Можно ли продать дом, если участок под ним в аренде и не приватизирован, а покупатели готовы сами оформить землю на себя?

Можно ли продать дом, если земля под ним не в собственности, а в аренде

Продать дом можно, даже если участок не выкуплен: закон прямо регулирует продажу недвижимости на чужой земле.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ ) 2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ ) Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 26.06.2007 № 118-ФЗ ) 3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ )
— п. 1 ст. 552 ГК РФ

Пункт 1 ст. 552 ГК РФ: право на участок передаётся покупателю одновременно с правом на дом. Пункт 3 этой же статьи (включён в приведённую цитату) содержит ключевое условие: продажа недвижимости на участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, «допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором». Именно поэтому по общему правилу согласие арендодателя на продажу дома не требуется — но только при условии, что это не запрещено вашим договором аренды.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ )
— п. 3 ст. 552 ГК РФ

Здесь тот же п. 3 ст. 552 ГК РФ раскрыт отдельно: покупатель приобретает право пользования участком «на тех же условиях, что и продавец», то есть на условиях аренды. Право на землю не теряется, а следует за домом.

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 2. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
— п. 1 ст. 35 ЗК РФ

Пункт 1 ст. 35 ЗК РФ подтверждает: покупатель приобретает право на использование занятой домом части участка «на тех же условиях и в том же объёме», что и вы. Пункт 4 (отчуждение здания вместе с участком) касается случая, когда дом и земля принадлежат одному лицу на одном праве, — к вашей ситуации, где участок в аренде, он прямо не применим.

Вывод: продать дом, стоящий на арендованном участке, можно и без выкупа земли (п. 1, 3 ст. 552 ГК РФ), поскольку право аренды на участок следует за домом. Согласие арендодателя по общему правилу не требуется, но только если это не противоречит договору аренды: если в договоре есть запрет на отчуждение или смену пользователя, согласие арендодателя необходимо (см. блок о рисках).

Судьба права аренды при продаже дома: переходит ли договор аренды на покупателя

Даже если покупатель не оформляет с вами отдельно уступку аренды, право пользования участком переходит к нему в силу закона с момента регистрации перехода права собственности на дом. Это подтверждена судебной практикой:

при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В абзаце втором п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
— п. 29 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2019), утв. Президиумом ВС РФ 27.11.2019

Разъяснение Верховного Суда (со ссылкой на Пленум ВАС № 11 от 24.03.2005 и Пленум ВАС № 73 от 17.11.2011) прямо говорит: покупатель приобретает право аренды участка независимо от того, оформлен ли договор аренды между покупателем и собственником земли. То есть отдельный «договор перенайма» в вашем случае не требуется — происходит перемена лица в договоре аренды.

Однако есть важная развилка, которую нужно отработать по вашему договору:

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. 3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
— п. 2 ст. 615 ГК РФ

Настоящий перенаём (ст. 615 ГК РФ) требует согласия арендодателя. Но при продаже дома право аренды переходит не по «перенайму», а автоматически как следствие перехода права собственности на здание — здесь согласие арендодателя по общему правилу не требуется. Если же вы предпочтёте оформить отдельную сделку по передаче прав аренды (перенаём), согласие арендодателя обязательно.

Развилка (зависит от неизвестного факта). Если в вашем договоре аренды есть условие о запрете отчуждения дома/передачи прав без согласия арендодателя — тогда продажа дома без такого согласия противоречит условиям пользования и создаёт риск (см. блок о рисках). Если такого запрета нет — продажа и автоматический переход аренды законны.

Вывод: право аренды на участок переходит к покупателю автоматически с регистрацией перехода права на дом, без отдельного согласия арендодателя, если договор аренды не содержит запрета.

Сможет ли покупатель сам оформить участок на себя после покупки дома

Собственник здания вправе претендовать на выкуп (или аренду) занятого им публичного участка. Это право возникает у покупателя как у нового собственника дома:

Собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут приобрести такие земельные участки в собственность или в аренду. Порядок и особенности приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, до 1 марта 2015 г. регулировались ст. 36 ЗК РФ, в настоящее время – ст. 3920 ЗК РФ. Данными нормами закреплено исключительное право собственников указанных объектов недвижимости на приобретение публичного земельного участка, занятого объектом недвижимости, в собственность либо аренду в соответствии с процедурой, установленной этим же Кодексом. В соответствии с подп. 3 п. 5 ст. 3917 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении без торгов земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной 90 собственности, при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных ст. 3916 данного Кодекса. Согласно п. 2 ст.
— п. 31 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2018), утв. Президиумом ВС РФ 14.11.2018

Из процитированного пункта Обзора прямо следует, что собственники зданий на государственных/муниципальных землях «могут приобрести такие земельные участки в собственность или в аренду», и такое право в приведённом разъяснении названо исключительным (со ссылкой на ст. 39.20 ЗК РФ). Поэтому покупатель дома как собственник здания вправе сам обратиться за оформлением участка; ваше право аренды этому не препятствует.

единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами; 6) приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому изменение целевого назначения ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель, занятых защитными лесами, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами. Установление данного принципа не должно толковаться как отрицание или умаление значения земель других категорий; (В редакции федеральных законов от 21.12.2004 № 172-ФЗ; от 04.12.2006 № 201-ФЗ) 7) платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации; 8) деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с требованиями законодательства;
— пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ

Принцип единства судьбы участка и расположенного на нём объекта подтверждает эту логику: земля под домом следует за домом, что и обеспечивает покупателю возможность оформить её на себя.

Развилка (зависит от неизвестного факта). Если участок находится в государственной/муниципальной собственности — покупатель вправе претендовать на его предоставление в собственность как собственник здания; конкретный порядок (заявление в уполномоченный орган, торги/без торгов) определяется видом собственности и целевым использованием участка. Если арендодатель — частное лицо, публичное «переоформление» невозможно: участок уже частный, и покупатель сможет лишь выкупить его у собственника по договору либо продолжать аренду, при этом обязанности продать землю у частного лица нет.

Вывод: покупатель сможет самостоятельно оформить участок на себя, опираясь на право собственника здания на выкуп публичного участка (подтверждено п. 31 Обзора ВС РФ № 3 (2018)); при частном арендодателе оформление зависит от воли собственника земли.

Как оформляется переход: регистрация в ЕГРН и что подавать

Переход права собственности на дом подлежит государственной регистрации, и при этом одновременно разрешается вопрос о земле:

При государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество одновременно на основании заявления осуществляется государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом и принадлежавший предшествующему собственнику такого недвижимого имущества на праве собственности. 2. При переходе прав на военное недвижимое имущество на основании решения о передаче военного недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 8 декабря 2011 года № 423-ФЗ "О порядке безвозмездной передачи военного недвижимого имущества в собственность субъектов Российской Федерации, муниципальную собственность и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и заявления соответствующего субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления государственная регистрация прав на такой объект недвижимости осуществляется без заявления о государственной регистрации перехода права собственности Российской Федерации, без заявления о прекращении вещных прав собственника (правообладателя) такого объекта недвижимости. (В редакции федеральных законов от 26.04.2016 № 108-ФЗ; от 03.08.2018 № 308-ФЗ) 3.
— ч. 1 ст. 57 ФЗ № 218-ФЗ

Важно: этот механизм одновременной регистрации (ч. 1 ст. 57) работает, когда участок принадлежал продавцу на праве собственности. В вашем случае участок в аренде, поэтому перехода права собственности на землю не будет — регистрируется переход права на дом, а также (при необходимости) вносятся изменения в сведения ЕГРН об арендаторе/обременении. Основанием для регистрации перехода права на дом служит договор купли-продажи; для корректировки данных по аренде — заявление и договор. Это тот пласт, где на практике чаще всего возникают приостановления:

{c9}

Пункты 1, 3, 7, 15 ч. 1 ст. 26 — типичные основания приостановки: ненадлежащее лицо, противоречие между заявленными и зарегистрированными правами, несоответствие документов, отсутствие согласия третьего лица, если оно требуется. Для вас критично: если договор аренды зарегистрирован в ЕГРН как обременение, покупатель и арендодатель должны корректно оформить данные о новом арендаторе, иначе регистратор может приостановить регистрацию.

Развилка (зависит от неизвестного факта). Если договор аренды зарегистрирован в ЕГРН — при сделке потребуется участие/уведомление арендодателя для актуализации записи об аренде, иначе риск приостановки. Если аренда не регистрировалась (например, краткосрочная) — переход происходит проще, но покупатель всё равно вступает в права арендатора.

Вывод: для оформления стороны подают в Росреестр/МФЦ заявление и договор купли-продажи дома; при зарегистрированной аренде необходимо同步но актуализировать запись об арендаторе, иначе возможны приостановление или отказ.

Риски: что будет, если арендодатель против или в договоре запрет

Главный риск — не в самой продаже дома, а в условиях вашего договора аренды. Закон допускает продажу без согласия собственника земли только «если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором» (см. п. 3 ст. 552 ГК РФ, цитата в блоке 1). Если договор аренды запрещает возведение/отчуждение строений либо передачу прав без согласия арендодателя, содержит условие о расторжении при смене пользователя или участок предоставлен для целей, не связанных с эксплуатацией дома, — тогда продажа дома без согласия арендодателя может быть квалифицирована как существенное нарушение условий договора. Последствие для арендатора — иск о досрочном расторжении:

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
— ст. 619 ГК РФ

Арендодатель при этом должен сначала направить письменное предупреждение об исполнении обязательства, и только затем идти в суд. То есть даже при споре расторжение возможно лишь через суд, а не автоматически.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
— ст. 622 ГК РФ

При прекращении договора аренды участок возвращается арендодателю, а при просрочке возврата взыскиваются арендная плата за всё время просрочки, убытки и (при наличии условия) неустойка. Для вас это означает реальный имущественный риск, если сделка признана нарушающей договор.

Развилка (зависит от неизвестного факта). Если запрета в договоре нет — риск минимален, право аренды переходит к покупателю автоматически с регистрацией. Если запрет есть — безопаснее получить письменное согласие арендодателя до сделки либо оформить перенаём (согласие обязательно, п. 2 ст. 615 ГК РФ) или расторжение и новый договор аренды с покупателем.

Вывод: сама продажа дома на арендованной земле законна, но при наличии в договоре аренды запрета или ограничения на отчуждение/смену пользователя продажа без согласия арендодателя создаёт риск досрочного расторжения договора в суде и взыскания убытков и неустойки. Рекомендуется до сделки сверить текст договора аренды и при необходимости получить письменное согласие арендодателя.