Можно ли купить квартиру у гражданина Белоруссии, который получил наследство, но ещё не зарегистрировал право собственности?

Право наследника продать квартиру без предварительной регистрации своего права

Ключевой вопрос — стал ли гражданин Белоруссии собственником и вправе ли он распоряжаться квартирой до внесения записи о его праве в ЕГРН.

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Статья 1153. Способы принятия наследства 1. Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство. Если заявление наследника передается нотариусу другим лицом или пересылается по почте, подпись наследника на заявлении должна быть засвидетельствована нотариусом, должностным лицом, уполномоченным совершать нотариальные действия (пункт 7 статьи 1125), или лицом, уполномоченным удостоверять завещания в соответствии с пунктом 1 статьи 1127 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 03.04.2023 № 101-ФЗ) Принятие наследства через представителя возможно, если в доверенности специально предусмотрено полномочие на принятие наследства. Для принятия наследства законным представителем доверенность не требуется. 2.
— п. 4 ст. 1152 ГК РФ

Это правило прямо устраняет зависимость возникновения права собственности у наследника от момента госрегистрации: коль скоро он вступил в наследство, квартира считается принадлежащей ему со дня смерти наследодательницы, а не со дня регистрации в ЕГРН. То есть отсутствие записи о его праве в реестре не означает, что он «пока не собственник».

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица. 3. В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом. 4. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Статья 220. Переработка 1. Если иное не предусмотрено договором, право собственности на новую движимую вещь, изготовленную лицом путем переработки не принадлежащих ему материалов, приобретается собственником материалов.
— абз. 2 п. 2 ст. 218 ГК РФ

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц
— п. 1 ст. 209 ГК РФ

Собственник вправе отчуждать имущество по своему усмотрению. Поскольку право собственности у продавца уже возникло в силу закона (п. 4 ст. 1152 ГК РФ), он вправе продать квартиру, а не обязан «сначала оформить на себя». Процедуру упрощает и то, что свидетельство о праве на наследство — самостоятельное основание для регистрации перехода права.

свидетельства о праве на наследство; 5) вступившие в законную силу судебные акты; 5 1 ) решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы в соответствии с вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции или арбитражных судов, вместе с такими исполнительными листами; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; 7) межевой план (при государственном кадастровом учете образуемых земельных участков, государственном кадастровом учете в связи с образованием части земельного участка (за исключением случая, предусмотренного частью 1 статьи 44 настоящего Федерального закона), государственном кадастровом учете в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади в случаях, предусмотренных частями 1 и 2 статьи 43 настоящего Федерального закона);
— п. 4 ч. 2 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ

Свидетельство о праве на наследство прямо названо законом самостоятельным основанием для государственной регистрации прав. Это означает, что при продаже наследник вправе представлять именно свидетельство (вместе с договором купли-продажи), не предъявляя предварительно зарегистрированного права на себя.

Вывод: предварительно регистрировать право собственности на себя продавцу не требуется — право у него уже возникло со дня открытия наследства, а свидетельство о праве на наследство является достаточным основанием, чтобы при продаже зарегистрировать переход права сразу на покупателя.

Порядок оформления сделки и регистрации перехода права

Договор купли-продажи квартиры заключается в письменной форме, а переход права к покупателю подлежит госрегистрации.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1.
— ст. 550 ГК РФ, п. 2

Для квартиры закон требует письменную форму в виде одного документа, подписанного сторонами; несоблюдение этой формы влечёт недействительность договора. Покупателю следует проверить, чтобы договор был оформлен именно одним документом за подписями обеих сторон.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ ) 2.
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

Право собственности у покупателя возникает не с момента подписания договора, а с момента госрегистрации перехода права. До этой регистрации договор создаёт обязательство, но квартира ещё не переходит в собственность покупателя.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ ) 2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
— п. 2 ст. 551 ГК РФ

Регистрация перехода права собственности в схеме «наследник — покупатель» реализуется через правило о ранее возникших/возникающих в силу закона правах:

Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом. Заявление о государственной регистрации указанных в настоящей части прав на объект недвижимости может быть представлено нотариусом, удостоверившим сделку, на основании которой осуществляется государственная регистрация перехода таких прав, их ограничение и обременение указанных объектов недвижимости. Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в части 1 настоящей статьи, также является обязательной при внесении сведений о таких объектах недвижимости как о ранее учтенных в Единый государственный реестр недвижимости в случае, если с заявлением о внесении сведений о соответствующем объекте недвижимости как о ранее учтенном обратился правообладатель объекта недвижимости. В указанном случае заявление о государственной регистрации прав подается одновременно с заявлением о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости.
— ч. 3 ст. 69 ФЗ № 218-ФЗ

Норма устанавливает, что при продаже унаследованной квартиры регистрация права самого наследника в ЕГРН становится обязательной в момент регистрации перехода прав — то есть право наследника и переход права покупателю регистрируются по сути одновременно в рамках одной процедуры, и отдельное предварительное оформление на продавца не нужно.

Дополнительная гарантия для покупателя — проверка законности свидетельства о праве на наследство регистратором не проводится, а его достоверность проверяется через единую систему нотариата:

При осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов , нотариально удостоверенного факта возникновения права собственности на объекты недвижимого имущества в силу приобретательной давности в соответствии с Федеральным законом от 29 июня 2018 года № 171-ФЗ "Об особенностях реорганизации федерального государственного унитарного предприятия "Почта России", основах деятельности акционерного общества "Почта России" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" проверка законности такого нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав не осуществляется. Достоверность нотариально удостоверенного документа проверяется государственным регистратором прав через единую информационную систему нотариата в порядке, установленном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года № 4462-I , за исключением случаев представления на государственную регистрацию прав указанных документов нотариусом, удостоверившим такие документы. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 3. (Часть утратила силу - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ)
— ч. 2 ст. 59 ФЗ № 218-ФЗ

Если продавец уклоняется от регистрации перехода, покупатель вправе требовать регистрации в суде, а продавец возмещает убытки, вызванные задержкой:

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ ) 2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ ) Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 26.06.2007 № 118-ФЗ ) 3.
— п. 3 ст. 551 ГК РФ

Вывод: достаточно заключить договор купли-продажи в письменной форме и подать его вместе со свидетельством о праве на наследство на регистрацию перехода права — предварительная регистрация права продавца отдельным шагом не требуется; право наследника и переход к покупателю оформляются в рамках одной регистрации.

Правовой статус продавца-иностранца (гражданина Белоруссии)

Иностранное гражданство продавца не создаёт препятствий для сделки: гражданская правоспособность иностранцев приравнена к правоспособности российских граждан.

Гражданская правоспособность физического лица определяется его личным законом. При этом иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации гражданской правоспособностью наравне с российскими гражданами, кроме случаев, установленных законом. Статья 1197. Право, подлежащее применению при определении гражданской дееспособности физического лица 1. Гражданская дееспособность физического лица определяется его личным законом. 2. Физическое лицо, не обладающее гражданской дееспособностью по своему личному закону, не вправе ссылаться на отсутствие у него дееспособности, если оно является дееспособным по праву места совершения сделки, за исключением случаев, когда будет доказано, что другая сторона знала или заведомо должна была знать об отсутствии дееспособности. 3. Признание в Российской Федерации физического лица недееспособным или ограниченно дееспособным подчиняется российскому праву. Статья 1198. Право, подлежащее применению при определении прав физического лица на имя Права физического лица на имя, его использование и защиту определяются его личным законом, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом или другими законами. Статья 1199. Право, подлежащее применению к опеке и попечительству 1. Опека или попечительство над несовершеннолетними, недееспособными или ограниченными в дееспособности совершеннолетними лицами устанавливается и отменяется по личному закону лица, в отношении которого устанавливается либо отменяется опека или попечительство. 2.
— ст. 1196 ГК РФ, п. 6

Поэтому гражданин Белоруссии вправе на равных основаниях владеть, пользоваться и распоряжаться унаследованной квартирой в России, в том числе продавать её. Каких-либо ограничений на приобретение иностранцем жилого помещения в порядке наследования и на его последующую продажу законодательство не устанавливает.

Правила, установленные гражданским законодательством, применяются к отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц, если иное не предусмотрено федеральным законом. 2. Неотчуждаемые права и свободы человека и другие нематериальные блага защищаются гражданским законодательством, если иное не вытекает из существа этих нематериальных благ. 3. К имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, в том числе к налоговым и другим финансовым и административным отношениям, гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством.
— п. 1 ст. 163 ГК РФ

Гражданское законодательство распространяется на отношения с участием иностранных граждан. Особенности касаются лишь оформления документов: паспорт иностранного гражданина, составленный на иностранном языке, для Росреестра и нотариуса должен сопровождаться нотариально удостоверенным переводом на русский язык — это процедурное требование к идентификации стороны сделки и внесению её данных в ЕГРН, а не ограничение права на сделку.

Что касается банка: российские банки вправе открывать счета иностранным гражданам и зачислять на них выручку от продажи. Получение денег на счёт иностранца не запрещено, но потребуется идентификация по паспорту с нотариально заверенным переводом, а при переводе средств за рубеж могут применяться требования валютного законодательства (для гражданина-нерезидента зачисление выручки в рублях на счёт в российском банке специального режима валютного контроля не создаёт). Продавцу целесообразно заранее открыть счёт в российском банке и получить ИНН (при необходимости — для налогового оформления).

Вывод: иностранное гражданство продавца само по себе не является препятствием для сделки; требуются лишь нотариально удостоверенный перевод паспорта на русский язык и стандартная банковская идентификация — на законность и действительность сделки это не влияет.

Налогообложение при продаже ранее минимального срока владения (НДФЛ)

Для наследственной квартиры минимальный предельный срок владения, после которого доход от продажи освобождается от НДФЛ, исчисляется со дня смерти наследодательницы, а не со дня регистрации права или получения свидетельства.

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Статья 1153. Способы принятия наследства 1. Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство. Если заявление наследника передается нотариусу другим лицом или пересылается по почте, подпись наследника на заявлении должна быть засвидетельствована нотариусом, должностным лицом, уполномоченным совершать нотариальные действия (пункт 7 статьи 1125), или лицом, уполномоченным удостоверять завещания в соответствии с пунктом 1 статьи 1127 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 03.04.2023 № 101-ФЗ) Принятие наследства через представителя возможно, если в доверенности специально предусмотрено полномочие на принятие наследства. Для принятия наследства законным представителем доверенность не требуется. 2.
— п. 4 ст. 1152 ГК РФ

Поскольку право собственности наследника возникает со дня открытия наследства, срок владения, учитываемый для налогообложения, отсчитывается именно с этой даты. Если продажа происходит раньше истечения минимального предельного срока (по общему правилу 3 или 5 лет — для унаследованного жилья, не являющегося единственным, применяется 3 года; если квартира — единственное жильё продавца, срок может быть 3 года, а для иных случаев — 5 лет), доход подлежит налогообложению.

доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) В целях настоящего пункта и пункта 3 настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, при исчислении минимального предельного срока владения продаваемыми жилым помещением или долей (долями) в нем в срок нахождения в собственности налогоплательщика этих жилого помещения или доли (долей) в нем включается срок нахождения в собственности такого налогоплательщика освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем.
— п. 2 ст. 217.1 НК РФ

То есть при продаже ранее истечения минимального срока доход не освобождается от налога и продавец обязан задекларировать его и уплатить НДФЛ.

Ставка зависит от налогового резидентства продавца:

Налоговая ставка устанавливается в размере 30 процентов в отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за исключением доходов, получаемых: в виде дивидендов от долевого участия в деятельности российских организаций и выплат, не связанных с выкупом цифровых финансовых активов, в случае, если решением о выпуске этих цифровых финансовых активов предусмотрена выплата дохода в сумме, равной сумме дивидендов, полученных лицом, выпустившим эти цифровые финансовые активы, в отношении которых налоговая ставка устанавливается в размере 15 процентов; (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 324-ФЗ) от осуществления трудовой деятельности, указанной в статье 227 1 настоящего Кодекса, в отношении которых налоговая ставка устанавливается в размере, предусмотренном пунктом 3 1 настоящей статьи ; (В редакции Федерального закона от 23.11.2020 № 372-ФЗ) от осуществления трудовой деятельности в качестве высококвалифицированного специалиста в соответствии с Федеральным законом от 25 июля 2002 года № 115-ФЗ "О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации", в отношении которых налоговая ставка устанавливается в размере, предусмотренном пунктом 3 1 настоящей статьи ;
— п. 3 ст. 224 НК РФ

Для физического лица — нерезидента РФ ставка составляет 30% от дохода (если гражданин Белоруссии находится в РФ менее 183 дней за 12 месяцев). Для налогового резидента — 13% (с прогрессией по ст. 224 НК РФ). Это ключевая развилка: при одинаковой цене сумма налога у нерезидента в 2,3 раза выше.

При этом налогоплательщик вправе уменьшить облагаемый доход:

имущественный налоговый вычет предоставляется: в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей; (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 321-ФЗ) в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 250 000 рублей; в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг, цифровой валюты и имущества, полученного в результате выкупа цифровых финансовых активов и (или) цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 тысяч рублей;
— п. 2 ст. 220 НК РФ

Продавец квартиры вправе вместо вычета в 1 млн руб. уменьшить доход на документально подтверждённые расходы на приобретение имущества; применительно к наследству такие расходы обычно отсутствуют, поэтому применяется вычет 1 000 000 руб.: налоговая база снижается на эту сумму, и налог уплачивается с превышения.

Вывод: при продаже ранее минимального срока владения гражданин Белоруссии обязан уплатить НДФЛ. Его размер зависит от налогового резидентства: 30% от (цена продажи − 1 000 000 руб. вычета) для нерезидента, 13% (по прогрессивной шкале) для резидента. Срок владения отсчитывается от дня смерти наследодательницы. Налоговую декларацию 3-НДФЛ продавец подаёт до 30 апреля года, следующего за годом продажи.

Риски оспаривания сделки и защита добросовестного покупателя

Правильное оформление сделки существенно защищает покупателя, но есть сценарии последующего оспаривания, которые нужно оценить до сделки.

Первый риск — если окажется, что продавец фактически не вправе был отчуждать квартиру (например, отменено завещание, появился более близкий наследник, наследство принял не тот). Здесь действует защита добросовестного возмездного приобретателя:

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли
— п. 1 ст. 302 ГК РФ

Если покупатель возмездно приобрёл квартиру у лица, которое не имело права её отчуждать, и не знал об этом, истребовать имущество можно лишь в случаях, когда оно выбыло из владения собственника помимо его воли (утрата, хищение, выбытие иным путём против воли). Обычная продажа наследником, чьё право подтверждено свидетельством, к таким случаям не относится.

Суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет субъект гражданского права, указанный в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ)
— п. 4 ст. 302 ГК РФ (повтор блока c8)

Для жилого помещения закон устанавливает дополнительную защиту: если против добросовестного приобретателя заявлено требование публично-правового субъекта, суд отказывает в истребовании во всех случаях, если прошло три года со дня внесения записи о праве первого добросовестного приобретателя.

Второй риск — пороки самой сделки (несоблюдение формы, недееспособность продавца, порок воли). Форма сделки прямо влияет на действительность:

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1.
— ст. 550 ГК РФ, п. 2

Несоблюдение письменной формы договора продажи недвижимости влечёт его недействительность, поэтому формализм при подписании обязателен.

Третий риск — право пользования третьих лиц (несовершеннолетние, лица, сохраняющие право проживания). Это существенное условие договора:

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. 2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 3. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 224-ФЗ) (Утратил силу - Федеральный закон от 18.04.2018 № 67-ФЗ ) § 8. Продажа предприятия Статья 559. Договор продажи предприятия 1. По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (статья 132), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. 2. Исключительные права на средства индивидуализации предприятия, продукции, работ или услуг продавца (коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания), а также принадлежащие ему на основании лицензионных договоров права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором. (В редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ ) 3.
— ст. 558 ГК РФ, п. 1

Если в квартире проживают лица, сохраняющие по закону право пользования ею после продажи, их перечень обязан быть указан в договоре; сокрытие таких лиц даёт основания оспорить сделку и создаёт обременение для покупателя. Покупателю до сделки следует получить выписку из ЕГРН о зарегистрированных правах/обременениях и справку о составе зарегистрированных в квартире лиц.

Вывод: при добросовестном возмездном приобретении и правильном оформлении (письменная форма, указание перечня лиц с правом пользования, проверка ЕГРН и отсутствия скрытых наследников) покупатель защищён ст. 302 ГК РФ, а против публичного субъекта — трёхлетним сроком. Основные риски оспаривания связаны с недееспособностью продавца, скрытыми наследниками и сокрытием лиц с правом пользования — их следует исключить проверкой до сделки.

Возможные приостановки регистрации и что делать при отказе

На этапе регистрации Росреестр проверяет документы, и при недостатках регистрация может быть приостановлена.

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: 1) лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; 2) с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; 3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; 4) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 13.06.2023 № 248-ФЗ ) 5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 6) представленные (поступившие) документы являются подложными, что установлено судом, или информация о чем содержится в поступившем в орган регистрации прав от правоохранительного органа, судебного пристава-исполнителя, имеющих в производстве дела, связанные с объектом недвижимого имущества и (или) их правообладателем, органа, осуществляющего в установленном федеральным законом порядке оперативно-разыскную деятельность в соответствии с Федеральным законом от 12 августа 1995 года № 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности", документе, или сведения, содержащиеся в них, недостоверны;
— п. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ

Типичные для данной ситуации основания приостановки: непредставление необходимых документов (например, нотариально удостоверенного перевода паспорта иностранца), противоречия между заявленным и уже зарегистрированным правом, отсутствие согласия третьего лица, если оно требуется законом. Приостановление устраняется представлением недостающих документов.

Сроки регистрации регламентированы:

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение следующих сроков (независимо от формы представления документов), если иное не установлено федеральным законом: (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 1) семь рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 2) девять рабочих дней с даты приема в многофункциональном центре по предоставлению государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 3) пять рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и прилагаемых к нему документов , а в случае осуществления государственного кадастрового учета и внесения сведений на основании подготовленной в результате выполнения комплексных кадастровых работ карты-плана территории - пятнадцать рабочих дней ; (В редакции Федерального закона от 17.06.2019 № 150-ФЗ ) 4) семь рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственного кадастрового учета и прилагаемых к нему документов; 5) десять рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
— ч. 2 ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ

Для нотариально удостоверенных сделок и регистрации на основании свидетельства о праве на наследство закон устанавливает сокращённый срок — 3 рабочих дня (п. 9 ч. 1 ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ). Приостановление или отказ могут быть обжалованы: во внесудебном порядке — в апелляционную комиссию при органе регистрации прав, а также в суд (КАС РФ).

Вывод: вероятность приостановки при данной сделке связана в первую очередь с качеством перевода паспорта продавца и полнотой пакета документов; приостановление устраняется досылкой документов, а отказ/приостановление подлежат обжалованию в апелляционную комиссию Росреестра или в суд.