчуждения одним супругом требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга:

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
— п. 3 ст. 35 СК РФ

При этом закон исходит из презумпции согласия супруга на распоряжение общим имуществом:

При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
— п. 2 ст. 35 СК РФ

То есть если квартира приобретена в браке, помимо доверенности понадобится нотариально удостоверенное согласие второго супруга. Если же квартира не является совместной собственностью (приобретена до брака, получена в дар/по наследству, по брачному договору) — такое согласие не требуется.

Комплект документов-доказательств для регистрации перехода права формируется из: (1) оригинала нотариально удостоверенной доверенности с апостилем/легализацией и нотариальным переводом; (2) подлинников правоустанавливающих документов собственника (свидетельство, техпаспорт, выписка из реестра) с переводом; (3) документа, подтверждающего личность представителя; (4) при необходимости — нотариального согласия супруга; (5) заявления о госрегистрации, подписанного представителем. Сделочные документы представляются в подлиннике (> Необходимые для осуществления государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделки, являющейся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения права и обременения недвижимого имущества, а также иные необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе (за исключением актов органов государственной власти, актов органов местного самоуправления, а также судебных актов, установивших права на недвижимое имущество) представляются в экземпляре-подлиннике.

— п. 3 ст. 21 ФЗ № 218-ФЗ).

Вывод по вопросу: если квартира — совместная собственность супругов, помимо доверенности потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга; если имущество не совместное — согласие не нужно. Оригиналы иностранных документов должны сопровождаться апостилем/легализацией и нотариальным переводом; сканы пригодны лишь для предварительной проверки, а для регистрации нужны подлинники.